CC BY
108
По признаку преследуемых целей управления можно выделить два крайних варианта программ управления, которые условно можно назвать агрессивными и оборонительными программами. Цели, компоненты, а также возможности и целесообразность формирования таких программ представлены на рис. 1. На рисунке использованы следующие условные обозначения: ОТУ - ожидаемое значение чистой текущей стоимости инвестиций; 1ЯЯ - внутренняя норма доходности инвестиций; У,к - индексы варианта программы управления, ресурсов и проектов соответственно; ЕЬЯ - коэффициент ожидаемых потерь; ^ -уровень ресурсов вида _]; Тк - срок завершения к-ого проекта; доп, тр - допустимые и требуемые значения показателя.
При этом, необходимо отметить, что в программах агрессивного типа ставятся цели максимизации ожидаемой доходности при ограничении уровня инновационных рисков. Соответственно оборонительные программы преследуют более скромные цели минимизации уровня инновационных рисков при обеспечении требуемой (в ряде случаев минимальной) доходности на инвестиции.
Таким образом, в данной статье автором предложен инструментарий формирования программы управления инновационными рис-
ками, который позволяет менеджменту определять цели и компоненты, а также составлять программу управления данными рисками в соответствии с общим состоянием экономики, а также склонностью инвесторов к риску.
Литература:
1. Качалов Р.М. Операциональный подход в исследовании экономического риска // Montenegrin Journal of Economics.-2005.-V. 1, №1, July. С. 151-158.
2. Полтерович В.М.. Гипотеза об инновационной паузе и стратегия модернизации // Вопросы экономики, 2009, № 6.
3. Стратегия развития науки и инноваций в Российской Федерации на период до 2015 года / Постановление Межведомственной комиссии по научно-инвестиционной политике, Протокол №1 от 15.02.2006.
4. Better M., Glover F. Selecting project portfolios by optimizing simulations // The Engineering Economist.- 2007, № 51. -P.81-97
5. Dickinson M., Thornton A., Graves S. Technology Portfolio Management: Optimizing Interdependent Projects Over Multiple Time Periods // IEEE Transactions on Engineering Management.- 2001.- Vol. 48, №4
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СЕКТОРА СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА
Дмитриев М.Н., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой экономики, финансов и статистики, ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»
Рассмотрены вопросы развития жилищного строительства и воспроизводства жилого фонда. Проведен анализ сравнительной эффективности жилищного строительства в России и других развитых странах. Систематизирована и приведена в сопоставимый вид статистическая информация по развитию жилищного строительства и жилищной обеспеченности в России за период с 1945г. по настоящее время.
Ключевые слова: жилищный рынок, ипотечное кредитование, государственное стимулирование.
ANALYSIS OF THE CURRENT STATUS AND TRENDS OF THE HOUSING SECTOR CONSTRUCTION MARKET
Dmitriev M., Doctor of economics, Professor, Finance and Statistics, FGBOU VPO «Nizhny Novgorod State Architecture and Civil Engineering
Questions of development of housing construction and available housing reproduction are considered. The analysis of comparative efficiency of housing construction in Russia and other developed countries is carried out. The statistical information on development of housing construction and housing security in Russia from 1945 on the present is systematized and resulted in a comparable kind.
Keywords: the housing market, mortgage lending, the state stimulation.
В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством работы государственных институтов, слабостью национальной финансовой системы, а также ограниченными производственными возможностями строительной отрасли.
Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин:
- высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищнокоммунального хозяйства;
- крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания;
- сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем;
- неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд [2];
- низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения;
- практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.
Исследованиям в области жилищной проблематики насчитывается несколько столетий. Однако в большинстве случаев вопросы, связанные с жильем, рассматривались лишь фрагментарно, являясь частью более глобального исследования [1]. Только в середине 60-х годов ХХ столетия появились первые масштабные работы,
в центре внимания которых находился жилищный рынок или жилищно-строительный комплекс. Основным результатом этих работ явилось создание так называемой теории конкурентного рынка жилья. Базисным положением этой теории стало разделение жилищного рынка на две составляющие, которые находятся в тесном взаимодействии. Первая составляющая - это рынок, где жилье является товаром широкого потребления, а спрос на него вызван неудовлетворенностью текущими условиями проживания. Вторая составляющая - это рынок, где жилье является инвестиционным активом, а спрос на него обусловлен привлекательностью финансовых вложений в жилую недвижимость.
Также отметим, что с начала 1990-х годов тематика жилищных исследований стала смещаться в сторону анализа взаимосвязи жилищного рынка и макроэкономических процессов. Современные исследования жилищного сектора затрагивают чрезвычайно широкий спектр вопросов, включая проблемы налогообложения жилой недвижимости, развития системы жилищного финансирования, влияния демографических процессов на жилищный рынок, зависимость процессов на рынке жилья от макроэкономических тенденций, мотивы поведения различных участников жилищного рынка [5].
