CC BY
108
УДК 338.24
Э. В. Овсепян
ПРИМЕНЕНИЕ ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЕСПУБЛИКЕ АРМЕНИЯ
Исследуется роль информационных технологий в усовершенствовании системы управления рынком недвижимости. Отмечается важность актуальной и достоверной информации для принятия управленческих решений. Представлены способы обеспечения субъектов рынка недвижимости достоверной информацией и ее использования для повышения эффективности процессов, происходящих на рынке недвижимости. В этом контексте предложено внедрение географической информационной системы на базе соответствующих информационных данных: смысловых, пространственных и метаданных. Обоснована необходимость создания единой системы, где все участники рынка недвижимости будут связаны соответствующими инструментами управления, которые представляют собой технологии географической информационной системы. Раскрывается целесообразность внедрения электронных паспортов объектов недвижимости. Преимущества применения ГИС-технологий и электронной паспортизации объектов недвижимости рассмотрены на примере оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости с целью налогообложения в административном округе Кентрон города Ереван Республики Армения.
Ключевые слова: объект недвижимости, рынок недвижимости, информация, географические информационные системы, управление, электронная паспортизация.
Введение
После распада СССР во всех постсоветских странах произошли серьезные изменения в сфере недвижимости, в частности, в процессах управления ею. Республика Армения является одной из этих стран, и исследования выявили, что, несмотря на кардинальные изменения, система государственного управления недвижимостью имеет недостатки и нуждается в совершенствовании. Одним из путей совершенствования системы управления рынком недвижимости является внедрение инновационных подходов и технологий, приближающих ее к самоорганизуемой системе, для которой характерен высокий уровень устойчивости, функциональной стабильности и жизнеспособности. Такую систему можно реализовать на практике путем внедрения географической информационной системы (ГИС), в основе которой лежат соответствующие информационные данные (информационная база) [1].
Исследования, направленные на создание новых компьютерных программ, поддерживающих и повышающих эффективность принятия пространственных и непространственных решений, актуальны и в настоящее время. Целью создания таких пространственных программ является то, что принятие управленческих решений, основанных на решении пространственных и непространственных интегрированных задач, должно происходить с использованием функций ГИС, соединяющих критерии пространственного и непространственного типа. Такой подход даст возможность рассматривать множество решений задач по разным критериям и стандартам и будет способствовать принятию правильных решений, в том числе и в области управления недвижимостью и рынком недвижимости [2].
В географических информационных системах в основном различают 3 вида информационных данных: смысловые (семантические), пространственные и метаданные.
Физические свойства объекта недвижимости - размеры, площадь, этажность, а также адрес, номер записи регистрации в госреестре и т. п. - характеризуются с помощью смысловых (семантических) данных.
К пространственным данным относится информация, характеризующая расположение объекта недвижимости в пространстве (например, координаты угловых точек здания, представленные в локальной или в любой другой координатной системе).
Метаданные - это информация о других данных, присутствующих в системе. Например, если в систему введены данные об объекте недвижимости, то метаданные описывают, когда, кем и какие данные были внесены в систему, и их технические характеристики.
Используя эти данные, ГИС-технологии позволяют расслаивать любую карту на множество тематических слоев, что имеет большое значение для эффективного исследования и решения соответствующих задач.
Географические информационные системы в управлении недвижимостью
С точки зрения структуры, ГИС, которые применяются в отрасли недвижимости на региональном уровне, представляют собой централизованную базу данных пространственных объектов недвижимости. Географическая информационная система выступает здесь как инструмент, с помощью которого появляется возможность сохранять, анализировать и перерабатывать практически любую информацию различного рода, связанную с объектами такой системы. Такая структура значительно упрощает процесс использования информации об объектах недвижимости для заинтересованных субъектов в сфере управления недвижимостью [3]. Следует отметить, что, внедряя систему ГИС в управление недвижимостью, необходимо интегрировать ее с другими городскими информационными системами, которые используются в различных сферах управления и содержат различную информацию (в частности, данные о фонде жилых и нежилых зданий и сооружений).
В настоящее время в процессе управления недвижимостью ГИС в основном используются для инвентаризации, оценки, анализа объектов недвижимости, для решения научных и прикладных задач, связанных с организацией городской среды, мониторинга окружающей среды. Основным источником собираемой информации для системы являются географические объекты.
После сбора необходимых данных начинается этап их преобразования, который включает два операционных класса (рис. 1).
