CC BY
27ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ
Том 8 • Номер 2 • Апрель-июнь 2021 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing Research
Первое
экономическое издательство
исследование причин роста цен на жилую недвижимость в период пандемии COVlD-19 на примере г. омска
Чибикова Т.В. 12, Савченко Е.В. 1
1 Омский государственный технический университет, Омск, Россия
2 Сибирский институт бизнеса и информационных технологий, Омск, Россия
АННОТАЦИЯ:_
Резкое изменение цен на рынке недвижимости в 2020-2021 гг. привлекло внимание большого числа исследователей. В статье рассмотрены факторы, оказавшие влияние на рост цен на жилую недвижимость в 2020-2021 гг. Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Омска. Авторы выявили ряд факторов, которые возникли одновременно и породили синергетический эффект, который и стал причиной данной ценовой ситуации. Среди данных факторов можно указать следующие: снижение кредитных ставок, кредитные каникулы, повышение уровня инфляции, закрытие границ и авиасообщений, низкие проценты по депозитам, введение налога на доходы от депозитов, рост курса иностранных валют, распространение дистанционной занятости населения, государственные программы поддержки семьи и рождаемости, дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, нехватка рабочей силы, рост стоимости строительных материалов, введение эскроу-счетов. Настоящее исследование было проведено на базе открытых источников рынка недвижимости г. Омска: МЛСН.ру, опубликованных в открытом доступе отчетов акционерного общества «ДОМ.РФ», СМИ. Методы исследования: статистические методы (ряды динамики, сводка и группировка материалов статистического наблюдения), научное обобщение, дедукция. Авторами были собраны данные по динамике цен и динамике кредитных ставок.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: недвижимость, рынок недвижимости, материнский капитал, ипотечные каникулы, первичный рынок, вторичный рынок, девелопер, ипотечная ставка, локдаун, дистанционная занятость, 00УЮ-19.
Research of the reasons for the rise in prices for residential real estate during the coVID-19 pandemic on the example of omsk
Chibikova T.V. 12, Savchenko E.V. 1
1 Omsk State Technical University, Russia
2 Siberian Institute of Business and Information Technologies, Russia
Введение
Ценообразование в недвижимости в условиях современной действительности как никогда актуально. Не только покупатели и продавцы на рынке жилой недвижимости за период 2020-2021 гг. были ошеломлены небывалым ростом цен, но и аналитики, девело-перы, инвесторы, имеющие доступ к большему количеству информации и привыкшие к регулярному мониторингу и прогнозу этой сферы.
Беспрецедентность данной ситуации заставила исследователей искать подоплеку причин, вызвавших такой небывалый рост цен. Несмотря на общее мнение, что данная рыночная аномалия вызвана снижением ставок по ипотеке, авторы убеждены, что причиной рассматриваемых событий стал целый ряд различных, подчас не связанных друг с другом факторов, вызвавших синергетический эффект и приведших к изменению цен на 25-30%.
Несмотря на значимость указанного события, в отечественной научной школе пока не представлены фундаментальные труды, раскрывающие суть рассматриваемой проблемы. Тем не менее отдельные аспекты ценообразования на рынке недвижимости в период пандемии отражены в статьях российских авторов. У ряда авторов появились статьи, пытающиеся ответить на вопрос о причинах такого стремительного роста спроса. Кашепов А.В. «Факторы и экономические последствия пандемии коро-навируса» в своей статье описывает факторы и экономические последствия пандемии COVID-19, утверждает, что она охватила все сферы социальной жизни общества [2] (Kashepov, 2021). Н.А. Кропотухина, С.А. Хиревич [4] (Kropotukhina, Khirevich, 2021) отмечают, что на стоимость недвижимости влияют «инфраструктура, местораспо-
ABSTRACT:_
The sharp change in prices in the real estate market in 2020-2021 attracted the attention of a large number of researchers. The article considers the factors that influenced the growth of prices for residential real estate in 2020-2021. The object of the study is the residential real estate market of Omsk. The authors identified a number of factors that arose simultaneously and generated a synergistic effect, which caused this price situation. These factors are as follows: lower credit rates, credit holidays, higher inflation, closing of borders and air services, low interest on deposits, introduction of a tax on income from deposits, growth of foreign exchange rates, spread of remote employment, state programs to support families and fertility, shortage of supply in the residential real estate market, shortage of labour, increase in the cost of construction materials, introduction of escrow accounts. This study was conducted on the basis of open sources of the real estate market of Omsk: MLSN.ru, JSC DOM.RF reports published in the open access, and mass media. Research methods are as follows: statistical methods (series of dynamics, summary and grouping of statistical observation materials), scientific generalization, deduction. The authors collected data on the dynamics of prices and the dynamics of credit rates.
