CC BY
130
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ МАССОВОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ
В статье рассматриваются актуальные проблемы развития массового жилищного строительства в период реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Анализируются препятствия на пути осуществления данного проекта, дается оценка государственной политики в области жилищного строительства, обсуждается роль финансовых институтов в обеспечении населения доступным жильем.
Реализация нацонального проекта: планы и реальность. Развитие жилищного строительства принято руководством страны в качестве приоритетного направления экономической политики до 2010 г. Однако проект обеспечения доступным жильем всех слоев граждан России пока не переходит в практическую плоскость.
В 2005 г. введено в действие 43,6 млн. кв. м. жилья (табл. 1), что на 6,3% больше, чем в 2004 г., построено 515 тыс. квартир средней общей площадью 84,5 кв. м [1]. Темпы прироста объемов ввода жилых объектов замедлились по сравнению с предыдущим годом вдвое и составили 6,3% по сравнению с 12,6% (рис. 1 [1]). Это стало результатом влияния совокупности факторов, главным образом, ограничивающих объем предложения новых жилых объектов.
Таблица 1
Динамика показателей жилищного строительства в России в 2000-2005 гг.
Показатель 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
Объем ввода жилья, млн. кв. м 30,3 31,7 33,8 36,4 41,0 43,6
Темп роста ввода жилья, % 105 107 108 113 106
Число построенных квартир, тыс. 373 382 396 427 477 515
Средняя общая площадь построенных квартир, кв. м. 81,1 83,1 85,3 85,4 86,0 84,5
Доля квартир, % однокомнатных 20 20 21 23 25 28
двухкомнатных 29 30 30 31 31 32
трехкомнатных 34 33 32 31 29 27
четырехкомнатных и больше 17 17 17 15 15 13
Наихудшая динамика жилищного строительства характерна для регионов с наиболее развитым рынком недвижимости. Так, в Москве и Подмосковье объем ввода жилых помещений сократился на 5%, хотя по Центральному федеральному округу (ФО) и по России в целом эта динамика была положительной. Центральный округ по-прежнему лидирует по вводу жилья - в 2005 г. на него пришлось более 37% его общего объема. Далее следуют Южный и Приволжский округа - на их территорию пришлось 20 и 14% соответственно. Аутсайдером по вводу в действие жилой площади стал Дальневосточный ФО - там было построено не более 2% жилых помещений. По обеспеченности населения новыми квартирами также лидирует Центральный ФО, где на душу населения в 2005 г. было построено 0,43 кв. м
жилья. В Сибирском и Дальневосточном округах самые низкие показатели - по 0,21 и 0,14 кв. м на человека соответственно. В оставшихся округах обеспеченность населения новым жильем колеблется от 0,25 до 0,30 кв. м на человека. Между тем для успешной реализации данного национального проекта до 2010 г. необходимо построить как минимум 300 млн. кв. м жилья [2], при этом ежегодный темп роста ввода новых жилых помещений должен составлять в среднем не менее 24% в год. Однако если российская строительная индустрия останется в том состоянии, в котором она существует сегодня, она не сможет достигнуть таких высоких показателей.
%
140
130 -120 -110
100 90 -
Рис. 1. Темпы роста объема ввода жилья:
---Россия; --- Москва и область
В 2005 г. произошел безудержный рост цен на рынке недвижимости (табл. 2 [1]), что стало следствием сокращения объема нового строительства и перманентного роста платежеспособного спроса. Как правило, доступным считается жилье, стоимость которого не превышает четырех годовых доходов семьи [3]. Рост цен в 2005-2006 гг. намного опередил рост доходов населения, что сделало приобретение квартир недоступным для большинства российских семей. При сохранении соотношения реальных доходов населения и реальных цен на жилье на уровне 2005 г. в большинстве регионов семье из двух человек со средним достатком необходимо работать не менее 25 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м.
Таблица 2
Средние цены на первичном рынке жилья, тыс. руб./кв. м общей площади
Федеральный округ 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г.
