CC BY
126
М.М. Минненко Щ.Щ. Щоздрина
О МЕТОДАХ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
Повышение доступности жилья для различных категорий населения является одной из основных задач современной жилищной политики в России. Понятие доступности жилья рассматривается в самом широком социально-экономическом контексте, включая не только доступность покупки жилья на рынке, но и возможность получения бесплатного социального жилья льготными категориями населения, социальной либо коммерческой аренды жилья, а также обеспечения жильем военнослужащих и многое другое.
По мере развития рынка жилья, все большее значение получает степень доступности для населения приобретения жилья в собственность, тем более, что доля частного жилья во всем жилищном фонде России весьма велика - 86,3%, в том числе в собственности граждан - 82,9% [1]. В отечественной и зарубежной практике существует целый ряд методов оценки доступности жилья на рынке. Первые отечественные работы в этой сфере появились еще в начале-середине 1990-х годов, на фоне возникновения и развития рынка жилья в России [2-4]. Эта проблематика получила свое отражение также в целом ряде теоретических и научно-прикладных работ современного периода, посвященных как обобщению и адаптации зарубежного опыта, так и разработке новых методов оценки доступности жилья с целью их использования при принятии управленческих решений и в жилищном законодательстве. Нашли свое применение они также и в практике жилищного финансирования, а также в риэлторском консалтинге [5-11].
48
Проанализируем и сопоставим различные методы оценки доступности жилья на примере конкретных расчетов, относящихся к периоду 2008-2011 гг. для РФ в целом и одного из её регионов - Краснодарского края.
Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности регионов Краснодарский край располагается в группе регионов-лидеров (вместе с Москвой, Московской областью, Санкт-Петербургом и Республикой Татарстан), обладающих максимальным инвестиционным потенциалом (5-е место) и минимальным уровнем риска (2-е место) [12]. Для края характерны высокие показатели производственного, финансового, инфраструктурного, туристического потенциалов. Он хорошо обеспечен трудовыми ресурсами. Рейтинг Краснодарского края весьма высок и в мировом бизнес-сообществе: агентством «Standard & Poor's» региону присвоен международный инвестиционный рейтинг на уровне "BB" (прогноз «позитивный»). Таким образом, в Краснодарском крае имеется мощный потенциал опережающего развития региона.
Определение доступности жилья для населения того или иного региона может быть выполнено на основе проведения расчетов различных показателей доступности жилья. Мульти-вариантная оценка уровня доступности жилья позволяет повысить объективность и надежность результатов анализа жилищной доступности. Соответствующие показатели могут быть рассчитаны для различных категорий жилья и в разрезе групп населения с разным уровнем денежных доходов. В конечном счете, это позволяет:
• проследить динамику доступности для различных групп населения приобретения в собственность жилья различного качества;
• выделить группы населения, для которых проблема доступности жилья является наиболее острой;
• определить долю жилья, доступного для низкодоходных групп населения;
• проследить возможное воздействие реализуемой социально-экономической политики на уровень доступности жилья.
49
Один из самых простых измерителей уровня доступности жилья - величина площади жилья, которое может приобрести физическое лицо на одну месячную заработную плату:
Н = ^ / р,
где Н - уровень доступности жилья; - среднемесячная заработная плата; р - рыночная стоимость 1 кв. м жилья.
В табл. 1 приведены значения этого показателя для первичного и вторичного рынков жилья, определенные для Краснодарского края (КК) и Российской Федерации в целом (РФ) по данным за 2008-2011 гг.
Таблица 1
Площадь жилья, доступная для приобретения физическим лицом на одну месячную заработную плату (Н)
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Плошддь жилья, при-
обретаемого за одну
месячную заработ-
ную плату на пер-
вичном рынке, кв. м 0,33 0,28 0,39 0,38 0,44 0,41 0,54 0,48
Площадь жилья, при-
обретаемого за одну
месячную заработ-
ную плату на вто-
ричном рынке, кв. м 0,31 0,22 0,35 0,28 0,35 0,30 0,49 0,36
Среднемесячная но-
минальная начис-
ленная заработная
плата, руб. 17290 13163 18638 14953 20952 16330 23693 18661
Среднедушевые де-
нежные доходы на-
селения, руб. 14948 12024 17009 13894 18881 16648 20712 18197
Средние цены на пер-
вичном рынке жи-
лья, руб. 52504 47694 47715 39505 48144 39592 39215 43686
Средние цены на вто-
ричном рынке жи-
лья, руб. 56495 60141 52895 53715 59998 55192 48243 51784
Источник: [13, с. 168-171, 967-970], расчеты авторов.
50
Цены на рынке жилья регионов и России в целом собираются Росстатом только с конца 1996 г., поэтому систематизированной информации по рынку жилья для более ранних периодов не существует - только разрозненные данные риэлторских фирм, работавших в тех или иных городах страны7.
