9Быстровозводимыи загородный поселок: актуальность, доступность
Виноградов Иван Сергеевич
управляющий директор блока ИЖС
В последнее время замечается повышенный интерес населения к загородной недвижимости. Несмотря на это, существует ряд проблем, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель. Главная из проблем - обозначение необходимости преобразований, предложение решения для дальнейшего развития сегмента индивидуальных домов, концепция доступного и удобного современного поселка. Ключевые слова: ипотека, каркасный дом, современная деревня, недвижимость, инфраструктура, современные технологии строительства, Барнхаус.
За последние два года замечено, что загородный дом, по сравнению с городской квартирой, имеет ряд достоинств. Во время пандемии многие люди задумывались о покупке частных домов, переезде за город или в поселки. Почти 70% россиян мечтают жить в частном доме [1].
Возросший интерес к загородной недвижимости повлек за собой ряд проблем, демонстрирующих необходимость трансформации:
1) Запуск профессиональной ипотечной программы.
2) Использование современных строительных технологий для снижения затрат и условий жилищного строительства.
3) развитие территории комплексной застройки - подход к разработке концепции поселения и реализации его инфраструктуры.
1. Запуск специализированных ипотечных программ.
Россия имеет существенный потенциал для развития сегмента индивидуального жилья. Однако всего 1,4 миллиона семей готовы переехать в частный дом в будущем при условии, что у них будет достаточно средств для этого [1]. Основной причиной такого "разрыва" является низкий разброс ипотечных кредитов в секторе.
Перед теми, кто выбирает комфортные условия проживания, стоит вариант покупки дома или квартиры в загородном поселке. Выбор обычно касается собственного дома, так как это совсем другой уровень комфорта. Это не только внутреннее пространство дома, но и приобретение земельного участка, собственной парковки и собственной зоны отдыха на свежем воздухе.
Однако, стоит отметить, что есть возможность сделать это по льготным программам. А также разрабатываются механизмы, позволяющие получить ипотеку на этапе строительства дома [2].
Одним из основных проектов должна быть система условного депонирования. Это защищает тех, кто ведет переговоры с застройщиками, и снижает риск. Для того чтобы эти программы получили более широкое распространение, необходимы дополнительные субсидии.
По данным «Дом.РФ», средние процентные ставки по ипотеке в начале 2021 года на 2-3% выше, чем по квартирам из-за более высоких кредитных рисков и операционных расходов. Действующие программы льготной ипотеки не оказали существенного влияния на рынок жилой недвижимости [3].
Запрос россиян на сельскую и дальневосточную ипотеку наглядно продемонстрировал запуск этих программ. Однако из-за множества ограничений, к примеру, территориальных, эти программы не пользовались спросом. По этой причине необходимо разрабатывать и внедрять новые ипотечные продукты для жилищного строительства, чтобы сделать покупку частного дома более доступной и повысить покупательский спрос.
Проблема еще и в том, что банкам сложно оценить ликвидность объектов - коттеджей и жилых домов, в связи с этим кредиты на них выдаются очень редко и неохотно [4].
В России, с открытием частных ипотечных программ, спрос на такое жилье растет. К 2025 году доля эксплуатируемых деревянных домов может увеличиться в 1,5-2 раза. В результате, по данным Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхознадзора, до 20% жилищного фонда страны будут составлять деревянные дома [3].
Поскольку счета за коммунальные услуги остаются высокими, многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию. Согласно данным совместного опроса 5700 взрослых россиян, проведенного Домом.РФ и ВЦИОМ, в случае снижения ипотеки прогнозируется, что ипотека в стране вырастет до 108 000 [5].
24 ноября 2021 года «Строительная газета» сообщила радостную новость о том, что Минстроем России уже подготовлен проект федерального закона, разрешающий использование механизмов финансирования объектов жилищного строительства. В связи с этим, ипотечный сектор будет широко развиваться в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
2. Сокращение стоимости и продолжительности строительства домов с использованием новейших строительных технологий.
Для того чтобы сделать проект более доступным, комфортным и привлекательным для клиентов, необходимо решить основные задачи современной технологии домостроения, соблюдая все требования.
