CC BY
42
СТРАНИЦЫ ИСТОРИИ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ГОРОДСКИХ КРЕДИТНЫХ ОБЩЕСТВ - ИПОТЕЧНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ НОВОГО ТИПА В ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ
РОССИИ
В. СМИРНОВ,
консультант по новым финансово-имущественным технологиям
Россия настолько самодостаточная страна как в прошлом своем развитии, так и в сегодняшнем состоянии, что ей менее всего пристала роль культивируемого сейчас подобострастного низкопоклонства в сторону развитых стран по вопросам, по которым она была и непременно станет одним из мировых лидеров.
Институт залога (ипотеки) в России имеет 6-вековую историю, которая поэтому, например, троекратно превышает историю США как государства вообще и по времени в десять раз дольше существует, чем заокеанская модель ипотечного жилищного кредитования во главе с агентством и приближенным к нему банковским сообществом.
Развитие ипотеки у нас в стране изначально шло и по настоящее время идет, что закреплено специальной нормой в п. 1 ст. 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» исключительно по классическому образцу, поскольку изначально, то есть с XIII — XV веков и по сию пору не требовалось и не требуется передачи заложенного недвижимого имущества во владение кредитора.
Кардинально иная картина по части ипотеки существует в США, она совершенно непохожа на нашу рассматриваемую операцию с недвижимостью. Понятие ипотеки, или mortgage, являющейся именно в американской действительности финансовой операцией, в гражданском праве этого государства не совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы, а значит и России. К тому же при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю, то
есть кредитору. В данной финансовой операции имеет место залог в виде ипотеки неклассического типа, берущий свое начало от древнего римского права, именовавшегося фидуцией, в соответствии с ней товар передавался лицу на условии, что после того как требование получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар.
Если обратиться к отечественной истории до 1917 года, то до Октябрьской революции ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в этой области. Именно специфический дореволюционный российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и интересных схем ипотечного кредитования как в европейских моделях, так и в американской.
Состояние и развитие российских ипотеки и ипотечного кредитования достигло своего расцвета на рубеже XIX — XX веков во многом благодаря тому, что в стране начали действовать и набрали силу городские кредитные общества. История отвела им всего лишь чуть более 50 лет существования, но качество их деятельности и результаты поражают современное воображение своей мощью.
Городские кредитные общества — новые структуры системы ипотечного кредита
В 1859 году Александр II, запретив выдачу ипотечных кредитов из казенных банков, которые до этого работали не лучшим образом и многие
стали банкротами, повелел правительству создать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи».
Перед комиссией была поставлена задача — определить проект устройства нового типа кредитных учреждений — так называемых земских банков, то есть местных банков, которые могли бы заменить старые казенные кредитные структуры, находившиеся в стадии ликвидации.
Такую комиссию без промедления создали, и она за весьма короткий срок разработала проект положения о земских кредитных обществах (или земских банках). Проект не был представлен для утверждения в законодательном порядке. Однако труды комиссии, опубликованные в 1860 — 1861 годах, оказали громадное влияние на последующее развитие отношений по ипотечному кредитованию.
Комиссия отдала предпочтение учреждениям в форме взаимно ответственных товариществ (товариществ с ограниченной ответственностью), хотя не исключала возможности создания ипотечных банков в виде акционерных обществ.
В соответствии с идеями, заложенными в трудах комиссии, в России начался долгий, трудный и одновременно весьма качественный и профессиональный процесс формирования новых структур системы ипотечного кредита, адекватной рыночной экономике того времени. Пример показали Санкт-Петербург и Москва, где были созданы первые ипотечные кредитные учреждения нового типа. Этому способствовали следующие социально-экономические условия, которые вызвали острую потребность в капиталах долгосрочного характера:
• в России появились новые типы предприятий (товарищества, акционерные общества);
• завершение строительства Николаевской железной дороги, соединившей две столицы, и проектирование других линий существенно оживили торговлю и промышленность в Санкт-Петербурге и Москве;
• открытие новых фабрик и заводов, которые получили возможность сбывать свою продукцию, в частности по железной дороге;
• города быстро росли из-за усиления значительного притока рабочих рук в них;
• отмена крепостного права породила два явления: побудила помещиков, лишившихся права собственности на даровую рабочую силу, оставлять имения и искать р столицах применения своих сил и капиталов,
а крестьяне, освобожденные от крепостной зависимости без земли, желали получить денежный заем на ее покупку;
• шел неуклонный рост числа жителей Санкт-Петербурга и Москвы, поэтому увеличившееся число домовладельцев требовало создания кредитных учреждений для местных нужд, которые дали бы возможность владельцам недвижимости в столицах воспользоваться кредитом под залог имеющегося у них имущества.