Если же опираться на данные Росстата, то в среднем по России по состоянию на конец 1996 г. на одну среднемесячную заработную плату можно было купить 0,24 кв. м жилья на первичном рынке и 0,31 кв. м - на вторичном рынке жилья.
Минимальное значение показателя Н общей площади жилья, приобретаемой за одну зарплату, и на первичном, и на вторичном рынках в среднем по России составило 0,21 кв. м и пришлось на конец 1998 г. Тогда, в силу финансового кризиса, заработная плата среднего россиянина почти не выросла, в то же время, цены на рынке жилья, будучи во многих городах привязанными к доллару, резко подорожавшему в результате девальвации рубля, возросли в рублевом исчислении довольно значительно. Далее значения показателя доступности Н несколько возросли (до 0,34 кв. м на первичном и 0,39 кв. м на вторичном рынке жилья в 2001 г.), когда рост уровня заработной платы существенно превысил рост цен на обоих рынках, и оставались достаточно стабильными вплоть до 2006-2007 гг. -периода резкого роста цен на обоих рынках жилья (предкризисного надувания так называемого «пузыря»). Тогда показатель доступности жилья по зарплате упал до 0,29 кв. м общей площади за одну зарплату на обоих рынках.
Падение цен на жилье в 2009 г. немного улучшило ситуацию, особенно на первичном рынке жилья, на котором продавцы, испытывая финансовые трудности в силу наступившего кризиса, с целью скорейшей продажи построенного жилья существенно снизили уровень цен. Среднестатистический россиянин на одну месячную зарплату мог приобрести тогда, соответственно, 0,39 кв. м на первичном и 0,35 кв. м на вторичном рынке жилья.
В 2010 г. темп роста цен на первичном рынке жилья отстал от роста средней заработной платы, а на вторичном - совпал с
1 Оценка доступности жилья для более ранних периодов проводилась именно по данным риэлторских фирм [2, 3].
51
ним. Поэтому показатель доступности Н в 2010 г. на первичном рынке несколько возрос и составил 0,44 кв. м и не изменился на вторичном рынке, оставшись на уровне 0,35 кв. м.
В 2011 г. положительные изменения продолжились, причем не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья. В среднем для России, в 2011 г. на одну зарплату можно было купить уже 0,54 кв. м на первичном рынке и 0,49 кв. м на вторичном рынке жилья.
Примерно также, но на несколько более низком уровне, ведут себя показатели доступности жилья по зарплате и для Краснодарского края. Если в 2008 г. за одну зарплату в крае на первичном рынке можно было приобрести 0,28 кв. м и на вторичном - всего 0,22 кв. м жилья, то в 2011 г. - уже 0,48 и 0,36 кв. м жилья, соответственно.
Значения показателя Н за 2011 г. отличаются в лучшую сторону от его значений для предыдущих лет - это максимум, достигнутый за все эти годы, и все же, изменения, произошедшие с конца 1990-х годов, не носят принципиального характера. Доступность «квадратов» остается в России на достаточно низком уровне, а аналогичные показатели в странах Запада в среднем в 3-4 раза выше.
Наиболее широкое распространение получил так называемый классический показатель (коэффициент) доступности жилья - Housing Affordability (HA). В качестве важного целевого индикатора он используется в Федеральной целевой программе «Жилище», «Стратегии 2020», российских законодательных документах, в документах ООН и Всемирного банка, в научной литературе в России и за рубежом.
В России он рассчитывается как отношение среднерыночной цены стандартной двухкомнатной квартиры (54 кв. м) к годовому доходу семьи из 3-х человек со среднедушевым уровнем денежных доходов:
HA = S / R,
где HA - коэффициент доступности жилья; S - среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 кв. м; R - средний годовой доход семьи из 3-х человек.
52
Это соотношение показывает, сколько лет среднестатистическое домохозяйство должно накапливать свои доходы, не тратя их, чтобы купить стандартную двухкомнатную квартиру (54 кв. м) по средней рыночной цене на первичном (вторичном) рынке жилья, или во сколько раз рыночная цена стандартной жилищной единицы больше годового дохода семьи. Данный показатель не учитывает расходы на потребление, а также возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов, поэтому отражает лишь сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
Международная классификация рынков жилья по критерию доступности представлена в табл. 2.
Таблица 2
Классификация рынков жилья по критерию доступности
Категория рынка Значение коэффициента доступности жилья
Жилье доступно Жилье не очень доступно Приобретение жилья серьезно осложнено Жилье существенно недоступно До 3 лет От 3 до 4 лет От 4 до 5 лет Более 5 лет
Таким образом, наиболее благоприятными считаются значения коэффициента доступности, не превышающие 3-х лет. На практике это означает, что среднестатистическая семья может приобрести стандартную квартиру не более чем за 10 лет, выплачивая за нее не более трети совокупного семейного денежного дохода в год.