Рис. 1. Преобразование данных в ГИС
Преобразование данных необходимо, чтобы избежать возможных ошибок и повторов, для периодического обновления данных и в целях приведения в соответствие с другими базами данных. Преобразование данных основано на множестве аналитических методов. Во время преобразования система может работать с непространственными и с топологическими данными, которые могут быть загружены в систему как по отдельности, так и в комбинированном варианте. Почти все преобразования такого рода имеют аналогичные или общие особенности, которые возможно увидеть в любой ГИС-системе. В число таких преобразований входят изменения, связанные с масштабами и размерами, соответствием новых и старых данных с вновь выполненными проектами, расчеты об окружающих средах и территориях и т. д. Есть множество видов и типов данных, включенных в систему без преобразования, однако использование этих данных в системе ГИС принесет пользу лишь некоторым пользователям.
Последние события, связанные с техническими и программными достижениями, смогли повлиять на усовершенствование моделирования ГИС. Теперь ГИС предоставляет пользователю объединяющий язык программирования высокого качества, который дает возможность эффективным способом описать соответственную модель.
При интеграции технологий ГИС с системами управления недвижимостью она работает со всеми видами информации, которые возможно вставить на карту или схему. Это означает, что ГИС - это технология, с помощью которой сочетаются традиционные модели, карты и базы данных. А использование компьютеров и компьютерных технологий дает возможность произвести или получить принципиально новое качество таких комбинаций. При управлении недви-
жимостью ГИС предоставляет целостное описание объектов недвижимости, которое уже присутствует в базе данных и документах в качестве различных файлов. Кроме того, ГИС позволяет с легкостью увидеть расположение любого объекта недвижимости в пространстве, определить, какое влияние одни объекты оказывают или могут оказать на другие объекты, а также анализировать внешние и внутренние факторы, влияющие на объект недвижимости.
В управлении рынком недвижимости географические информационные системы могут стать незаменимым инструментом. С помощью применения такой технологии упрощается способ видения информации о состоянии рынка недвижимости в процессе его анализа, появляется возможность моделирования соответствующих управленческих процессов и т. п. В частности, программное обеспечение ArcGIS дает возможность более образно оценивать существующую плотность рынка недвижимости, определять концентрацию большинства офисных сооружений в данном городе или регионе, создавать ценовые зоны. При желании можно найти объекты, расположение которых является наиболее выгодным, определить окрестности, имеющие хорошие перспективы для развития, и все это представить на карте города.
Таким образом, использование ГИС-технологий в процессе анализа рынка недвижимости дает возможность пользователю:
- эффективным способом осуществлять в соответствии с запросом быструю и качественную обработку данных об объектах рынка недвижимости, присутствующих в системе;
- отображать тенденции основных рыночных явлений на картах и представлять их с помощью графиков, диаграмм и т. п.;
- обеспечивать необходимой информацией о рынке недвижимости менеджеров отдельных компаний или структур;
- осуществлять интеграцию возможностей ГИС с аналитическими данными, собранными другими компаниями (или другими участниками рынка недвижимости).
Сформулируем основные функции ГИС, относящиеся к рынку недвижимости:
- учет каждой единицы недвижимости, в том числе земельных участков, территориально находящихся в районе исследуемого рынка;
- интеграция учтенных объектов недвижимости с другими доступными объектами в цифровых картах, внедренных в общую систему;
- оперативное определение и обнаружение необходимой информации об объектах рынка недвижимости, одновременное обеспечение их отображения на соответствующих цифровых картах;
- обнаружение и оперативное отображение прототипов или моделей домов, квартир, их проектов и картинок (если они заранее были внесены в базу данных), связанных с цифровыми картами;
- создание и проектирование определенных приложений на основе сохраненных данных и показателей;
- формирование и ведение информационных справочников, соответствующих определенным запросам;
- создание, развитие и отображение поисковых запросов;
- расчет, получение измерительных характеристик или параметров об объектах недвижимости из цифровых карт (например, длины или высоты из определенной точки или фактические размеры: периметр, площадь, цифровые координаты и пр.).
При наличии системы с такими функциями государственным органам для выполнения различных исследований уже нет необходимости обращаться к таким неинституциональным участникам рынка недвижимости, какими являются риелторские компании. На основе ГИС-технологий с помощью модели управления недвижимостью уполномоченные органы власти сами могут сделать необходимые исследования в кратчайшие сроки.