Описанную ситуацию иллюстрирует такой характерный для того времени пример. Если ее рассматривать относительно новых предприятий, например железнодорожных акционерных обществ, то отсутствие системы ипотечного кредита вынудило их напрямую, без банка-посред-ника обратиться к национальному и зарубежному рынкам капиталов путем эмиссии и размещения собственных акций и облигаций. Вместе с тем остальные типы потенциальных заемщиков сделать это фактически и юридически не могли — им нужны были посредники в лице кредитных учреждений. Такие учреждения следовало создать на основе прежде всего частной, а не государственной инициативы. Поощрение частной инициативы лежало в русле существовавшего курса правительства на развитие разных форм собственности в сфере банковского дела.
Среди органов власти первой инициативу проявила санкт-петербургская городская общественная дума, которая в начале 1861 года сформировала комиссию для составления проекта Устава Санкт-петербургского городского кредитного общества. Одобрив подготовленный проект, дума направила его военному губернатору города, который представил проект Устава со своим заключением в Министерство финансов России.
В июне 1861 года устав Санкт-петербургско-го городского кредитного общества был высочайше утвержден и напечатан в приложении № 67 «Санкт-петербургских сенатных ведомостей». Признанное состоявшимся Санкт-петербургское городское кредитное общество было открыто 5 октября 1861 года.
Аналогичная процедура имела место при утверждении устава Московского городского кредитного общества.
Динамичная работа, начатая разработкой и утверждением учредительных документов, также продолжилась после утверждения уставов названных городских кредитных обществ. В городских думах Петербурга и Москвы была открыта подписка для домовладельцев, которые желали заложить свое недвижимое имущество. В север-
ной столице за короткий срок подписалось более 460 человек, предъявивших к залогу имущества на 17 млн руб. Эта величина весьма красноречиво свидетельствует об имевшемся спросе горожан на заемные средства.
В Москве 112 домовладельцев пожелали вступить в члены Московского городского кредитного общества, официальное открытие которого имело место 30 октября 1862 года, то есть почти спустя 13 месяцев после открытия Санкт-петербургского городского кредитного общества.
Также в числе первых шагов Санкт-петербур-гского и Московского обществ было утверждение формы облигаций:
• текст, приводимый на них, включал извлечения из устава (на русском и французском языках), которые раскрывали особенности этой ценной бумаги, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов;
• к каждой облигации прилагался купонный лист. Для облигаций и купонов разного достоинства были установлены соответствующие цвета;
• бланки облигаций переплетались в книги, чтобы избежать подделки, при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером каждой выпущенной ценной бумаги.
Бланки долговых обязательств Санкт-петербургского и Московского городских кредитных обществ печатались в Экспедиции заготовления государственных бумаг.
В процессе своей деятельности кредитное общество выступало в нескольких лицах:
• как эмитент долговых обязательств при выпуске облигаций;
• как продавец облигаций, пуская их, таким образом, в обращение на рынке;
• как ссудодатель при выдаче ипотечного кредита;
• как залогодержатель при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспе-
чение исполнения обязательства по кредиту.
Клиент кредитного общества также имел особые функции, поскольку кредит брался облигациями, а погашаться должен был деньгами (табл. 1).
Инвесторы, указанные в табл. 1, не боялись покупать подобные долговые обязательства (то есть облигации) кредитного общества, так как механизм облигационного займа был абсолютно надежным благодаря следующим находящимися в системной взаимосвязи основным факторам:
• вступлению заемщиков в члены общества;
• уставу общества, который предусматривал круговое поручительство всех собственников заложенным имуществом;
• ответственности каждого члена кредитного общества по обязательствам общества, то есть по выпущенным облигациям в пределах стоимости заложенного имущества.
