Анализ рыночных реформ и становление рынка недвижимости в Армении Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА

УДК 339.13(479.25)

Л. (Эрик) М. Месропян

Анализ рыночных реформ и становление рынка недвижимости в Армении

L. (Erik) M. Mesropyan. The analysis of market reforms and formation of the market of real estate in Armenia

Переход к рыночной экономике в Республике Армении планомерно возродил принципы частной собственности и землевладения. Так, постепенно в экономическую практику вошли понятия недвижимости и ее категорий.

Этапы формирования и развития рынка недвижимости в Армении, на фоне созданных основных законодательных актов и институциональных реформ, реализуемой государством рыночной политики, несмотря на наблюдающиеся негативные явления, характерные для многих других государств, принявших на себя стратегию перехода к рынку по методу «шоковой терапии», в целом проходили достаточно позитивно и позволили быстро сформировать в Армении институты рыночной экономики.

Ключевые слова: Республика Армения, рыночные реформы, приватизация, разгосударствление, частное хозяйствование, жилой фонд

Контактные данные: 0037, г. Ереван, ул. Бабаяна, 32

Transition to market economy in Republic of Armenia has revived systematically private property and landed property principles. So, gradually concepts of real estate and its categories included to economic practice.

Stages of formation and development of the market of real estate in Armenia as a whole passed positively enough and have allowed to generate quickly in Armenia market economy institutes, against the created basic acts and the institutional reforms, the market policy realized by the state, despite the observed negative phenomena, characteristic for many other states which have taken up strategy of transition to the market on a method of «shock therapy».

Keywords: Republic of Armenia, market reforms, privatisation, denationalization, private managing, available housing

Contact information: 0037, Erevan, ul. Ba-bayana, 32

Необходимо отметить, что о недвижимости как об экономической категории до начала процесса приватизации жилищного фонда не могло быть и речи, так как недвижимость не являлась еще товаром, а потому, рассматривая терминологическое определение недвижимости, правильно использовать практикующее в социалистической формации выражение «жилой фонд». Согласно установленным

Леонид (Эрик) Мамиконович Месропян — председатель Научно-информационного центра недвижимости Армении (г. Ереван), кандидат экономических наук, доцент.

© Л. (Эрик) М. Месропян, 2011

Таблица 1

Структура жилого фонда Республики Армении по форме владения, %

Формы владения, м2 Общий Городской Сельский

Годы 1989 1993 1989 1993 1989 1993

1 ЖФ местных советов 44,8 42,1 66,4 63,7 1,2 1,1

2 ЖФ сельских советов — 3,4 — — — 9,9

3 ЖФ бюджетных предприятий 0,5 0,4 0,4 0,3 0,9 0,6

4 ЖФ хозрасчетных организаций 7,1 2,6 4,7 2,9 12,1 2,0

5 ЖФ общественных организаций 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 —

6 ЖФ жилищных кооперативов 4,4 4,4 6,5 6,6 — —

7 ЖФ индивидуального жилья 43,1 47,0 21,9 26,4 85,7 86,4

Всего 100 100 100 100 100 100

нормам, имеющим место на начальном этапе реформ, на 1989 г. в городах Республики Армении городской житель должен был занимать 13 м2 общей площади жилья, а сельский — 16 м2, и даже несмотря на такие мизерные нормативы каждая пятая семья в Армении, как впрочем и в других республиках Союза, нуждалась в жилье. В столице Армении, Ереване, более чем 40 000 семей состояли в списках ожидающих очереди на получение новых квартир (половина из этих семей находилась в крайне тяжелых жилищных условиях).

На начальном этапе переходного периода структура республиканского жилого фонда (ЖФ) выглядела следующим образом (см. табл. 1).

Как видно из данных таблицы, к частной собственности (частный сектор) причислялось жилье, относившееся к кооперативному жилищному фонду (около 5%); жилой фонд остальных категорий, в конечном итоге, являлся государственной собственностью [1, ст. 5].

