CC BY
9
Анализ права застройки в свете реформирования гражданского законодательства Analysis of superficie in the light of the reformation of civil legislation
Кочуганова Елизавета Андреевна
Студент 4 курса Юридический институт
Национальный исследовательский Томский государственный университет
Россия, Томск e-mail: LizunokKoch@mail.ru
Kochuganova Elizaveta Andreevna
Student 4 term Law Institute
National Research Tomsk State University
Russia, Tomsk e-mail: LizunokKoch@mail.ru
Аннотация.
В данной статье анализируется право застройки в контексте реформирования законодательства в связи с внесением проекта федерального закона № 47538-6, который может повлечь за собой существенное изменение действующего Гражданского кодекса Российской Федерации. Критически рассматривается указанный правовой институт, излагаются противоположные точки зрения на его содержание. Рассматриваются несовершенства и достоинства права застройки. Раскрывается существенные условия договора об установлении указанного права. Анализируются спорные вопросы, касающиеся объекта данного договора. Акцентируется внимание на проблеме «двойной регистрации» и предложениях по ее решению. Кроме того, выявляются проблемы регулирования правоотношений застройки чужих земельных участков и рассматриваются варианты их сглаживания. Делается вывод о необходимости законодательного регулирования права застройки и его перспективности.
Annotation.
This article analyzes the superficies in the context of legislative reform in connection with the introduction of the draft federal Law No. 47538-6, which may entail a significant change in the current Civil Code of the Russian Federation. The specified legal institution is critically considered, opposing points of view on its content are stated. The imperfections and advantages of superficies are considered. The essential terms of the agreement on the establishment of the specified right are disclosed. The controversial issues concerning the object of this agreement are analyzed. Attention is focused on the problem of "double registration" and proposals for its solution. In addition, the problems of regulating the legal relations of the development of other people's land plots are identified and options for smoothing them are considered. The conclusion is made about the need for legislative regulation of superficies and its prospects.
Ключевые слова: застройка, суперфиций, земельный участок, гражданское законодательство, ГК РФ, законопроект.
Key words: building, superficies, land plot, civil legislation, civil legislation, CC RF, draft law.
Рецепция римского права отразилась в том числе на появлении положений о праве застройки (суперфиции), под которым подразумевается ограниченное вещное право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения здания или сооружения с его последующей эксплуатацией. Нормы получили название суперфициарное право. Необходимость введения такой правовой конструкции обуславливается предоставлением застройщику возможности самостоятельного создания определенного здания и дальнейшего его использования на предоставленном праве пользования земельным участком иного лица.
Для того, чтобы перейти к анализу права застройки в контексте реформы отечественного гражданского законодательства, необходимо акцентировать внимание на том, что сам концепт суперфиция, предусмотренный в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации существенно отличается от Проекта федерального закона № 47538-6 (далее-Законопроект). В соответствии с Концепцией [1], право застройки (суперфиций) как вещное право предусматривало, что, по общему правилу, собственностью собственника земельного участка являются построенные на нем здания и сооружения, возведенные
суперфициаром. В Концепции также указывалось на необходимость модернизации существующего подхода, в соответствии с которым суперфициар наделялся правомочиями собственника здания или сооружения, возведенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу.
Однако, так как именно Законопроект непосредственно лег в основу проводимой реформы и был предметом рассмотрения Государственной Думой Совета Федерации РФ, анализироваться право застройки будет согласно с ним.
В цивилистическом сообществе высказываются противоположные мнения относительно Законопроекта: от его принятия и уверенности в том, что закон сможет устранить некоторые существующие несоответствия в «строительной» аренде до отрицания и настаивания на эффективности существующей законодательной конструкции при ее незначительной редакции.
Законопроект, вводящий суперфициарное право, внесет значительные изменения в гражданский оборот. Применительно к теме работы значимым, помимо собственно введения права застройки, следует признать закрепление иной концепции недвижимой вещи - единого, цельного объекта. В рамках Законопроекта принцип единого объекта раскрывается сквозь призму единства совокупности, состоящей из технологически или же физически связанных между собой зданий или сооружений, которые могут находится как на одном, так и на нескольких участках земли.