При таком механизме, да еще хорошо отлаженном, возможные трудности с запланированным погашением облигаций могли возникнуть у общества лишь в том случае, когда заемщик вовремя не возвращал деньги по взятой ипотечной ссуде. В подобной ситуации кредитное общество должно было продать заложенное имущество, а полученную выручку направить на погашение облигаций, предъявляемых их держателями.
Таким образом, ипотечная облигация имела двоякое обеспечение, гарантирующее своевременное выполнение обязательств перед владельцами облигаций:
1) в виде денежной задолженности заемщика по ипотечной ссуде, то есть будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиком кредита и процентов по нему за счет его текущих доходов;
2) в форме заложенного имущества, на которое общество могло обратить взыскание и продать при нарушении заемщиком запланированных объемов и сроков погашения ипотечной ссуды.
К тому же инвестор хорошо знал, что эмитент облигационного займа имел надежный текущий
Функции клиента кредитного общества
Таблица 1
Функции клиента Выполняемые действия
Покупатель облигаций на первичном рынке Приобретал облигации у кредитного общества, которое одновременно было эмитентом облигаций и их продавцом
Залогодатель Передавал кредитному обществу свидетельства о закладе недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков) в обеспечение исполнения долгового обязательства перед обществом
Продавец облигаций кредитного общества на вторичном рынке (возникавшем при перепродаже ценных бумаг) Продавал облигации покупателю-инвестору, вкладывающему собственный свободный капитал в облигации кредитного общества в расчете на гарантированное получение от обще-ства-эмитента хорошего дохода по ним в виде фиксированного процента, а также своевременного погашения обществом номинальной стоимости облигаций
источник выплаты процента по облигациям, поскольку заемщики кредитного общества регулярно (в установленные сроки) уплачивали по ипотечному кредиту ссудный процент, величина которого давала обществу возможность своевременно и в полном объеме гасить купоны облигаций.
Данная новая система в лице рассматриваемых кредитных обществ, отвечающая запросам рынка того времени, имела в своей «несущей конструкции» следующие два принципиальных элемента.
Во-первых, были установлены экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала (инвестором), что было достигнуто благодаря изобретению механизма ипотечного кредита в форме выдачи ипотечных облигаций, которые заемщику, чтобы в итоге иметь на руках «живые деньги», следовало продать инвестору. Данное существенное обстоятельство и связывало двух лиц отношениями продавца и покупателя на вторичном рынке облигаций кредитного общества.
Во-вторых, для того чтобы общество представляло ликвидное кредитное учреждение, было установлено, что сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом заемщикам, соответствовали срокам, на которые обществом выпускались облигации. Если бы первые по продолжительности были длиннее, то кредитное общество стало бы неликвидным и неминуемо оказалось бы банкротом.
Несмотря на очевидные достоинства рассматриваемой схемы, идеализировать ее, конечно же, не следует, как и любую другую, как бы ни безупречна, на первый взгляд, она была. У каждой схемы имеющиеся возможности не беспредельны, и еще никому из их создателей (разработчиков) не удалось и впредь никогда не удастся изобрести «вечный двигатель» в сфере кредитования вообще, ипотечного кредитования в частности и ипотечного жилищного кредитования в особенности.
Поэтому по отношению к данной схеме, равно как и любой другой, совершенно неуместны и неправомерны вопросы вроде: могли ли эти общества выдавать кредиты на любую испрашиваемую сумму, с легкостью «создавая» необходимые кредитные ресурсы путем печатания облигаций, которыми эти ссуды выдавались? Ответ всегда будет отрицательным, так как у возможностей, предоставляемых конкретной схемой (механизмом), имеются совершенно четко очерченные пределы, за которые никогда не следует переступать, чтобы не вывести созданную систему из равновесного и работоспособного состояния.
Таким образом, возможности в предоставлении кредитов обществом и эмиссии им обли-
гаций зависели от множества внешних факторов, в том числе таких существенных:
• заемщики кредитного общества готовы были брать ссуды облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить для получения денег наличными в другом кредитном учреждении;
• продажа облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов долгосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в облигации кредитного общества, выгодности условий подобного займа для инвесторов.
Эти и другие ограничения объективного и субъективного свойства, равно как регулирование деятельности обществ, исключали возможность беспредельного выпуска долговых обязательств, ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества.