Россия в целом 8,7 10,6 12,9 16,3 20,8 25,4
Центральный 11,1 13,1 15,9 21,4 28,4 34,7
Северо-Западный 8,7 10,1 12,8 17,4 21,2 24,4
Южный 6,2 7,8 10,0 11,9 14,7 17,7
Приволжский 7,2 9,2 10,8 12,2 14,7 17,8
Уральский 6,2 9,7 12,2 14,3 17,4 23,4
Сибирский 5,5 8,9 11,4 13,4 16,6 21,2
Дальневосточный 8,0 13,3 14,4 18,1 22,3 26,4
Сегодняшний устойчивый спрос на жилье обусловлен отнюдь не потребностью населения в улучшении жилищных условий, а скорее, мотивами, связанными в первую очередь с размещением инвестиций. На протяжении последних шести лет доходность владельцев жилой площади, рассчитанная без учета возможности по-
лучения прибыли от аренды, составляла в среднем по России 25% годовых, по Москве - не менее 35% (рис. 2 [4]), а в первом полугодии 2006 г. уровень цен на недвижимость возрос почти в 2 раза. На фоне других инвестиционных проектов жилая недвижимость ввиду впечатляющей ценовой динамики и относительно невысоких рисков для большинства состоятельных граждан стала выглядеть как оптимальный объект инвестирования. Спекулятивный спрос придал импульс росту цен в последние восемь лет после дефолта, когда российская недвижимость оказалась явно недооцененной. Этот рост цен стал одним из главных препятствий на пути обеспечения доступным жильем граждан России.
Рис. 2. Отношение индекса доходности жилья в Москве к банковскому депозиту
Сверхвысокие нормы рентабельности позволили строительным компаниям осуществлять рефинансирование образовавшихся финансовых резервов в развитие производственного комплекса. Однако строители не смогли воспользоваться преимуществами благоприятной конъюнктуры из-за отсутствия у них мотивировок для качественного отраслевого развития. Рост объемов жилищного строительства был обеспечен преимущественно вследствие высокой загрузки существующих мощностей промышленности строительных материалов. Между тем производство цемента, кирпича и стеновых панелей находится на пределе своих технических возможностей, следовательно, не сможет в дальнейшем обеспечивать растущие потребности страны. Оборудование, которое непосредственно используется в процессе строительства, также нуждается в срочной замене, поскольку большая его часть исчерпала свой физический ресурс (табл. 3 [1]).
Таблица 3
Износ строительного оборудования за 1990-2005 гг., %
Вид строительной техники 1990 г. 1995 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2005 г. (оценка)
Экскаваторы 13 22 43 45 47 48 50
Скреперы 8 19 56 59 61 70 72
Бульдозеры 12 22 51 53 56 57 59
Краны башенные 31 39 61 66 71 73 76
Краны автомобильные 15 23 40 43 46 48 52
Краны на пневмоходу 20 33 55 60 63 66 72
Краны гусеничные 24 42 64 68 73 74 76
Автогрейдеры 13 16 31 33 37 40 45
Другим негативным фактором растущей конъюнктуры рынка недвижимости для строительных компаний стал дисбаланс спроса и предложения не только в количественном, но и в качественном отношении. Инвестору, размещающему свободные средства в недвижимость, как правило, безразлично, что из себя представляет тот или иной объект с точки зрения его потребительских качеств. В результате сложилась ситуация, когда рынок оперировал не квартирами, а абстрактными квадратными метрами, которые обладают крайне высокой ликвидностью безотносительно качества жилого помещения и его потребительских характеристик. Как следствие строительная индустрия стала предлагать те объекты, которые она в состоянии возвести, не опасаясь за их сбыт. Таким образом, рынок оказался наводнен по большей части либо низкокачественными панельными домами, построенными по технологии 1980-х годов, либо сверхдорогими кирпичными и монолитнокирпичными строениями, недоступными для среднего покупателя. Между тем для обеспечения населения жильем необходимо именно массовое строительство - в крупных городах будущее массового жилищного строительства за современными крупнопанельными домами с улучшенными эксплуатационными характеристиками и низкой себестоимостью возведения.
Помимо неспособности российской строительной индустрии возводить качественное и в то же время недорогое жилье, существуют другие системные факторы, ограничивающие развитие массового жилищного строительства. В крупных городах остро стоит проблема наличия свободных территорий. В Москве и ближайшем Подмосковье имеется множество участков (промышленных зон, пустырей и др.), которые в принципе пригодны для размещения отдельных жилых зданий, но не для массового строительства жилья. Массовая застройка отличается от точечной масштабом работ - на небольшом участке реализация таких проектов нерентабельна: для панельного домостроения нужны совсем другие территории, которых нет ни в Москве, ни в ближайших ее окрестностях.
Системной проблемой для крупных городов становится также изношенная инфраструктура. Участившиеся в последние годы аварии на объектах жилищнокоммунального хозяйства и городских энергосистем стали следствием хронического недоинвестирования городской инфраструктуры. Поэтому, приступая к реализации планов массовой застройки, необходимо уделять намного больше внимания городскому хозяйству.