В сфере управления рынком недвижимости одной из главных задач ГИС-технологий является выбор земельного участка в соответствии с поставленными задачами. Например, модель может определить, приобретение каких земельных участков с экономической точки зрения является более выгодным по сравнению с другими земельными участками, после чего уже субъекты рынка недвижимости могут обратиться к специалистам рынка, чтобы получить информацию: возможно ли приобрести собственность на данном земельном участке и каким образом. В результате сокращается время для необходимого анализа и уровень риска. Кроме этого, государственные органы часто используют ГИС-технологии для управления и оценки земельных ресурсов и других объектов недвижимости, которые сами по себе уникальны и нигде не повторяются.
Следует отметить, что ни государственная власть Республики Армения, ни неинституциональные участники рынка недвижимости пока не готовы полностью перейти на ГИС-технологии. Трудности связаны с тем, что некоторые компании не хотят изменить структуру и методы своей работы. Другие участники рынка недвижимости, включая неституциональных участников, не имеют необходимых финансовых ресурсов для инвестиций в данную сферу.
Решение данной проблемы видится в создании единой системы, в которой все участники рынка недвижимости будут взаимосвязаны соответствующими инструментами управления, представляющими собой технологии ГИС. Так, используя методику ГИС-технологий «Приблизительный анализ», участники рынка недвижимости получают информацию о событиях, происходящих на рынке недвижимости, и могут принять адекватные решения без привлечения дорогостоящего программного обеспечения. Сущность методики «Приблизительный анализ» довольно проста. На основе сведений из базы данных рынка недвижимости сравнивается одна точка пересечения с другой, учитывая их сходство, т. к. на рынке недвижимости они относительны друг другу. Сходство этих 2-х точек определяется путем сравнения охватываемых территорий, которое измеряется применением прямых линий или дорожной сети. Таким образом, специалисты могут сравнить похожие объекты недвижимости и оценить их рыночную стоимость. Развивая методику «Приблизительный анализ», в дальнейшем рыночную стоимость объекта недвижимости можно будет определить, учитывая такие факторы, как разные сегменты населения и т. п., что придаст большую надежность анализу сведений [4].
Создание одной информационной системы, которая будет внедрена в сферу управления недвижимостью (в частности, рынком недвижимости) Республики Армения, может оказать положительное влияние и внести фундаментальные изменения в такие методы, как сбор и хранение информации различного рода об объектах и рынке недвижимости. Почти все риелторские организации в Республике Армения, деятельность которых связана с рынком недвижимости определенного города, района или округа, владеют только теми данными, которые связаны с данной местностью. И хотя это вполне логично, такое положение свидетельствует о том, что риелторские организации способны осуществлять эффективный анализ рынка недвижимости только в рамках своей конкретной деятельности. Более того, риелторские организации в ходе своей деятельности вынуждены самостоятельно собирать нужные им данные и очень часто отказываются делиться ими с другими участниками рынка недвижимости и с уполномоченными органами власти, считая их собственностью и коммерческой тайной.
Другим немаловажным аспектом, усложняющим процесс сбора данных на рынке недвижимости и ставящим под сомнение надежность данных, полученных от неинституциональных участников рынка недвижимости, являются используемые методы и способы оценки объектов недвижимости. Почти у всех организаций есть свой индивидуальный подход к этому вопросу, и неудивительно, что результаты оценок, проведенных разными организациями, не всегда совпадают друг с другом.
Электронная паспортизация объектов недвижимости как новый подход к управлению
Все вышеперечисленное подтверждает актуальность создания единой системы с применением технологии ГИС, использование которой может сломать стереотипы об управлении недвижимостью, сформировать взаимосвязи между участниками рынка недвижимости, и это станет основой повышения экономической эффективности многих явлений на рынке недвижимости.
Одним из главных факторов эффективного управления объектом недвижимости является наличие соответствующей информации, относящейся к этому объекту и о факторах, влияющих на него. На основе использованиея ГИС-технологий мы предлагаем создание новой системы управления рынком недвижимости, где институциональные и неинституциональные участники рынка будут взаимосвязаны, а государственные органы будут связаны с частной сферой, выполняя одну большую работу - управление рынком недвижимости.
Для повышения эффективности управления рынком недвижимости государство сможет с помощью ГИС-технологий вовлекать других субъектов рынка недвижимости (в частности, граждан), в процесс управления и сбора данных. Таким образом, государство сможет опосредованно исполнять ряд функций, предоставляя открытый доступ к некоторым блокам (функциям) данной системы. Для реализации этой идеи мы предлагаем внедрение и развитие технических паспортов объектов недвижимости, соединив их в единой системе в виде электронных паспортов объектов недвижимости. С внедрением электронного паспорта существующие свидетельства о праве собственности и технические паспорта будут объединены в совершенно новый, ин-
новационный и технологичный инструмент управления. Электронный паспорт объекта недвижимости будет представлять собой автоматический способ «предоставления» прав, а также будет новым инструментом сбора, обработки и хранения данных об объектах недвижимости различного типа, вида и принадлежности.