Таким образом, устройство кредитного общества «на облигациях» имело «несущую конструкцию» в виде равнобедренного треугольника. Создание такой конструкции стало возможным благодаря достижению триединого баланса интересов у следующих лиц:
1) у общества и его члена — заемщика, получавшего у общества облигации на сумму кредита;
2) у заемщика — продавца облигаций (для «превращения» их в денежные средства) и инвестора — покупателя облигаций, уплачивающего за них «живыми деньгами» продавцу;
3) у инвестора и общества, которые взаимодействовали между собой в связи с выплатой и получением дохода по облигациям и погашением в конце срока их действия.
Итак, сформированный добровольный союз трех названных участников экономических отношений, гармония их интересов, выполнение сторонами взятых на себя обязательств стали основным условием успешной деятельности кредитного общества «на облигациях».
Деятельность новых кредитных учреждений состояла из нескольких характерных этапов и соблюдаемых при их осуществлении правил, основные из которых рассмотрены ниже.
Оценка предмета ипотеки — важнейший и обязательный этап в деятельности кредитного общества
Одним из важнейших этапов в деятельности каждого общества была оценка недвижимости, пред-
лагаемой заемщиком в качестве обеспечения исполнения обязательства по ипотечному кредиту.
Правила Санкт-петербургского и Московского городских кредитных обществ предусматривали, чтобы оценка соответствовала двум величинам:
1) действительной стоимости объекта недвижимости;
2) доходности предмета залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику текущий доход, который являлся основным источником уплаты основной суммы долга и процентов за пользование ипотечным кредитом).
Применение только одного, а не двух названных правил могло породить ошибки в оценке стоимости предмета залога.
Например, если бы общество руководствовалось только величиной стоимости недвижимости, то дома, находившиеся на центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую сумму с домами, расположенными на окраинах города.
Напротив, при использовании только другого правила — доходности недвижимого имущества — дом устаревшей, плохой и ненадежной конструкции, но в деловом центре города, где большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых обществ, ресторанов, был бы оценен выше дома качественной постройки с устойчивым доходом, но расположенного не в столь престижном районе.
Кроме того, оценка закладываемого недвижимого имущества, находившегося в одних и тех же условиях, должна быть приблизительно одинаковой.
Успех оценки зависел от способностей оценщика, его опыта, умения верно ориентироваться в конъюнктуре рынка недвижимости. Ему следовало принимать во внимание и соответствующим образом учитывать целый ряд факторов:
• стоимость имущества;
• доходы и расходы от эксплуатации имущества;
• сложившийся уровень продажных цен;
• миграцию населения;
• факторы устаревания и износа недвижимости и другие.
Оценщику необходимо было выразить в денежных величинах показатели по каждому из факторов. При этом работа оценщиков в значительной степени затруднялась тем, что такие качества заложенного имущества, как архитектурные особенности зданий (сооружений), их местоположение, тип строений, не поддавались точному анализу и количественной оценке.
Условия предоставления ипотечного кредита обществом
После оценки предъявленного к залогу недвижимого имущества общество выдавало кредит заемщику в сумме, которая была на 40 — 50% ниже величины стоимости предмета залога. Выдача ссуды в размере 100% стоимости предмета залога могла бы обернуться для общества убытком, поскольку в случае ее невозврата и последующей принудительной реализации заложенного имущества общество понесло бы расходы на организацию торгов, которые ему в этом случае пришлось бы покрывать из своих средств. А так это происходило, равно как и покрытие других издержек, за счет вырученных от продажи на торгах недвижимости.
Получение кредита предусматривало обязательное наличие у заемщика ряда документов:
• залогового свидетельства (так называемая закладная) — документа о залоге должником недвижимого имущества (земли, строения), обязательно составлявшегося в нотариальной конторе и дававшего кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате ему долга в полном объеме и в срок;
• копии плана застройки соответствующей части города (документ имел вид карты с условным обозначением домов, улиц, незастроенных участков, а также места расположения закладываемого данным лицом имущества, который, например, составлялся Московской городской управой);
• документов, содержащих описание объекта залога, в частности так называемого плана обмера, свидетельства о мере земли;
• квитанций страхового общества (объекты недвижимости как таковые, не говоря о заложенных объектах, подлежали страхованию вообще, что свидетельствовало о том, что собственник рачительно относится к имеющемуся у него имуществу) и другие.