В настоящее время уже можно твердо утверждать, что накопленные исследования сложились в отдельную ветвь экономической науки, называемую жилищной экономикой. Автор предлагает понимать под термином «жилищная экономика» отдельное направление экономической науки, в рамках которого проводится комплексное изучение процессов, происходящих в жилищной сфере. Жилищная экономика находится на пересечении нескольких клю-
чевых сфер экономического знания, в число которых входят макроэкономика, теория управления экономическими системами, финансовая теория и экономика домашних хозяйств.
Количественный анализ цен на жилую недвижимость, применяемый для различных временных диапазонов, приводит зачастую к неоднозначным результатам. Одной из причин этого обстоятельства являются противоречия между краткосрочной и долгосрочной ценовой динамикой, которые из-за спекулятивных ожиданий приводят к образованию так называемых «ценовых пузырей» на жилищном рынке. В основе формирования ценового пузыря лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива, при этом на формирование ценового пузыря влияют как факторы предложения, так и факторы спроса на жилье (низкая жилищная обеспеченность, увеличение доходов населения, развитие ипотечного кредитования, перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращения недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения).
При этом около 30% предложения жилья на рынке приходится на новое жилищное строительство. Необходимо отметить, что с новым жилищным строительством связан масштабный оборот земельных и трудовых ресурсов, а также различных товаров и услуг. Жилищное строительство характеризуется высокой степенью за-
висимости между наличием земли и трудовых ресурсов, с одной стороны, и ценами на жилье, с другой стороны. Так, при высокой цене на землю предпочтение отдается строительству многоэтажного жилья; при высокой стоимости трудовых ресурсов начинают массово использоваться новые технологии в строительстве, значительно снижающие его трудоемкость.
В России структура себестоимости жилищного строительства отличается от той, что сложилась в странах с развитыми жилищными рынками. В частности, существенное отличие заключается в том, что доля затрат на приобретение земли в России значительно выше, чем в развитых странах, и составляет примерно 20%. Кроме того, в России сохранилась советская традиция учета затрат в строительстве, а методы управленческого учета в повседневной практике используются не в полной мере.
Развитие жилищного строительства в России за последние 65 лет (после окончания Великой Отечественной войны) можно разбить на пять основных этапов.
1946-1955 гг. - этап относительно низких темпов роста жилищного строительства: средний уровень обеспеченности населения жильем тогда составлял 5,33 м2 на человека по сравнению с 4,28 кв. метров в 1921-1945 годы.
1956-1960 гг. - этап взрывного роста в объемах вводов нового жилья. В результате обеспеченность жильем выросла до 6,83 м2 на
Рис. 1. Динамика среднегодовых вводов жилья в России и США Таблица 1. Основные показатели развития жилищного рынка Российской
с 1921 по 2010 годы Федерации
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Стоимость м2, рублей всего 9 820 12 248 15 144 19 370 23 780 36 418 47 344 54 499 50 305 51073
Стоимость м2, рублей первичный рынок 10 567 12 939 16 320 20 810 25 394 36 221 47 482 52 504 47 715 49016
Стоимость м2, рублей вторичный рынок 9 072 11 557 13 967 17 931 22 166 36 615 47 206 56 495 52 895 53671
Себестоимость жилищного строительства м2, рублей 8 291 10 063 12 496 14 682 17213 20 737 24 501 31 481 35 844 36411
Число сделок с жильем, млн.шт. 1,252 1,298 1,4 1,564 1,688 1,996 2,367 2,326 1,943 2,096
Из них сделки на первичном рынке, млн.шт. 0,039 0,032 0,037 0,037 0,039 0,035 0,037 0,032 0,024 0,027
Объем сделок с жильем, млрд. рублей 606 789 1 058 1 517 2 023 3 693 5 714 6 503 5 034 5368
Из них сделки на первичном рынке, млрд. рублей 28,13 39,67 53,54 58,57 77,2 95,63 175,42 169,67 114,65 127,35
Число жилых помещений, млн. ед. 55,6 56 56,4 56,9 57,4 58 58,7 59,4 60,1 60,8
Число жилых помещений, сдающихся в аренду, млн. ед. 1,674 1,603 1,278 0,952 0,953 0,951 0,987 0,988 1,025 1,007
Число вакантных жилых помещений, млн. ед. 5,90 6,03 6,41 6,80 6,87 6,95 7,01 7,11 7,16 7,12
Число домашних хозяйств, млн 53,02 52,78 52,51 52,24 51,98 51,76 51,62 51,56 51 ,42 51 ,38
Ипотечные кредиты к ВВП
90%
70%
• Дания
Великоб жтания • #Г олландия
Ирландия
•
• /:~дн 1Я • Германия
ф Швеция ф ф Бельгия
« • Г реция Финляндия Рранция
в< ;нгрия • Кипр
•слое • Польша а кия Словения
10 ООО
25 ООО
15 000 20 000
ВВП на душу населения по ППО, евро
Рис. 2. Масштабы ипотечных кредитов в различных экономиках мира
30 000
35 000
человека. Никогда - ни до, ни после этого периода - вводы жилья в стране не были такими высокими.