Электронная паспортизация объектов недвижимости станет одним из способов государственного регулирования рынка и управления объектами недвижимости, т. е. одним из путей прямого вмешательства государства в эти области, но при их интеграции с ГИС-технологиями. Внедрение и объединение этих двух технологий (электронная паспортизация и ГИС) и станет основой для создания новой системы управления недвижимостью в Республике Армения.
Электронный паспорт объекта недвижимости - автоматизированный документ специального типа, который будет предоставляться каждому объекту недвижимости. Это будет основной документ, в содержание которого будут входить все данные, связанные с проектной документацией на сооружение, его основные технические, физические, экономические характеристики и свойства, а также сведения, необходимые для управления, мониторинга объекта недвижимости и т. п.
Как уже было сказано, одной из проблем, решить которую можно путем внедрения системы электронных паспортов объектов недвижимости, является огромное количество информации, которая сейчас хранится у разных субъектов рынка недвижимости Республики Армения в виде бумажных документов, цифровых карт и файлов. Такой объем данных требует наличия соответствующих архивов для документов различного типа, которые нуждаются в систематическом обслуживании и расширении площади хранения. Такой способ хранения данных имеет свои недостатки при работе с документацией, затрудняя процесс обслуживания запросов и увеличивая время поиска необходимых материалов, редактирования и обновления старых данных, копирования документов и т. д. На рис. 2 нами смоделирован приблизительный вид электронного паспорта недвижимости, который выглядит как стандартная электронная карта с необходимой информацией.
Рис. 2. Модель электронного паспорта объекта недвижимости
Интегрирование электронных паспортов с технологиями ГИС даст возможность субъектам рынка недвижимости сгруппировать всю необходимую информацию об объектах недвижимости и воспользоваться ими в процессе управления рынком недвижимости. После сбора и группирования данных можно будет создать единую графическую модель рынка недвижимости, в которую будут включены модели всех объектов данного рынка, что позволит более тщательно изучить свойства любого объекта, его влияние на окружающую среду и наоборот, а также общую динамику рынка.
Системный подход такого рода позволит более эффективно управлять жизненным циклом не только нового объекта недвижимости (от момента его проектирования до ликвидации), но и уже существующих объектов, а также с помощью соответствующих инструментов оперативно определять и осуществлять необходимые работы по обслуживанию объектов недвижимости на основании технической документации (после заполнения данных система автоматически предупреждает о приближении сроков выполнения нужных работ).
При наличии такой многофункциональной системы управления недвижимостью, оснащенной инновационными технологиями, такие работы, как создание отчетов о состоянии рынка недвижимости и его отдельных объектов, оценка стоимости недвижимости, анализ текущего состояния и расчет амортизации объекта недвижимости, демографический анализ рынка и многие другие работы можно будет осуществить в кратчайшие сроки, нажатием пары кнопок на компьютере.
Для представления полезности электронных паспортов объектов недвижимости рассмотрим следующий пример. Во время разработки проекта, связанного со строительством дороги, при наличии электронных паспортов объектов недвижимости, находящихся на территории планируемого проекта, можно оперативно изучить все возможные варианты и принять оптимальное решение по строительству данного объекта. Используя всю необходимую информацию о технических свойствах и характеристиках строений и зданий из базы данных кадастра и соответствующих параметрах нового проекта, внесенных в систему специалистами, система автоматическим образом, с помощью инструментов и слоев ГИС и графической информации (карта, изображения и т. п.), отобразит все доступные варианты строительных развязок, их взаимодействие или отношение к другим объектам недвижимости. Все это даст возможность строителям до начала работ получить предварительную информацию, эффективно спланировать организационные процессы и избежать нежелательных последствий в ходе строительных работ. Такой подход значительно ускоряет процесс разработки проекта на начальном этапе.
Начинать создание системы с интеграцией ГИС-технологий и электронных паспортов объектов недвижимости следует с организации и выполнения работ по обследованию рынка недвижимости и его отдельных объектов. Результаты обследования станут основой базы данных информационной системы, которая периодически будет собирать, обрабатывать, хранить и обновлять почти любую информацию об объектах недвижимости на протяжении всех этапов их жизненного цикла, и большинство этих процессов будет исполняться автоматизированным способом.
