CC BY
40
Динамика рынка коммерческой недвижимости на примере объектов торговли г.
Москвы
The dynamics of the market of the commercial real estate on the example of Moscow floor
spaces 2019
Q
УДК 338.27 DOI 10.24411/2658-3569-2019-12007 Иванова Наталья Андреевна,
к.э.н., доцент, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва
Григорашенко Анастасия Витальевна,
^удент, ФГБОУ ВО «Государственныйуниверситет по землеустройству», г. Москва
Иванова Н.А.,
Ivanovaguz@yandex.ru
Григорашенко А.В.,
Joean@mail.ru
Аннотация. В статье кратко рассмотрена динамика и изложены основные тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы за 1-2 кварталы 2019 года. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость коммерческих объектов, а также перспективы развития рынка в ближайшем будущем. Отмечается, что столичный рынок коммерческой недвижимости обладает существенным потенциалом роста и является привлекательным как для отечественных, так и зарубежных инвесторов.
Summary. The article briefly discusses the dynamics and outlines the main trends of the commercial real estate market in Moscow for 1-2 quarters of 2019. The factors affecting the cost of commercial properties, as well as market prospects in the near future, are considered. It is noted that the capital's commercial real estate market has significant growth potential and is attractive for both domestic and foreign investors.
Ключевые слова: рынок, коммерческая недвижимость, торговые площади. Key words: market, commercial real estate, floor spaces.
По данным Федеральной службы государственной статистики оборот розничной торговли в январе 2019г. составил 2489,3 млрд руб., или101,6% (в сопоставимых ценах) к январю предыдущего года.
В январе 2019г. оборот розничной торговли на 94,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 5,6% (в январе 2018г. — 93,9% и 6,1% соответственно) [1].
Минэкономразвития РФ понизило прогноз роста розничной торговли в России в 2019 году с 2% до 1,7%. Номинальный объем рынка вырастет до 33,4 трлн рублей. В 2018 году оборот розничной торговли в России увеличится на 2,9% — этот прогноз остается прежним. В 2020 году ожидается рост на 2% (ранее — 2,5%) — до 35,3 трлн рублей. В 2024 году оборот розничной торговли может вырасти на 2,8% и достигнуть 45,8 трлн рублей. По данным Росстата, оборот розничной торговли в России по итогам 2017 года вырос на 1,2% по сравнению с 2016 годом и составил 29,8 трлн рублей [2].
140 120 100 so 60 40 20 0
1 II III □о IV V VI VII VIII общему обороту IX X XI XII 1 II III IV V VI VII VIII с исключением сезонного фактора IX X XI XII 1 твид
Рис. 1. Динамика оборота розничной торговли за январь 2017 - январь 2019 в Щ к среднемесячному значению 2016 года
К основным трендам рынка торговой недвижимости в 2018 году можно отнести рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.
В период 2005-2008 гг. в России наблюдались позитивные экономические условия для развития розничного рынка: темп роста инфляции постепенно замедлялся, возрастали реальные денежные доходы населения. По данным Росстата, в 2005 году оборот розничной торговли в России вырос на 12,8%, а в первом полугодии 2006 года - на 11,5% Розничная торговля стала одним из основных драйверов роста ВВП, значительно опережая большинство других отраслей экономики. В 2006 году рост розничного продовольственного рынка составил $241 млрд, что на 14% больше, чем в 2005 году. С 2000 года объем розничного рынка увеличился втрое и достиг $110,9 млрд в год. До 2010 года прогнозируется, что его развитие замедлится, однако не опустится ниже уровня 7% в год
[3].
Что касается трендов современного рынка недвижимости в секторе торговых и торгово-развлекательных центров по итогам 2018 года стало то, что иностранных брендов пришло рекордно мало. Но в 2019 году на этот рынок ожидается приход азиатских ритейлеров.
По оценке специалистов, до 2021 года значительного прироста площадей не ожидается. В целом объем ввода новых торговых площадей будет находиться на уровне 300 000 - 400 000 кв. м (рис.2).
.111
2013о 2019п 2020п 2021п
I Общий объем нового предложения I Объем круги ей ших торговых центров -Доля вакантных площадей
■ Доля вакантных площадей б объектах функционирующих более 2 лет
Рис. 2. Прогноз объема ввоза торговых площадей и доли вакантных
площадей, 201S-2021 годы
Вакансия в крупных и популярных у населения ТЦ, работающих более 2 лет, будет снижаться до 4-5% к 2021 году. Доля свободных площадей в остальном объеме предложения будет колебаться в диапазоне 7-9% (табл. 1).
Таблица 1
Основные показатели рынка торговой недвижимости за2017-2018 год [4]
Основные показатели 2013 2017
Общее предложение действующих объектов: площадь общая'арендопригодная (млн кв. м) 12,3/6,3 11,9/6,2
Введено в эксплуатацию за 2018 год: площадь общая'арендопригодная (млн кв. м) 269/108 565/280
Доля вакантных площадей (%) 7,1 (1.4 п.п. |) 8,5 (4.1 п.п.
Условия аренды в торговых центрах Москвы: торговая галерея (руб./кв. м/год) якорные арендаторы (руб./кв. м/год) 0 - 120 000 0-23 000 0-55 ООО 0- 18 ООО
Операционные расходы: торговая галерея (руб./кв. м/год) якорные арендаторы (руб./кв. м/год) 6 000 - 10 000 1 500-3 000 6 000- 10 ООО 1 500 - 3 ООО
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями (кв. м/1000 жителей)) 501 г4 498г5
Российский рынок будет пользоваться спросом у международных брендов, но, скорее всего, основной объем брендов придет из Азии.
В целом необходимо отметить, что в условиях столичного региона существует значительный потенциал поддержания рынка коммерческой недвижимости на высоком уровне, обусловленный устойчивым функционированием системы предпринимательства и бизнеса, использованием большого объема имущественных комплексов.
Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в регионе в силу трансформации требований к коммерческой недвижимости связаны с развитием системы государственного регулирования строительной отрасли. Анализ основных факторов, сдерживающих развитие рынка коммерческой недвижимости, показал, что значительная часть их может быть нивелирована путем косвенного воздействия государства без привлечения значительных финансовых средств.
Список использованной литературы
1. Доклад: Социально-экономическое положение России - 2019 г. // Федеральная служба государственной статистики. - Режим доступа:http://www.gks.ru/free doc/doc 2019/info/oper-01-2019.pdf
2. ТАСС: Новости в России и мире: Минэкономразвития ухудшило прогноз роста розничной торговли в РФ на 2019 год - 06.09.2018 г.
3. Сидячев К.Н. Анализ рынка коммерческой недвижимости на примере торговых площадей г Москвы // Транспортное дело москвы - 2009 - С. 148-150.
4. ZDANIE.INFO: Аналитика, обзоры рынка коммерческой недвижимости - 28.12.2018 г. - Режим доступа:https://zdanie.info/2393/2467/news/13004
5. Управление недвижимостью. Том 1 Учебник / под общ. ред. А.А. Мурашевой, В.Н. Хлыстуна - М.: ГУЗ, 2018. - 404 с.
6. Хлыстун В.Н., Алакоз В.В. Механизмы включения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот//Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. — 2016. — № 11. -С. 38-42.
7. Столяров В.М. Тенденции изменений структуры с/х земель по видам собственности/В.М. Столяров//Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. -2012. -№ 5. -С. 21-26.