В регионах проблема массового жилищного строительства еще более остра. Большинство домостроительных комбинатов в регионах оказалось за гранью выживания, и на их восстановление потребуются колоссальные временные и материальные затраты. Действующие домостроительные комбинаты в основном территориально расположены в европейской части России, как правило, вблизи крупных городов. При современных транспортных тарифах перевозить стеновые панели домов на расстояние свыше 300 км нерентабельно, а потому удаленным регионам остается рассчитывать исключительно на создание собственных мощностей. Строительство нового домостроительного комбината обойдется в несколько сотен миллионов рублей, а по мере реализации плана застройки его мощности останутся невостребованными. В этой связи развитие собственных мощностей промышленного масштаба возможно только в областных центрах с населением не менее 500 тыс. чел. В более мелких населенных пунктах строительство завода по производству панелей неоправданно.
Обеспечение строительными материалами удаленных регионов - необходимое условие решения проблемы обеспеченности их населения новым доступным и комфортным жильем. Для устранения дефицита строительных материалов предлагаются всевозможные альтернативные подходы, включая использование иннова-
ционных технологий мобильного домостроения. Современные методики конструирования стеновых панелей позволяют размещать их на относительно небольших площадях, что делает возможным монтаж оборудования на платформе стандартного железнодорожного состава. При этом процедура монтажа, перемещения и демонтажа оборудования требует значительно меньше времени и финансовых издержек по сравнению со стационарным производством.
Другим решением проблемы обеспечения массовым жильем населения удаленных регионов России является деревянное домостроение. В ряде развитых стран -Финляндии, Норвегии, США, Канаде - деревянное индивидуальное домостроение переведено на промышленную основу. Однако этот вариант подходит только для регионов, богатых лесными ресурсами и обладающих качественными технологиями переработки леса. Но если у российских лесопромышленников с первым условием проблем не возникает, то с наличием современного технологического оборудования существуют серьезные трудности, поскольку в последние годы российский леспромхоз ориентировался преимущественно на сырьевой экспорт необработанной древесины, не производя вложений в развитие технологий переработки.
Роль законодательных инициатив в развитии жилищного строительства. Законодательные инициативы государства во многом определили тенденции жилищного строительства в последнее время. Наиболее масштабные последствия повлек за собой Федеральный Закон (.№ 214) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятый 30 декабря 2004 г.
Существует мнение, что этот закон, жестко критикуемый представителями строительного бизнеса, фактически не работает - действительно, по новым правилам оформляется не более 10% сделок. В результате его внедрения многие застройщики перешли на так называемые «серые» схемы. Однако не стоит недооценивать определенный негативный эффект, вызванный принятием этого нормативно-правового акта. Сокращение на 50% рынка новостроек в середине 2005 г. и безудержный рост цен были по большей части спровоцированы изменением правового поля. Попытки риэлтеров «придержать» сбыт квартир также имели место и, безусловно, нелучшим образом сказались на динамике цен. Но принятие закона, во-первых, породило повышенные инфляционные ожидания среди покупателей недвижимости, а, во-вторых, переход некоторых компаний на альтернативные схемы финансирования строительных проектов потребовал некоторого времени. И если крупные компании с большим запасом финансовой прочности смогли с этим справиться, то мелким строительным фирмам пришлось нелегко - многие из них ушли с рынка.
В результате одни компании продали свои активы, опасаясь за будущее рынка, другие обанкротились. Рынок очистился от мелких застройщиков, хотя покупать новостройки стало отнюдь не безопаснее, поскольку большинство сделок не подпадает под юрисдикцию нового закона. Следствием этих процессов становится планомерный рост влияния на рынок наиболее крупных застройщиков и формирование на их основе локальных монополий.
Стремление власти придать первичному рынку недвижимости цивилизованные черты и обезопасить каждого инвестора от произвола строительных организаций, дорого обошлось не только покупателям квартир, но и строительным компаниям. Оказалось, что строить по новым правилам способен далеко не каждый - пострадали и строители, и инвесторы. Последние теперь вынуждены довольствоваться крайне ограниченным предложением новостроек, дополненных, кроме того, пол-тора-двумя сотнями замороженных объектов в Москве и Подмосковье. Потенциальный покупатель, почувствовав симптомы грядущего кризиса, в ажиотажной го-
рячке начинает скупать все, что только продается. В результате острого всплеска активности на первичном рынке жилья квартиры расходятся даже среди тех, кто «долго думал, но никак не мог решиться на покупку», что спровоцировало сильнейший всплеск ценовой конъюнктуры.