По международной методике при исчислении коэффициента доступности жилья используется не средняя, а медианная цена жилищной единицы (дома, квартиры) на рынке жилья определенной городской территории, которая относится к годовому медианному (а не среднему) доходу домохозяйств, проживающих на данной территории. Тем самым, в отличие от российской методики, априори не задается площадь приобретаемой жилой единицы (54 кв. м), а учитывается тот ее размер, который складывается в результате проведения сделок купли-продажи на данной
53
территории (как правило, это больше 54 кв. м). Использование медианных величин цен и денежных доходов позволяет, хоть и в косвенной форме, учесть их дифференциацию.
Среднее число лет накопления на двухкомнатную квартиру в конце 1990-х годов находилось на высоком уровне, особенно, в кризисном 1998 г., составив 7,51 и 7,35 лет, соответственно на первичном и вторичном рынках жилья. В начале 2000-х годов для РФ этот показатель оставался примерно стабильным с некоторой тенденцией к постепенному снижению. Однако в 2006 г. в связи с резким ростом цен на рынке жилья необходимое число лет накопления также резко возросло (особенно на вторичном рынке жилья - почти на 1,3 года) и в 2007 г. продолжило свой рост - до 5,65 лет на первичном и 5,62 лет на вторичном рынке жилья. В кризисном 2008 г. значения показателя доступности оставались примерно на достигнутом уровне, однако уже в конце года наметился перелом тенденции от роста к падению. В 2009-2011 гг. в связи с падением и дальнейшей фактической стабилизацией цен на рынке жилья показатели доступности его на рынке в среднем улучшились, достигнув в 2011 г. 3,21 лет на первичном рынке жилья и 3,39 лет - на вторичном.
Достигнутые к 2011 г. показатели доступности в среднем представляются достаточно благоприятными. Их значение сейчас даже ниже «запланированных» в Федеральной Целевой Программе «Жилище» 4 года в 2015 г. Более того, все большее число субъектов РФ переходит в разряд тех регионов, у которых среднее значение показателя доступности находится на благоприятном уровне менее 3 лет. Так, в 2010 г. доступность жилья на вторичном рынке менее 3-х лет была достигнута в 16 регионах-субъектах РФ (против всего 6 регионов в 2006 г.), а коэффициент доступности от 3-х до 4-х лет (что также является неплохим показателем) имели 37 субъектов РФ. Однако напомним, что эти вычисления проведены на основе средних, а не медианных показателей. Для групп населения с более низким уровнем денежных доходов картина совершенно другая (рассматривается ниже).
В Краснодарском крае денежные доходы населения в период 2008-2011 гг. в номинальном исчислении также росли, однако здесь их уровень ниже среднего по России. Так, средне-
54
душевые денежные доходы в 2008-2011 гг. в РФ составили 14941, 16857, 18719 и 20713 руб., тогда как в Краснодарском крае: 12024, 13815, 16749 руб. и 18261 руб., соответственно. Цены на рынке жилья в Краснодарском крае в предкризисный год были чрезмерно завышены, (особенно на вторичном рынке) из-за объявления в это время Сочи столицей Олимпиады-2014. Поэтому их посткризисное падение оказалось здесь даже более сильным, чем в среднем по РФ. В результате в Краснодарском крае число лет накопления на стандартную квартиру на первичном рынке снизилось с 5,95 лет в 2008 г. до благоприятного уровня 3,57 лет в 2010 г. и 3,23 - в 2011 г. На вторичном рынке ситуация хуже: здесь, из-за более высокого уровня цен, среднее число лет накопления выше, но и оно снизилось с 7,5 лет в 2008 г. до 4,97 лет в 2010 г. и 4,27 - в 2011 г. (табл. 3, рис. 1).
Таблица 3
Коэффициенты доступности приобретения жилья в собственность для среднестатистического домохозяйства в РФ и КК
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Коэффициент доступности
покупки жилья на первич-
ном рынке (НА), лет 5,16 5,95 4,12 4,26 4,11 3,57 3,21 3,23
Коэффициент доступности
покупки жилья на вторич-
ном рынке (НА), лет 5,42 7,50 4,41 5,80 4,31 4,97 3,39 4,27
Модифицированный коэф-
фициент доступности по-
купки жилья на первичном
рынке (НАт), лет 7,45 9,46 5,91 6,86 5,98 5,44 4,62 4,81
Модифицированный коэф-
фициент доступности по-
купки жилья на вторичном
рынке (НАт), лет 7,82 11,92 6,33 9,32 6,27 7,59 4,87 6,36
Источник:[13, с. 186-187, 967-970], расчёты авторов.