KEYWORDS: real estate, real estate market, maternity capital, mortgage holidays, primary market, secondary real estate market, developer, mortgage rate, lockdown, remote employment, COVID-19
JEL Classification: G21, R21, R31
© Author(s) / Publication: PRIMEC Publishers For correspondence: Chibikova T.V. (tchibikova0bk.ru)
CITATION:
Received: 06.06.2021 / Published: 30.06.2021
Chibikova T.V., Savchenko E.V. (2021) Issledovanie prichin rosta tsen na zhiluyu nedvizhimost v period pandemii COVID-19 na primere g. Omska [Research of the reasons for the rise in prices for residential real estate during the COVID-19 pandemic on the example of Omsk]. Zhilischnye strategii. 8. (2). - 195212. doi: 10.18334/zhs.8.2.112246
ложение, транспортная доступность, качество строительства, экономическая ситуация в стране и т.д.» [4] (Kropotukhina, Khirevich, 2021). И.Н. Нехороших в работе «Роль государства на рынке недвижимости в России» считает основной причиной роста цена государственную поддержку населения и снижение ставок по ипотеке [6] (Nekhoroshikh, 2021).
Отдельного внимания стоят исследования, рассматривающие изменения финансирования жилищного строительства через открытие эскроу-счетов. Глотова Н.И. анализирует динамику открытия счетов эскроу, обращает внимание на тот факт, что новая схема финансирования пользуется высоким доверием россиян. Подтверждением этому является динамика роста данных счетов. Также автор отмечает, что льготная ипотека привела к взрывному росту спроса на первичном рынке. Потребительский бум привел к снижению предложения, что также привело к росту цен [1] (Glotova, 2021). Черемисина Т.П., в свою очередь, утверждает, что эскроу-счета отрицательно сказываются на работе строительных компаний, что увеличивает себестоимость строительства, а в соответствии с этим - и стоимость жилой недвижимости [12] (Cheremisina, 2021).
Подводя итоги проделанному обзору научных статей, вышедших в 2021 году и рассматривающих ситуацию «по горячим следам», можно сделать вывод, что основной причиной авторы указывают снижение ипотечных ставок, государственную поддержку семей, низкие ставки по депозитам и новую концепцию финансирования жилищного строительства через открытие эксроу-счетов. Признавая верность и значимость сделанных выводов, авторы тем не менее настаивают на гипотезе, согласно которой данные факторы не являются единственными, а воздействуют в комплексе с другими общественными, политическими и социальными явлениями.
Помимо отечественного опыта, были проанализированы зарубежные издания по указанной тематике. Рассмотрим некоторые из них.
Joe Shaw указывает на всплеск цифровых технологий, которые влияют на ценообразование на рынке недвижимости. В основном это касается более эффективного управления портфелем (например, VTS), новых способов аренды жилья (например, Airbnb) или беспроблемного обслуживания (например, FixFlo) [19] (Shaw Joe, 2020). Группа авторов Tsung-Pao Wu; Hung-Che Wu представляют новые взгляды на вза-
ОБАВТОРАХ:_
Чибикова Татьяна Викторовна, доцент кафедры «Организация и управление наукоемкими производствами», кандидат исторических наук, доцент (tchibikova0bk.ru)
Савченко Елена Викторовна, ст. преподаватель кафедры «Организация и управление наукоемкими производствами» (e_v_savchenko0mai1.ru)
ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_
Чибикова Т.В., Савченко Е.В. Исследование причин роста цен на жилую недвижимость в период пандемии COVID-19 на примере г. Омска // Жилищные стратегии. - 2021. - Том 8. - № 2. - С. 195-212. doi: 10.18334/zhs.8.2.112246
имосвязь между неопределенностью экономической политики (EPU) и туристической деятельностью в странах БРИК (например, в Бразилии, России, Индии и Китае). Глобальная пандемия отразилась на туристическом бизнесе, что, в свою очередь, вызвало кризис на рынке надвижимости [21] (Wu Tsung-Pao, Wu Hung-Che., 2020). Can Cui отмечает, что в связи с резким ростом цен на жилье на рынке недвижимости фрагментация жилищных возможностей стала более важной для изменения структуры социального неравенства [14] (Cui, 2021). Исследователи Konga Dongmin, Chenga Yawen, Liub Shasha рассматривают причинно-следственные связи повышения стоимости жилья на рынке в Китае, указывая такую причину, как рост благосостояния населения [15] (Dongmin Konga, Yawen Chenga, Shasha Liub, 2021).
