CC BY
46
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №7-8/2016 ISSN 2410-6070_
УДК 69.059.7
Е.В. Маликова
студент магистратуры Р.Г. Абакумов к.э.н., доцент БГТУ им. В. Г. Шухова г. Белгород, Российская Федерация
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ С НАДСТРОЙКОЙ И ОБСТРОЙКОЙ ЖИЛЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Аннотация
В статье рассматриваются особенности анализа экономической целесообразности реконструкции жилых многоквартирных домов с надстройкой и обстройкой.
Ключевые слова
Реконструкция, жилые многоквартирные дома, экономическая целесообразность.
Экономическая целесообразность реконструкции - это расчеты, которые представляют варианты наиболее эффективных вложений. Особенностью реконструкции жилых зданий является изменение их основных технико-экономических показателей (увеличение строительного объема и общей площади), улучшение санитарно-гигиенических и социальных условий проживания. Таком образом, эффективность реконструкции включает 2 показателя: количественный (стоимостной) и качественный (социальный) [1, с. 180].
Основные факторы и их последствия, которые влияют на экономическую целесообразность реконструкции представлены в табл.
При расчетах технико-экономического обоснования реконструкции определяются многочисленные характеристики и сведения об объекте недвижимости. Основными данными для реконструкции здания являются: месторасположение объекта (адрес, ситуационный план и т.д.); генеральный план (границы придомовой территории, расстояние до соседних зданий и сооружений, их этажность и назначение, наличие необходимых элементов благоустройства придомовой территории и т.д.); объемно-планировочные и конструктивные решения здания (конструктивная схема здания; высота этажа; наличие летних помещений с указанием их типа (балкон, лоджия, веранда) и количества; материал, конструктивный тип и толщина: перекрытий, наружных стен, межквартирных перегородок, лестничных маршей и площадок и др.; и т.д.); технико-экономические показатели (площадь застройки, объем здания, общая площадь здания, количество и общая площадь жилых и нежилых помещений и т.д.); перечень имеющихся систем инженерного оборудования - горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, телевидения, пожарной сигнализации, домофона, лифта и др.; отделка фасадов и помещений общего пользования (вестибюли, лестничные клетки и т.п.); оценка технического состояния здания (физический износ конструкций, прежде всего несущих элементов здания; определение размеров помещений, конструкций и фактической прочности их материалов; морального износа систем и устройств инженерного оборудования и т.д.). [1, с. 181].
Таблица
Факторы экономической целесообразности реконструкции
Фактор Последствия
физический износ увеличение физического износа снижает эффективность реконструкции
продолжительность выполнения работ потеря прибыли
получение дополнительных площадей за счет надстройки здания существенное возрастание нагрузок на здание изменение и устройство лестнично-лифтовых узлов
увеличение количества и размеров летних помещений (балконов, лоджий) увеличение собственного веса здания и полезной нагрузки
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №7-8/2016 ISSN 2410-6070
переназначение помещений нижних этажей с целью развития социальной инфраструктуры увеличение расчетных значений удельной полезной нагрузки и увеличение общей нагрузки на несущие элементы цокольного этажа (подполья или подвала)
преобразование последнего этажа конструктивное изменение крыши
обеспечение современных нормативных требований по теплозащите здания и звукоизоляции ограждений возрастание собственного веса здания
перепланировка помещений изменение размеров (часто нарушаются санитарно-гигиенические требования и инсоляция)
При определении оценки эффективности реконструкции жилых зданий руководствуются 2 методами: народно-хозяйственный (сравнение реконструкции и нового строительства) и финансовый (эффективность определенного объекта). Народно-хозяйственный метод осуществляется с помощью экономической оценки, из условия равенства объекта нового строительства и реконструируемого по основным параметрам и характеристикам. Результатом является показатель разницы доходов (реконструируемых или вновь построенных жилых домов) за вычетом затрат (на строительство и реконструкцию), положительная величина которого указывает на экономическую эффективность объекта. Финансовый метод предполагает финансовый план или бизнес-план проекта реконструкции, который включает: себестоимость реконструкции (проектирование, инженерные изыскания, экспертиза, замена коммуникаций и т.д.), источники финансирования (средства собственников жилых помещений, инвесторов и заемные), риски (внешние, которые можно элиминировать, т.к. реконструкция с надстройкой и обстройкой жилого здания относительно стандартный проект и внутренние: организационные, финансовые, проектные, технические, технологические и др. (для реконструкции с надстройкой и обстройкой жилого здания наиболее значимыми являться риски: незавершенного строительства, аварии и финансовой несостоятельности)), факторы стоимости (см.рис.) и т.д.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Экономические^^^И Физические ^^Экологические! Индивидуальные (Социальные
налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция,
безработица, уровень и условия оплаты труда, платежеспособность, наличие источников финансирования, число объектов, выставленных на продажу и др.
местонахождение, архитектурно-конструктивные решения,
наличие коммунальных услуг и ДР-
сеисмика, наличие лесопарковой зоны, водоемов и ДР-
престижность
района, разрекламирован ность объекта, и др. симпатии
Социальные! Политические,
администра-
инфра- тивные,
структура, юридические
услуги
муници- правовые
пальных нормы и
служб, правила,
уровень ■ ограниче-
преступ- ние прав,
ности и др. льготы и
ДР-
Рисунок - Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
Экономический эффект реконструкции всегда разный, так как, с одной стороны, используются конструкции уже существующего здания (т.е. экономия материальных и финансовых затрат), с другой - стесненные условия строительной площадки, необходимость работ без отселения жильцов, замена изношенных элементов здания (т.е. увеличение стоимости). Для определения целесообразности реконструкции детально анализируются все факторы, риски и т.д., чтобы минимизировать убыточность проекта.
Список использованной литературы: 1. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Маликова Е.В. Методические рекомендации по экономическому воспроизводству жилого фонда на основе реконструкции домов первого периода индустриального домостроения// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016.№ 5. С. 179-183.
© Маликова Е.В., Абакумов Р.Г.,2016
