CC BY
101
Анализ и перспективы развития рынка жилой недвижимости в России Analysis and development prospects of the residential real estate market in Russia
Мелешенко Екатерина Геннадьевна
Магистрант 2 курса
Санкт-Петербургский государственный экономический университет
РФ, Санкт-Петербург e-mail: meleshenko. katya2011 @yandex. ru
Meleshenko Ekaterina Gennadyevna
2 master's degree course Saint Petersburg State University of Economics Russia, Saint Petersburg, e-mail: meleshenko. katya2011 @yandex. ru
Аннотация.
В представленной статье проводится анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости в России. Автором рассматриваются основные проблемы, существующие в строительной отрасли, оцениваются перспективы развития данной отрасли.
Annotation.
This article analyzes the main indicators of the development of the residential real estate market in Russia. The author examines the main problems existing in the construction industry, assesses the prospects for the development of this industry.
Ключевые слова: строительная отрасль, рынок жилой недвижимости, эскроу-счета.
Key words: building sector, residential real estate market, escrow accounts.
Рынок жилой недвижимости является индикатором, который отражает реальное состояние экономики страны, ее проблемы и перспективы развития. Улучшение его показателей свидетельствует о том, что в экономике данной страны в целом наблюдаются положительные тенденции развития, люди желают и имеют возможность инвестировать денежных средства в строительную отрасль, их реальные доходы позволяют без ущерба для их бюджета это сделать. Если же все показатели рынка жилой недвижимости падают, то это свидетельствует о серьезных проблемах в экономике страны, отсутствии доверия жителей к данной отрасли, а, возможно, и падении реальных доходов населения, и ухудшении уровня жизни. На рисунке 1 отражено число построенных квартир в Российской Федерации [3]. Согласно статистическим данным данный показатель стабильно рос до 2015 года. Однако после 2015 года тенденция изменила направление, и показатель объема построенных квартир пошел на спад: в 2016 году данный показатель упал на 2% по сравнению с данным показателем 2015 года, в 2017 году произошла аналогичная ситуация, а в 2018 году число построенных квартир уменьшилось на рекордных 6% по сравнению с показателем 2017 года и составило всего лишь 1076 тыс. квартир.
Число построенных квартир в Российской Федерации, тыс.
1500
1195 1167 над
1000 q-4Q 1124 1076
500 0
717 786 838
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Рисунок 1. Число построенных квартир в Российской Федерации, тыс. [3] Также важно отметить, что на протяжении довольно длительного времени средняя площадь построенных квартир так же имела тенденцию к снижению, что отражается на рисунке 2 [5]. Так за 7 лет с 2010 до 2016 года средний размер построенных квартир падал с 81,5 кв. м. до 68,7 кв.м. Вероятнее всего, это связано с падением реальных доходом населения и их желанием купить хотя бы квартиру-студию, чтобы не арендовать жилье. Конечно, за последние 3 года тенденция изменила свое направление, и люди стали приобретать большее по площади жилье, но, этот рост показателя слишком незначителен, чтобы можно было говорить об улучшении ситуации на рынке жилой недвижимости в целом.
Средний размер построенных квартир, кв. м.
85 80 75 70 65 60
79,3
78,4
75,8
74,9
68,7
69,6
70,3
2010 2011 2012 2013
2014 2015
2016 2017
2018
Рисунок 2. Средний размер построенных квартир, кв. м. [5]
В крупных городах наиболее популярным среди населения стало жилье от застройщика. Это связано прежде всего с тем, что квартира на первичном рынке стоит заметно дешевле аналогичного варианта вторичного рынка, разница порой достигает 30-50%. Вдобавок в этому, многие жители крупных городов покупают квартиры в строящихся домах не только для того, чтобы получить доход от их продажи через несколько лет за счет увеличения стоимости, но и для получения пассивного дохода - сдачи квартиру в аренду.
Помимо этого, квартиры первичного рынка являются, преимущественно, более качественными по сравнению с аналогичными квартирами вторичного рынка, поскольку для их строительства используются, чаще всего, зарубежные материалы, приглашаются иностранные архитекторы для проектировки более удобных для жизни планировок квартир, и создается именно та инфраструктура, которая так желаема для жителей крупных городов - мини-парки во дворе, подземная парковка, детские площадки, школы и сады на территории жилого комплекса.
И, конечно же, именно на первичный рынок недвижимости самые «вкусные» условия ипотечного кредитования, поскольку государство всячески поддерживает рынок строящейся недвижимости через реализацию программ субсидирования. Так определенные категории граждан могут оформить ипотеку с процентной ставкой от 6% на первичном рынке, тогда как на вторичном рынке средняя ставка гораздо выше.