В зарубежных изданиях особый интерес представляют исследования, связывающие рост заболеваемости COVID-19 с изменением спроса на объекты недвижимости. В частности, группа авторов Maggie R. Hua, Adrian D. Leeb, Dihan Zouc отмечают связь между количеством подтвержденных случаев заболевания в Австралии с доходностью жилья, что также можно соотнести со стоимостью на рынке [17] (Maggie, Hua Adrian, Leeb Dihan, 2021). Аналогичное исследование провели Xianhang Qiana, Shanyun Qiua, Guangli Zhang, которые отметили, что в КНР в регионах с наиболее высокой заболеваемостью COVID-19 наблюдается снижение цен на жилье [22] (Xianhang, Shanyun, Guangli, 2021). Nicholas Apergis, в свою очередь, отмечает, что льготная кредитная политика в Бразилии очень важна в такие сложные периоды, как пандемия COVID-19, поскольку это позволит сохранить развитый рынок недвижимости, что, в свою очередь, необходимо для экономики страны в целом [18] (Nicholas, 2021). N. Valenzuela-Leviae, T. Echiburuabd, J. Correac, R. Hurtubiaabd, J.C. Muñoz пишут, что пандемия обнажила проблему дефицита жилья в Чили, а также вскрыла ряд других существующих проблем, в том числе с транспортом, безработицей и др. [20] (Valenzuela-Leviae, Echiburuabd, Correac, Hurtubiaabd, Muñoz, 2021).
Подводя итоги данным исследованиям, напрашивается вывод, что рост цены на жилую недвижимость в период пандемии не носил глобальный характер. В отдельных регионах и государствах данный процесс, напротив, привел к снижению цен. Соответственно, нельзя связывать рост цен на жилье в РФ исключительно с данным процессом, а следует рассматривать с точки зрения более широкого круга проблем.
Цель настоящего исследования: рассмотреть факторы, повлиявшие на изменение цен на рынке жилой недвижимости в 2020-2021 гг. и дать оценку данному влиянию.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Омска. Предмет исследования: цены на объекты жилой недвижимости г. Омска.
Методика исследования
Настоящее исследование было проведено на базе открытых источников рынка недвижимости г. Омска: МЛСН.ру, опубликованных в открытом доступе отчетов акционерного общества «ДОМ.РФ», СМИ.
Методы исследования: статистические методы: ряды динамики (на примере ценовой динамики и динамики ипотечных ставок), сводка и группировка материалов статистического наблюдения, корреляционный анализ. Также применялись такие общенаучные методы, как научное обобщение (рассмотрение различных событий в одном взаимосвязанном контексте), синтез.
результаты исследования
Ценовые волны на рынке недвижимости начали иметь место начиная с 2008 года, до этого наблюдался неуклонный рост, отличающийся в разные периоды степенью интенсивности. Однако 2008 году «ипотечный кризис» в США привел к мировому экономическому кризису, который в первую очередь отразился на рынке недвижимости.
Тем не менее последующий экономический рост вызвал новый подъем цен. Он наблюдался вплоть до 2014 года, когда международные политические события, введение санкций привели к внутреннему российскому экономическому кризису, обвалу рубля, которые, в свою очередь, вызвали резкое падение цен на жилую недвижимость. Данная тенденция носила длительный характер и продолжалась вплоть до середины 2018 года, после чего стало наблюдаться новое повышение цен, носившее постепенный характер. Рост цен с 2018 года по 2020-й был незначительным, в частности, с января 2018 г. по январь 2020 г. цены в г. Омске в среднем выросли на 9%. На фоне предыдущего спада данную цифру можно рассматривать как стабилизацию ценовой ситуации.
В таком ключе события развивались вплоть до мая 2020 года, когда мировая пандемия СОУШ-19 заставила государственную власть прибегнуть к искусственным ограничениям (самоизоляция), что отрицательно сказалось на многих формах бизнеса. Это породило новый виток экономического кризиса, в котором страна находится по настоящее время. Но в отличие от предыдущих периодов вместо ожидаемого снижения цен на недвижимость возник аномальный рост цен (рис. 1).
Причем рынки первичной и вторичной недвижимости развивались неравномерно (рис. 2, 3).
На рынке вторичного жилья динамика цен отражает существующую тенденцию к спадам и подъемам, присущую рынку в целом.
На рынке строящегося жилья цены были относительно стабильны вплоть до 2020 года, а в этот период они показали рост, еще более стремительный, чем на вторичном рынке.
Для сравнения: с января 2020 г. по январь 2021 г. на рынке вторичного жилья в г. Омске цены в среднем выросли на 23,18%, в то время как на рынке новостроек рост цен составил 31,54%.
Рост цен на объекты жилой недвижимости сопровождался снижением объема предложения (рис. 4).