55
5 -
4 -
3 -
2 -
1 -
0 -
1
(а)
Год
2008 2009 2010 2011
7 -
6 -
Л
а
2008
1
(б)
I
Год
2009 2010 2011
Рис. 1. Коэффициент доступности покупки жилья (НА) в РФ ( И ) и КК ( И ), лет на первичном (а) и вторичном (б) рынках жилья
Если сделать поправку на текущее потребление семьи посредством вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума, то получаем модифицированный коэффициент доступности жилья:
НАт = Б /(Я - М),
где НАт - модифицированный коэффициент доступности жилья; М - прожиточный минимум семьи; Б - среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 кв. м; Я - средний годовой доход семьи из 3-х человек.
Модифицированный коэффициент доступности жилья показывает период времени (количество лет), за который семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.
10 8 6 4 2 0
I
1
Год
12 -
10 -
8 -
6 -
4 -
2 -
0 -
I!
I
Год
2008 2009 2010 2011
(а)
(б)
Рис. 2. Модифицированный коэффициент доступности покупки жилья (НАт ) в в РФ (д ) и КК ( и ), лет: на первичном (а) и вторичном (б) рынках жилья
6 -
8
5 -
4 -
3
2
0 --
2008
2009
2010
2011
56
В результате общей благоприятной тенденции значения модифицированного коэффициента доступности жилья на первичном рынке для Краснодарского края и России в целом к 2011 г. так же практически сравнялись, составив 4,81 и 4,62 лет соответственно. Но для вторичного рынка, как и по предыдущему показателю, положение Краснодарского края хуже среднероссийского: значение модифицированного коэффициента в 2011 г. для Краснодарского края составило 6,36 лет по сравнению с 4,87 лет по России в целом.
Заметим, что никогда еще рынок жилья в России не переживал столь благоприятного с точки зрения доступности жилья периода, обусловленного, одновременно, снижением цен на рынке жилья и ростом денежных доходов населения.
В то же время достаточно высокий уровень доступности жилья на рынке для населения в среднем (как по России в целом, так и для ряда регионов), достигнутый к 2011 г., во многом носит иллюзорный характер, скрывая за собой значительную дифференциацию этого показателя для групп населения с разным уровнем денежных доходов.
Доступность жилья для групп населения с разным уровнем денежных доходов может быть оценена на основе данных об уровне денежных доходов населения в разрезе 20-процентных (квинтильных) групп населения (табл. 4).
Таблица 4
Среднедушевые денежные доходы по 20-процентным доходным группам населения РФ и КК
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Среднедушевой де-
нежный доход, руб., 14948 12024 17009 13894 18881 16648 20712 18197
в том числе:
первая группа 3778 3120 4260 3654 4909 4412 5385 4822
вторая группа 7260 5940 8187 6826 9252 8241 10149 9008
третья группа 10965 8940 12363 10342 13972 12486 15327 13648
четвертая группа 16669 13560 18796 15582 21241 18812 23301 20563
пятая группа 35413 28440 39931 32542 45031 39289 49398 42946
Источник: [13, с.182-183], расчеты авторов.
57
В результате оказывается, что за достаточно благоприятными средними показателями доступности стоит резкая их дифференциация для различных доходных групп населения (табл. 5).
Таблица 5
Коэффициенты доступности приобретения жилья в собственность по 20-процентным доходным группам населения РФ и КК
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Коэффициент доступ-
ности жилья (НА), лет:
на первичном рынке 5,16 5,95 4,12 4,26 4,11 3,57 3,21 3,23
первая 20,42 22,93 16,45 16,22 15,82 13,46 12,36 12,20
вторая 10,63 12,04 8,56 8,68 8,40 7,21 6,56 6,53
третья 7,04 8,00 5,67 5,73 5,56 4,76 4,34 4,31
четвертая 4,63 5,28 3,73 3,80 3,66 3,16 2,86 2,86
пятая 2,18 2,52 1,75 1,82 1,72 1,51 1,35 1,37
на вторичном рынке: 5,42 7,50 4,41 5,80 4,31 4,97 3,39 4,27
первая 21,43 28,91 17,62 22,05 16,58 18,77 13,06 16,11
вторая 11,15 15,19 9,17 11,80 8,80 10,05 6,93 8,62
третья 7,38 10,09 6,07 7,79 5,82 6,63 4,59 5,69
четвертая 4,86 6,65 3,99 5,17 3,83 4,40 3,02 3,78
пятая 2,29 3,17 1,88 2,48 1,81 2,11 1,42 1,81
Модифицированный
коэффициент дос-
тупности жилья
(НАт), лет:
на первичном рынке 7,45 9,46 5,91 6,86 5,98 5,44 4,62 4,81
первая - - - - - - - -
вторая 28,93 48,27 23,10 37,68 23,19 23,72 17,24 19,40
третья 12,11 15,96 9,72 11,64 9,63 8,80 7,37 7,67
четвертая 6,39 7,86 5,14 5,74 5,06 4,54 3,91 4,03
пятая 2,50 2,98 2,01 2,17 1,99 1,77 1,54 1,59
на вторичном рынке 7,82 11,92 6,33 9,32 6,27 7,59 4,87 6,36
первая - - - - - - - -
вторая 30,36 60,87 24,75 51,23 24,29 33,07 18,20 25,62
третья 12,71 20,13 10,41 15,83 10,08 12,27 7,78 10,12
четвертая 6,71 9,91 5,50 7,80 5,30 6,33 4,13 5,33
пятая 2,63 3,76 2,16 2,95 2,08 2,47 1,63 2,10
* Для первой квинтильной группы уровень денежных доходов ниже прожиточного
минимума - поэтому модифицированный коэффициент доступности для этой груп-
пы не может быть рассчитан
Источник: расчеты авторов.