На рис. 3 показан метод оборота информации после внедрения ГИС-технологий и электронных паспортов объектов недвижимости.
Сбор данных в основном должен выполняться региональными подразделениями государственного комитета кадастра или муниципальными органами конкретного округа или района, после чего уполномоченный государственный орган или же независимая экспертная организация, специализирующаяся в сфере недвижимости, исследует и обрабатывает основную информацию для обеспечения достоверности и соответствующего распределения данных с применением специально разработанного программного обеспечения (ПО). На основании всех этих процессов формируется предварительная база данных, специалисты обрабатывают нужную информацию инструментарием ГИС и прикрепляют к нужным слоям. В результате этих действий создается основная база данных, затем начинается этап переноса информации на электронные паспорта объектов недвижимости, интегрированные с ГИС.
Единственным субъектом, который будет следить за системой, контролировать ее деятельность и выполнять надзор, становится Государственный комитет кадастра недвижимости. Под его контролем будут происходить основные процессы на рынке недвижимости, государственная регистрация объектов недвижимости без участия нотариуса.
Сбор и обработка данных
Уполномоченный государственный орган власти или независимая экспертная организация
Формирование базы данных на основе исследования рынка недвижимости и экспертизы его объектов
Сохранение, дополнение
и периодическое обновление информации в базе данных
Общая база данных
Инструментарий ГИС
Доступ в базу данных
Государственный комитет кадастра недвижимости при правительстве
Республики Армения
Л
Л
Обмен информацией
Т
I
Операции с недвижимостью
Электронный паспорт объекта недвижимости
П"
Другие неинституциональные
участники рынка недвижимости
Другие институциональные участники рынка недвижимости, имеющие соответствующие полномочия
Собственники
объектов недвижимости
Рис. 3. Принцип обмена информацией с использованием ГИС-технологий и электронных паспортов недвижимости
При наличии единой электронной системы многие сделки будут зарегистрированы автоматически, по запросам субъектов рынка недвижимости, что значительно ускорит процесс и поможет избавиться от дополнительных затрат. Переход к электронному управлению недвижимостью повлияет и на уровень осведомленности субъектов рынка недвижимости: с помощью системы электронных паспортов они автоматически будут проинформированы о законодательных изменениях, неоплаченных обязательствах и пр.
Как уже было отмечено, для повышения эффективности системных работ с информацией и для минимизации рисков ее утери или изменений, только один субъект рынка недвижимости сможет иметь прямой доступ к общим базам данных. Другие институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости, в том числе и собственники недвижимых иму-ществ, будут иметь частичный доступ к базе данных, в соответствии с их деятельностью и нуждами, которые будут определены законодательными актами. Они будут «сотрудничать» с Государственным кадастром недвижимости в процессе предоставления информации.
На рис. 4 приведен принцип работы электронного паспорта объекта недвижимости и его основные разделы, содержащие информацию различного рода.
Вся эта система работает с применением инструментария ГИС-технологий и других дополнительных программ.
Основная информационная база данных электронного паспорта объекта недвижимости, которая уже интегрирована с ГИС, делится на 3 раздела: изменяемые данные, неизменяемые данные и переменные данные.
В разделе изменяемых данных содержится информация о характеристиках и свойствах объекта, которые можно поменять или изменить по желанию собственника.
Рис. 4. Принцип работы электронного паспорта недвижимости и взаимодействие с его разделами
Система создает нужный запрос на обновление информации, который рассматривается специалистами, и после их одобрения автоматическим образом из базы обрабатываемых данных добавляется в базу данных электронного паспорта. В качестве изменяемой информации могут выступать, например, материалы, из которых сделаны окна и пол, состояние внешней и внутренней отделки, высота потолка (этот параметр может меняться в результате ремонтных работ) и пр.
Неизменяемые данные - это данные, которые невозможно изменить, поскольку они «прикреплены» к объекту недвижимости (этажность, территориальное расположение, конструктивно-технологические параметры сооружения (каменная, панельная, кирпичная и т. д.), технические документы здания до и после его эксплуатации, наличие и количество лифтов в многоэтажных жилых зданиях, рассчитанная нормативная нагрузка на м2 и пр.).
