CC BY
51
Ипотечное кредитование в России:
*
уроки истории
И.А. Андрюшина
ведущий научный сотрудник Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства, кандидат экономических наук С.А. Андрюшин
руководитель сектора Институт экономики Российской академии наук, доктор экономических наук
Система частных ипотечных банков России по роду своей деятельности подразделялась на две самостоятельные подсистемы: систему поземельных банков и систему кредитных обществ.
Поземельные банки на российском ипотечном рынке были представлены в форме акционерных земельных банков и в форме взаимно-общественных земельных банков.
Акционерные земельные банки (АЗБ) учреждались для выдачи ссуд «под залог земель и городских недвижимых имуществ, принадлежащих заемщикам на праве полной собственности», а также «под залог городских участков со строениями, находящихся у заемщиков во владении на праве потомственного бессрочного пользования и распоряжения за определенную и не подлежащую изменению плату или ченш»31.
Частную основу поземельного ипотечного рынка России представляли десять акционерных земельных банков, открывших свою деятельность в период с 1871 по 1872 год, а именно Харьковский, Полтавский, Санкт-Петербургско-Тульский, Московский, Бессарабско-Таврический, НижегородскоСамарский, Киевский, Виленский, Ярославско-Костромской и Донской АЗБ.
Органом, непосредственно осуществлявшим контроль за АЗБ, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов деятельности АЗБ,
устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало (с 1880-х годов) взаимодействие АЗБ с Дворянским и Крестьянским банками. Особо правительство интересовалось тремя сторонами деятельности АЗБ:
1) выпуск акций и закладных листов в связи с воздействием объема этого выпуска на фондовый рынок страны;
2) финансовая прочность банков в связи с их ролью в долгосрочном кредите, особенно по отношению к поместному землевладению;
3) реальное соответствие выдаваемых ссуд действительной доходности и платежеспособности земледельческих хозяйств.
По уставу деятельность АЗБ могла осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25 процентов от акционерного капитала. Суммы выпущенных в обращение закладных листов не должны были более чем в 10 раз превышать суммы складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/20 находящихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в фондах Государственного банка.
* Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. № 12.
31 Устав акционерных земельных банков с разъяснениями вопросов, возникших на практике при его применении. СПб., 1913. С. 28.
По типовому уставу, изданному 31 мая 1872 года, акционерным земельным банкам было предоставлено право выдавать как долгосрочные, так и краткосрочные ссуды. В свою очередь, ссуды подразделялись на земельные (под залог частновладельческих земель в сельской местности) и городские (под залог жилых домов, хозяйственных строений и т. п.).
Краткосрочные ссуды выдавались АЗБ на срок до 3 лет наличными деньгами. Наличный фонд формировался из доходов, приносимых основным (складочным) и запасным капиталами, от имений, поступивших в собственность банка, штрафов и пени от неисправных ссудозаемщиков, а также из той части основного капитала, которая была не размещена в государственных процентных бумагах32.
Долгосрочные же ссуды выдавались закладными листами банка по их нарицательной стоимости. АЗБ имел право по обоюдному согласию с заемщиком принимать на себя продажу выданных закладных листов по свободной цене. При этом с клиента взималась комиссия в размере не более 0,25 процента от цены продажи закладных листов. Долгосрочные ссуды выдавались:
а) под залог земель по 19-разрядной шкале на сроки от 66 лет 2 месяцев и до 9 лет 10 месяцев;
б) под залог городской недвижимости по 14-разрядной шкале от 38 лет 4 месяцев и до 9 лет 10 месяцев, причем ссуды на срок 38 лет 4 месяца, 36 лет 4 месяца, 31 год 2 месяца и 29 лет 9 месяцев выдавались исключительно под каменные здания33.
Каждые полгода по долгосрочным ссудам заемщик выплачивал от 2,25 до 2,5 процента долга и от 0,125 до 4,0 процента основного долга. Сверх указанных платежей ссудозаемщик вносил особый полугодовой платеж в запасной капитал банка, дивиденды акционерам и на расходы по управлению банком в размере от 0,25 до 0,5 процента от
32 Там же. С. 405.