Актуальность нововведений обосновывается [2] тем, что положения Законопроекта будут способствовать удовлетворению потребностей участников гражданского оборота, а также защите их интересов в границах правового поля в связи с законодательным установлением полноценной структуры ограниченных вещных прав, способствующей реализации режима использования имущества, принадлежащего иному лицу. В следствие введения положений Законопроекта произойдет существенное увеличение нормативного содержания раздела II ГК, поскольку будут урегулированы более тщательным образом существующие ограниченные вещные права, а также введены новые.
Таким образом, можно заметить, что введение права застройки будет способствовать удовлетворению ранее указанных потребностей.
Статья 300 Законопроекта [3] предусматривает определение права застройки как права владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Договор при этом рассматривается как непосредственное основание для возникновения указанного права. Кроме того, устанавливается обязательная государственная регистрация права.
В ходе анализа суперфициарной собственности в праве застройки К.Е. Путря [4] отмечает, что законодателю также необходимо учесть нецелесообразность двойной регистрации: права собственности на здание (сооружение) и права застройки. Замечание исследователя является обоснованным, так как наличие у лица права застройки автоматически обуславливает наличие у него права собственности на создаваемые им объекты, что свидетельствует о необходимости избегания дополнительной регистрации прав на недвижимость.
Безусловно, никакой договор не может считаться заключенным без указания в нем существенных условий. Таковыми по ст. 300. 2 Законопроекта [3] являются: земельный участок, место его нахождения, срок права застройки, плата за него, характеристики возводимого объекта (для граждан и юридических лиц).
Вопрос в доктрине вызвает положение об объекте права застройки. Анализ п. 1 ст. 300 ГК РФ дает четкое понимание того, что в редакции Законопроекта [3], возведение здания (сооружения) является системообразующей целью права застройки, с момента создания которого строение признается объектом застройки вместе с земельным участком - то есть является одновременно объектом как права собственности, так и права застройки. Данное положение обоснованно критикуется в научной литературе. Право застройки, являясь
по своей природе ограниченным вещным правом, должно устанавливаться только в отношении земельного участка, ведь на момент заключения договора, строения еще не существует, кроме того, разработчики Законопроекта к существенным условиям договора не отнесли характеристики возводимого строения. Ведь непосредственным объектом указанного права является индивидуально-определенный земельный участок.
Интересным представляется положение п. 2 данной статьи, закрепляющее норму о срочном характере права собственности застройщика на здания или сооружения, отчерченном сроками действия самого права застройки как такового. Срок по ст. 300.3 ГК РФ в редакции Законопроекта [3] составляет не менее 50, но и не более 100 лет. Наделяя право собственности несвойственной ему чертой как срочность, разработчики проекта, предположительно, исходили из того, что абсолютное господство застройщика над возведенными ими объектами основывается на правомочиях владения и пользования, которые были переданы ему собственником участка на условиях срочности. Таким образом, право собственности застройщика возникает в следствие самоограничения собственником своего права собственности на земельный участок. Исходя из данных соображений, срочность права собственности застройщика является закономерной и логичной.
Однако такой подход стал предметом дискуссии в отечественной цивилистической доктрине.
Справедливо указывается на непоследовательность действий российского законодателя, поскольку, реализуя концепт «единого объекта», он устанавливает, что право собственности на землю и право собственности на здания или сооружения принадлежат разным субъектом. То есть данное положение содержит внутренние противоречия - объекты подпадают под разные правовые режимы. Как говорилось ранее, это приводит к необходимости «двойной регистрации».
Часть исследователей настаивает на разумности предоставления права собственности на постройку лицу, которое ее возвело, без перехода такого права к непосредственному собственнику земельного участка.
Не разделяя такое мнение, представляется наиболее обоснованной позиция такого исследователя как К. Е. Путря [4], полагающего, что договор об установлении права застройки является юридическим фактом, способствующим выражению воли собственника земельного участка.
Логически безупречным представляется и иной аргумент ученого: право собственности обладает признаком временности в силу того, что объект права собственности не может существовать вечно. Действительно, когда речь идет о бессрочном абсолютном господстве над вещью, то имеется в виду, что не установлены субъективные временные пределы осуществления права. При этом под субъективными пределами следует считать и пределы, устанавливаемые законодателем. Таким образом, только воля собственника и объективная материальная природа вещей служат ограничениями права собственности, тем не менее, это вовсе не означает, что право собственности будет существовать до момента утраты собственником правоспособности.