58
Напомним, что медианный уровень денежных доходов может быть оценен как среднедушевой уровень доходов представителей третьей квинтильной группы. Поэтому значения доступности жилья по медианному уровню денежных доходов населения совпадает с показателями доступности третьей квинтильной группы.
Расчеты доступности жилья для квинтильных доходных групп населения показывают, что жилье вплоть до 2011 г. было доступно (классический коэффициент доступности меньше 3) только для представителей пятой доходной группы, в 2011 г. оно стало доступно также и для представителей четвертой квинтильной группы. Для всех остальных доходных групп населения жилье на рынке, согласно международной классификации, недоступно. Для 20% наименее обеспеченного населения значение классического коэффициента доступности в 2008 г. более 20 лет на обоих типах рынков, как для РФ в среднем, так и для Краснодарского края.
В 2011 г. (наиболее благоприятном) значение коэффициента доступности составило в среднем по РФ 12,36 лет на первичном и 13,06 лет на вторичном рынке жилья, а в Краснодарском крае 12,2 и 16,11 лет соответственно. Но и это - запредельно высокий уровень.
На рис. 3 и 4 графически представлены значения коэффициента доступности жилья (НА) и модифицированного коэффициента доступности жилья (НАт), рассчитанные на основе данных за 2011 г. для каждой из квинтильных групп населения.
Лет
10
(а)
2 '/////////////Л
...........,
1 у/?/?/?/?/?/?/?///?/?//////х 0 5 10 15
(б)
Лет
20
Рис. 3. Коэффициент доступности жилья (НА) по 20-процентным доходным группам населения РФ ( и ) и КК ( ¡д ), 2011 г. на первичном (а) и вторичном (б) рынках
5
3
0
5
59
(а) (б)
Рис. 4. Модифицированный коэффициент доступности жилья (НАт) по 20-процентным доходным группам населения РФ ( ЕЭ ) и КК (0 ), 2011 г. на первичном (а) и вторичном (б) рынках
Из рисунков видно, что значения этих показателей в среднем по РФ и для Краснодарского края для первичного рынка практически совпадают, а для вторичного рынка коэффициенты Краснодарского края по всем доходным группам выше (число лет накопления больше) среднероссийского уровня, причем наиболее существенное превышение наблюдается для низкодоходных групп населения.
В различных директивных и прогнозных документах в качестве «целевого» уровня доступности, к которому необходимо стремиться, принято закладывать 3 года. Рубеж показателя доступности в 3 года, в пределах которого жилье считается доступным, вызвал к жизни понятие предельной, или «справедливой», цены на рынке жилья.
Предельная («справедливая») цена 1 кв. м жилья на рынке может быть рассчитана для определения уровня цены на рынке нового и существующего жилья (соответственно, на первичном и вторичном рынках жилья), до достижения которого жилье остается доступным для населения.
Под предельной допустимой («справедливой») ценой понимается такая цена 1 кв. м общей площади жилья, при которой среднестатистическое домохозяйство из 3-х человек со средне-
60
статистическим уровнем доходов будет копить весь свой доход на квартиру 54 кв. м, купленную по этой цене, ровно 3 года.
В случае стандартной квартиры площадью 54 кв. м предельная («справедливая») цена 1 кв. м жилья равна удвоенному среднемесячному денежному доходу 1 человека.
Действительно:
НА = Б/Я = 3 ^ (Б • 54)/(Я • 3-12) = 3 ^ Б = 2Я, где Б1 - среднерыночная стоимость 1 кв. м стандартной квартиры, Я1 - среднемесячный уровень денежных доходов населения.
