CC BY
6УДК: 347.254
Сенотрусова Евгения Михайловна,
старший преподаватель кафедры общегуманитарных и социально-экономических дисциплин Иркутского юридического института (филиала) Университета прокуратуры Российской Федерации, аспирант кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса
Пермского государственного национального исследовательского университета, ул. Шевцова, 1, г. Иркутск, Россия, 664035, evg- suranova@yandex .ru ORCID 0000000182921193
БЕССРОЧНОЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ В СВЕТЕ ПРИНЦИПА ДОСТОВЕРНОСТИ СВЕДЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА
Аннотация. Одной из целей проведения масштабной реформы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество явилось обеспечение достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости. Легальное закрепление и реализация принципа достоверности должны были способствовать повышению уровня прозрачности существующих обременений и ограничений права собственности на жилые помещения как на наиболее ценное экономико-социальное благо, повышению уровня доверия между участниками оборота, а также снижению необоснованно высокого стандарта добросовестности приобретателя жилья на вторичном рынке. Однако на сегодняшний день приходиться констатировать наличие ряда исключений из названного принципа, одно из которых - бессрочное право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, возникающее в результате отказа от приватизации, не подлежащее прекращению по воле третьих лиц и при смене собственника жилья.
Анализу упомянутого права и посвящено настоящее исследование. На основе изучения судебной практики, в частности, позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Европейского Суда по правам человека, предпринята попытка установить особенности бессрочного права пользования жилым помещением, случаи его прекращения, его влияние на гражданско-правовой оборот в сфере продажи недвижимости. Обосновывается вывод о необходимости законодательного закрепления требования государственной регистрации бессрочного права пользования жильем.
Ключевые слова: пользование жилым помещением, бывшие члены семьи собственника, достоверность данных государственного реестра, приватизация, добросовестный приобретатель.
Senotrusova Evgeniya Mikhailovna,
Senior Lecturer of the Department of General Humanitarian and Socio-Economic Disciplines
of the Irkutsk Law Institute (branch) University of the
Prosecutor's Office of the Russian Federation, Postgraduate Student of the
Department of Business Law, Civil and Arbitration
Process of Perm State University,
str. Shevtsova, 1, Irkutsk, Russia, 664035,
evg- suranova@yandex .ru
ORCID 0000000182921193
INDEFINITE RIGHT TO USE RESIDENTIAL PREMISES IN THE LIGHT OF THE PRINCIPLE OF RELIABILITY OF INFORMATION FROM THE STATE REGISTER
Annotation. The purpose of the reform of the system of state registration of rights to immovable property is to ensure the reliability of the information of the Unified State Register of Real Estate. The legislative consolidation and implementation of the principle of reliability were supposed to increase the transparency of existing encumbrances of ownership of residential premises as an economic and social benefit, increase the confidence of turnover participants, reduce the standard of integrity of the buyer of housing in the secondary market. Today there are exceptions to this principle. One of the exceptions is the indefinite right to use the living space of a former family member of the owner who refused to privatize in favor of another person. The article is devoted to this right. Based on the study of the practice of courts, the Constitutional Court of the Russian Federation, the European Court of Human Rights, the peculiarities of the right to use housing, the grounds for its termination, its impact on the turnover of real estate are established. The conclusion about the need for legislative consolidation of the state registration of the indefinite right to use housing is substantiated.
Key words: use of residential premises, former family members of the owner, reliability of data from the state register, privatization, bona fide acquirer.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр, государственный реестр, реестр прав на недвижимость)1. Статьей 8.1 ГК РФ, введенной в действие в 2012 году в ходе проводимой реформы системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, закреплены основные принципы и требования такой регистрации, в частности, принцип достоверности сведений государственного реестра. Названный принцип нашел легальное отражение также в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Как справедливо указывает Р.С. Бевзенко, принцип достоверности сведений государственного реестра
подразумевает, что для всех третьих добросовестных лиц права, записанные в реестр, считаются существующими (позитивная достоверность), а отсутствие в реестре записи о праве дает основание предполагать его действительное отсутствие (негативная достоверность) [1]. Реализация рассматриваемого принципа создает необходимые гарантии законности и стабильности гражданского оборота, судебной защиты его добросовестных участников, разумно положившихся на данные реестра прав на недвижимость2. В его отсутствие государственный реестр не имел бы практического значения и носил бы исключительно информационно-статистический характер [2].