1961-1990 гг. - этап стабильно высокой динамики жилищного строительства. Средняя величина вводов в этот период равнялась 1 миллиону 225 тысячам жилых помещений в год, или 0,449 м2 в год в расчете на душу населения. Таким образом, средняя доля нового строительства в общем объеме жилищного фонда составляла 3,81%. В настоящее время жилищный фонд России более чем на 80% состоит из зданий, построенных еще в СССР [4].
В 1991-2000 гг. начался этап резкого снижения объемов жилищного строительства. В этот период среднегодовые вводы жилья снижаются до уровня 31,9 млн.м2, а вводы новых жилых помещений - до 546,8 тыс.единиц. В пересчете на душу населения средние за период вводы жилья уменьшились до 0,252 м2, что соответствует значением первой послевоенной пятилетки (1946-1950 гг.). Одновременно в этот период в России была проведена массовая приватизация жилищного фонда (к 2000 году уже около 65,3% жилых помещений принадлежали частным собственникам), а также начался процесс формирования свободного рынка жилья и появления на рынке новых участников: крупных агентств недвижимости и профессиональных девелоперских групп.
Пятый этап - с 2001 г. по настоящее время - стал этапом восстановительного роста, а затем существенного увеличения вводов жилья. В этот период началось зарождение новой системы воспроизводства жилищного фонда страны, основанной на рыночном механизме финансирования жилищного строительства. Этот период характеризуется первыми шагами в массовом развитии ипотечного кредитования населения, объемы которого к концу 2005 года достигли 46 млрд. рублей, и началом активной работой банковской системы с застройщиками жилья [3]. Эта стадия характеризуется процессами быстрого развития системы жилищного финансирования и жилищного рынка. Среди этих процессов можно выделить:
а) активную деятельность по рефинансированию жилищных кредитов, проводимую Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);
б) выход на российский рынок ипотечного кредитования крупнейших мировых банков;
в) появление целой группы средних российских банков, специализирующихся на кредитовании физических лиц, в том числе на ипотечном жилищном кредитовании;
г) появление новых финансовых посредников на жилищном рынке - ипотечных брокеров.
Динамика среднегодовых вводов жилья с 1921 по 2010 годы приведена на рис. 1.
Оценка развития жилищного рынка потребовала использования таких показателей как: стоимость жилья на первичном и вторичном рынке; себестоимость жилищного строительства; число сделок с жилой недвижимостью и их денежный объем; число вакантных жилых помещений; доля жилья, которая сдается в наем (табл. 1).
Также необходимо отметить, что не смотря на активное развитие за последние десятилетие отечественного жилищного рынка, масштабы ипотеки в России, если сравнивать ее с развитыми странами, до сих пор остаются незначительными (рис. 2).
Ситуация 2010-2011 годов характеризуется постепенным восстановлением ресурсных возможностей экономических агентов, вовлеченных в систему жилищного финансирования. Объем вновь выданных в 2010 году жилищных кредитов более чем в два раза превосходит аналогичные показатели 2009 года. Динамика показателей жилищного строительства в первой половине 2011 года также свидетельствует о замедлении спада в объемах вводов нового жилья. Однако при этом впервые с конца 90-х годов зафиксировано существенное (на 9%) снижение объемов индивидуального строительства, финансируемого населением за свой счет и с помощью кредитов. Кроме того, имела место неравномерность динамики объемов жилищного строительства. В частности, значительный спад нового строительства зафиксирован в регионах, которые были наиболее сильно вовлечены в кредитные механизмы жилищного финансирования.
Указанные процессы происходят на фоне активизации сделок с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Практически на всех крупных региональных жилищных рынках количество таких сделок превысило предкризисный уровень, что свидетельствует о восстановлении спроса на жилье со стороны домашних хозяйств и о его частичной переориентации на вторичный рынок. В целом можно говорить о нормализации ситуации в жилищной отрасли, имея в виду, что самого негативного сценария удалось избежать. Однако в дальнейшем данная динамика жилищного рынка сохранится только в случае восстановления мировой экономики. В случае дальнейшего развития рецессии мировой экономики ввод новых жилых площадей в России также может замедлиться, или, при наихудшем сценарии, войти в фазу полной стагнации.
Литература:
1 Айзинова И.М. «Жилищный вопрос» в трех измерениях // Пробл. прогнозирования. - 2007. - N 2. - C.90-115.
2 Белкина Т.Д. Финансово-экономические проблемы развития жилищного сектора // Пробл. прогнозирования. - 1996. - N 1. - С.101-111.
3 Грушина О.В. Жилищный вопрос в РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы // Мир России. - 2011. - Т.20, N 2.
- С.125-141.
4 Попов С. Об особенностях реализации государственной жилищной политики в России на современном этапе / С.Попов, А.Ми-шунина // Власть. - 2009. - N 11. - С.51-54.
5 Соколовская Е. Развитие рынка социального жилья: экономико-правовые аспекты // Пробл. теории и практики управл. - 2009.
- N 7. - С.54-60.
6 Материалы Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. - Электрон. дан. - Режим доступа : http:/ /www.gks.ru - Загл. с экрана.