В качестве дополнительных индикаторов доступности жилья можно также использовать:
• предельный («справедливый») уровень среднемесячных денежных доходов населения, необходимый для приобретения стандартного жилья при условии накопления в течение трех лет;
• величина площади жилья (кв. м), доступная для приобретения домохозяйством по реальным рыночным ценам при условии накопления всего среднемесячного дохода домохозяйства в течение трех лет.
Результаты расчетов перечисленных индикаторов приведены в табл. 6.
Если сравнить данные табл. 6 с реальными ценами на первичном и вторичном рынках жилья и денежными доходами населения (см. табл. 1), то легко заметить их существенные различия. Тем не менее, эти различия в посткризисный период, по мере снижения и стабилизации цен на рынке жилья, и одновременно, роста денежных доходов населения, постепенно сокращаются. Так, в 2008 г. предельно допустимая («справедливая») цена на рынке жилья должна была составлять 29896 руб. в среднем для РФ и 24048 руб. для Краснодарского края, в то время как реальные цены на рынке жилья были существенно выше. В РФ они составляли 52504 и 56495 руб., а в Краснодарском крае 47694 и 60141 руб. на первичном и вторичном рынках жилья соответственно.
61
Таблица 6
Показатели доступности приобретения жилья в собственность для среднестатистического домохозяйства
Показатель
2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
29896 24048 34018 27630 37762 33498 41424 36395
26252 23847 23857 19752 24072 19796 21843 19608
28247 30070 26448 26858 29999 27596 24121 25892
20,5 18,2 25,7 25,3 28,2 30,3 34,1 33,4
19,1 14,4 23,2 18,6 22,7 21,7 30,9 25,3
Предельно допустимая («справедливая») цена 1 кв. м жилья на рынке, руб./м2 Предельный («справедливый») уровень среднемесячных денежных доходов населения, необходимый для приобретения стандартного жилья на первичном рынке, руб. Предельный («справедливый») уровень среднемесячных денежных доходов населения, необходимый для приобретения стандартного жилья на вторичном рынке, руб. Площадь жилья, доступная для приобретения среднестатистическим домохозяйством, при условии накопления в течение 3-х лет, на первичном рынке, кв. м Площадь жилья, доступная для приобретения среднестатистическим домохозяйством, при условии накопления в течение 3-х лет, на вторичном рынке, кв. м
Источник: расчёты авторов.
Для 2011 г. соотношение предельной и реальных цен уже совершенно другое. Уровень предельно допустимой цены в связи с ростом доходов населения возрос до 41424 руб. в среднем для России и до 36395 руб. для Краснодарского края. В то же время, средний уровень цен за эти годы снизился. В среднем для РФ они составили 39215 и 48243 руб., а для Красно-
62
дарского края 43686 и 51784 руб. на первичном и вторичном рынках жилья, соответственно.
Аналогично, за посткризисный период сблизились уровень предельного («справедливого») среднемесячного денежного дохода населения, необходимого для покупки жилья на том или ином рынке, и уровень среднемесячных денежных доходов, реально получаемых населением.
Кроме того, расчеты показывают, что существенно возросла и площадь жилья, доступная для приобретения на обоих типах рынков жилья среднестастическим домохозяйством в случае накопления всего дохода в течение трех лет (табл. 6).
Помимо классического показателя (коэффициента) доступности жилья - Housing Affordability (HA) - все большее распространение получает индекс доступности приобретения жилья с кредитом (НА1 - Housing affordability index) [6, 8, 9]. Он показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. м с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
Индекс НА1 рассчитывается таким образом, как соотношение среднестатистического денежного дохода домохозяйства и минимального дохода домохозяйства, необходимого для приобретения жилья с кредитом на стандартных условиях (в процентах).
Минимальный среднемесячный доход домохозяйства, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, можно определить по формуле:
LTV- - Я. 54- Г
TI = 100% 1 12-100%. 100%,
r Y12n DTI'
1-1 1+-
12-100% J
где TI - минимальный доход семьи их трех человек, необходимый для приобретения стандартного жилья (руб./месяц); LTV -доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%); S1 - средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (руб., на конец пе-
63
риода); r - процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (% в год); n - срок ипотечного кредита или займа (лет); DTI - доля платежа по ипотечному кредиту (займу) в доходах семьи (%).
Значение показателя HAI, равное 100% означает, что среднестатистическое домохозяйство имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности приобретения жилья больше 100%, то эти доходы даже больше минимально необходимых, а если значение показателя меньше 100%, то - среднестатистическое домохозяйство даже с помощью кредитов не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
Индекс доступности приобретения жилья с кредитом (HAI) для РФ и Краснодарского края рассчитан с использованием следующих параметров ипотечного жилищного кредитования:
• доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья: LTV = 80%
• процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам: r = 12,5%;
• срок ипотечного кредита: n = 20 лет;
• предельная доля платежа по ипотечному кредиту в доходах семьи: DTI = 33,3%.