Из сказанного следует, что исключения из принципа достоверности крайне нежелательны, тем более, если исключаемые из сферы его действия ограничения (обременения) недвижимости противопоставляются добросовестным участникам оборота. К сожалению, в действующем законодательстве подобные
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ : с изменениями на 28 июня 2022 г. Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс».
2 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сударева Николая Николаевича на нарушение его конституционных прав частями 3 и 4 статьи 61 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости : определение Конституционного Суда РФ от 25 ноября 2020 г. № 2765-О. Доступ из справочно-правовой системы «Ко нсультантПлюс».
исключения имеют место, одно из них -бессрочное право пользования жилым помещением, основанием возникновения которого является отказ от приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в пользу другого лица.
Так, согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Указанное предписание не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее -Вводный Закон).
Предоставление бывшим членам семьи собственника права пользования жильем объясняется тем, что в отсутствие их согласия на приватизацию таковая не состоялась бы. Исходя из положений Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи. Указанное право распространяется только на жилое помещение, от приватизации которого лицо отказалось, и не переходит на иные объекты
недвижимости, приобретенные лицом, в пользу которого отказ состоялся1.
Право пользования жилым
помещением, основанием возникновения которого является отказ от приватизации, носит бессрочный характер и сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу2, то есть обладает свойством следования. Данное обстоятельство в совокупности с имущественным характером права пользования, возможностью применения его носителями вещно-правовых способов защиты позволяет сделать вывод о том, что оно обладает некоторыми признаками ограниченных вещных прав. Безусловно, в доктрине высказывается и иная точка зрения, в частности, М.Н. Илюшина пишет, что право пользования лица, отказавшегося от приватизации, не имеет свойства следования, поскольку «погашается в силу своей жилищной природы выездом на другое место жительства» [3]. Вместе с тем, следует учесть, что такое право погашается только при условии добровольного и постоянного выезда из жилого помещения, а прекращение права в виду добровольного отказа от него не исключает его вещный характер (это свидетельство лишь того, что лицо вправе распоряжаться
принадлежащим ему правом
самостоятельно). Кроме того, даже не вступая в полемику относительно правовой природы названного права, невозможно оспорить тот факт, что оно следует за вещью и представляет собой исключение из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 292 ГК РФ. Определяющим видится и то, что воля третьих лиц (собственника жилого помещения, ставшего таковым в процессе приватизации, или нового приобретателя жилья, др.) не может погасить такое право пользования.
Как сказано выше, право бессрочного пользования жилым помещением
1 Обзор апелляционной и кассационной практики Пермского краевого суда по гражданским и административным делам за второе полугодие 2018 года : утв. президиумом Пермского краевого суда 15 марта 2019 г. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 // Российская газета. 2009. № 123.
сохраняется в случае временного (на период учебы, командировки, лечения и т.п.) или постоянного, обусловленного вынужденными обстоятельствами, выезда гражданина из жилого помещения. В качестве последних суды рассматривают, как правило, конфликтный характер отношений между бывшими членами семьи, фактическую невозможность совместного проживания в 1 -комнатной квартире совершеннолетних лиц разного пола1 и проч. Так, суд, отказывая в признании бывшего члена семьи собственника утратившим право пользования жилым помещением, указал, что ответчик покинул жилое помещение вынуждено в связи с возникшими конфликтными отношениями, а согласия на прекращение своего права не давал2. В другом деле судом отказано в удовлетворении требований истца о признании утратившим право пользования жилым помещением ее совершеннолетнего сына, поскольку его выезд из квартиры носил вынужденный характер в связи с длительными конфликтными отношениями с родителями. Судом также приняты во внимание следующие обстоятельства: частичная оплата ответчиком жилищно-коммунальных услуг, обращение в суд с требованием к истцу об устранении препятствий в пользовании жильем. Такие обстоятельства как проживание ответчика совместно со своей семьей по другому адресу, наличие в собственности другого пригодного для проживания жилого помещения суд счел не влияющими на существование права пользования спорным жильем3.