Индивидуальный жилой фонд, в том числе и особняки, составлял порядка 50% всего жилого фонда республики, из которых только 7% причислялись к частному сектору. По этой причине руководство страны, выбирая первоочередность приватизации, несомненно, должно было начать с данной категории жилого фонда1.

Обзор первых реформ в сфере недвижимости целесообразно начать после процессов распада социалистического лагеря и перехода Армении на рыночные отношения.

Наряду с переориентацией всей национальной экономики и переводом ее на рыночные рельсы в многоукладной инфраструктуре большое место начали занимать объекты недвижимости, ставшие к тому времени в результате приватизации и разгосударствления товаром. К многочисленным проблемам становления рынка недвижимости в переходный период в Армении прибавились и такие объективные факторы, как последствия разрушительного землетрясения 7 декабря 1988 г., в считанные минуты уничтожившего 17% всего жилого фонда Республики. Хотя в первые годы мировым сообществом (в первую очередь, бывшим союзным руководством) и была оказана помощь по восстановлению жилья, однако с распадом Советского Союза в 1991 г. практически все восстановительные работы были приостановлены. Военный и политический конфликт между Арменией и Азербайджаном, возникший по поводу раздела территории Нагорного Карабаха (Нагорно-Карабахская Республика провозгласила свою независимость в феврале

1 Все показатели, используемые в данной главе, взяты из источников национальной

статистической службы РА, министерств и ведомств.

1988 г.), привел к крупным миграционным последствиям. С учетом того, что миграция этнических азербайджанцев из Армении была относительно незначительной и большая ее часть приходилась на сельские районы, численность беженцев из Азербайджана увеличила городское население Республики Армения на 10%.

Все эти обстоятельства, а также продолжительная война, длительная блокада, выявили ряд неординарных факторов, по-своему влияющих на рынок недвижимости в Армении.

Несмотря на все эти трудности, Армения значительно продвинулась вперед в деле осуществления своих экономических реформ.

Реформа в области приватизации и разгосударствления государственного имущества

Основное место в упомянутых реформах, несомненно, заняла глобальная программа приватизации и разгосударствления как жилья, так и малых, а в дальнейшем и крупных предприятий и объектов [2, ст. 15].

К тому времени когда Армения сделала свой первый решительный шаг по направлению к жилищной реформе, а именно в 1989 г., центральное руководство предложило квартиросъемщикам выкупить свои квартиры у государства. Условия первой программы приватизации жилья позволяли своевременно зарегистрированным квартиросъемщикам выкупать свои квартиры у государства по фиксированной кадастровой цене (практически бесплатно). Данный процесс, который продолжался до 1993 г., стал основой формирования первичного рынка в Республике.

В течение данного периода стоимость 1 м2 общей площади жилья в многоквартирных зданиях г. Еревана выросла с 935 до 4240 руб. (в перерасчете по курсу доллара на данный промежуток времени, согласно валютному курсу доллара на черном рынке, в 1989 г. — 8 долл., а в 1993 г. — 1 долл.). Быстрому формированию рынка способствовало и то обстоятельство, что в период начального этапа формирования рынка сама идея стать владельцем жилья, не получив его у государства, а приобрести на свободном рынке, стала для многих граждан особенно привлекательной. Исходя из принципа социальной справедливости [3, ст. 12], законодатели придерживались того мнения, что граждане-квартиросъемщики законно приобрели право на владение своим жильем, которое можно было рассматривать как наследие социалистического режима, в качестве некоторой компенсации за их многолетний труд.

Реформа в области приватизации сельскохозяйственных земель

В 1991 г. Армения приступила к программе приватизации сельскохозяйственных земель, и уже к сентябрю было приватизировано около 90% всех плодородных земель. По части земельной реформы Армения оказалась самой прогрессивной из всех республик бывшего Советского Союза. Процесс приватизации в Армении проходил без должной подготовки, в результате чего земля сельскохозяйственного назначения была раздроблена на маленькие неэффективные для обработки участки [4, ст. 6].

