CC BY
17
должны включать в себя органичное единство мер денежно-кредитной, бюджетно-налоговой, социальной, экологической, промышленно-инновационной политики, а также институциональное проектирование.
Список литературы:
1. Головачев А.С. Анализ и тенденции социально-экономического развития РБ // Экономика. Управление. Право. - 2002. - N 2.
2. Микульский К.И. Социально ориентированная рыночная экономика -выбор России.
3. Еловиков Л.А. Социальная политика (доходы и заработная плата): уч. пособ. / Л.А. Еловиков. - Омск: ОмГУ 2005. - 468 с.
4. Даулинг Г. Репутация фирмы: создание, управление и оценка эффективности: пер. с англ. - М.: Консалтинговая группа «ИМИДЖ-Контакт»: ИНФРА-М, 2003. - 368 с.
ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НАСЕЛЕНИЮ ЦЕНТРАЛЬНОЙ РОССИИ: АНАЛИЗ И ПРОГНОЗЫ
© Селютина Н.А.*
Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова,
г. Москва
Статья посвящена разработке методики мониторинга доступности жилья населению регионов Центральной России. Предложен новый индикатор дифференциации денежных доходов населения на региональном уровне - соотношение медианных и средних доходов, получены модели, связывающие этот индикатор с коэффициентами фондов и Джини. Изложенная в статье методика может быть использована при разработке предложений по обеспечению населения жильем и повышению уровня и качества жизни.
Проблема доступности населению качественного жилья существует десятилетия и до настоящего времени является актуальной [1].
В решении жилищной проблемы выделяют два направления: количественное и качественное. Первое - обеспечение соответствия между количеством квартир и индивидуальных жилых домов и количеством домохозяйств, на настоящем этапе является первостепенной задачей. Здесь надо иметь в виду, что в условиях рыночной экономики для работоспособной части населения
* Аспирант кафедры «Статистика».
определяющим обстоятельством при выборе места жительства является не доступность жилья в том или ином поселении, а потенциальный уровень доходов, который граждане могут там иметь. Граждане хотят жить и работать в поселениях, где они имеют большие возможности для самореализации; там же они предпочитают вкладывать средства в приобретение недвижимости. В таких поселениях жилище не только ресурс, потребление которого позволяет получать определенные социальные блага, но и капитал, продуцирующий новую стоимость и богатство. В противоположность этому, в поселениях с низкой конкурентоспособностью в результате миграции и сокращения численности населения предложение жилья на вторичном рынке превышает спрос, его цена падает, и во многих случаях она становится ниже стоимости строительства нового жилья. Пустующие жилые дома изнашиваются, их содержание требует дополнительных затрат от собственников и государства. В таких поселениях недооценка жилища является следствием их недостаточной экономической активности и инвестиционной привлекательности.
Вышесказанное актуализирует задачу анализа доступности жилья в региональном разрезе. Это важно и для Центрального федерального округа -макрорегиона, в котором проживает большая часть населения страны.
С точки зрения статистики как науки, в подобном анализе важно правильно выбрать систему показателей, отражающих доступность жилья населению регионов Центральной России. Полезным здесь является использование понятия индикатора коммерческой доступности жилья, предложенного специалистами аналитического агентства RWAY [4], которое, в сочетании с имеющимися статистическими данными по показателям уровня и дифференциации денежных доходов населения, а также средним ценам на первичном и вторичном рынках жилья, позволяет выполнить анализ динамики и пространственных особенностей его доступности. Специалистами RWAY дано следующее определение доступности жилья: «Жилье считается доступным, если его стоимость составляет менее трех годовых доходов домо-хозяйств (до вычета налогов). В качестве основного показателя берется сред-немедианный доход» [5].
Наряду с этим индикатором, агентством RWAY рассчитывается коэффициент доступности жилья:
к = I / 1п, (1)
где I - годовой доход условного домохозяйства в составе трех человек, каждый из которых располагает медианным душевым доходом;
1п - годовой доход, необходимый для приобретения жилья площадью 54 кв. м в течение трех лет.
В оценке уровня доступности жилья агентством RWAY приняты следующие общемировые критерии - табл. 1.
Таблица 1
Общемировые критерии доступности жилья
Категория Значение коэффициента
Жилье доступно (affordable) до 3 лет
Жилье не очень доступно (moderately unaffordable) от 3 до 4 лет
Приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable) от 4 до 5 лет
Жилье существенно недоступно (severely unaffordable) более 5 лет
Источник: [5].