В настоящее время активно ведется строительство каркасного домостроения. Сборная технология привлекательна и имеет много преимуществ. В последние годы российские «каркасные дома» стали очень ценными с точки зрения дизайна и качества содержания. Ведь можно построить добротный, комфортный и качественный дом в кратчайшие сроки. Дома, построенные по каркасной технологии, как дачи для круглогодичного проживания или как основные жилища, на достойном уровне отвечают запросам потребителей.
Технология строительства каркасных домов давно отработана в США и Канаде и до совершенства выдержала испытание временем. И хотя технология известна давно, со временем процесс сборки конструкций значительно упростился, сроки строительства сократились, а сама технология усовершенствовалась [6].
Опираясь на опыт других стран, можно использовать новейшие инструменты в строительстве каркасных домов и лучшие высокотехнологичные материалы, для обеспечения долговечности здания.
Таким образом, определение самой низкой стоимости требует поиска наилучшего решения для комфортной среды проживания и требований к дизайну.
В городе Екатеринбург в 2021 году прошла одна их самых крупнейших выставок под названием «Ural village». На ней были представлены уже готовые дома, построенные на основе технологий промышленного домостроения и коммунального хозяйства с применением инновационных методов на рисовом поле.
Были выставлены на продажу объекты современных технологий в малоэтажном жилом строительстве и ландшафтном дизайне. Продемонстрировано развитие района, где использовалась сборная технология и эстетичный внешний вид сочетался с максимально осознанным подходом к строительству. Концепция основана на градостроительных идеях ведущих мировых экспертов.
Представлены были дома в таких стилях: фахверк, Барнхаус, скандинавский стиль, А-каркас, хай-тек. На рисунке 1 изображен пример, который показывает, как выглядит дом в стиле Барнхаус.
Рис. 1. Дом в стиле Барнхаус.
По результатам выставки-продажи домов, фаворитом был признан Барнхаус. Именно дом из этой серии были приобретены в первую очередь. Присутствовало большое количество потенциальных клиентов (около 200 за выходные), видеообзоры в интернете, просьбы о подобных заказах к разработчикам.
Востребованность жилья этой серии обусловлена тем, что данный вариант оптимален для текущих условий по срокам строительства, используемым материалам и ценовой категории.
Технология дома Барнхаус.
Автором домов серии Барнхаус, представленных на выставке "Ural village", является компания со штаб-квартирой в Перми, с заводским производством - Карелия, Сортавал. Собственная запатентованная технология, 6-ти летний опыт строительства домов по всей территории РФ и постоянное совершенствование, позволяют сотрудникам добиваться того, чтобы их продукция соответствовала всем требованиям современного потребителя.
Рассмотрим подробнее некоторые из технологий строительства дома в стиле Барнхаус.
Силовые каркасы. Они представляют из себя сборные конструкции, в том числе основу - решетчатую конструкцию из клееного бруса, каркас - дощатый (камерной
сушки), строганный, И! сорта по ГОСТ 8486-86. Используются хвойные породы (ель, сосна). Детали, контактирующие с окружающей средой, антисептированы и имеют длительный срок службы.
Преимущества деревянных каркасов:
- быстрое строительство;
- минимальные затраты на обслуживание;
- хорошая звукоизоляция;
- отсутствует усадка;
- гипоаллергенность;
- экологичность.
Строительство домов на основе каркасов снижают угрозы не только для окружающей среды, но и для человека. Ведь дерево признано одним из самых экологически чистых материалов.
Гибкая черепица. Влагостойкий и прочный материал, предназначенный для кровли. Его преимущества:
- устойчивость к различным вредоносным явлениям;
- небольшой вес;
- сниженная вероятность гниения и коррозии;
-пожаробезопасность;
- подходит как для очень холодного, так и для жаркого климата.
- длительный срок службы.
В экстерьерах домов серии Барнхаус такую черепицу можно использовать как на стенах, так и на крыше.
На рисунке 2 изображен пример гибкой черепицы. Видно, что ее свойства позволяют подстроиться под любой угол.
Рис. 2. Гибкая черепица.