Переход от крупной по масштабам государственной и колхозной собственности к мелкому, частному хозяйствованию полностью изменил политику и основные принципы управления как сельскохозяйственного производства, так и организации землеустройства. Если в Армении до приватизации насчитывалось порядка 900 крестьянских хозяйств (колхозов и совхозов), то после проведения реформы их численность возросла почти в 250 раз (224 тыс. единиц).

Финансовые реформы

Если в вопросах проведения реформ, связанных с приватизацией жилья, предприятий и сельскохозяйственных земель, Армения превзошла все остальные страны СНГ, то в вопросах разработки системы финансирования жилищного строительства она осталась далеко позади других бывших советских республик. Как признано на официальном уровне, создание в Армении системы предоставления кредитов для жилищного сектора, которая должна привести к облегчению процесса приобретения частного жилья, должно было стать важнейшей составной жилищной реформы.

Существенным мероприятием, оставившим значительный след в вопросах ликвидации последствий землетрясения в Армении, явилось задействование международной программы помощи «Восстановление зоны землетрясения», финансируемой международным фондом И8АГО. Как известно, в результате стихийного бедствия 1988 г., когда Спитакское землетрясение унесло жизни 25 000 человек, почти 500 000 семей в Армении остались без крова. Международное сообщество с болью и пониманием отнеслось к этому несчастью и выделило финансовую помощь (первый транш составил 20 млн долл.). После досконального изучения проблемы специалистами была выработана стратегия помощи, которая основывалась на принципе приобретения жилья в зоне бедствия по «жилищным сертификатам». За период с 2000 по 2004 г. пострадавшим от землетрясения семьям было безвозмездно выделено около 4000 сертификатов на жилье, стоимость которых соответствовала рыночной стоимости жилья, потерянного в результате стихийного бедствия. Функционирование данной программы позволило решить не только ряд социальных проблем, связанных с ликвидацией последствий стихийного бедствия, но и резко активизировало рынок недвижимости вследствие резкого увеличения спроса на жилье (закон спроса и предложения) не только в тех регионах, где проводилась данная программа, но и в целом в республике.

Ниже приводятся показатели динамических сдвигов стоимостных показа-тел ей жилья в г. Гюмри за исследуемый период, когда осуществлялась данная программа (рис. 1).

Анализ изменения индекса рыночной средней стоимости 1 м2 жилья по отношению к базовому показателю со II квартала 2000 г. по IV квартал 2003 г. выявил повышение на (115,3 - 41) = 74,3 долл. за 1 м2, что составляет 281% роста.

Таким образом, анализ динамических процессов на рынке жилья в городах зоны землетрясения показал эффективность реализации данной программы. Основным позитивным фактором и следствием ее успешности явилось массовое возвращение коренного населения, которое покинуло свою родину.

В Армении, как и в других постсоциалистических странах, недвижимость, не являясь юридически объектом купли-продажи, не могла быть товаром в первую очередь из-за отсутствия одной из важнейших характеристик, присущих любому товару, — права на собственность.

Исследования показали, что около 40 000 (или 8%) из приватизированных за четыре года квартир были проданы. По данным национальной статистической службы РА, с 1990 по 1994 г. по республике было приватизировано 170 083 квартиры (см. табл. 2).

Политика приватизации государственных коммерческих организаций, «малых» объектов и объектов незавершенного строительства, приоритеты и ограничения в их приватизации вот уже на протяжении более 20 лет отражаются в программах по приватизации государственного имущества, которые находят одобрение в Нацио-

г

> 120

ч ч

« 100

80 60 40 20

со

ю

со

СО

ь-

ь-

X "41

о

СО

СО оо"

СО

ь-1>

о о

сд о

со ю

II III IV I II III IV I II III ГУ I II III IV Квартал

Год

2000

2001

2002

2003

Рис. 1. Динамика индекса рыночной средней стоимости 1 м2 жилья в г. Гюмри

(2000-2003 гг.), долл.