По поручению заемщика и за его счет документы готовились самим кредитным обществом, а также по его запросу другими организациями. Для этого в помещении кредитного общества находился так называемый дежурный стол, или, как его также называли, стол поручений. В названном подразделении работали служащие, которые принимали заказы на оформление документов от заемщиков.
Решение о выдаче кредита принимало руководство ссудного отдела кредитного общества, а
основы общей текущей кредитной и эмиссионной политики определялись в кабинете его правления.
Ипотечному кредиту, выдававшемуся в том числе городскими кредитными обществами, во второй половине XIX века были присущи следующие характерные черты:
• долгосрочность;
• соблюдение принципа, по которому заложенное имущество оставалось в руках заемщика, продолжавшего его использовать, что давало ему возможность уплачивать ссудный процент и гасить основную сумму долга;
• регистрация факта залога: все недвижимое имущество было зарегистрировано в нотариальных отделениях при окружных судах; подробная опись каждого владения была внесена в так называемые крепостные книги, где отмечались и всякие перемены в имуществе, а равно переход к новому владельцу (в порядке продажи, наследования или дарения) и заклад имущества в обеспечение ссуды;
• допущение повторных закладных, если ценность имущества была не исчерпана предыдущими закладными;
• правило старшинства, которое действовало в случае, если имущество могло быть закладываемо и по следующим ссудам (по второй, третьей закладной). При удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимого имущества из вырученной от продажи такого имущества суммы удовлетворялись прежде всего требования держателей закладных в порядке их последовательности, то есть сначала держатель первой закладной, затем держатель второй закладной и т. д. Лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной за заложенное имущество суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам несостоятельного должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.).
Соблюдение баланса между суммами кредитов и облигаций, находившихся в обращении
Наряду с перечисленными правилами городское кредитное общество следило за выполнением еще одного важного положения в своей деятельности: сумма ипотечных ссуд, выданных
заемщикам, должна была безусловно соответствовать сумме находившихся в обращении облигаций общества. Для обеспечения соблюдения этого непреложного правила велся тщательный учет.
Заемщик, получив ссуду облигациями общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-петербургского городского кредитного общества с 1862 года Государственному банку разрешило:
• выдавать денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены;
• приобретать данные долговые обязательства за свой счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги.
Более того, с 1863 года Госбанк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в его конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правление общества, возмещавшего Госбанку совершенные выплаты. Со временем Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог облигаций Московского городского кредитного общества.
Благодаря данной и иной целенаправленной работе облигации кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться довольно устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка, которые помещали в них свои личные сбережения.
В результате облигации превратились в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и приемлемый для инвесторов процент дохода. Из Санкт-Петербурга и Москвы они быстро распространились в глубь страны. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и банкирские конторы охотно давали ссуды под их залог.
Масштабы деятельности первых двух городских кредитных обществ, их роль в развитии двух российских столиц
Заложив имущество и взяв под него кредит, значительная часть заемщиков направляла денежные средства прежде всего на финансирование нового строительства. В итоге за 49 лет деятельности Санкт-петербургского общества (табл. 2) владельцы более трети (39,33 %) заложенного имущества получили возможность построить новые здания за счет кредитов общества и увеличить стоимость собственной недвижимости на сумму свыше 140 млн руб., что составило почти третью часть суммы, определенной залоговой оценкой.