К.Е Путря [4] также полагает, что срочное право собственности может базироваться непосредственно на бессрочном характере указанного права. В обоснование своих рассуждений он приводит в пример известные гражданскому законодательству договор финансовой аренды (лизинга), куплю-продажу с отлагательным условием.
Как говорилось выше, одно из существенных условий права застройки - плата, что делает указанный договор исключительно возмездным. Виды платы за право застройки закреплены в ст. 300.4 Законопроекта [3].
Вычленение сущности права застройки невозможно без рассмотрения его содержания - прав и обязанностей сторон отношений.
Статья 300.1 Законопроекта [3] обязывает застройщика возвести в установленный срок на земельном участке объекта. Обязанность застройщика возвести строение обусловлена необходимостью защиты интересов собственника земельного участка, имеющего права на получение упомянутого строения после прекращения
права собственности, что закреплено в ст. 300.7 [3]. Законопроект устанавливает юридическую связь между правом на земельный участок и на возведенное строение. После прекращения права застройки правовое положение сторон возвращается в первоначальное положение, однако в силу действия принципа единого объекта власть собственника должна распространяться и на возведенное застройщиком строение.
Оценивая предлагаемые Законопроектом нововведения, Р. С. Бевзенко [5 С. 56] отмечает, что право застройки лишено недостатков, свойственных строительной аренде.
Во-первых, оно устанавливается однократно на длительный срок. При том предполагается целью установления ограниченного права не только возведение строения, но и его последующая эксплуатация. В этой связи стоит снова вернуться к проблеме двойной регистрации застройки. Для застройщика было бы проще осуществлять оборот недвижимость посредством оборота права застройки на земельный участок, что отвечало бы принципу единого объекта недвижимости.
Во-вторых, право застройки отличается устойчивостью, что делает его более привлекательным для потенциальных инвесторов. Правоотношения между застройщиком и собственником земельного участка не могут изменяться в одностороннем порядке, а оборот права застройки осуществляется застройщиком самостоятельно и независимо от воли собственника.
В-третьих, установлены минимальные и максимальные сроки права застройки, что влечет, как минимум, два положительного следствия. Первое - возможность застройщику закончить строительную деятельность, эксплуатировать возведенный объект, тем самым удовлетворяя свой интерес; второе - стимулирование к обновлению технологий, используемых в строительстве в соответствии с требованиями времени.
В-четвертых, предоставление земельных участков для застройки является источником дохода для собственника земельного участка, который не имеет желания или средств для его освоения.
Несмотря на положительные аспекты права застройки, представители юридического сообщества выказывают сомнения относительно экономической целесообразности введения данного института. Исходя из исторического и сравнительного анализа применения такого инструмента как право застройки, можно прийти к выводу о низкой эффективности данного института. Так, в расчет не принимаются современные реалии рыночной экономики и социальной структуры населения, что подводит некоторых авторов к мысли о невозможности его внедрения в существующую правовую систему.
Таким образом, назрела необходимость в модернизации действующего гражданского законодательства в части вещного права - оно не отвечает требованиям, которые предъявляют условия гражданского оборота. Вместе с тем предлагаемые нововведения требуют доработки, оценки дальнейших перспектив их применения.
Список используемой литературы:
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.): [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://base.garant.ru/ (Дата обращения: 06.06.2022).
2. О внесении изменений в части вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации: законопроект федер. закона № 47538-6 : [Электронный ресурс]. - Режим доступа : https://sozd.duma.gov.m/bШ/47538-6?sortEventsByNum=num_up / (Дата обращения: 16.04.2021)
3. Пояснительная записка к законопроекту федерального закона № 47538-6 : [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://sozd.duma.gov.ru/bill/47538-6?sortEventsByNum=num_up/ (Дата обращения: 06.06.2022)
4. Путря К. Е. Право застройки в гражданском праве России и Франции: дис. ... канд. юрид. наук. ИЗиСП при Правительстве РФ, Москва, 2018. - 202 с.
5. Бевзенко Р. С. О целесообразности и желательности введения права застройки в российское право // Журнал «Закон». - 2016. - № 6. - С. 53-57