При условности данной схемы (не учитывается доля сбережений, реальная численность домохозяйства, его состав) представляется, что данный индикатор, определяемый как количество кв. м жилья, которое может приобрести среднестатистическое домохозяйство из трех человек на первичном и вторичном рынках, в предположении, что каждый из них располагает медианным уровнем доходов, и они инвестируют доходы в приобретение жилья в течение трех лет, сравнение его величины по регионам позволяет судить как о динамике доступности жилья, так и о региональной дифференциации доступности жилья населению
Ниже излагаются результаты выполненных в этом направлении исследований - вначале проводится анализ пространственных особенностей уровня и динамики показателей дифференциации денежных доходов населения регионов Центрального федерального округа - коэффициентов фондов и Джини, затем анализируются пространственные особенности уровня и динамики цен на первичном и вторичном рынках жилья, и в заключение рассматриваются потенциальные возможности приобретения населением регионов ЦФО жилья на первичном и вторичном рынках.
Эмпирической базой исследования послужили статистические данные, опубликованные в источнике [6] и охватывающие временной интервал 20052011 гг., инструментарием статистического анализа являлся пакет статистических программ анализа данных общественных наук SPSS Base [7].
Результаты ранжирования регионов Центрального федерального округа по одному из показателей дифференциации денежных доходов в начальный и конечный годы изучаемого временного интервала 2005-2011 гг. - коэффициенту фондов - представлены на диаграммах рис. 1.
Видно, что наибольшая дифференциация денежных доходов населения и в 2005 г., и в 2011 г. наблюдалась в г. Москве, и хотя значения коэффициента фондов в этот период несколько снизились, они составляют очень высокие значения - отношение среднедушевых доходов десятой чисти наиболее и наименее обеспеченных жителей г. Москвы в 2011 г. достигало 27,3 крат, что намного больше критического уровня.
Сравнивая диаграммы рис. 1, можно заметить, что за изучаемый период сменились и лидеры, и аутсайдеры по неравномерности денежных доходов
населения: если в 2005 г. в лидирующую тройку регионов, кроме безусловного «лидера» - г. Москвы - входили Воронежская и Орловская области, то в 2011 г. второе и третье места заняли Московская и Тамбовская области. В тройку же регионов с наименьшей дифференциацией денежных доходов населения в 2005 г. входили Ивановская, Тульская и Владимирская области, а в 2011 г. - Тверская, Ивановская и Костромская области (перечислены в порядке возрастания коэффициента фондов).
2005
2011
щ
Регион
Регион
а)
Рис. 1. Ранжирование регионов ЦФО по коэффициенту фондов в 2005 (а) и 2011 (б) годах. Пунктир - уровень РФ
Анализ распределений показателей дифференциации среднедушевых денежных доходов населения регионов ЦФО показывает, что данные по г. Москве являются «выбросами» (в статистическом смысле), поэтому в дальнейшем будем рассматривать однородную выборку периферийных регионов, включая Московскую область. После исключения данных по г. Москве из региональной выборки их распределение, согласно критерию Колмогорова-Смирнова, не противоречат нормальному закону, и это позволяет использовать параметрические процедуры одномерной и многомерной статистики.
В расчете индикатора доступности жилья фигурируют значения медианного дохода, тогда как в статистических источниках приводятся значения среднедушевого денежного дохода. Выполненный нами регрессионный анализ региональных данных по Центральной России, однако, показал, что отношение медианного дохода к среднедушевым ^Ме/Ср можно с достаточно высокой точностью оценить по известным значениям коэффициента фондов ХфоВД и коэффициента Джини Кджини:
40
40
30
30-
20
20-
0
0
0
0
^Ме/Ср = 79,879 - 1,036 КфоВД (2)
Гме/Ср = 111,483 - 117,192 Кд^ (3)
Модели (2) и (3) характеризуются высокими показателями качества: коэффициент детерминации Я2 = 0,983 и 0,986 соответственно, критерий Фишера ^ = 927,0 и 1110,8 значим на уровне не хуже 0,0005, и могут быть использованы для расчета медианных значений денежных доходов населения регионов ЦФО по известным значениям среднедушевых денежных доходов и коэффициентов фондов и Джини. Результаты выполненных расчетов представлены на рис. 2. Видно, что если в 2005 году только г. Москва превосходила среднероссийский уровень медианных денежных доходов, то в 2011 году к ней добавилась Московская область. Произошли некоторые изменения в ранжировании периферийных регионов: Ярославская область с третьего места в 2005 г. переместилась на девятое, а Белгородская, напротив, повысила свой рейтинг - поднялась с девятого места на третье.