В настоящее время рынок жилой недвижимости переживает глобальную трансформацию. Несмотря на то, что с 2007-2018 годах было зарегистрировано более 5,3 млн., не всем гражданам удалось получить жилье, которое они так ожидали. Как оказалось, данный механизм финансирования строительства не обеспечил полной защиты дольщиков [1]. Так около 200 тысяч семей, вложившие денежные средства в строительство 2028 многоквартирных жилых домов жилой площадью 13,3 млн. кв. м. пострадали от действия недобросовестных застройщиков, несмотря на обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. В октябре 2017 года был создан Фонд защиты прав дольщиков-участников долевого строительства, который должен был из фонда за счет обязательных отчислений застройщиков финансировать мероприятия по завершению
строительства объектов незавершенного строительства и выплачивать возмещение гражданам [2]. Однако этот механизм так же не способен обеспечивать полную защиту дольщиков, в связи с чем государство приняло экстренные меры - перевести строительство на проектное финансирование [4].
Так с 01 июля 2019 года Дольщик открывает счет эскроу в уполномоченном банке. Денежные средства участников долевого строительства перечисляются на этот счет. Там они депонируются до ввода объекта в эксплуатацию (+6 мес.) Затем, если объект введен в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности, денежные средства перечисляются застройщику, если же застройщик не смог исполнить свои обязательства или ДДУ был расторгнут, то денежных средства возвращаются обратно дольщику.
Конечно, вышеуказанная схема гарантирует завершение строительства объектов или возврат денежных средств дольщику, однако же она обеспечивает прирост себестоимости строительства, поскольку застройщики будут вынуждены брать банковские кредиты на строительство объектов. Более того, поскольку застройщики не смогут в максимально короткие сроки после заключения договоров распоряжаться денежными средствами, они вынуждены будут поднять стоимость продаваемых квартир до того уровня, когда объекты будут уже введены в эксплуатацию, что делает такую покупку менее эффективным способом инвестирования, нежели раньше.
Также возникает много нюансов и при проведении сделок с использованием заемных средств. Так, например, если покупатель оформил ипотечный кредит, стабильно его выплачивал, а по факту застройщик не смог выполнить свои обязательства и построить дом, то выплаченные банку проценты назад получить ему не удастся, что будет значительной финансовой потерей для покупателя.
Не менее неприятным последствием использования эскроу-счетов будет уход с рынка застройщиков, которые несмотря на то, что и задерживали сроки сдачи, работали в низком ценовом сегменте. Это также повлияет на рост квадратного метра строящегося жилья.
В настоящее время государство всячески старается минимизировать негативные последствия от той трансформации рынка, которая была им запланирована. Первым весьма серьезным шагом на пути к этому стало послабление, согласно которому финансирование строительства сможет продолжаться по прежним правилам, если степень готовности многоквартирного дома будет составлять не менее 30 процентов. Подобные послабления помогут застройщикам максимально долго придерживаться существующей форме финансирования и тем самым сдерживать стремительный рост стоимости квартир.
Таким образом, несмотря на стабильный рост количества построенных квартир, их средний размер, на протяжении длительного времени, имел тенденцию к снижению. Это свидетельствует о значительном падении реальных доходов граждан, ухудшении их финансового состояния и желании купить хотя бы какое-то жилье, чтобы не платить арендную плату. На фоне вышеперечисленного количество недостроенных объектов также растет, что еще больше ухудшает финансовое состояние граждан. Именно поэтому использование эскроу-счетов должно стать тем серьезным шагом, который позволит рынку жилой недвижимости перебороть действующие трудности и выйти на новый, более высокий уровень развития. Однако насколько эффективно будет функционировать данный механизм финансирования, в виду наличия у него неоспоримых негативных нюансов, - до конца не известно.
Список используемой литературы:
1. Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 25.04.2019).
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения 25.04.2019).
3. Многоквартирное жилищное строительство / Аналитика наш ДОМ.РФ [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://наш.дом.рф/аналитика/ (дата обращения 25.04.2019).
4. Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства 2000-2018 / Аналитика ДОМ РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/cf4/cf4062213775064fba45c4d6b82daaa3.pdf (дата обращения 25.04.2019).
5. Строительство / Федеральная служба государственной статистики (Росстат) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.rU/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/tariffs/# (дата обращения 25.04.2019).