Таблица 2
Результаты деятельности Санкт-петербургского городского кредитного общества (с 1 марта 1862 года по 1 марта 1911 года)
Показатель Значения
Ипотечные операции общества (за 49 лет)
Количество принятых в залог объектов недвижимости (находившихся в пределах города) 9 462
Количество объектов заложенного имущества, выкупленного и освобожденного заемщиками от залога (срочными и досрочными платежами в счет погашения ипотечной задолженности) 4 158
Кредитные операции общества (за 49 лет)
Сумма предоставленных кредитов, млн руб. 283,8
Сумма кредитов, открытых заемщикам, но ими не использованных, млн руб. 48,2
Сумма кредитов, включая открытые, млн руб. 332
Операции общества по эмиссии облигаций (за 49 лет)
Общая сумма выпущенных в обращение облигаций по выданным кредитам (сначала были облигации, по которым выплачивались 5% годовых, затем облигации, дававшие право на получение 4 '/2 %), млн руб. 670,4
Доля выпущенных в обращение облигаций, которые были погашены (в течение 49 лет) Большая часть
Операции общества по обращению взыскания на заложенное имущество (за 49 лет)
Количество объектов проданного заложенного имущества 1 360
Величина капитального долга ко дню проведения торгов по продаже заложенного имущества, млн руб. 56,1
Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, млн. руб. 76,8
Финансовые результаты деятельности общества (за 49 лет)
Получено дохода, млн руб. 49,1
Получено чистой прибыли, млн руб. 25,5
Ипотечные операции общества (по состоянию на 1 марта 1911 года)
Количество заложенных объектов недвижимости, из них: 5 304
• каменные строения, % 75,1
• деревянные строения, % 15,4
• незастроенные земельные участки, % 9,5
Стоимость заложенного имущества (по результатам оценки), млн руб. 595,8
Стоимость заложенного имущества, исходя из величины доходов от его использования (по результатам оценки), млн руб. 553,5
Страховая сумма (по всему застрахованному заложенному имуществу), млн руб. 585,6
Кредитные операции общества (по состоянию на 1 марта 1911 года)
Остаток долга по выданным кредитам (на 5 304 заложенных объекта недвижимости) 347,1
Фактическая величина обеспечения недвижимостью на каждый рубль задолженности заемщиков перед обществом, руб. 1,60
Требуемая по уставу общества величина обеспечения недвижимостью на каждый рубль задолженности заемщиков перед обществом, руб. 1,33
Операции общества по эмиссии облигаций (по состоянию на 1 марта 1911 года)
Общая сумма находившихся в обращение 4 '/^-процентных облигаций по выданным кредитам, млн руб. 347,1
Примечание. Излишек обеспечения облигаций имел место все 49 лет работы общества. Это свидетельствовало о том, что облигации всегда гасились (тиражировались) в сумме поступивших срочных платежей в счет погашения выданных обществом кредитов.
Благодаря кредитам Санкт-петербургского городского кредитного общества, которые были значительно дешевле ростовщического кредита, заемщики получили возможность построить или реконструировать жилые дома, здания производственного назначения. Рост благосостояния большинства заемщиков, благоустройство столицы, крупные платежи общества в доход города и государственной казны, благотворительная деятельность составили главные итоги работы этого кредитного учреждения.
Деятельность Московского городского кредитного общества также была масштабной, что отражено в табл. 3.
Как и Санкт-петербургское городское кредитное общество, Московское общество сыграло заметную роль в экономической жизни столицы, которая начала бурно развиваться после отмены в 1861 году крепостного права.
В конце 70-х и начале 80-х годов позапрошлого века Москва быстро строилась. В этот период ежегодно возводилось в среднем 2000 новых
Таблица 3
Результаты деятельности Московского городского кредитного общества (1862 — 1912 годы)
Показатель Значение
Ипотечные операции общества (за 50 лет)
Количество принятых в залог объектов недвижимости (находившихся в пределах города) 9 462
Количество объектов заложенного имущества, выкупленного и освобожденного заемщиками от залога (срочными и досрочными платежами в счет погашения ипотечной задолженности) 4158
Состав объектов недвижимости, являвшихся предметом ипотеки:
• каменные строения -
• деревянные строения -
Кредитные операции общества (за 50 лет)
Количество предоставленных кредитов 35 035
Сумма (общая) предоставленных кредитов, млн руб. 662,6
Сроки, на которые предоставлялись кредиты:
• до 15 и 25 лет соответственно -
• до 20 и 37 лет (в последующем) -
Операции общества по эмиссии облигаций (за 50 лет)
Общая сумма выпущенных в обращение 5-процентных облигаций по выданным кредитам, млн руб. 350,7
Общая сумма выпущенных в обращение 4 '^-процентных облигаций по выданным кредитам, млн руб. 311,9
