CC BY
774
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ В РЫНОЧНОЙ
ЭКОНОМИКЕ
Н. В. ЖУРАВЛЕВ
Статья посвящена анализу сущности и особенностей рынка недвижимости в современных условиях. Рынок недвижимости рассматривается как сложная социально-экономическая система, развитие которой происходит в сегментах первичного и вторичного рынка. На его состояние оказывают влияние спрос и предложение. Предлагается авторское определение рынка недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, объекты недвижимости, рынок недвижимости, особенности рынка недвижимости.
Недвижимость как экономическая категория является одним из критически социально значимых факторов общественного воспроизводственного процесса, оказывает влияние на стабильность общества в целом и экономический рост в частности, выступает одним из основных ресурсов воспроизводственного процесса в экономике страны.
Исследователи трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, что связано с ее различными экономическими характеристиками недвижимости. Недвижимое имущество одновременно выступает для одних лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных активов вещную природу), для других как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления.
По этой причине ряд экономистов рассматривают недвижимость, в первую очередь, в качестве экономического блага (товара) [1; 3; 4], а другие относят недвижимость к финансовым активам [2; 7; 9]. Двойственная природа недвижимости порождает использование ее полезных свойств с целью удовлетворения как личных потребностей субъектов, так в качестве капитала.
Недвижимость как экономическое благо выполняет ряд функций:
- в качестве предмета потребления служит ресурсом личного или общественного использования, т. е. включает жилую недвижимость, земли и строения медицинских, образовательных, оборонных и других социально значимых учреждений;
- в качестве реального актива выступает одним из значимых ресурсов для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли; в этом качестве чаще рассматривается коммерче-
ская недвижимость, в том числе хозяйственнопроизводственная, включая земли сельскохозяйственного назначения, имущественные комплексы предприятий и т. п.;
- в качестве условного финансового актива, или особого товара, приобретаемого для последующей перепродажи с прибылью; служит источником дохода от сдачи имущества в аренду и средством обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
Недвижимость как товар обладает рядом специфических особенностей, определяющих и особенности рынка этого товара [5].
1. Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что недвижимость не может быть перемещена к покупателю, а наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту. То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.
2. В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. По этой причине два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения.
3. Недвижимость долговечна. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять десятки и более лет, при этом земля как вид недвижимого имущества при разумном ее использовании может служить бессрочно.
4. Для недвижимости характерна ограниченность предложения и, как следствие, его низкая эластичность, по крайней мере, в краткосрочном
периоде. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий и сооружений требует значительного времени и крупных капитальных затрат, а с другой - при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться.
5. Каждый объект недвижимости в известном смысле уникален, хотя бы по месту расположения, поэтому даже две равноценные квартиры в типовом доме на различных этажах уже будут различаться по цене.
6. В целом низкий уровень ликвидности.
7. Недвижимость в качестве товара требует большего, по сравнению с другими видами товаров, информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, бывших владельцах и т. д.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта), существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необ-
ходимости вовлечения в процесс не только брокерских, но и управляющих компаний;
- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижают его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею изначально несвойственных признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике. Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении социально значимых услуг (жилья определенной комфортности, помещений, используемых в целях бизнеса), особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование; гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития страны через участие в воспроизводственном процессе. В современной рыночной экономике внутренняя природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призван обеспечить государственное регулирование.
Таким образом, функциональное предназначение и возможности различного использования объектов недвижимости не позволяют однозначно отнести их в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Объекты недвижимости по своему функциональному назначению могут быть отнесены либо к первому рынку (жилье для собственного проживания, дачные участки, гаражи для личного автотранспорта), либо ко второму (офисные и торговые помещения, жилые дома, предназначенные для сдачи в аренду, сельскохозяйственные угодья), либо к третьему (различного рода ипотечные ценные бумаги). Это приводит к объективной необходимости рассматривать рынок недвижимости обособленно, но в тесной взаимосвязи с конъюнктурой других рынков, для выявления его специфики, отличающей его от других рынков, определения его места в экономическом обороте и раскрытия экономического механизма его функционирования.
Универсального определения категории рынка недвижимости в современной экономической теории не сформировалось. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте, который они считают наиболее значимым, что в большинстве случаев предопреде-
лено целью исследования, а также в силу того, что сама категория рынка в экономической теории не однозначна - может рассматриваться и с точки зрения большей абстракции как механизм и иметь конкретно-прикладное значение, в частности, когда анализируют рынок какого-либо товара с точки зрения субъектов рынка или различных институтов.
Дж. Фридман и Н. Ордуэй рассматривают «рынок недвижимости» как набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования [7]. Такая трактовка затрагивает экономический и юридический аспекты рынка недвижимости, не уделяя внимания различной природе самих объектов недвижимости и не вскрывая сущностные черты и специфику недвижимого имущества, в части его локализации и др.
