Договор аренды: спорные вопросы изменения и возобновления на неопределенный срок Текст научной статьи по специальности «Право»

11 (299) - 2012

Мнения, комментарии, рекомендации специалистов

ДОГОВОР АРЕНДЫ: СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ИЗМЕНЕНИЯ И ВОЗОБНОВЛЕНИЯ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

Л. Л. ГОРШКОВА, руководитель Центра методологии, бухгалтерского учета и налогообложения

В повседневной деятельности бюджетных и некоммерческих организаций порой возникают спорные вопросы по изменениям в договорах аренды или возобновлениям их на неопределенный срок. Рассмотрим наиболее типичные ситуации на конкретных примерах.

Так, стороны заключили договор аренды на определенный срок. По окончании срока договора арендодателем почтой было направлено уведомление о расторжении договора в связи с окончанием его действия. В указанный срок арендатор не освободил помещение. При предъявлении требования арендодателя об освобождении им арендуемого помещения он указал на то, что, так как ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, он является возобновленным на определенный срок. Что же касается уведомления о расторжении договора, то оно было получено рабочими, выполняющими на территории организации арендатора работы по договору подряда. Они представились ее сотрудниками, но уведомление о расторжении договора руководителю организации арендатора не передали. Правомерна ли позиция арендатора?

Правомерна, так как возобновление договора аренды на неопределенный срок зависит от того, существуют ли возражения на это со стороны арендатора и уведомлен ли о наличии таких возражений арендатор. Получение письма ненадлежащим лицом

не может служить основанием для расторжения договора, так как арендатор не знал и не мог знать о намерении арендодателя. Поскольку договор расторгается по его инициативе, то на нем лежит обязанность по уведомлению другой стороны об этом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Исходя из указанных норм законодательства, по умолчанию сторон при окончании срока договора аренды он является возобновленным на неопределенный срок. При этом инициатива расторжения договора должна исходить от арендодателя при продолжении пользования арендованным имуществом арендатором. Таким образом, при наличии между сторонами спора о том, является ли договор аренды возобновленным, бремя доказывания наличия воз-

ражений со стороны арендодателя о продолжении договора лежит на арендодателе. Отсюда следует, что уведомление о расторжении договора должно быть оформлено арендодателем соответствующим образом и донесено до арендатора.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что возобновление договора аренды на неопределенный срок зависит от того, существуют ли возражения на это со стороны арендатора и уведомлен ли о наличии таких возражений арендатор. Получение письма ненадлежащим лицом не может служить основанием для расторжения договора, так как арендатор не знал и не мог знать о намерении арендодателя. А так как договор расторгается по его инициативе, то на нем лежит обязанность по уведомлению другой стороны об этом.

Аналогичная позиция содержится и в судебной практике. Так, постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2011 № А49-4480/2010 законно связывает наступление (возникновение) либо прекращение обязательств для одной из сторон договора аренды с момента получения от другой стороны соответствующего уведомления. Законом не предусмотрено, что уведомление о прекращении договора аренды считается полученным арендатором с момента сдачи его оператору почтовой связи и обязанность по уведомлению считается исполненной с указанного момента.

В другой ситуации две организации подписали договор аренды здания сроком на 9 мес. Через некоторое время здание, являющееся предметом договора, признано объектом культурного наследия, охранное обязательство на которое оформлено в установленном законом порядке. Арендатор предложил арендодателю внести изменение в указанный договор в связи с изменением статуса здания, который предполагает ряд особенностей сдачи такого помещения в аренду. Но арендодатель отказался вносить изменения в договор, мотивируя свою позицию тем, что подписанный ранее сторонами договор соответствует требованиям гл. 34 ГК РФ, в соответствии с которой надлежало заключать договор. Правомерна ли позиция арендодателя?

Неправомерна, так как данный договор не соответствует требованиям законодательства. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймода-тель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Законодательство, регулирующее режим использования объектов культурного наследия, предусматривает дополнительные существенные условия договора аренды таких объектов. Так, в силу п. 1 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон № 73-ФЗ) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований Закона № 73-ФЗ.

На основании п. 2 ст. 55 Закона № 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Законом № 73-ФЗ независимо от формы собственности этого объекта.

В соответствии со ст. 48 Закона № 73-ФЗ охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется:

— органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, — в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

— местной администрацией муниципального образования — в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Таким образом, в связи с признанием указанного жилого помещения объектом культурного наследия оно изменило свой статус. Кроме того, законодательство РФ предусматривает особый режим пользования помещениями и охраны.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, позиция арендатора неправомерна, и сторонам следует в установленном законом порядке внести изменения в указанный договор.

Рассмотрим еще одну спорную ситуацию. Две организации заключили договор аренды помещения, по условиям которого обязанность по ведению капитального ремонта ложится на арендодателя. Спустя некоторое время арендодатель заключил договор со строительной организацией на проведение капитального ремонта с полной заменой оборудования и перепланировкой помещения. Арендатор обратился в суд с требованием признания этого договора недействительным, поскольку он нарушает его права пользования указанным помещением, мотивируя свою позицию тем, что после перепланировки помещения он не сможет им пользоваться. Правомерна ли позиция арендатора?

Поскольку договор арендодателя со строительной организацией нарушает права и законные интересы арендатора, он является недействительным в соответствии с действующим законодательством, и, следовательно, позиция арендатора правомерна.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймода-тель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Арендодатель, передавая принадлежащие ему право владение и пользования имуществом, лишает себя этих прав, а он обязан своими действиями их не нарушать. Проведение капитального ремонта включает в себя нахождение посторонних лиц на территории арендатора, проведение строительных работ, вследствие которых использование арендатором помещения в течение длительного времени может быть невозможным, поэтому его проведение без согласования с арендатором недопустимо.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Данный вопрос не урегулирован в законодательстве РФ, но в указанной ситуации можно сделать вывод, что договор арендодателя со строительной организацией нарушает права и законные интересы арендатора. Таким образом, договор является недействительным в соответствии с действующим законодательством и, следовательно, позиция арендатора правомерна.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

3. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ.

4. Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2011 № А49-4480/2010.