Общая сумма выпущенных в обращение 5-процентных облигаций, которая была погашена (изъяты тиражи из обращения), млн руб. 124,2
Общая сумма выпущенных в обращение 4 72-процентных облигаций, которая была погашена (изъяты тиражи из обращения), млн руб. 40,9
Общая сумма оплаченных обществом купонов по облигациям, млн руб. 238,7
Финансовые результаты деятельности общества (за 50 лет)
Получено дохода, млн руб. 34,8
Получено чистой прибыли, млн руб. 12,3
Ипотечные операции общества (по состоянию на 1 марта 1911 года)
Количество заложенных объектов недвижимости 6312
Стоимость заложенного имущества (по результатам оценки), млн руб. 403,9
Капитальный долг на заложенное имущество, млн руб. 236
Благотворительная деятельность общества
Безвозмездно передано:
• на военные нужды в связи с русско-японской войной, руб. 725 000
• в ознаменование Манифеста 17 октября 1905 года, руб. 88 458
• в пользу пострадавших от неурожая и других бедствий, руб. 12 500
• в пользу домов трудолюбия, руб. 10 000
• в качестве пособия нуждавшимся студентам Московского университета, руб. 69 000
• на образование стипендиальных капиталов, руб. 42 262
• оплату жилья для заемщиков, впавших в нужду, руб. 317 187
• выдачу пенсий и пособий собственным служащим, руб. 616 797
Количество детей заемщиков и служащих, ежегодно обучавшихся на стипендии общества (в разных учебных заведениях), человек 160
построек. Строительство частных домов, зданий производственного назначения велось за счет сложения собственных средств застройщиков и сумм ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества, а также созданных позднее других банков, занимавшихся долгосрочными вложениями.
Санкт-Петербург и Москва показали пример другим городам Российской империи. При поддержке местных органов управления было со-
здано свыше 30 новых городских кредитных обществ, в том числе: Кронштадтское (1875), Тифлисское (1881), Минское (1896), Николаевское (1898), Бакинское и Кишиневское (1900), Рос-товское-на-Дону (1904 ), Симферопольское (1906). В 1906 году было учреждено Санкт-пе-тербургское общество долгосрочного кредита (для обслуживания клиентов, находящихся в уездах и городах Санкт-петербургской губернии); в 1907 году — Санкт-петербургское губернское
кредитное общество. Схема операций была такой же, как и у первых городских кредитных обществ. Все они являлись активными эмитентами ипотечных облигаций.
Кредитные общества не стали, однако, монополистами в сфере кредита под залог недвижимости. Спустя некоторое время у них закономерно, что должно быть присуще рыночным отношениям, появились сильные конкуренты — земельные банки, спектр интересов которых был очень широк. Поэтому острая конкурентная борьба за горожанина — потенциального заемщика, а также инвестора в ценные бумаги вела к постоянному совершенствованию каждого ипотечного учреждения.
Кредитные общества просуществовали вплоть до октября 1917 года, когда к власти в России пришли большевики. Первыми их шагами были национализация недвижимости в виде земли, городских зданий и сооружений, установление монополии государства на ссудный капитал, что предопределило дальнейшую печальную судьбу всех учреждений ипотечного кредитования России.
Несмотря на то что общества замечательно работали и на протяжении многих десятилетий убедительно доказали свой профессионализм и эффективность, по их поводу был издан специальный Декрет СНК от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ».
Послесловие
В реформируемой РФ была предпринята попытка воссоздания подобных отношений схожим образом — посредством их построения в нынешних условиях на основе проектного финансирования на «ценных бумагах». Основным документом, регламентировавшим подобные отношения, стала Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации (утверждена постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 мая 1995 года № 2, в редакции постановления ФКЦБ РФ от 30.06.97 № 23).
Со стороны региональных и муниципальных органов власти и определенных рыночных структур к данному механизму был проявлен неподдельный интерес. Но поскольку такого рода деятельность оказалась многотрудной с отдаленным по времени положительным результатом и получаемыми доходами, то она постепенно сошла на нет. К настоящему времени указанная деятельность по проектному финансированию на «ценных бумагах», то есть жилищных сертификатах, повсеместно заглохла. Причины такого финала, как у нас водится, конечно же, не проанализированы и необходимые выводы не сделаны. Таким образом, второго рождения некого аналога кредитных обществ «на облигациях», поскольку жилищные сертификаты являлись их прообразом (хотя и весьма далеким), не получилось.