Рисунок1. Динамика цен на жилую недвижимость в г. Омске Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
65 60 55 50 45 40
/
Рисунок 2. Динамика цен на вторичном рынке недвижимости вг. Омске Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
Рисунок 3. Динамика цен на первичном рынке недвижимости в г. Омске Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
ШС^ШС^С^С^С^С^С^С^С^СГ)
Рисунок 4. Объем предложения нажилую недвижимость I? г. Омске Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
14000
12000
10000
8000
6000
14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000
4000
слслслслслслслслслслслсл
о о о о
о о о о
Рисунок 5. Динамика объема предложения на вторичном рынке в г. Омскк Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
На вт оричном рынке в большей степени выразились колебания начиная с 2014 год а, св язанные с изменениями спроса.
Так же, как в целом на рыже, на рынке вторичного жилья снижается объем предложений. График (рис. 5) демонстрирует определенную цикличность. Так, максимальный рост наблюдается в июле 2015 г. (24 323 объекта), далее идет снижение вплоть до января 2016) г. (18 1771 объект), в дальнейшем вновь наПлюдается рост и т.д. Последняя точка сопротивления наблюдалась в марте 2020 года (1152 объектов), после чего объем предложения начал стремительно снижаться, устанавливая каждый раз новые линии поддержки. Минимальный объем предложений был зафиксирован в январе
2021 года (5 168 объектов). Данную цифру можно считать точкой отскока, когда тренд развернулся в обратном направлении. После января наблюдается незначительный, но устойчивый рост. На сегодняшний день объем предложений на вторичном рынке насчитывает 6 770 объектов недвижимости. Для I1. Омска, в котором,по статистике, проживает 1 млн 147,2 тыс. населения, цифра 6 770 недостаточна и отражает дефицит предложения.
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
О И О0М
Рисунокб. Донамика объема предложениям на первичном рынее в г. Омске Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
18000
16000 14000
12000
10000
• •
. • *
8000
6000
40 45 50 55 60 65
Рисунок 7. Диаграммы рассеябоя при коэффициенте корреляции Пирсона -0,78 Источник: данные omsk.mlsn.ru [5].
Что касается предложения на рынке строящегося жилья, здесь наблюдается совершенно другая картина (рис. 6), а именно - устойчивая тенденция к снижению предложения начиная с мая 2016 г. На данный момент объем предложения на рынке строящегося жилья составляет 1863 объекта, т.е. в 3,63 раза меньше, чем на вторичном рынке.
На основании этого можно сделать вывод, что на рынке жилой недвижимости наблюдается долговременное снижение объема предложения, которое привело к дефициту объектов, что особенно проявилось на рынке строящегося жилья.
Корреляционный анализ соотношения динамики цен и динамики предложения показал коэффициент корреляции, равный -0,78, что говорит о высокой обратной зависимости переменных друг от друга (рис. 7).
Тем не менее, несмотря на высокий коэффициент корреляции, который сигнализирует о высоком взаимном влиянии цен и объема предложения друг на друга, показатель отражает, что на каждый из этих параметров влияют и другие факторы. Поэтому очень важно рассмотреть и другие факторы, которые возникли в рассматриваемый период.
2020 год наиболее известен ограничениями, связанными с пандемией СОУШ-19. Эпидемия изменила предпочтения покупателей и арендаторов жилья и офисов, деве-лоперам пришлось пересмотреть бизнес-модели, а власти - создавать программы поддержки строительной отрасли.
«Одной из главных мер антикризисной поддержки строительной отрасли в 2020 году стала программа льготной ипотеки, запущенная в апреле по поручению президента России Владимира Путина. Ее завершение планировалось 1 ноября 2020 года, но она была продлена до 1 июля 2022 года. Льготная ипотека под 6,5% позволила брать ссуды на квартиры в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Недополученную прибыль банкам должно было компенсировать государство. Благодаря этой программе в России уже к ноябрю был установлен годовой рекорд выдачи жилищных кредитов - 3,2 трлн. руб.» [3].
Снижение ипотечных ставок увеличило спрос на получение ипотечных кредитов, что, в свою очередь, способствовало росту спроса на объекты недвижимости.
Ставки в различных сегментах ипотечного рынка оставались вблизи исторических минимумов: на первичном рынке (субсидируемый сегмент) ставка в среднем составила 5,92%. На вторичном рынке (преимущественно рыночный сегмент) ставка снизилась до 7,94%. Средняя ставка предложения по рефинансированию ипотеки, по оценкам ДОМ.РФ, составила 7,84% (-0,01 п.п. к январю 2021 г.). С ноября 2020 г. наметилось ускорение инфляции, которая стала устойчиво превышать целевой уровень инфляции Банка России. Это выразилось в росте доходности ОФЗ с ноября 2020 г. с 5,3% до 7% [7].