33 Там же. С. 333.
34 Там же. С. 351-352.
35 Статистика долгосрочного кредита в России. Пг., 1
36 Там же. С. 6-7.
суммы основного долга. Кроме того, возмещение издержек по производству оценки и изготовлению закладных листов с клиента единовременно взималось 0,75 процента от размера выданного ему кредита34.
На 1 января 1916 года среди активных операций АЗБ преобладали долгосрочные ссуды (до 66 лет 2 месяцев) под залог земли, которые составляли 702,4 миллиона рублей, или 71 процент от всех ссуд, выданных акционерными земельными банками. Далее следовали долгосрочные ссуды (до 38 лет 4 месяцев) под залог городской недвижимости -229,6 миллиона рублей, или 23 процента от всей совокупной ссудной задолженности35.
Свои ссудные операции банки осуществляли за счет выпуска в обращение закладных листов, общая величина которых не должна была превышать количество произведенных банками долгосрочных ссуд. На 1 января 1916 года всеми банками было выпущено в обращение закладных листов на общую сумму 1 340, 0 миллиона рублей, что составляло 41 процент от всех частных ипотечных бумаг в России. Далее следовали собственные капиталы банков, величина которых против уровня 1873 года возросла более чем в 12 раз (с 12,5 до 153,3 миллиона рублей)36.
К системе поземельных банков России также относились и взаимно-общественные земельные банки (ВОЗБ), появившиеся в начале XIX века в Прибалтийском крае. В середине 70-х годов в стране уже действовало 10 ВОЗБ. К существовавшим трем прибалтийским (Курляндскому кредитному обществу, Лифляндскому Дворянскому обществу и Эстляндскому Дворянскому кредитному обществу) и одному польскому поземельному банку (Земскому кредитному обществу Царства Польского) присоединились еще шесть:
• Херсонский земский банк (в 1864 году), обслуживающий землевладельцев четырех южных губерний России;
916. № 1-2. С. 8, 26.
• Нижегородский Александровский банк (в 1841 году), спасенный от банкротства Государственным банком России в 1901 году;
• Кутаисский Михайловский дворянский и Тифлисский дворянский банки (в 1875 году), действовавшие на Кавказе;
• Саратовско-Симбирский банк, ликвидированный в 1882 году.
В 1866 году в стране было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, которое с 1890 года вошло в качестве специального отдела в Государственный Дворянский земельный банк.
Взаимно-общественные земельные банки учреждались для выдачи своим членам как краткосрочных (до 3 лет), так и долгосрочных (до 38 лет 4 месяцев) ссуд под залог принадлежащих им имений. Оборотный капитал для долгосрочных ссуд (по аналогии с АЗБ) ссуд в этих учреждениях формировался за счет закладных листов и облигаций, поступивших в обращение. Для краткосрочных ссуд использовались наличные средства, идущие от процентов с основного (складочного) и запасного капиталов, доходов с имений, поступивших в собственность банка, а также штрафов и пени, полученных от неисправных плательщиков.
Результат анализа консолидированного баланса взаимно-общественных земельных банков показал, что на 1 января 1916 года всеми ВОЗБ было выдано кредитов на сумму 553,5 миллиона рублей. Это составило 60 процентов от общего размера принятой банками в залог земли и имений. В физическом объеме количество принятой в залог земли составило 10,1 миллиона десятин (или 9 процентов от общего фонда частного землевладения), а число заложенных в банках имений - 51 215 единиц. При этом особо выделялось Земское кредитное общество Царства Польского, на долю которого приходилось 36 процентов выданных ссуд и почти 45 процентов фонда частного землевладения, приходящегося на взаимно-общественные земельные
банки37.
Система кредитных обществ на российском ипотечном рынке была представлена городскими кредитными обществами и городскими сословными банками.
Начало организации городских кредитных обществ (ГКО) было положено Санкт-Петербургским ГКО в 1861 году. Такие учреждения организовывались для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, приносящих постоянный доход или имеющих постоянную ценность. Участниками городских кредитных обществ являлись владельцы заложенного обществу имущества с круговой ответственностью по всем выданным обществом ссудам.