2005 2011
Регион Регион
а) б)
Рис. 2. Ранжирование регионов Центрального федерального округа по медианным денежным доходам населения: а) 2005 г.; б) 2011 г.
Пунктир - уровень Российской Федерации
Для оценки возможностей населения регионов ЦФО по решению жилищной проблемы обратимся к статистике цен на первичном и вторичном рынке жилья - рис. 3.
Из представленных на рис. 3а графиков временных рядов средних цен на рынке жилья в РФ и ЦФО видно, что до 2005-2006 гг. цены на первичном рынке превышали цены на вторичном рынке, но впоследствии цены на вто-
ричное жилье стали выше цен на первичное жилье. В Центральной России это выразилось более резко, причем после 2006 года наблюдалось не только абсолютное превышение цен на вторичное жилье, но и превышение их относительно средних цен по стране.
Рис. 3. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынке жилья: а) в РФ; б) в ЦФО (в текущих ценах)
Имеются различия в соотношении цен на первичном и вторичном рынках жилья и в региональном разрезе. Так, в Рязанской области цены на вторичном рынках жилья в 2005-2011 гг. были выше, чем на первичном рынке, а в Белгородской - напротив, цены на вторичном рынке были ниже - рис. 4. Из хода графиков временных рядов средних цен на первичном и вторичном рынках жилья на этом рисунке видно, что общим для этих областей является не только относительное, но и абсолютное (в текущих ценах) снижение цен на жилье в 2008 году, вызванное снижением платежеспособности населения в результате мирового финансового кризиса, захватившего также и нашу страну. Но основная причина снижения цен - в их изначально завышенном уровне из-за спекулятивного характера ценообразования на рынке жилья в условиях дефицита и монополии крупных строительных и девелоперских организаций.
Заключительный этап исследований - оценку коммерческой доступности жилья в регионах ЦФО - проводили путем расчета индикатора - количество кв. м жилья, которое может приобрести среднестатистическое домохозяйство из трех человек на первичном и вторичном рынках, при условии, что каждый из них располагает медианным уровнем доходов, и они инвестируют доходы в приобретение жилья в течение трех лет. При всей условности этого индикатора сравнение его величины по регионам позволяет су-
дить как о динамике доступности жилья, так и о региональной дифференциации доступности жилья населению.
Рис. 4. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в некоторых регионах Центрального федерального округа в 2005-2011 гг.: а) Рязанская область; б) Белгородская область
Год Год
а) б)
Рис. 5. Динамика индикатора доступности жилья в некоторых регионах Центральной России в 2005-2011 гг.: а) на первичном рынке; б) на вторичном рынке
Расчеты показали, что в целом в стране динамика индикатора доступности жилья в период 2005-2011 гг. носила циклический характер - снижение
этого показателя в начале этого периода в 2007-2008 гг. сменилось его ростом. Аналогично, цикличность динамики индикатора доступности жилья наблюдалась и в регионах.
В качестве примера на рис. 5 представлены графики временных рядов показателя в трех периферийных областях ЦФО - Белгородской, Брянской и Владимирской. Видно, что хотя эти графики и проявляют свою специфичность, в целом их характер одинаковый - снижение индикатора доступности жилья в начале периода в 2007-2008 гг. сменилось последующим его ростом, и в конце анализируемого периода доступность жилья превысила начальный уровень.
Полученные результаты позволяют проводить прогнозирование и индикативное планирование показателей обеспечения населения жильем регионов Центральной России.
Список литературы:
1. Аганбегян А. Строительство жилья - локомотив социально-экономического развития страны // Вопросы экономики. - 2012. - № 5.
2. Кравец Н.Г. Жилищная проблема [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://your-ecology.narod.ru/article2_2.html.
3. Жилищная проблема и жилищная политика [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://portal-law.ru/inceklopedia/dsfdsf_sjfsdfaf.
4. Мониторинг доступности [Электронный ресурс] // Портал аналитического агентства Rway.ru. - Октябрь, 2012. - Режим доступа: http://rway.ru/ monitoring/publication89-2898.aspx.
5. Важнейшие показатели рынка [Электронный ресурс] // Бюллетень. -2012. - № 209. - Режим доступа: http://rway.ru/FileHandler.ashx?guid=2_Do-stupnost_karty.pdf.
6. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012. Стат. сб. / Росстат. - М., 2012.
7. SPSS Base 8.0 для Windows. Руководство по применению. Перевод. -Copyright, 1998. - СПСС Русь.