Окна Шуко. Повышенная изоляция снижает затраты на отопление и сокращает количество вредных выбросов в окружающую среду. Эффективную звукоизоляцию обеспечивают усовершенствованные материалы и конструкции. Уплотнение, состоящее из множества уровней, замедляет проникновение ветра в помещение даже при сильных сквозняках.
QuickDeck — влагостойкая древесно-стружечная плита, используемая для подготовки чернового пола и сухой стяжки. Высокая плотность увеличивает несущую способность стены, когда это необходимо. Отличительной чертой пазогребневых соединений является равномерное распределение нагрузки на поверхности соединения. Сила, действующая параллельно к поверхности, приложенная к одной из частей, равномерно передается на соседние части через гребни и пазы, укрепляя конструкцию стенки и придавая дополнительную жесткость.
Утеплитель эковата обладает многими привлекательными свойствами.
- Хорошая изоляционная способность;
- Из-за небольшого размера древесных волокон эковата менее воздухопроницаема.
- Благодаря способу нанесения - сдувая эковату специальным оборудованием, удается избежать «мостиков холода» и ликвидировать трещины и щели даже в труднодоступных местах.
- высокая звукоизоляция;
- Влагостойкость: материал может накапливать и отдавать естественную влагу, не теряя при этом своих теплоизоляционных свойств.
- Экологичность: используются только натуральные ингредиенты, а добавки несмываемые. В случае пожара не выделяются токсичные газы.
- Не допускается распространение огня.
0 УЛИЦА Ь- * ПОМЕЩЕНИЕ
1-34 «1 &+23
Рис. 3. Схема строения стеклопакета.
Биологическая стабильность и долговечность: благодаря содержанию буры и бората слой эковаты защищает материал от микробного разрушения, предотвращает гниение и рост грибков. В здание не допускаются грызуны и насекомые.
Лиственница (фасад дома) морозоустойчива (до 60 градусов). Также древесина лиственницы отличается высокой плотностью, поэтому обладает низким содержанием влаги и малой гигроскопичностью. Этот вид древесины не переносит и даже обходит стороной различных насекомых, грызунов и других вредителей. Это связано с уникальным составом смолы, выделяемой лиственницей.
Стеклопакет (двойное остекление). Используя стеклопакет с инновационным нанонапылением (пример на рис. 3) на внутренней поверхности стекла («теплый» стеклопакет с закаленным наружным стеклом и внутренним двутавровым стеклопа-кетом), можно избежать примерно 40% теплопотерь.
Винтовые сваи. Сейчас в 90% случаев клиенты выбирают именно этот вид фундамента, исходя из его исключительных преимуществ.
- монтаж быстрый и сезонный;
- повышенная устойчивость к поднятию почвы зимой;
- возможность установки на труднопроходимой местности;
- достаточно низкая стоимость по сравнению с другими типами.
Используется горячеоцинкованный крепеж, который по стойкости к агрессивным и
влажным средам не уступает изделиям из нержавеющей стали. Болты, гайки и шайбы с таким покрытием намного дешевле своих нержавеющих аналогов. Кроме того, оцинкованная арматура более долговечна, чем нержавеющая сталь. Слои покрытия на деталях толщиной 45-65 мкм устойчивы к ударам и сколам. Он обладает самовосстанавливающими свойствами. Крепежные элементы, используемые на открытых пространствах, а также в конструкциях мостов и дорожных ограждений, оцинкованы горячим способом. Болты, гайки и шайбы с такими покрытиями применяются при сборке горячеоцинкованных металлоконструкций, эксплуатируемых во влажных помещениях.
При монтажной технологии, независимо от сезона, дом можно построить на участке заказчика за 3 месяца силами 3-4 строителей. Наборы домов строятся по подробным инструкциям, как конструктор.
Итак, в этой технологии используются новейшие материалы, которые улучшают качество работы. Это большой плюс для покупателя, но и цена является важным критерием выбора.
Цена дома Барнхаус.
Возьмем для примера дом площадью 72,87 кв. 3-х комнатная - с такими параметрами дом будет легче сравнить по цене со стандартной 3-х комнатной квартирой.
На текущий период (декабрь 2022 года) чат-бот на сайте «Просто Дом» предоставляет расчет стоимости дома под ключ - 4 779 000 рублей в среднем (Барнхаус Макси) [7]. При этом в стоимость входит доставка, сборка, фундамент, домокомплекты, внутренняя и наружная отделка, электричество и сантехника.