ГКО выдавало заемщикам ссуды облигациями, приносящими, как правило, 4-5,5процентный доход. Ссуды выдавались как под землю с закладываемыми деревянными постройками на срок до 25 лет, так и под свободные земли, а также под землю с находящимися на ней каменными зданиями на срок до 40 лет. При этом размер по ссуде мог достигать 75 процентов от оценочной стоимости закладываемого имущества38.
По всем предоставляемым ссудам проценты за кредит выплачивались равными долями раз в полгода в размере не выше годового облигационного дохода общества. Проценты же, взимаемые в погашение ссудной задолженности, устанавливались обществом исходя из срока полученной заемщиками ссуды и производились также раз в полгода. В случае просрочки платежа ссудозаемщик в течение двух месяцев вносил льготную плату в размере 1/2 процента за каждый месяц на всю сумму остатка своего срочного обязательства. Если в течение этого срока сумма основного долга не возвращалась, то ГКО делало официальное заявление в печати о назначении заложенного имущества должника в продажу с аукциона.
Весь ежегодный доход городского кредитного общества за минусом операционных расходов и расходов на содержание аппарата управления, а также по возмещении всех накопленных убытков поступал в запасной
37 Статистика долгосрочного кредита в России. Пг., 1916. № 1-2. С. 26.
38 Материалы по выработке нормального устава городских кредитных обществ. СПб., 1907. С. 148.
39 Материалы по выработке нормального устава городских кредитных обществ. СПб., 1907. С. 162-168.
капитал (ЗК) общества. Кроме того, согласно уставу по новым и дополнительным ссудам заемщики вносили определенную сумму на составление ЗК, рассроченную до 10 лет. Этот капитал размещался в государственных и гарантированных правительством ценных бумагах, а также в размере до 50 процентов - в облигациях других городских кредитных обществ, котирующихся на бирже. Запасной капитал предназначался для расчетов по процентному и основному облигационному долгу (в случае недостатка поступающих от заемщиков платежей), а также для покрытия убытков общества, приобретения необходимого имущества и формирования кассовой наличности общества в размере не более 25 процентов от величины его ЗК.
Запасной капитал ГКО накапливался до 4 процентов от номинальной стоимости выпущенных в обращение облигаций, но не ниже их биржевой цены. По достижении указанного рубежа по решению общего собрания кредитного общества излишек направлялся на уменьшение срочных платежей ссудозаемщиков, уплативших причитающийся с них сбор в ЗК общества. В случае же прекращения деятельности ГКО запасной капитал, оставшийся после расчета общества по всем своим обязательствам, распределялся между членами кредитного общества. Это распределение осуществлялось «пропорционально сумме сбора в запасной капитал, внесенного каждым из членов ГКО по ссудам и остающимся к тому времени на их имуществах, состоящих в залоге общества»39.
Деятельность городских кредитных обществ возрастала по мере развития градостроительства и роста населения России. Например, если на 1 января 1896 года на 17 ГКО приходилось 660,8 миллиона рублей выданных ссуд, то на 1 января 1916 года на 36 обществ уже приходилось 1 374,2 миллиона рублей40. Однако деятельность 36 ГКО на порядок уступала аналогичной деятельностью 10 АЗБ. Так, на 1 января 1916 года на одно ГКО приходилось 38,2 миллиона рублей выданных ссуд, в то время как на один АЗБ -135,2 миллиона рублей (для сравнения на 1
января 1896 года соответственно - 38,8 и 66,8 миллиона рублей). Это объяснялось тем, что курс облигаций ГКО был несколько ниже курса закладных листов АЗБ. Если при этом принять в расчет и разницу процентов, выплачиваемых по тем и другим обязательствам, то оказывалось, что «каждые 100 рублей облигаций ГКО оценивались на 10 рублей дешевле закладных листов земельных банков»41.