Таблица 2

Приватизация государственного жилого фонда

№ По году Всего

1 1990 6768 6768

2 1991 7405 14 173

3 1992 11 411 25 584

4 1993 20 615 46 199

5 1994 123 884 170 083

нальном собрании РА в виде законов. В результате приватизации государственных производственных предприятий в Армении сформировалась значительная часть частного сектора почти во всех отраслях национального хозяйства и, в первую очередь, в сфере торговли, услуг, бытового обслуживания населения, которые составили основную массу «малых» объектов.

Процесс приватизации госимущества в Армении был стратегической необходимостью и, несмотря на продолжающиеся дебаты по этому поводу, можно отметить, что в результате этого в республике было задействовано большое количество простаивающих до того предприятий и промышленных объектов и продолжают создаваться дополнительные рабочие места.

Переход к рыночной экономике возродил принципы частной собственности и землевладения. Так, постепенно, даже до создания совершенных законов и формирования рыночных механизмов в экономическую практику вошли понятия недвижимости и ее категорий.

Резюмируя проведенный в данной статье комплексный анализ реформ, можно отметить, что этапы формирования и становления рынка недвижимости в Армении, на фоне созданных основных законодательных актов и институциональных реформ, реализуемой государством рыночной политики, несмотря на наблюдающиеся негативные явления, характерные для многих других государств, принявших на себя стратегию перехода к рынку по методу «шоковой терапии», в целом проходили достаточно позитивно и позволили быстро сформировать в Армении институты рыночной экономики.

№ 4 (34) »2011

З. А. Арутюнян, Г. А. Арутюнян

Литература

1. Анлян С., Ванян И. Обзор реформ в Армении в сфере жилья и градостроительства в 1989-1995 годах. Ереван, 1996. 48 с.

2. Вулстеке Ч. Методы приватизации государственных предприятий.

3. Гражданский кодекс РА. Ст. 164: Забота о сохранности имущества.

4. Земельный кодекс РА. Ст. 6: О земельных категориях.

УДК 336.225(479.25)

З. А. Арутюнян, Г. А. Арутюнян

Совершенствование механизма прямого налогообложения в Республике Армении: подоходный налог и налог на прибыль

Z. A. Arutyunyan, G. A. Arutyunyan. Perfection of the mechanism of the direct taxation in Republic Armenia: surtax and profit tax

Основательное реформирование экономической системы непосредственно связано с налоговой системой и с формированием новой налогово-бюджетной политики. Налоговая система Армении, созданная в период преобразований, несмотря на проведенные за последние 20 лет реформы, пока еще недостаточно эффективна. Поэтому необходимо усовершенствовать ее, в частности систему налогообложения прибыли и дохода физического лица. И для разработки усовершенствованного механизма налогообложения Армения должна применить опыт налогообложения зарубежных стран с учетом сложившейся ситуации в стране.

Ключевые слова: налог, налог на прибыль, подоходный налог, ставка налога

Контактные данные: 375051, г. Ереван ул. Овсепа Эмина, д. 123

Thorough reforming of economic system is directly connected with tax system and with formation of a new tax and budgetary policy. The tax system of Armenia that created in transformations is insufficiently effective for the present, despite the reforms spent for last 20 years. Therefore it is necessary to improve it, in particular system of the taxation of profit and the income of the physical person. And Armenia should apply experience of the taxation of foreign countries to working out of the advanced mechanism of the taxation taking into account a current situation in the country.

Keywords: tax, profit tax, surtax, tax rate

Contact information: 375051, Erevan, ul. Ov-sepa Emina, 123

Налоги — один из древнейших финансовых институтов. Они являются основным источником дохода государств с рыночным типом хозяйствования, т. е. налоги являются решающим фактором в создании финансовой базы, необходимой для решения государственных задач.

Применение налогов является одним из экономических методов управления и обеспечения взаимосвязи общегосударственных интересов с коммерческими инте-

Заруи Арамовна Арутюнян — аспирант Ереванского государственного университета.

Геворг Арамович Арутюнян — магистр Российско-армянского славянского университета (г. Ереван).

© З. А. Арутюнян, Г. А. Арутюнян, 2011