На заседании 19 марта 2021 г. Банк России повысил ключевую ставку на до 4,5%, тем самым начав возвращение к нейтральной денежно-кредитной политике (нейтральный диапазон ключевой ставки оценивается в 5-6%) [7].
7,9%
янв 2019
янв 2020
Рыноквсего
Носостройки
•Вторснный рынок
Рисунок 8. Динамика ставок ипотечного рынка в 2019-2021 гг. Источник: [26].
1П 143 142 161 107 113
Я7 101 86 Ю8 17р
78 64 69
61
22 29 33 20 29 41 48 | 56 58 | 50
26
37
янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек янв фев мар 2020 2021
Первичный рынок Вторичный рынок прирост г/г, %
Рисунок 9. Выдача ипотечных кредитов в 2020-2021 гг.
Источник: [7].
В январе-феврале 2021 г., по данным Банка России, выдано 240 тыс. кредитов на 662,3 млрд руб. На первичном рынке выдано 62,4 тыс. кредитов на 226,5 млрд руб. (+44%). На вторичном рынке - 177,7 тыс. кредитов на 436,3 млрд руб. [7].
По программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% заключено 90,3 тыс. кредитных договоров на сумму 302,8 млрд руб. Несмотря на разницу в ставках по кредитам на первичном и вторичном рынках, основной рост, как и в 2020 г., обеспечен за счет кредитов на вторичном рынке (74% всех выданных в январе-феврале 2021 г. ипотечных кредитов). На фоне низких ставок по кредитам сохраняется на высоком уровне объем рефинансирования ипотеки. В феврале на цели рефинансирования выдано 16,4% всей ипотеки - около 23,8 тыс. кредитов. Новых ипотечных кредитов (без учета
рефинансирования) выдано около 121 тыс. - на 24% больше, чем годом ранее. По состоянию на 01.03.2021 портфель ипотечных кредитов (с учетом секьюритизации) составил около 10,45 трлн рублей (9,8% ВВП), увеличившись за год на 21,5% [7].
Кроме того, косвенное влияние оказало значительное количество программ, связанных с поддержкой семьи и рождаемости.
С 2021 года такой вид финансовой поддержки, как материнский капитал, доступен не только семьям с двумя детьми. В 2021 году его можно получить при рождении первенца или использовать предоставленные государством средства для выплаты ежемесячного пособия на второго ребенка. Соответствующие нововведения были приняты в 2020 году для стимулирования рождаемости в стране. Согласно проекту бюджета Пенсионного фонда РФ, в 2021 году размер материнского капитала будет проиндексирован на 3,7%. Материнский капитал в 2021 году можно использовать для погашения ипотеки, оплаты учебы или на другие цели.
В 2021 году можно оформить пособие:
• на ребенка до 3 лет. Обязательное условие его получения - доход ниже прожиточного минимума, что будет подтверждено соответствующими документами;
• на ребенка 3-7 лет. Это относительно новый вид социальной поддержки семей, учрежденный Президентом РФ (ранее все выплаты прекращались, когда ребенку исполнялось 3 года). Дотации до 7 лет предоставляются семьям в размере 100% прожиточного минимума, установленного для региона проживания.
Данные программы позволяют сохранять уровень рождаемости на высоком уровне, что также способствует росту спроса на объекты жилой недвижимости, которые являются неотъемлемой частью социальной инфраструктуры современной семьи» [8].
Дополнительным фактором стало введение еще в 2019 году новой схемы финансирования строительных объектов через открытие эскроу-счетов. Несмотря на то, что основной задачей данного нововведения была защита граждан, приобретающих недвижимость в строящихся домах [11]. Однако невозможность использовать данные вложения непосредственно для строительных целей привела к тому, что застройщики вынуждены были поднимать стоимость продаваемых объектов, поскольку мотивация вложения данных средств в строительство уже отсутствовала. Данный фактор значительно повлиял на стоимость жилья на первичном рынке и отчасти объясняет, почему именно в данном сегменте рост цен оказался столь значительным.
Обсуждение
Целый ряд разнонаправленных факторов влияли на изменение цен на рынке недвижимости. В таблице 1 указаны наиболее значимые из них.
Большая часть рассмотренных факторов способствует росту цен на объекты жилой недвижимости. Вспомним, что рынок недвижимости не относится к высокоорганизованным рынкам в силу своей специфики, обусловленной низкой стандартизирован-ностью товара (объектов недвижимости) и низкой стандартизированностью цены.