С 1864 года в России на основании взаимности и круговой поруки стали возникать и городские сословные банки (ГСБ). Оборотный капитал этих кредитных учреждений формировался за счет пожертвований и займов сословных обществ из купцов, дворян и горожан. По всей России количество таких банков никогда не превышало шести, а число годовых оборотов - нескольких миллионов рублей:
• Рижский биржевой банк, основанный на средства купцов в 1864 году;
• Рижский городской учетный банк, основанный в 1873 году;
• Сельский банк Браницкой в Киевской губернии, учрежденный в 1875 году;
• Александровский крестьянский сельскохозяйственный банк в Сумахе Харьковской губернии, основанный в 1886 году;
• Либавский биржевой банк Курляндской губернии, основанный в 1891 году и учрежденный в 1894 году;
• Кустарно-промышленный банк
Пермского губернского земства.
От взаимно-общественных земельных банков ГСБ отличались сильно выраженной сословной направленностью формирования своего оборотного капитала, а от городских кредитных обществ - недостаточной развитостью своих эмиссионных обязательств.
Таким образом, опыт организации системы ипотечного кредитования в Российской империи показал, как в условиях острого недостатка денежных средств возможно решать проблему привлечения долгосрочных финансовых вложений в развитие аграрного сектора экономики и способствовать процессу перераспределения земельного фонда страны в руки эффективных собственников. Поэтому
40 Статистика долгосрочного кредита в России. Пг., 1916. № 1-2. С. 13.
41 Коробков В.А. Об учреждениях Союза городских кредитных обществ. Саратов, 1913. С. 3-4.
в условиях формирования в современной России продуктивной системы ипотечного кредитования целесообразно обратиться к отечественному опыту ипотеки, доказавшему свою эффективность на практике:
1) через создание по всей стране развитой системы государственных и частных (акционерных) специальных (земельных и городских) ипотечных банков;
2) через формирование оборотного (ссудного) капитала ипотечных банков за счет выпуска в обращение собственных обязательств банков в виде акций, закладных листов и облигаций;
3) через осуществление жесткого государственного контроля:
а) за обращением собственных обязательств ипотечных банков на фондовом рынке с целью минимизации потерь от их капитализации;
б) за соотношением между обязательствами банков, количеством выдаваемых долгосрочных ссуд и размерами залогового обеспечения;
в) за реальным соотношением выдаваемых ссуд (количеством, процентной ставкой и сроком кредитования) и действительной доходностью и платежеспособностью земледельческих хозяйств;
4) через включение земли (сельскохозяйственной и под застройку) в реальный хозяйственный оборот с возможностями ее залога (перезалога) и приемлемыми формами (размерами) отчуждения;
5) через разработку организационно-правовых условий и предпосылок функционирования ипотечного рынка с позиций совершенствования и кодификации всего законодательства Российской Федерации в области ипотечного кредитования.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ УЧЕБНО-НАУЧНЫЙ ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ»
20-23 марта 2007 года Приглашают принять участие в практическом консультационном семинаре НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
о проекте федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» о проекте федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства» о новых федеральных законах от 17.04.2006 № 53-Ф3 и от 30.06.2006 № 93-Ф3 («дачная амнистия») земельный участок как объект недвижимости, его формирование и кадастровый учет особенности формирования земельных участков в городах
органы местного самоуправления, их полномочия по управлению земельными участками правовой режим земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда перевод земель из одной категории в другую
оценка земельных участков и прав аренды в цепях определения цены при совершении сделок по отчуждению и залоговых сделок
налогообложение земли: расчет и начисление налогов
законодательное регулирование способов предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам, в том числе под строительство регистрация сделок с земельными участками и прав на них арбитражная практика по спорам о государственной регистрации прав
особенности предоставления земельных участков в отдельных субъектах Российской Федерации ипотека земельных участков. Зарубежное законодательство по регулированию ипотечных отношений с земельными участками
судебная практика рассмотрения споров при приватизации земель и сделках с земельными участками государственный земельный контроль. Ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: тел ./факс: (495) 436-0521,436-9027,436-0325;
E-mail: [email protected], [email protected]
