CC BY
103
Анализ рынка недвижимости в России и за рубежом Real estate market analysis in Russia and abroad
Айвазова Мария Андреевна
Магистрант 1 курса, Магистерская программа «Банки и управление активами», Санкт-Петербургский государственный экономический университет,
Российская Федерация, Санкт-Петербург E-mail: Ayvazovamaria21 @gmail. com
Ayvazova Maria Andreevna
Master of the 1st year Master program «Banking and asset management», Saint-Petersburg State University of Economics, Russian Federation, Saint-Petersburg E-mail: Ayvazovamaria21@gmail.com
Аннотация.
В данной статье сравниваются средние цены на недвижимость в разных странах мира, анализируется стоимость одного квадратного метра в странах, занимающих лидирующие позиции рейтинга, и России. В статье раскрываются преимущества и недостатки вложений в недвижимые объекты в качестве долгосрочного финансового инструмента. Даются определения первичного и вторичного рынка недвижимости, а также перечисляются способы инвестирования в недвижимость с целью получения прибыли.
Annotation.
This article compares the average property prices in different countries, analyzes the cost per square meter in the countries that occupy the leading positions of the rating and Russia. In article it is possible to find advantages and disadvantages of investments into real estate objects as the long-term investment instrument. Definitions of the primary and secondary real estate market are given, and ways of investing in real estate for profit are listed.
Ключевые слова: неустойчивая экономическая ситуация, нестабильный валютный курс, рынок недвижимости, объект недвижимости, долгосрочный инвестиционный инструмент, высоколиквидный актив, ипотека, аренда.
Key words: unstable economic situation, unstable currency exchange rate, real estate market, long-term investment instrument, highly liquid asset, mortgage, lease.
На данный момент рынок недвижимости в России претерпевает изменения, связанные с неустойчивой экономической ситуацией, как в стране, так и в мире. Из-за ослабления рубля существует большая вероятность падения цен на рынке недвижимости. В данный период нестабильного валютного курса риелторы призывают обезопасить себя и не спешить с покупкой или продажей недвижимости. Однако они обращают внимание населения, заинтересованного в оформлении ипотеки, на то, что произойдет повышение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ипотечных ставок [4].
В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно изменяется и является уникальным для каждой страны, региона, города [1]. Для приумножения капитала, инвесторам следует отдавать предпочтение долгосрочным инвестиционным инструментам, которые не только обеспечивают стабильную прибыль, но и защищаются от воздействия внешних факторов, включая инфляцию. Сфера недвижимости является одним из вариантов безопасного вложения средств.
Возможность получения прибыли от владения недвижимостью не зависит от того, является ли она жилой или нежилой. Хозяин жилой недвижимости обладает правом передачи её (полностью или частично) в аренду за оговоренную плату. Эта способность недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода показывает связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. С другой стороны, важно отметить, что рынок недвижимости представляет собой самостоятельный рынок, что позволяет не отождествлять
его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом [2].
Анализируя мировой рынок недвижимости, следует рассмотреть изменение стоимости 1 квадратного метра в России и странах с наиболее высокой стоимостью недвижимости. Согласно рейтингу, составленному Numbeo, анализ производился по средним ценам на недвижимость в разных странах мира, то есть была оценена дороговизна жилья на основании усредненных данных, а не только стоимости квартир в столицах [5]. Из-за экономической напряженности и неустойчивости валют места в рейтингах, занимаемые анализируемыми странами, из года в год меняются, однако наблюдаются несменные лидеры, которыми являются страны Азии.
Так, в таблице 1 можно увидеть рейтинг стран с самой дорогой стоимостью 1 квадратного метра в 2017 году. Абсолютным лидером является Гонконг, специальный административный район Китайской Народной Республики, один из ведущих финансовых центров Азии и мира. Россия занимает 49 место в рейтинге, средняя стоимость квадратного метра по стране в 2017 году составила 1 210 $. Средневзвешенный курс доллара США в 2019 году составил 58,35 рублей за 1 доллар.
№ Страна Стоимость 1 кв. метра в дол. США
1 Гонконг 16 276
2 Сингапур 9 619
3 Швейцария 8 641
4 Израиль 5 313
5 Норвегия 4 820
6 Южная Корея 4 680
7 Япония 4 404
8 Швеция 3 955
9 Великобритания 3 941
10 Австралия 3 821
49 Россия 1 210
Далее рассмотрим рейтинг стран по результатам за 2019 год, представленный в таблице 2. Гонконг, Сингапур и Швейцария сохранили свои лидирующие позиции, однако стоимость за 1 квадратный метр возросла только в Гонконге, у Сингапура наблюдалось значительное снижение цены, а у Швейцарии тоже снижение, но совсем незначительное. Россия же опустилась в рейтинге и заняла 61 место, снизив стоимость на 228,73 $ за 1 метр квадратный. Средневзвешенный курс доллара США в 2019 году составил 64,74 рубля за 1 доллар.
№ Страна Стоимость 1 кв. метра в дол. США
1 Гонконг 18 719,81
2 Сингапур 8 466,38
3 Швейцария 8 320,58
4 Южная Корея 5 539,53
5 Израиль 5 042,11
6 Норвегия 4 672,68
7 Тайвань 4 667,74
8 Франция 4 320,40
9 Япония 3 950,92
10 Австралия 3 868,21
61 Россия 981,27
Согласно данным за половину 2020 года в топ-3 страны по стоимости квадратного метра недвижимости входят Гонконг и Сингапур, стабильно занимающие 1 и 2 место, а на 3 позицию поднялась Южная Корея, где стоимость 1 квадратного метра увеличилась более, чем в 2 раза. Россия опустилась в рейтинге, однако наблюдается увеличение цены, что свидетельствует о том, что у других стран стоимость за 1 квадратный метр
возросла больше за данный промежуток времени. Средневзвешенный курс доллара США в первом полугодии 2020 года составил 69,37 рублей за 1 доллар.