Обобщим ключевые недостатки принятого в 2005 г. законопроекта. Во-первых, закон до введения в него смягчающих апрельских поправок был чрезмерно требователен к строительным компаниям. Инвестору и застройщику были предоставлены неравные права: при незначительном нарушении первый мог безнаказанно выйти из договора о долевом участии в строительстве, оставив строительную фирму с дефицитом финансовых средств. В то же время со стороны застройщика любые претензии к инвестору, уклоняющемуся от внесения денежных средств, рассматривались только через суд. Подобный дисбаланс прав явно не пошел на пользу всем участникам рынка.
Новый закон «удобрил» почву для роста коррупции в бюрократических органах. По новым правилам застройщик не имеет права привлекать деньги инвесторов до получения разрешения на строительство, которое, как правило, является заключительным этапом, занимающим до полутора лет. У чиновников появилась новая возможность заработать на «ускорении процесса» выдачи бумаг, а у строителей -очередная «головная боль».
Абсурдной выглядит обоюдная ответственность банка и застройщика перед инвесторами. Банки, узнав о том, что они должны нести ответственность перед покупателями квартир, поспешили покинуть рынок кредитования застройщиков. Тот факт, что инвестор наделен правом одностороннего расторжения договора, также сказался на нежелании банков кредитовать застройщиков. Допустим, застройщик просрочил сдачу объекта, а инвестор реализовал право на изъятие своих средств. Таким образом, банк остается без залога. В результате этого нововведения банковский сектор практически полностью прекратил финансирование строительных объектов.
Жизненная необходимость принятия законов, регламентирующих жилищное строительство, назрела давно. Основная их задача - избавление физических лиц от строительных рисков - решена с помощью закона о долевом участии в строительстве. В текущем периоде жилищное строительство преимущественно осуществлялось за счет средств долевых участников. Однако параллельно необходимо и развитие строительной индустрии как таковой, поскольку внедренный законопроект крепко связал руки строителям. По-видимому, необходима разработка нового механизма финансирования строительных организаций, например, привлечение институциональных инвесторов, которые смогут заработать на строительных рисках.
Проблема ипотечного кредитования жилищного строительства. Общим местом в дискуссиях о механизмах удовлетворения спроса на жилье стала проблема развития ипотеки. Однако хотя развитие ипотечных программ идет очень быстро, реальных сдвигов в решении насущных проблем пока не произошло. Напротив, темпы ввода жилья постепенно снижаются, а темпы роста цен - фантастические.
Бессмысленно говорить об ипотеке, абстрагируясь от системной проблемы обеспечения населения доступным жильем. Ипотека - не более, чем средство долгосрочного кредитования покупки жилья. Но жилищное кредитование - не панацея от решения вопроса обеспеченности населения жильем. Доступные кредиты в определенной степени формируют платежеспособный спрос, но удовлетворить его строительная индустрия не в состоянии. Так, решение проблемы покупки жилья в Москве и Подмосковье невозможно в настоящее время даже при условии развития ипотеки, так как здесь квартиры недоступны и в кредит. Нет смысла развивать ипотечное кредитование отдельно от строительного комплекса, скажем, в регионах Дальнего Востока и Сибири, где жилье практически не строится. Таким образом, при сохране-
нии текущих тенденций в строительстве, прогноз развития рынка ипотечного кредитования весьма пессимистичен, несмотря на большой потенциал роста.
Многие специалисты считают, что ипотечные деньги провоцируют рост цен на недвижимость. В действительности, на рынке недвижимости образуется огромное количество не ипотечных, а спекулятивных денег - они-то и заставляют расти цены. И чем быстрее растут цены, тем больше привлекается на рынок средств. Если бы в России была развита полноценная система ипотечного кредитования, как, например, в Германии или США, то ценовая конъюнктура была бы другой. Иной была бы и структура спроса, т.е. у покупателей квартир, стремящихся улучшить свои жилищные условия, были бы более жесткие требования к жилью. Такой «здоровый» спрос стимулировал бы качественное становление строительного комплекса, его переход от экстенсивного роста к интенсивному развитию. О том, что ипотека мало влияет на рынок недвижимости, говорит и тот факт, что с участием ипотечных кредитов осуществляется не более 5% сделок.