Сравним это со средней стоимостью квартиры аналогичного размера. Согласно статистике информационной базы Barnhaus-doma.ru, средняя цена трехкомнатной квартиры на рынке вторичного жилья в декабре 2022 года составляет 4 686 000 рублей [8].
Цены на дома и квартиры довольно схожи. Но на пути к дому своей мечты встает вопрос - отсутствие необходимой инфраструктуры. А именно, необходимость отвозить детей в детские сады, школы и прочее. Для посещения развлекательных заведений, спортивных площадок и необходимых магазинов необходимо водить машину,
а одной машины, как правило, на семью мало. Это делает сельскую жизнь менее беззаботной и отпугивает многих покупателей.
3. Развитие территории комплексной застройки - подход к разработке новой уникальной концепции поселения и реализации его инфраструктуры.
Для комфортности и привлечения клиентов, необходимо проектировать социальную, экономическую и коммерческую инфраструктуру, а также жилые массивы.
Нужны мультиформатные проекты: новые дороги, школы, больницы, детские сады, магазины, аптеки, салоны красоты, рестораны и прочее. Также возможно проектирование современных индустриальных парков и логистических центров поблизости. Именно так можно решить проблему нехватки рабочих мест, которая часто возникает в новых регионах [9].
Как правило, семьи с детьми 30-45 лет, бюджет которых равен стоимости трехкомнатной квартиры на вторичном рынке, являются основной целевой аудиторией. Соответственно, архитекторы, продумывая инфраструктуру, должны учитывать массу потребностей для данного сегмента [10].
Кроме того, важно, чтобы клиент участвовал в создании проекта дома мечты и при этом получал его «под ключ». В 90% случаев потенциальные покупатели не заинтересованы в типовом проекте, а хотят придумать сценарии проживания в доме и подумать об эргономике и функциональности будущего пространства. В последние годы, во время пандемии, многие процессы, в том числе закупки, перешли в онлайн-фор-мат. Появилась возможность моделировать свои дома на сайтах-конфигураторах. Можно выбирать цвета, отделку и прочие опции. Именно таким образом можно добиться результата, который устроит как застройщиков, так и потенциальных клиентов. Ведь в современном поселке будут дома, экстерьер которых выполнен в одном стиле, а внутренний интерьер - во вкусе клиентов.
Таким образом, мы можем видеть, как меняются требования и предпочтения потенциальных покупателей и с какими проблемами они сталкиваются по мере увеличения спроса на загородную недвижимость [11].
В России большой прорыв в развитии отдельных сегментов домов, что требует многих преобразований:
- формирование ипотечного сектора жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с формирующимися тенденциями;
- предоставление покупателям на выбор проектов жилья с короткими сроками строительства, по оптимальной стоимости, без ущерба для качества и с соблюдением современных стандартов и требований;
- предоставление клиентам возможность выбирать планировки, материалы и производить соответствующие расчеты в режиме онлайн с помощью специальных программ - делая выбор осознанно и самостоятельно;
- исходя из меняющихся вкусов покупателей, предлагать не только загородные дома, но и стиль жизни, связанный с концепцией и инфраструктурой поселков. Основной тренд - создание «городских условий» в сельской жизни. Теперь дополнительные элементы комфорта - необходимость для полноценных условий проживания.
Литература
1. Результаты совместного опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Режим доступа к ресурсу: https://спроси.дом.рф/news/pochti-70-rossiyan-hoteli-by-zhit-v-sobstvennom-dome/
2. Иванова Д.Г. Ипотечное кредитование как инструмент обеспечения экономического роста // Инженерный вестник Дона, 2012, №3. Режим доступа к ресурсу: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2012/1003
3. На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году. Режим доступа к ресурсу: https://realty.rbc.ru/news/6018f52b9a79478425b6f9f7
4. Dos Santos Aguinaldo, Powell James, Torres Formoso Carlos Evaluation of Current Use of Production Management Principles in Construction Practice // Proceedings IGLC-7, University of California, Berkeley, CA, USA, 26-28 July 1999, p. 73-84.