_Таблица 3. Рейтинг стран мира по цене за квадратный метр жилья в середине 2020 года.
№ Страна Стоимость 1 кв. метра в дол. США
1 Гонконг 32 038,98
2 Сингапур 20 111,74
3 Южная Корея 12 340,94
4 Швейцария 12 318,20
5 Япония 9 052,72
6 Франция 8 267,92
7 Тайвань 8 254,45
8 Израиль 7 593,72
9 Китай 7 248,73
10 Норвегия 6 634,81
82 Россия 1 240, 70
Проведем сравнение результатов, полученных по России с топ-3 странами по рейтингу 2020 года. Как можно заметить на рисунке 1, за 2019 - 2020 года произошел заметный скачок цен на недвижимость, более всего он был заметен в Сингапуре. Относительно России, можно утверждать, что заметного увеличения не наблюдалось, однако стоимость 1 квадратного метра в 2020 году стала незначительно больше, чем в 2017. Особое внимание следует уделять изменению валютного курса, происходящему как из-за причин внутри страны, так и за ее пределами.
32 038,98
18 719,8
1
20 111,74
9 619
8 466
38
12 340,94
5 539,53 4 680
Гонконг
Сингапур
■ 2017
2019
Южная Корея ■ 2020
1 210 981,27 1 240,70 Россия
Рисунок 1. Сравнение стоимости 1 кв. метра в дол. США лидеров рейтинга и России
Далее охарактеризуем недвижимость в качестве инвестиционного инструмента. Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем осуществление операций на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это тем, что недвижимость редко дешевеет. Эксперты подчеркивают, что выгоднее вкладывать денежные средства в недвижимые объекты в столицах и больших городах, в частности в покупку жилых помещений. Данный выбор обуславливается тем, что недвижимость в крупных городах более ликвидна. Для получения максимальной прибыли от выбранного инвестиционного инструмента, необходимо тщательно проанализировать все предлагаемые рынком варианты. В таблице 4 можно ознакомиться с наиболее заметными положительными и отрицательными характеристиками покупки недвижимости в качестве долгосрочного вложения средств [3].
Таблица 4. Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
Преимущества Недостатки
Длительный период получения дохода за сдачу недвижимости в аренду Зависимость спроса на недвижимость от экономической обстановки страны и отдельных ее регионов
Относительная доступность вложений Покупка недвижимости требует достаточно больших вложений
При определенных условиях недвижимость может быть высоколиквидным активом Спрос на недвижимость в маленьких городах по сравнению со спросом в больших городах значительно ниже, возникает сложность сдачи в аренду или продажи недвижимости
Широкий спектр для инвестирования, зависящий от предпочтения покупателя, касающихся места и стоимости недвижимости Присутствие высоких дополнительных расходов, к которым относится оплата коммунальных услуг, ремонта, налогов
Остановимся подробнее на способах инвестирования в недвижимость. Прежде всего, необходимо понимать, что существуют первичный и вторичный рынки недвижимых объектов. На первичном рынке совершаются сделки купли-продажи вновь созданных объектов, а на вторичном - объектов, находящихся уже в эксплуатации, то есть происходит перепродажа недвижимого имущества.
Способами инвестирования в недвижимость являются:
1) Покупка жилой недвижимости с целью сдачи купленной квартиры в аренду или последующей перепродажи;
2) Приобретение коммерческой недвижимости с целью сдачи помещений в аренду предпринимателям и организациям;
3) Покупка земельного участка;
4) Приобретение загородной недвижимости;
5) Вложение средств в строящиеся объекты недвижимости;
6) Покупка зарубежной недвижимости;
7) Прочие варианты.
Таким образом, задумываясь над приобретением недвижимости, необходимо изучить как отечественный рынок, так и зарубежный, определившись с целью и объектом покупки. Недвижимость может быть куплена для личного пользования или с целью получения дохода от сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Кроме того, отталкиваясь от цели покупки, необходимо принять во внимание желаемое местоположение объекта недвижимости, а именно, города, региона, страны. Цены на недвижимое имущество варьируются в связи с территорией расположения объекта, планировкой, площадью, имеющейся инфраструктурой, а также текущей экономической ситуацией в стране. В случае покупки зарубежной недвижимости необходимо ознакомиться с рейтингом средних цен на недвижимость в разных странах мира и определить доступность данного вложения средств.
Список используемой литературы:
1. Власенко Т.В., Белокобыленко С.А. Рынок недвижимости и его структура // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №1. С. 50 - 53.
2. Мустафаева З.А., Галачиева М.В. Рынок недвижимости: функции, структура, Особенности // Экономисеский рост: проблемы, закономерности, перспективы. 2018. С. 336 - 338.
3. Яковлева Г. С. Инвестиции в недвижимость - плюсы и минусы инвестирования в недвижимость и обзор ТОП-18 способов выгодного вложения денег // Richpro.ru [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://richpro.ru/finansY/investicii-v-nedvizhimost-pliusY-i-minusY-investirovaniia-18-sposobov.html (дата обращения: 21.08.2020)
4. Страх неизвестности: что делать с жильем на фоне скачка курса валют // РБК [Электронный ресурс] -Режим доступа: https://realtY.rbc.ru/news/5e67515a9a7947523fe0baff (дата обращения: 20.08.2020)
5. Рейтинг стран по стоимости недвижимости валют // NoNews [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://nonews.co/directory/lists/countries/real-estate-price (дата обращения: 17.08.2020)