Под рынком недвижимости Ю. В. Пашкус понимает экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [10]. Эта трактовка не отражает дуальной сущности недвижимости, которая может выступать как экономическое благо и фактор производства.
Другое определение характеризует рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости, что так же исключает из рассмотрения ряд принципиально важных сущностных черт, присущих объектам недвижимости. Иными словами, претендуя на универсальность, определение теряет индивидуальность и может быть применимо к другому рынку при замене «объектов недвижимости» на другой товар. Можно привести еще ряд аналогичных определений, вскрывающих один из аспектов функционирования рынка недвижимости [5].
С точки зрения философии дефиниция представляет собой логическую операцию, раскрывающую содержание имени посредством описания существенных и отличительных признаков предметов или явлений, обозначаемых данным именем. При этом определение «рынок недвижимости» должно быть отнесено к атрибутивнореляционным явным дефинициям, которым присуще указание ближайшего родового отличия и видовой признак, характерный только для данно-
го вида. Иными словами, в определении данной категории должно присутствовать сущностное значение рынка и отличительные черты рынка недвижимости по отношению к другим рынкам.
Попытаемся сформулировать определение рынка недвижимости с точки зрения предъявляемых требований к дефинициям. Для достижения этой цели необходимо выделить исходные предпосылки, на основании которых будет дано определение.
Во-первых, рынок недвижимости является структурной частью национального рынка, конъюнктура которого оказывает значительное влияние на экономические отношения субъектов рынка недвижимости. Из этого следует, что, являясь частью системы, рынок недвижимости, в свою очередь, также будет оказывать влияние на процессы, протекающие на национальном рынке.
Во-вторых, в силу особенностей, присущих объектам недвижимости, рынок недвижимости локализован и чувствителен к территориальным условиям не только географического характера, но и социально-экономического, что отражается на процессе установления цены на подобные объекты под воздействием спроса и предложения на конкретном региональном рынке, что объясняет разницу стоимости схожего по основным признакам недвижимого имущества.
В-третьих, из-за высокой социальной значимости рынок недвижимости подвержен государственному регулированию, при этом используются различные методы государственного вмешательства.
В-четвертых, в отличие от других видов рынка, рынок недвижимости имеет более сложную субъектную структуру, которая раскрывается в большем количестве профессиональных участников.
В-пятых, недвижимость как товар имеет специфический характер оборота через оборот прав. Эта особенность подробно проанализирована М. И. Хасановым. Автор указывает на стационарность объектов недвижимости, в силу которой их физический переход как товара от одного владельца к другому практически невозможен и осуществляется через передачу прав на них, поэтому наиболее важное значение имеют проблемы регистрации прав на недвижимость, которые призваны выполнять основные функции по обеспечению: во-первых, идентификации объектов недвижимости и их владельцев, что позволяет создать налогооблагаемую базу для сбора имущественных налогов; во-вторых, права собственности и иных вещных прав на недвижимость, точное определение содержания этих прав и тем самым необходимую защиту и гарантии как для настоящих собственников и иных лиц, обладающих оп-
ределенными правами на недвижимость, так и для потенциальных приобретателей таких прав [8].
Анализируя вышеизложенные особенности рынка недвижимости, можно дать следующее определение данной экономической категории, указывающее на видовой признак и родовые отличия, присущие только этому рынку. Рынок недвижимости - это подсистема национального рынка экономических благ особого рода, связанная с формированием отношений по поводу создания, эксплуатации и реализации недвижимого имущества или прав на него, возникающих в результате колебаний и достижения подвижного равновесия спроса и предложения, при сохранении существенных элементов государственного регулирования.
Предложенное определение отражает основные особенности рынка недвижимости, вытекающие из экономической сущности недвижимого имущества
и, в отличие от других определений, является менее абстрактным, подчеркивая отличительные характеристики именно этого рынка: его зависимость от конъюнктуры национального рынка, более сложную субъектную структуру, высокую социальную значимость, детерминирующую необходимость государственного регулирования.
Литература
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб., 2007.
2. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. СПб., 2008.
3. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996.
4. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. М., 2010.
5. Коханенко В. В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. М., 1997.
6. Лигай Г. А. Рынок недвижимости и ипотека. М., 2002. С. 10-12.
7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка
приносящей доход недвижимости: пер. с англ.
М., 1997.
8. Хасанов М. И. Рынок недвижимости - экономический механизм функционирования. Часть 1. [Электронный ресурс] URL:http://ros-nedvigimost.ru/ риЬИкаауа-ро1пауа/1417
9. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: теория и практика. М., 2011.
10. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб., 1999. С. 32.
* * *
ECONOMIC ESSENCE OF REAL ESTATE MARKET ECONOMY
N. V. Zhuravlyov
Article is devoted to the analysis of essence and features of the real estate market in modern conditions. The real estate market is considered as the difficult social and economic system which development occurs in segments of primary and secondary market. Its condition is influenced by supply and demand. Author's definition of the market of real estate is offered.
Key words: real estate, real estate objects, real estate market, features of the real estate market.