5. В «Дом. РФ» назвали главные препятствия росту ипотеки на ИЖС. Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/61487d7b9a79478f2fa7e227?utm_source=yxnews&utm_%20Mediu m=desktop.
6. Чечина Н.Н., Сергуничева Е. А. Развитие каркасного малоэтажного жилого домостроения // Молодёжь и наука: Сборник материалов VIII Всероссийской научно-технической конференции студентов, аспирантов и молодых учёных, посвященной 155-летию со дня рождения К. Э. Циолковского, 2012, Режим доступа к ресурсу: https://elib.sfu-kras.ru/bitstream/handle/2311/8227/s005-044.pdf?%20sequence=1
7. Каталог. Барнхаус Плюс. Режим доступа к ресурсу: https://www.domprostodom.ru/barnhouse
8. Цены на 3-комнатные квартиры вторичное жилье. Режим доступа к ресурсу: https://doma-barnhaus.ru/proekty/trehkomnatnie/?ysclid=lbaqk6s0ap113776579
9. На юго-востоке города построят более 2 млн квадратов жилья: первый репортаж из нового района. доступ к ресурсу: https://www.e1.ru/text/realty/2021/08/28/70102424/
10. Headey B. Housing Policy in the developed economy. - London: Croom Helm, 1978. -P.270.
11. Ивакин Е.К., С.П. Белевцов Малоэтажное строительство: девелопмент и логистика // Инженерный вестник Дона, 2011, №4. Режим доступа к ресурсу: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4y2011/708
Pre-built country village: relevance, accessibility Vinogradov Ivan Sergeevich
managing director of IZHS block
Recently, there has been an increased interest of the population in suburban real estate. Despite this, there are a number of problems that a potential buyer may face. The main problem is the designation of the need for transformations, the proposal of a solution for the further development of the segment of individual houses, the concept of an affordable and convenient modern village.
Keywords: mortgage, frame house, modern village, real estate, infrastructure, modern construction technologies, Barnhouse. References
1. Results of a joint survey conducted by DOM.RF and VCIOM. Resource access mode: https://ask.dom.rf/news/pochti-70-
rossiyan-hoteli-by-zhit-v-sobstvennom-dome/
2. Ivanova D.G. Mortgage lending as a tool to ensure economic growth // Engineering Bulletin of the Don, 2012, no. 3. Resource
access mode: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2012/1003
3. Which private houses can be mortgaged in 2021. Resource access mode: https://realty.rbc.ru/news/6018f52b9a79478425b6f9f7
4. Dos Santos Aguinaldo, Powell James, Torres Formoso Carlos Evaluation of Current Use of Production Management Principles
in Construction Practice // Proceedings IGLC-7, University of California, Berkeley, CA, USA, 26-28 July 1999, p. 73-84.
5. In "House. RF" called the main obstacles to the growth of mortgages on individual housing construction. Resource access mode:
https://realty.rbc.ru/news/61487d7b9a79478f2fa7e227?utm_source=yxnews&utm_%20Medium=desktop.
6. Chechina N.N., Sergunicheva E.A. Development of frame low-rise residential housing construction // Youth and Science:
Collection of materials of the VIII All-Russian scientific and technical conference of students, graduate students and young scientists dedicated to the 155th anniversary of the birth of K.E. Tsiolkovsky, 2012, Resource access mode: https://elib.sfu-kras.ru/bitstream/handle/2311/8227/s005-044.pdf?%20sequence=1
7. Catalog. Barnhouse Plus. Resource access mode: https://www.domprostodom.ru/barnhouse
8. Prices for 3-room apartments secondary housing. Resource access mode: https://doma-barnhaus.ru/proekty/trehkomnatnie/?ysclid=lbaqk6s0ap113776579
9. More than 2 million square meters of housing will be built in the southeast of the city: the first report from the new district.
Resource access mode: https://www.e1.ru/text/realty/2021/08/28/70102424/
10. Headey B. Housing Policy in the developed economy. - London: Croom Helm, 1978. - P.270.
11. Ivakin E.K., S.P. Belevtsov Low-rise construction: development and logistics // Engineering Bulletin of the Don, 2011, No. 4. Resource access mode: http://ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4y2011/708