Таблица 1
Наиболее значимые факторы, определяющие изменение цен на рынке недвижимости в 2020 году
Фактор Характер влияния на цены
Снижение кредитных ставок Данный фактор значительно увеличил спрос на объекты недвижимости. В большей степени спрос затронул новое и строящееся жилье с развитой инфраструктурой
Кредитные каникулы Данный фактор позволил многим заемщикам справиться с кредитными обязательствами, что также косвенно увеличивает спрос на объекты жилой недвижимости
Повышение уровня инфляции По данным Росстата [8], уровень инфляции в 2020 году составил 4,9%, что демонстрирует рост данного показателя. Инфляция охватила все сферы, в том числе стоимость стройматериалов, что увеличило инвестиционную стоимость строящихся объектов
Закрытие границ и авиасообщений Данный фактор отрицательно сказался на туризме, желании населения отдохнуть в других государствах. Это, в свою очередь, переориентировало денежные потоки из данной сферы в сферу недвижимости. В 2020 году наблюдался значительный рост спроса на загородную недвижимость
Низкие проценты по депозитам Низкие проценты по депозитам обесценили значимость хранения свободных денег в банках
Введение налога на доходы от депозитов Введение налога на депозиты усилило предыдущий фактор и привело к изъятию денежных средств из банков и переносу их в наиболее надежную по мнению многих людей сферу - сферу недвижимости
Рост курса иностранных валют Курс доллара и евро привел к обесцениванию рубля как денежной единицы, что также способствовало росту стоимости недвижимости
Распространение дистанционной занятости населения Введение самоизоляции весной 2020 года привело к переводу многих профессий на дистанционный формат. Для многих это означало трансформации жилья в рабочую зону, что увеличило спрос на жилье не только с точки зрения проживания, но и с точки зрения ведения бизнеса. Несмотря на отмену жестких ограничений, многие организации сохраняют различные форматы удаленной и дистанционной работы. Это связано не только с экономией затрат при применении данного характера работы, но и с отрывающимися возможностями получения «талантов» в сфере ИР-менеджмента, которые дают данные технологии
Государственные программы поддержки семьи и рождаемости Традиционно высокая рождаемость, начавшаяся с 2010 года, сохраняет свой высокий уровень благодаря продолжающемуся развитию государственной поддержки семьи. Данный фактор способствует росту спроса на жилье, инфраструктуру, что также способствует росту цен на недвижимость
Дефицит предложения на рынке жилой недвижимости В результате снижения объемов экспозиции объектов недвижимости возник дефицит предложения, что также повлияло на резкий рост цен на данном рынке
Окончание табл.1
Фактор характер влияния на цены
Нехватка рабочей силы Закрытие границ и локдаун привели к нехватке рабочей силы, в том числе и на строительных площадках. Данный фактор привел к снижению предложения на рынке строящегося жилья, что, в свою очередь, также приводит к увеличению цен
Рост стоимости строительных материалов Инфляция в сфере строительных материалов значительно превысила среднюю инфляцию по стране. Это, в свою очередь, увеличило себестоимость строительства, что в конечном итоге отразилось на стоимости недвижимости в строящихся домах
Введение эскроу-счетов как новой схемы финансирования строительных объектов Невозможность немедленного использования средств дольщиков привела к удорожанию недвижимости на рынке строящегося жилья
Источник: составлено авторами.
Частный характер сделок на данном рынке обусловлен «уникальностью каждого объекта, его достаточно высокой стоимостью, ограниченностью информации о продавцах и покупателях, сложностью принятия решения, на которое влияют как объективные, так и субъективные факторы» [13] (Chibikova, 2017). Данный фактор не позволяет в полной мере регулировать цены на данном рынке.
Для управления данным рынком требуется использовать косвенные рычаги регулирования.
заключение
Таким образом, рынок жилой недвижимости в 2020-2021 гг. оказался на пересечении целого ряда разнонаправленных факторов, которые, несмотря на свою несогласованность, породили синергетический эффект, результатом которого стал небывалый рост цен на рынке недвижимости. В данном исследовании в качестве объекта исследования выбрана жилая недвижимость в г. Омске. В указанном регионе за год цены на вторичном рынке жилья выросли на 23,18%, на первичном рынке - на 31,54%. По мнению авторов, наиболее значимыми факторами, повлиявшими на рост цен, являются следующие: снижение кредитных ставок, кредитные каникулы, повышение уровня инфляции, закрытие границ и авиасообщений, низкие проценты по депозитам, введение налога на доходы от депозитов, рост курса иностранных валют, распространение дистанционной занятости населения, государственные программы поддержки семьи и рождаемости, дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, дефицит рабочей силы, рост стоимости строительных материалов и новая схема финансирования жилищного строительства.
ИСТОЧНИКИ:
1. Глотова Н.И. Проектное финансирование жилищного строительства в России: результаты и перспективы // Экономика. - 2021. - № 1. - с. 30-38. - 10.14258/
ерЬ202104.