Государство понимает необходимость установления четких правил игры на рынке ипотечного кредитования. Благодаря усилиям Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, созданного в 1997 г., начала подавать первые признаки жизни двухуровневая модель ипотечного рефинансирования. С введением новых нормативных актов, касающихся эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, у российских банков уже в ближайшие годы появилась бы возможность в полной мере оценить все преимущества ипотечного бизнеса, правда, пока неизвестно, какой будет реакция российского фондового рынка на новый объект инвестирования. Вполне возможно, что при условии обеспечения государством надлежащих гарантий по ипотечным облигациям, ими заинтересуются как крупные иностранные инвесторы, для которых эти бумаги давно перестали быть экзотикой, так и российские держатели портфелей, стремящиеся диверсифицировать инвестиционные риски (например, пенсионные фонды и крупные инвестиционные банки).
До тех пор, пока государство не погасит финансовых рисков ипотечных кредитов, банки не будут снижать ставку процента. На сегодняшний день она слишком высока для такого типа кредитов - 11-13%. При этом развитие ипотеки тормозится самой системой банковского обслуживания, так как получение ипотечного кредита - процедура сопряженная с массой трудностей бюрократического характера. Возможно, некоторый прогресс банковской системы поможет этой сфере бизнеса развиваться более динамично.
Меры экономической политики. По данным Министерства регионального развития, около 30% населения планирует улучшить жилищные условия за свой счет, т. е. является потенциальными покупателями квартир. До 2010 г. это может принести доход в сумме от 3 до 6 трлн. руб. Учитывая колоссальный потенциал развития жилищного строительства, государство, дав начало соответствующему национальному проекту, преследует не только социальные, но и экономические интересы. С развитием строительства мощный импульс получит вся российская промышленность.
С жильем намного проще, чем с другими отраслями: потенциал рыночного роста здесь весьма значителен, при этом в отличие от других отраслей не возникает проблемы конкурирующего импорта. В принципе, экономика и сама может обеспечить спрос на жилье, но только не там, где речь идет о массовом жилищном строительстве. Государство должно беспокоить именно доступное, социальноориентированное строительство - без организующей роли власти в этом случае не обойтись. Но, безусловно, полного возвращения государства в отрасль произойти не должно - меры управляющего воздействия должны нести по большей части контрольный и экономико-политический, а не хозяйственный характер.
Какие проблемы в настоящее время испытывает строительный комплекс и что может предпринять государство для их разрешения? Основной недостаток государственной политики состоит в том, что подавляющее большинство включенных в ФЦП «Жилище» проектов направлено на стимулирование спроса на жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По некоторым оценкам, на эти цели только в 2006 г. намечалось направить около 50 млрд. руб. федеральных средств [5]. Причем это без учета инвестиций в ипотечное кредитование крупных коммерческих банков. Проблема платежеспособного спроса, безусловно, существует и во многих странах мира она разрешается посредством развития механизмов ипотечного кредитования. Однако одна лишь ипотека ситуации не разрешит: жилья в стране строится действительно очень мало, именно поэтому политика государства должна включать меры, направленные на увеличение объема предложения массового жилья.
Что следует предпринять сегодня, чтобы исправить возникшую ситуацию, фактически сорвавшую сроки реализации национального проекта? Прежде всего, усилить контроль за исполнением регламентов существующей законодательной базы в строительстве. По заявлениям чиновников, на сегодняшний день имеет место незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени 2005 г. земельных аукционов (с момента принятия соответствующего закона из предназначенных под застройку 1 тыс. участков на торги попало не более 100). Кроме того, необходимо ослабить власть монополий, сформировавшихся на локальных рынках, что способствует необоснованному росту цен и искусственному занижению объемов вводимого жилья.
В строительном комплексе наряду с частными существуют и более фундаментальные проблемы. Так, главной из них является деградация основных фондов в промышленности строительных материалов, особенно в регионах. Государству необходимо признать тот факт, что массовое жилищное строительство не может являться самостоятельным доходным бизнесом, даже при наличии платежеспособного спроса и развитой ипотечной системы, поскольку эта деятельность априори сопряжена с высокими финансовыми рисками. Эффективное развитие строительной индустрии возможно только на основе совместного участия частного и государственного капиталов. Бизнес-структуры примут участие в реализации поставленных государством задач только в том случае, если государство компенсирует возникающие при этом системные риски. Существует механизм частно-государственного партнерства, при котором государственные средства попадают в частные структуры через систему субсидируемых целевых кредитов. Задействовав этот механизм, можно стимулировать развитие материально-технической базы строительного комплекса.
Литература
1. Российский статистический ежегодник. 2005М.: Роскомстат, 2006.
2. Приоритетные национальные проекты www.rost.ru
3. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию www.ahml.ru
4. Индикаторы рынка недвижимости www.irn.ru
5. Ступин И.В. Как приручить стройкомплекс // Эксперт. 2006. №11.