Право бессрочного пользования жильем подлежит прекращению в связи с разрушением (уничтожением) жилого
помещения (разрушение жилья в результате землетрясения, снос, т.д.), со смертью его носителя либо в случае добровольного отказа от права. Последнее может быть выражено в заключении соглашения с собственником о получении денежных средств за отказ от права (при этом лицо может продолжить пользоваться данным жилым помещением, приобретя иной правовой статус) или в добровольном и постоянном выезде из жилого помещения. О последнем могут свидетельствовать длительное проживание в другом городе или регионе, наличие там семейных, дружеских и иных социально-значимых связей, трудоустройство, прикрепление к медицинскому
поликлиническому учреждению,
отсутствие личных вещей в спорном жилом помещении4 и т.д.
Безусловно, сами по себе анализируемые законодательные
положения критики не вызывают - они направлены на защиту жилищных прав граждан - бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, без согласия которых приватизация бы не состоялась, от неправомерных (недобросовестных)
действий последнего. Другое дело, когда в такие отношения вступают добросовестные третьи лица, не обладающие сведениями о наличии права пользования (например, прежний собственник - бывший супруг прежнего собственника, не проживающий на момент заключения и исполнения договора купли-продажи в жилом помещении, но сохраняющий право пользования им и в последующем решивший им воспользоваться, - новый добросовестный приобретатель жилья5). Возникающие проблемы связаны с тем, что
1 Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 апреля 2020 г. № 88-4968/2020. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2 Определение Первого кассационного суда общей
юрисдикции от 07 октября 2021 г. № 88-22620/2021.
Доступ из справочно-правовой системы
«КонсультантПлюс».
3 Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 января 2020 г. № 88-1295/2020. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
4 Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08 июня 2021 г. № 88-8514/2021. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5 Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2021 г. по делу № 88-
рассматриваемое право отказавшихся от приватизации лиц, обладая свойством следования и не подлежащее прекращению по воли иных участников оборота, не регистрируется. Как справедливо замечено Могилевец О.М., «право бессрочного пользования законом и признается, и защищается, но регистрация этого права в качестве обременения в ЕГРП сегодня не предусмотрена» [4].
В 2015 году ст. 19 Вводного Закона явилась предметом изучения со стороны Конституционного Суда РФ в связи с обращением Богатырева А.М. Поводом запущенной процедуры конституционного контроля явилось следующее дело.
В 1993 году Т. стала собственником квартиры в результате полной выплаты паевого взноса жилищно-строительному кооперативу; в ордере на предоставление квартиры указаны также ее супруг и дочь Г. В 2012 году по результатам торгов по продаже арестованного имущества Богатырев А.М. стал собственником спорного жилого помещения по договору купли-продажи. На момент приобретения квартиры Богатырев А.М. сведениями о наличии права Г. на пользование жилым помещением уведомлен не был, соответствующие данные в
государственном реестре отсутствовали (более того, в квартире совместно с Г. проживали ее несовершеннолетние дети, на вселение которых к их законным представителям согласия иных лиц не требуется). Судами в удовлетворении требований Богатырева А.М. как нового собственника о признании Г. и ее несовершеннолетних детей утратившими право пользования жилым помещением со ссылкой на ст. 19 Вводного Закона отказано. Применение положений ст. 19 Вводного Закона к обстоятельствам настоящего спора и приравнивание статуса членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного-строительного кооператива к бывшим членам семьи собственника, отказавшихся
от участия в приватизации, но давших согласие на ее осуществление, на случай отчуждения такого жилья связано с неурегулированностью их правового положения, а также приобретением ими самостоятельного права пользования жильем в результате полной выплаты пая.