2. Кашепов А.В. Факторы и экономические последствия пандемии коронавируса // Вестник Алтайской академии экономики и права. - 2021. - № 2. - с. 38-45. - doi: 10.17513/vaael.1595.
3. Ключевые события рынка недвижимости 2020 года. РБК. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/5fe102f99a7947b448dc2cb2 (дата обращения: 25.05.2021).
4. Кропотухина Н.А., Хиревич С.А. Анализ факторов, влияющих на стоимость объектов жилой недвижимости // Инвестиции, градостроительство, недвижимость как драйверы социально-экономического развития территории и повышения качества жизни населения: Материалы XI Международной научно-практической конференции. В 2-х частях. Томск, 2021. - с. 134-140.
5. МЛСН.ру - недвижимость в Омске. [Электронный ресурс]. URL: https://omsk.mlsn. ru (дата обращения: 25.05.2021).
6. Нехороших И.Н. Роль государства на рынке недвижимости в России // Регион: системы, экономика, управление. - 2021. - № 1(52). - с. 27-31. - doi: 10.22394/19974469-2021-52-1-27-31.
7. Обзор рынка ипотечного кредитования в феврале-марте 2021 года. Акционерное общество «ДОМ.РФ». [Электронный ресурс]. URL: https://дом.рф/upload/iblock/ d59M59a2cb08264f583a45b9c6afd98ea1a.pdf.
8. Основные меры социальной поддержки семей с детьми в 2021. Юридическая социальная сеть. [Электронный ресурс]. URL: https://www.9111.ru/ questions/7777777771231688 (дата обращения: 25.05.2021).
9. Росстат. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru (дата обращения: 25.05.2021).
10. Соколовская Е.Н. Применение корреляционного анализа при оценке стоимости жилой недвижимости в республике Коми // Финансовый бизнес. - 2021. -№ 1(211). - c. 47-51.
11. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Консультант Плюс. [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb328204e3ac1226e7d912.
12. Черемисина Т.П. Помогла ли застройщикам реформа финансирования жилищного строительства в условиях пандемии? // Эко. - 2021. - № 4(562). - c. 110-129. - doi: 10.30680/EC00131-7652-2021-4-110-129.
13. Чибикова Т.В. «Высокоорганизованный рынок» и рынок недвижимости: особенности и отличия // Жилищные стратегии. - 2017. - № 1. - c. 37-50. - doi: 10.18334/ zhs.4.1.37862.
14. Cui C. Housing career disparities in urban China: A comparison between skilled migrants and locals in Nanjing // Urban Studies. - 2021. - № 10.1177. - doi: 10.1177/0042098018800443.
15. Dongmin Konga, Yawen Chenga, Shasha Liub Unexpected housing wealth appreciation and stock market participation // Journal of Housing Economics. - 2021. - p. 1-44. - doi: 10.2139/ssrn.3849025.
16. Eddie Chi-man, HuiKa-hungYu Housing market segmentation and the price effect of certified green residential propertiesro // Habitat International. - 2021. - № 102350. - doi: 10.1016/j.habitatint.2021.102350.
17. Maggie R., Hua Adrian D., Leeb Dihan Z. COVID-19 and Housing Prices: Australian Evidence with Daily Hedonic Returns // Finance Research Letters. - 2021. - № 101960. -doi: 10.1016/j.frl.2021.101960.
18. Nicholas A. The role of housing market in the effectiveness of monetary policy over the Covid-19 era // Economics Letters. - 2021. - № 109749. - doi: 10.1016/j.econ-let.2021.109749.
19. Shaw Joe Platform Real Estate: theory and practice of new urban real estate markets // Urban Geography. - 2020. - № 8. - p. 1-28. - doi: 10.1080/02723638.2018.1524653.
20. Valenzuela-Leviae N., Echiburuabd T., Correac J., Hurtubiaabd R., Muñoz J.C. Housing and accessibility after the COVID-19 pandemic: Rebuilding for resilience, equity and sustainable mobility // Transport Policy. - 2021. - p. 46-80. - doi: 10.1016/j.tran-pol.2021.05.006.
21. Wu Tsung-Pao, Wu Hung-Che. A multiple and partial wavelet analysis of the economic policy uncertainty and tourism nexus in BRIC // Current Issues in Tourism. - 2020. -№ 1. - p. 906-916. - doi: 10.1080/13683500.2019.1566302.
22. Xianhang Q., Shanyun Q., Guangli Z. The impact of COVID-19 on housing price: Evidence from China // Finance Research Letters. - 2021. - № 101944. - doi: 10.1016/j. frl.2021.101944.