Раздел «Переменные данные» контролируется только со стороны Государственного комитета кадастра недвижимости и представляет собой информацию, которая меняется при изменении определенных параметров объекта недвижимости или в соответствии с законодательными изменениями. В число таких изменений могут входить изменения размера налога на имущество, назначение объекта недвижимости, степень звуко- и теплоизоляции, состояние инженерно-технических сетей и их наличие (вентиляция, газоснабжение и т. п.), коэффициент или оценка сейсмостойкости и пр. После этих изменений обновленная информация автоматически появляется в паспортах объектов недвижимости и дает собственникам возможность быть всегда информированными о состоянии своего объекта.
Разработанный и представленный выше инновационный подход электронной паспортизации объектов недвижимости с использованием ГИС-технологий может стать концептуальным для внедрения в систему управления недвижимостью, с помощью которого возможно регулировать процессы, происходящие на рынке недвижимости.
Практическое применение предлагаемого подхода
Для оценки экономической эффективности предлагаемого подхода (применение ГИС-технологий и электронной паспортизации объектов недвижимости) и для выполнения соответствующих расчетов выбран административный округ Кентрон г. Ереван Республики Армения и отдельные объекты недвижимости или их группы в составе жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях.
Рассмотрим решение задачи, где предлагаемый подход будет применен в области оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости с целью налогообложения.
Как уже было сказано в начале данной работы, в системе управления недвижимостью есть недостатки, и один из них имеет отношение к кадастровой оценке стоимости объекта недвижимости. Для решения задачи путем применения предлагаемых нами технологий мы выбрали жилое помещение в одном из многоквартирных жилых зданий по адресу: ул. Брюсова, д. 19, кв. 46. Объект недвижимости жилого назначения был выбран с учетом того, что жилая недвижимость является самым распространенным видом собственности, налоговые поступления от которого значительно выше по сравнению с другими видами [5].
Используя выходные данные объекта, отображенные в свидетельстве собственности и стандартах, представленных в законе «О налоге на имущество» [6], нами был выполнен расчет кадастровой стоимости согласно действующим законодательным нормам и правилам.
Выходные данные объекта недвижимости, необходимые для расчета кадастровой стоимости:
- тип здания - железобетонное (Сп = 230 000);
- общая площадь квартиры - 89,1 м2 (П = 89,1);
- по территориальному местоположению объект находится в III функциональной зоне города (Км = 0,64);
- покрытие объекта - железобетонное (Кп = 1);
- высота квартиры по внутренним размерам 2,7-3,0 м (Кв = 1);
- объект расположен на 12 этаже 16-этажного здания (Кэ = 0,8);
- с физической и технической точки зрения объект не имеет повреждений (Кпв = 1);
- здание окончательно было сдано в эксплуатацию в 2000 г., т. е. возраст объекта -15 лет (Ка = 0,88);
- по внутреннему и внешнему состоянию объект является завершенным более чем на 80 % (Кз = 1).
Поместив вышеперечисленные данные в формулу, представленную в приложениях данного законопроекта («О налоге на имущество»), получаем кадастровую стоимость для данного объекта недвижимости, рассчитанную для 2015 г.:
С = 230 000 • 89,1 • 0,64 • 1 • 1 • 0,8 • 1 • 0,88 • 1 = 9 233 326,1.
Используя ставки налога на недвижимость, установленные законом, и полученный показатель кадастровой стоимости, получим суммарное количество налога, который собственник должен был оплатить в 2015 г.:
Н = 100 + 0,1 % • (9 233 326,1 - 3 000 000) = 6 333,3 драмов .
Но полученный результат не совпадает с реальной суммой (6 019 драмов) налога на имущество, который в 2015 г. уже был оплачен собственником объекта недвижимости. Правда, разница между этими двумя показателями составляет всего лишь 5 %, но необходимо было доказать, что на данный момент уполномоченные государственные органы не придерживаются правил и не проводят необходимые проверки для сбора данных о состоянии объекта недвижимости, а во время оценки кадастровой стоимости, которая, напомним, делается каждые 3 года, учитываются изменения только коэффициента амортизации. Об этом свидетельствуют и пустые разделы «Сведения о строении» и «Дополнительные примечания и изменения»; кроме того, исследования показали, что во время ремонтных работ были снесены некоторые перегородочные стены объекта, в результате чего изменились внутренние размеры и общая планировка квартиры. Внесенные изменения тоже не отражены в соответствующих документах, и если учитывать «новые» размеры объекта недвижимости (после ремонтных работ общая площадь квартиры составляет 90 м2), изменяется кадастровая стоимость объекта и размер налога на имущество соответственно. Используя данные, соответствующие реальности, в расчетах для определения размера налога на имущество, получаем 6 427 драмов, что почти на 7 % превышает стоимость, рассчитанную Государственным комитетом кадастра недвижимости на 2015 г.