Как видно из табл. 7 и рис. 5, в среднем по России население имело 74,1% в 2009 г., 74,2% в 2010 г. и 95% в 2011 г. от уровня денежных доходов, необходимых для приобретения квартиры на первичном рынке жилья (по сравнению с 59,1% в
2008 г.) с использованием собственных и заемных средств при рассмотренных параметрах ипотечного жилищного кредитования. По Краснодарскому краю - динамика изменения и значения, близкие к среднероссийским: 71,6% в 2009 г., 85,6% в
2010 г. и 94,4% в 2011 г. по сравнению с 51,3% в 2008 г.
Для вторичного рынка соответствующие показатели составили в среднем по России: 69,2% в 2009 г., 70,8% в 2010 г. и 89,9% в
2011 г. (против 56,4% в 2008 г.); по Краснодарскому краю: 52,6% в
2009 г., 61,4% в 2010 г. и 71,5% в 2011 г. (по сравнению с 40,7% в
64
2008 г.). Показатели 2011 г. достаточно близки к необходимым 100%, особенно на первичном рынке.
Таблица 7
Коэффициент доступности приобретения жилья с кредитом (HAI) в РФ и КК, %
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Минимальный среднеме-
сячный доход домохозяй-
ства, необходимый для
приобретения жилья на
первичном рынке за счет
собственных и заемных
средств, руб. 75826 70297 68847 58227 76326 58355 65426 57800
Минимальный среднеме-
сячный доход домохозяй-
ства, необходимый для
приобретения жилья на
вторичном рынке за счет
собственных и заемных
средств, руб. 79566 88642 73770 79172 79958 81348 69081 76325
HAI, первичный рынок 59,1 51,3 74,1 71,6 74,2 85,6 95,0 94,4
HAI, вторичный рынок 56,4 40,7 69,2 52,6 70,8 61,4 89,9 71,5
Источник: расчёты авторов.
100 80 60 -40 20 0
1
2008
2009
2010
(а)
2011
Год
100
40
I
2008 2009 2010 2011
(б)
Год
Рис. 5. Коэффициент возможности приобретения жилья с кредитом (HAI) в РФ (ЕЮ ) и КК ( И ), % на первичном (а) и вторичном (б) рынках
65
80
60 -
20
0 —
Соответственно произошло и существенное снижение минимального среднемесячного дохода домохозяйства, необходимого для приобретения жилья за счет собственных и заемных средств. Для первичного рынка: в среднем по России - с 75826 руб. в 2008 г. до 65426 руб. в 2011 г., в Краснодарском крае - с 70297 до 57800 руб. соответственно. Для вторичного рынка: в среднем по России - с 79566 руб. в 2008 г. до 69081 руб. в 2011 г., в Краснодарском крае - с 88642 до 76325 руб. соответственно.
Помимо расчета перечисленных индикаторов доступности жилья, возможно также выполнить оценку доли доступного жилья - на основе сравнения предельно допустимой («справедливой») цены 1 кв. м жилья с данными о распределении цены 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках жилья.
При наличии массивов риэлторских данных, содержащих информацию о предложении к продаже жилья на первичном и вторичном рынках и позволяющих получить распределение цен, с помощью значения предельной цены можно определить долю жилья с ценой 1 кв. м ниже предельной цены (т.е. долю жилья, доступного для населения), соответственно, в новом и существующем жилищном фонде.
При отсутствии необходимых массивов риэлторских данных оценка доли доступного жилья делается при предположении нормального распределения цены с использованием соотношения квадратов предельной и средней цены 1 кв. м жилья, применяемого к общей площади существующего и вновь построенного жилья.
Как видно из табл. 8 и рис. 6, по нашим оценкам, доля доступного для приобретения жилья в общем объеме жилого фонда возрастала из года в год. Для нового жилья значения этого показателя для России в целом и Краснодарского края очень близки: в среднем по России доля доступного для приобретения нового жилья увеличилась с 16,2% от общего ввода жилья в 2008 г. до 45% в 2011 г., по Краснодарскому краю - с 12,7% в 2008 г. до 43,1% в 2011 г. Для существующего жилищного фонда Краснодарский край на протяжении всего рассмотренного периода (за исключением 2010 г.) существенно отстает от среднероссийского уровня: доля доступного для
66
приобретения жилья увеличилась в среднем по России с 14% в 2008 г. до 36,9% в 2011 г., по Краснодарскому краю - с незначительных 8% в 2008 г. до 24,7% в 2011 г.
Таблица 8
Доля жилья, доступного для приобретения в РФ и КК, %
Показатель 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.