23. Xunjie G. Huchang L. Xinxin W. Consensus based on multiplicative consistent double hierarchy linguistic preferences: venture capital in real estate market // International journal of strategic property management. - 2020. - № 1. - p. 1-23. - doi: 10.3846/ ijspm.2019.10431.
references:
Cheremisina T.P. (2021). Pomogla li zastroyshchikam reforma finansirovaniya zhil-ishchnogo stroitelstva v usloviyakh pandemii? [Did property developers benefit from the housing construction financing reform during the pandemic?]. Eco. (4(562)). 110-129. (in Russian). doi: 10.30680/ECO0131-7652-2021-4-110-129 .
Chibikova T.V. (2017). «Vysokoorganizovannyy rynok» i rynok nedvizhimosti: osoben-nosti i otlichiya [«Highly organized market» and real estate market: features and differences]. Russian Journal of Housing Research. 4 (1). 37-50. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.4.1.37862 .
Cui C. (2021). Housing career disparities in urban China: A comparison between skilled migrants and locals in Nanjing Urban Studies. 57 (10.1177). doi: 10.1177/0042098018800443.
Dongmin Konga, Yawen Chenga, Shasha Liub (2021). Unexpected housing wealth appreciation and stock market participation Journal of Housing Economics. 1-44. doi: 10.2139/ssrn.3849025.
Eddie Chi-man, HuiKa-hungYu (2021). Housing market segmentation and the price effect of certified green residential propertiesyu Habitat International. 111 (102350). doi: 10.1016/j.habitatint.2021.102350.
Glotova N.I. (2021). Proektnoe finansirovanie zhilishchnogo stroitelstva v Rossii: re-zultaty i perspektivy [Project financing housing construction in Russia: results and prospects]. Economics. (1). 30-38. (in Russian). doi: 10.14258/epb202104 .
Kashepov A.V. (2021). Faktory i ekonomicheskie posledstviya pandemii koronavirusa [Factors and economic consequences of the coronavirus pandemic]. Vestnik Altayskoy akademii ekonomiki i prava. (2). 38-45. (in Russian). doi: 10.17513/vaael.1595 .
Kropotukhina N.A., Khirevich S.A. (2021). Analiz faktorov, vliyayushchikh na stoimost obektov zhiloy nedvizhimosti [Analysis of factors affecting the value of residential real estate] Investments, urban planning, real estate as drivers of socio-economic development of the territory and improvement of the quality of life of the population. 134-140. (in Russian).
Maggie R., Hua Adrian D., Leeb Dihan Z. (2021). COVID-19 and Housing Prices: Australian Evidence with Daily Hedonic Returns Finance Research Letters. 7 (101960). doi: 10.1016/j.frl.2021.101960.
Nekhoroshikh I.N. (2021). Rolgosudarstva na rynke nedvizhimosti v Rossii [The role of the state in the real estate market in Russia]. Region: sistemy, ekonomika, upravlenie. (1(52)). 27-31. (in Russian). doi: 10.22394/1997-4469-2021-52-1-27-31 .
Nicholas A. (2021). The role of housing market in the effectiveness of monetary policy over the Covid-19 era Economics Letters. 200 (109749). doi: 10.1016/j.econ-let.2021.109749.
Shaw Joe (2020). Platform Real Estate: theory and practice of new urban real estate markets Urban Geography. 41 (8). 1-28. doi: 10.1080/02723638.2018.1524653.
Sokolovskaya E.N. (2021). Primenenie korrelyatsionnogo analiza pri otsenke stoimosti zhiloy nedvizhimosti v respublike Komi [Application of correlation analysis in assessing the value of residential real estate in the Komi Republic]. Financial business. (1(211)). 47-51. (in Russian).
Valenzuela-Leviae N., Echiburuabd T., Correac J., Hurtubiaabd R., Muñoz J.C. (2021). Housing and accessibility after the COVID-19 pandemic: Rebuilding for resilience, equity and sustainable mobility Transport Policy. 109 46-80. doi: 10.1016/j.tran-pol.2021.05.006.
Wu Tsung-Pao, Wu Hung-Che. (2020). A multiple and partial wavelet analysis of the economic policy uncertainty and tourism nexus in BRIC Current Issues in Tourism. 23 (1). 906-916. doi: 10.1080/13683500.2019.1566302.
Xianhang Q., Shanyun Q., Guangli Z. (2021). The impact of COVID-19 on housing price: Evidence from China Finance Research Letters. 27 (101944). doi: 10.1016/j. frl.2021.101944.
Xunjie G. Huchang L. Xinxin W. (2020). Consensus based on multiplicative consistent double hierarchy linguistic preferences: venture capital in real estate market International journal of strategic property management. 24 (1). 1-23. doi: 10.3846/ ijspm.2019.10431.