С использованием ГИС-технологий была разработана модель электронного паспорта для данного объекта недвижимости, куда были внесены все имеющиеся выходные данные об объекте, которые, в свою очередь, были связаны с соответствующими слоями и цифровыми картами
системы. Затем, с помощью заданных параметров, система автоматическим образом находит объект недвижимости, считает размер налога на имущество для данного периода времени и отображает на экране (рис. 5).
Рис. 5. Рабочий экран ГИС в процессе расчета налога на имущество для конкретного объекта недвижимости
Другая проблема связана с неправильным определением функциональных зон городов, в частности, административного округа Кентрон г. Ереван. В соответствии с решением, принятым Правительством Республики Армения от 17 апреля 2003 г. № 470 [7], в Ереване границы функционального зонирования определяются улицами, что, с одной стороны, упрощает распределение и управление объектами недвижимости, а с другой - имеет несправедливое влияние на правовые отношения собственников недвижимого имущества как участников рынка недвижимости.
Согласно этому решению, первая функциональная зона, которая целиком находится в пределах исследуемого административного округа, отделяется от других функциональных зон улицей Саряна, начиная с места пересечения с проспектом Маштоца, Московяна, с частью улицы Баграмяна, Исаакяна и т. д. Для изучения проблемы были выбраны два многоэтажных жилых здания, находящихся по адресу: ул. Саряна, д. 1 ид. 2. Эти два объекта являются 5-этажными строениями из общего числа многоквартирных жилых зданий административного округа Кентрон, которые имеют пять и более этажей, и которые по своим архитектурно-строительным конструкциям, по виду и назначению, физическим характеристикам, проектно-конструктивным решениям считаются похожими. Единственным отличием этих 2-х зданий является их местоположение: располагаясь по противоположным сторонам ул. Саряна, одинаковые квартиры в этих зданиях попадают в разные функциональные зоны г. Ереван (в I и II зону соответственно) и получают разные коэффициенты для расчета кадастровой стоимости, разница которой составляет 20 %, кроме того, это влияет на рыночную стоимость объектов недвижимости, несмотря на то, что их разделяет одна улица шириной 14 м.
Для решения этой задачи, путем использования инструментов технологий ГИС, был создан новый слой, где были введены данные тех многоквартирных жилых зданий, которые находятся в «соседстве границ» I функциональной зоны административного округа Кентрон. Дан-
ный слой был разработан таким образом, чтобы те объекты недвижимости, которые по своему местоположению находятся на улицах, являющихся границей, разделяющей функциональные зоны друг от друга, тоже были введены в ту функциональную зону, чей класс выше и дает больший коэффициент. В результате применения вышепредставленного метода на цифровых картах г. Ереван I функциональная зона увеличилась за счет добавления новых объектов недвижимости. Сущность предложенного нами подхода состоит в том, что в данном случае ключевую роль играет соотношение параметров местоположения объекта недвижимости с другими объектами, входящими в противоположную зону, т. е. объекты, расположенные по обе стороны дорог, разделяющих функциональные зоны, учитывая определенные критерии, прикрепляются к одной и той же зоне. При введении нужных критериев для определения принадлежности объектов недвижимости к функциональным зонам данные на электронных паспортах будут обновлены, и система автоматическим образом станет определять зону, в которую входит каждый объект недвижимости.
Заключение
Развив предложенную нами систему, в дальнейшем с легкостью можно будет определить существующие ценовые зоны на рынке недвижимости определенного района или города. А представленный материал позволяет утверждать, что путем внедрения информационных технологий в систему управления рынком недвижимости можно решить ряд важных проблем.
СПИСОК ЛИТЕРА ТУРЫ
1. Овсепян Э. В. Информационные технологии как основа управления рынком недвижимости // Устойчивое развитие российской экономики: сб. материалов III Международной науч.-практ. конф. М.: Изд-во РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2016. С. 149-153.
2. Shan Paynter G., Sundaram J. & D. Flexible Support for Spatial Decision-Making // Proc. of the 37th Hawaii International Conference on System Sciences. Hawaii, 2004. P. 5-8.
3. TomlinsonR. F. Thinking about GIS: Geographic Information System Planning for Managers. Redlands, CA: ESRI Press, 2005. 328 p.