РФ КК РФ КК РФ КК РФ КК
Первичный рынок Вторичный рынок 16,2 14,0 12,7 8,0 25,4 20,7 24,7 13,4 30,8 19,8 35,4 18,2 45,0 36,9 43,1 24,7
Источник: расчеты авторов.
Рис. 6. Доля жилья, доступного для приобретения в РФ ( ¡Ю ) и КК ( 0 ), % на первичном (а) и вторичном (б) рынках
Можно также оценить и долю домохозяйств, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств (ипотеки), что может служить еще одним интегральным показателем доступности жилья для населения региона. Для этого следует минимальный среднемесячный доход домохозяйства, необходимый для приобретения стандартного жилья, сравнить с данными о распределении до-мохозяйств по уровню среднемесячного дохода и определить
67
долю домохозяйств с доходами выше минимально необходимого. Ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода, для выполнения приблизительной оценки можно воспользоваться данными о распределении населения по квинтильным группам по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым произвести сравнение минимально необходимого дохода домохозяйства в расчете на одного его члена.
Выполнение такой оценки демонстрирует общую позитивную тенденцию: если в 2008 г. доля домохозяйств, имеющих возможность приобрести стандартное жилье, в среднем по России и для первичного рынка Краснодарского края лежала в диапазоне от 20 до 40%, а для вторичного рынка Краснодарского края даже не превышала 20%, то в 2011 г. ее значение в среднем по России (как для первичного, так и для вторичного рынков) и для первичного рынка Краснодарского края превысило 40%, а для вторичного рынка Краснодарского края приближается к 40%.
Исследование финансовых аспектов понятия «доступность жилья» и оценка возможности для населения с различным уровнем денежных доходов приобрести жилье на рынке показало, что в посткризисный период доступность жилья возросла по всем рассмотренным индикаторам, и в среднем по России, и для Краснодарского края.
Повышение уровня финансовой доступности жилья на рынке (путем повышения уровня денежных доходов населения, развития ипотеки и других форм жилищного кредитования и снижения ставок по кредитам, снижения себестоимости строительства и цен на рынке жилья и т.д.) является одной из важных задач жилищной политики последних лет. Именно такой подход оказался преобладающим в основных директивных и программных документах последних лет (например, ФЦП «Жилище», явившейся методологической платформой национального Проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»). Все они ориентированы, прежде всего, на дальнейшее совершенствование рыночных отношений в жилищной сфере страны. Даже те мероприятия, которые направлены на
68
выполнение государством обязательств перед льготными категориями населения, в итоге также оказываются лежащими в русле рыночных отношений, поскольку предусматривают приобретение жилья в собственность.
Однако, при таком подходе за рамками рассмотрения оказывается собственно социальное содержание термина «доступность жилья», что недопустимо для социального государства, имеющего конституционные обязательства по обеспечению права граждан на жилище. Необходимо целенаправленно содействовать повышению социальной доступности жилья и развивать другие, нежели чисто рыночные, пути обеспечения населения жильем. Так, более серьезное развитие должен получить арендный сектор жилья различного уровня качества, предназначенный для сдачи его в аренду, как на коммерческой, так и некоммерческой основе семьям с разным уровнем денежных доходов. Ясно, что возможность получения арендного жилья (особенно, социальной аренды), прежде всего, актуальна для семей с более низким уровнем денежных доходов, для которых выход на рынок жилья и ипотека практически закрыты.
Литература и информационные источники
1. Российский статистический ежегодник. 2012: Статистический сборник М.: Росстат, 2012.
2. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования, 1996, № 6.
3. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г. // Проблемы прогнозирования, 2000, №1.
4. Состояние городов России // НИ НП «Город-Регион-Семья». М.: Изд-во «Олита», 2002.
5. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). Доклад. Фонд «Институт экономики города» М., 2004.
6. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России //Вопросы экономики, 2007, № 7.
7. Краснопольская А.Н., Стерник Г.М. Определение коэффициента доступности жилья для населения // Национальные проекты, 2007, № 3 (10).
69
8. Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубежом: сравнительный анализ (2008), http://urban-planet.org/article_8.html
9. Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России (2008), http://www.urban-planet.org/article_11.html
10. Крапин А.В. Доступность жилья. Итоги 2010 г. //Информ. аналит. бюлл. рынка недвижимости «RWAY», январь 2011, № 190.
11. Ноздрина Н.Н., Шнейдерман И.М. Доступность жилья для населения с разным уровнем денежных доходов // Системное моделирование социально-экономических процессов. Юбилейная международная научная школа-семинар им. акад. С.С.Шаталина. Заседание XXXV. Кострома, 18-23 сентября 2012, ИПЦ ВГУ, 2012; www.sm-sep.ru
12. Эксперт, 2012. №50 (832).
13. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2012. Стат. сб. М.: Росстат. 2012.
70