Конституционный Суд РФ заметил, что право членов семьи прежнего собственника жилого помещения, закрепленное ст. 19 Вводного Закона, существенно ограничивает правомочия нового собственника жилья, тем более если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями и это существенное условие не было включено в договор купли-продажи. Было указано на необходимость обеспечения прозрачности принадлежащих третьим лицам прав на жилые помещения, информирования приобретателя жилого помещения об объеме передаваемых ему правомочий и обременений путем закрепления обязательной государственной
регистрации таких прав. В противном случае имеется высокий риск подрыва стабильности гражданского оборота и взаимного доверия между субъектами гражданского права.
С учетом изложенного, положения ст. 19 Вводного Закона признаны не соответствующими Конституции
Российской Федерации в той мере, в какой ими регулируется вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение, что в системе сохраняющего неопределенность
правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов приобретателя жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не
150/2021, 2-106/2020.Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника. Сохранение подобного обременения при переходе права собственности в отсутствие требований его государственной регистрации не может рассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав добросовестных участников оборота1.
В целях исполнения постановления Конституционного Суда РФ в 2015 году в Государственную Думу внесен проект федерального закона № 901906-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Законопроект предусматривал
государственную регистрацию
ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение бессрочным правом пользования бывших членов семьи прежнего собственника2. При государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на приватизированное жилое помещение добросовестный приобретатель должен был получить реальную возможность до заключения сделки узнать о таком ограничении (обременении) и принять осознанное решение о его приобретении3. Концепция представленного законопроекта была поддержана Верховным Судом РФ4, рядом иных органов государственной власти.
Работа над проектом длилась в течение трех лет, однако к положительному результату не привела, - 11 июля 2018 г. он был отклонен Государственной Думой. Как
следует из выступления председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Хованской Г.П., отклонение законопроекта связано как с юридико-техническими недостатками предложенного проекта, так и с существенным изменением
законодательства о государственной регистрации прав за прошедший трехлетний период. Указывалось, что Правительству РФ совместно с профильным комитетом нижней палаты федерального законодательного органа дано поручение разработать проект федерального закона в целях реализации постановления Конституционного Суда по обращению Богатырева А.М. Приходиться констатировать, однако, что поручение осталось не более чем поручением, а соответствующего проекта разработано не было. Иными словами, высказанная в 2015 году Конституционным Судом РФ позиция de facto осталась проигнорированной, а соответствующее постановление - неисполненным.
Ошибочность принятого решения и отказа дальнейшей работы над законопроектом стала очевидна уже в 2019 году, когда предписания
ст. 19 Вводного Закона явились основанием вынесения Европейским Судом по правам человека (далее -Европейский Суд) постановления о нарушении Российской Федерацией прав человека.
В 1979 году Е.М.Т. и ее мужу В.А.В. была предоставлена квартира по договору социального найма, в которой они проживали со своими детьми: Еленой,
1 По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева : постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2 О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации :
проект Федерального закона № 901906-6. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3 Пояснительная записка к законопроекту № 901906-6. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/ 901906-6?ysclid=l7pi6doiux982953159 (дата обращения: 08.09.2022).
4 Отзыв Верховного Суда Российской Федерации на законопроект № 901906-6 от 24 ноября 2015 г. № 3-ВС-7593/15. URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/ 901906-6?ysclid=l7pi6doiux982953159 (дата обращения: 08.09.2022).