4. Оганесян В. П. Применение информационных технологий в процессе анализа и мониторинга рынка недвижимости: дис. ... канд. техн. наук. Ереван, 2011. 135 с.
5. Севостьянов А. В., Севостьянов В. А., Короткова Е. В. Кадастровая оценка объектов недвижимости в целях налогообложения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 6 (90). С. 60-64.
6. О налоге на имущество: Закон Республики Армения от 26 декабря 2002 г. ЗР-491-Н. URL: http://www.arlis.am/DocumentView.aspx?docid=63925.
7. О функциональном зонировании городских территорий с целью нумерации и утверждения коэффициентов местоположения многоквартирных строений, коммерческих строений и т. п.: Решение Правительства Республики Армения от 17 апреля 2003 г. № 470. URL: http://www.arlis.am/.
Статья поступила в редакцию 26.05.2016
ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ
Овсепян Эдгар Ваникович — Россия, 117997, Москва; Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова; аспирант кафедры управления проектами и программами; [email protected].
E. V. Ovsepyan
USE OF INFORMATION SYSTEM IN THE MANAGEMENT OF REAL ESTATE IN THE REPUBLIC OF ARMENIA
Abstract. The role of information technology in improving the real estate market control system is studied. The importance of timely and accurate information for management decisions is stated. The methods of providing real estate market entities with reliable information and its use to improve the efficiency of the processes occurring in the real estate market are presented. In this context, it suggested to introduce a geographic information system on the basis of relevant information data: semantic, spatial and metadata. The necessity of creating a unified system where all the real estate market will be bound by the management tools that are technologies of geographical and information system is justified. It reveals the feasibility of the introduction of electronic passports of properties. The advantages of using GIS-technologies and electronic certification of real estate are considered by the example of assessment of the inventory value of the property for tax purposes in the administrative district Kentron in Yerevan of the Republic of Armenia.
Key words: real estate, real estate market, information, geographical information systems, management, e-certification.
REFERENCES
1. Ovsepian E. V. Informatsionnye tekhnologii kak osnova upravleniia rynkom nedvizhimosti [In-formation technologies as a basis for real estate market control]. Ustoichivoe razvitie rossiiskoi ekonomiki: sbornik materialov III Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii. Moscow, Izd-vo REU im. G. V. Plekhanova, 2016. Pp. 149-153.
2. Shan Paynter G., Sundaram J. & D. Flexible Support for Spatial Decision-Making. Proc. of the 37th Hawaii International Conference on System Sciences. Hawaii, 2004. Pp. 5-8.
3. Tomlinson R. F. Thinking about GIS: Geographic Information System Planning for Managers. Redlands, CA, ESRI Press, 2005. 328 p.
4. Oganesian V. P. Primenenie informatsionnykh tekhnologii v protsesse analiza i monitoringa rynka nedvizhimosti: dis. kand. tekhn. nauk [Use of information technologies in the analysis and monitoring of real estate market: dis. cand. tech. sci.]. Yerevan, 2011. 135 p.
5. Sevost'ianov A. V., Sevost'ianov V. A., Korotkova E. V. Kadastrovaia otsenka ob"ektov nedvizhimosti v tseliakh nalogooblozheniia [Mandatory value of the property for taxation]. Zemleustroistvo, kadastr i monitoring zemel', 2012, no. 6 (90), pp. 60-64.
6. O naloge na imushchestvo: Zakon Respubliki Armeniia ot 26 dekabria 2002 g. ZR-491-N [On property tax: Law of the Republic of Armenia dated on 26 December 2002 ZR-491-N]. Available at: http://www.arlis.am/DocumentView.aspx?docid=63925.
7. O funktsional'nom zonirovanii gorodskikh territorii s tsel'iu numeratsii i utverzhdeniia koeffitsientov mestopolozheniia mnogokvartirnykh stroenii, kommercheskikh stroenii i t. p. : Reshenie Pravitel'stva Respubliki Armeniia ot 17 aprelia 2003 g. № 470 [On operating zonation of civil territories for numeration and establishment of coefficients of location of apartment buildings, commercial buildings and etc.: Resolution of the Government of the Republic of Armenia dated on 17 April 2003 N 470]. Available at: http://www.arlis.am/.
The article submitted to the editors 26.05.2016
INFORMATION ABOUT THE AUTHOR
Ovsepyan Edgar Vanikovich - Russia, 117997, Moscow; Russian University of Economics named after G. V. Plekhanov; Postgraduate Student of the Department of Project and Program Management; [email protected].