Михаилом, Дмитрием и Марией. В 2006 году Е.М.Т. и Мария стали единственными собственниками квартиры путем ее приватизации, а В.А.В., Михаил, Дмитрий и Елена письменно отказались от реализации своего права на получение доли в приватизируемой квартире. В 2007 году заявительница заключила договор на покупку квартиры с Е.М.Т. и Марией. В договоре указывалось, что данное имущество не находится в залоге, не обременено какими-либо правами третьих лиц, судебными спорами или арестом. Вместе с тем, в последующем, Михаил и Дмитрий, освободившись из мест лишения свободы, заявили требование о вселении в спорное жилое помещение, которое было удовлетворено национальными судами. В обоснование принятого решения суды указали, что Михаил и Дмитрий на момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования им с Е.М.Т. и Марией, следовательно, при даче согласия на приватизацию приобрели бессрочное право пользования им, которое не прекращается при переходе жилья к новому собственнику. Непроживание в спорном жилом помещении в течение длительного времени было вынужденным в связи с отбыванием наказания в виде лишения свободы.
Европейский Суд обратил внимание на добросовестность покупателя:
заявительница не могла разумно предвидеть, что ее право собственности на имущество будет обременено правами третьих лиц, поскольку перед подписанием договора она ознакомилась с данными государственного реестра, осмотрела квартиру и убедилась в том, что трое взрослых детей собственника в квартире не проживают. При таких обстоятельствах удовлетворение требований бывших членов семьи прежнего собственника жилого помещения возлагает на его добросовестного приобретателя
чрезмерное бремя и приводит к нарушению справедливого баланса. Причиной такого нарушения явилось то, что российским законодательством не предусмотрено какой-либо формы регистрации права пользования, получаемого лицами, которые заявили отказ от участия в приватизации. Имеющаяся национальная правовая база не позволяет лицу, проявившему разумную осмотрительность, в частности,
ознакомившемуся с данными реестра, установить существующие имущественные интересы до вступления в право собственности жилым помещением1.
Рассуждения Европейского Суда не утратили свою актуальность на сегодняшний день и, видимо, не утратят ее еще скоро, поскольку в 2017 году бесплатная приватизация жилья стала бессрочной. К сожалению, до настоящего времени право собственности нового добросовестного приобретателя жилого помещения противопоставляется
бессрочному праву пользования жилым помещением лиц, которые отказались от приватизации. Точнее сказать, последнему противопоставляется возможность нового собственника в полном объеме пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, поскольку он вынужден мириться с наличием обременения своего права, а порой - и с фактическим проживанием в приобретенной квартире посторонних лиц. При этом бывшие члены семьи прежнего собственника могут не прибегать к заявлению требования о вселении в жилое помещение, устранении препятствий в пользовании им и т.д., а вправе заявить о незаключенности договора купли-продажи спорного жилья.
Так, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом
1 Дело «Копыток (Kopytok) против Российской Федерации» по жалобе № 48812/09 : постановление Европейского Суда по правам человека от 15 января 2019 г. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Подобное правовое регулирование направлено на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, защиту законных интересов покупателя жилого помещения, с одной стороны, и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, с другой1. Отсутствие в договоре существенных условий влечет его незаключенность и необходимость приведения сторон в первоначальное положение. Так, добросовестный приобретатель квартиры лишится статуса собственника и будет выселен из жилого помещения, а продавец, в свою очередь, вновь приобретает статус собственника и обязывается к возврату полученных от контрагента денежных средств. На практике может оказаться, что полученных денежных средств у прежнего собственника уже не имеется, а размера его доходов и стоимости имеющегося имущества недостаточно для оперативного погашения присужденного долга. В итоге приобретатель может остаться и без жилого помещения, и без денежных средств (пусть и при наличии вступившего в силу решения суда и исполнительного листа), даже несмотря на проявленные при заключении сделки добрую волю, разумную осторожность и осмотрительность. Аналогичный исход вероятен и при инициативном заявлении требования таким добросовестным приобретателем жилья о расторжении заключенного договора или уменьшении его цены.
Существует два основных способа разрешения сложившейся ситуации:
1) сохранение текущего правого регулирования и признание бессрочного
права пользования жилым помещением исключением из принципа достоверности сведений государственного реестра.
Такое решение повлечет существенное повышение стандарта добросовестности приобретателя жилых помещений с отнесением на него всех возможных негативных последствий существования ранее не известных для третьих лиц обременений. De facto, приобретатель будет вынужден детально изучать цепочку всех переходов права собственности на объект, в случае установления факта ее приватизации - изучать документы, свидетельствующие о количестве зарегистрированных лиц по месту жительства на момент приватизации и количество лиц, ставших собственниками данного жилого помещения [5], выяснять, сохранили ли бывшие члены семьи собственника право бессрочного пользования жильем, не отказались ли от него в добровольном порядке и т.д. Бремя, возлагаемое на приобретателя жилья, еще больше повысится в случае наличия в цепочке факта деприватизации жилого помещения.
Указанное приведет, на наш взгляд, к существенному повышению
транзакционных издержек участников оборота, резкому падению доверия между ними, в перспективе - к обвалу рынка вторичного жилья. Как справедливо отмечено органом высшего
конституционного контроля, разумное и осмотрительное поведение
добросовестного приобретателя,
полагающегося на сведения
государственного реестра, не предполагает выяснения им судьбы этого имущества. Иное возлагало бы на покупателей недвижимости чрезмерные риски и подрывало доверие граждан к
1 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мамай Марины Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации : определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2014 г. № 1656-О. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
государственной регистрации
недвижимости1;
2) легальное закрепление требования государственной регистрации всех существующих и вновь возникающих бессрочных прав пользования жилым помещением.
Поскольку бессрочное право пользования противопоставляется всем третьим лицам, постольку последние вправе знать о его существовании. В случае внесения сведений о нем в реестр добросовестные приобретатели получат гарантированную и эффективную защиту от «закамуфлированных» обременений.
Итак, в случае наличия в государственном реестре информации о бессрочном праве пользования переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не приводит к прекращению названного права. В случае же, когда сведения о таком праве отсутствуют в реестре, а приобретатель является добросовестным, право пользования считается прекращенным. Думается, в последнем случае лицо, ранее обладающее правом пользования, вправе обратиться к прежнему собственнику жилья с требованием о взыскании стоимости своего права, использовать иные способы защиты, которые, однако, никоим образом не должны затрагивать добросовестного приобретателя.
Объяснение такой позиции заключается в следующем: лицо, имеющее бессрочное право пользования жилым помещением, при наличии легальной возможности внесения сведений о нем в государственный реестр, должен сам проявить должный уровень заботливости и инициативности в целях его регистрации, должен самостоятельно контролировать сохранение за собой этого права и внесение указаний о нем в реестр.
В литературе предлагаются и иные способы разрешения имеющейся проблемы. В частности, М.О. Гурьев предлагает установить обязательное требование о включения в договор передачи жилого помещения в порядке приватизации сведений о наличии лиц, приобретающих бессрочное право пользования [5]. Признавая рациональное зерно в высказанном предложении, все же думается, что само по себе включение в договор приватизации соответствующего условия не обеспечит полного уровня прозрачности имеющихся обременений.
Таким образом, существующая на протяжении длительного времени проблема исключения из сферы действия принципа достоверности данных государственного реестра бессрочного права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника не потеряла своей актуальности. Наиболее перспективным способом ее решения видится установление требования государственной регистрации такого права в реестре прав на недвижимость.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
1. Бевзенко Р.С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. №11. С. 127-169 ; № 12. С. 68-115.
2. Миронов И. Б. Развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Кодификация российского частного права / В. В. Витрянский, С. Ю. Головина, Б. М. Гонгало и др. ; под ред. Д. А. Медведева. Москва : Статут, 2019. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Илюшина М. Н. Права членов семьи собственника жилого помещения в контексте изменений законодательства о
1 По делу о проверке конституционности пункта
1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева : постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
сделках и договорах // Семейное и жилищное право. 2018. № 6. С. 37-41.
4. Могилевец О. М. О некоторых вещных правах на жилые помещения // Семейное и жилищное право. 2017. № 1. С. 29-32.
5. Гурьев М. О. Правовой статус лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения // Сибирское юридическое обозрение. 2019. № 3. С. 303-308. DOI: 10.19073/2658-7602-2019-16-3-303-308.
