CC BY
110УДК 332.85 (470.311):[332.64:330.322](045) http://doi.org/10.5281/zenodo.2274039
JEL classification: L74
АНАЛИЗ И ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
В МОСКВЕ ЗА ПОСЛЕДНИЕ 5 ЛЕТ
©Синенко В. А., Российский университет дружбы народов,
г. Москва, Россия, [email protected] ©Петрова В. Ю., Российский университет дружбы народов,
г. Москва, Россия
ANALYSIS AND DYNAMICS OF CHANGES IN PRICES FOR LIVING REAL ESTATE
IN MOSCOW FOR THE LAST 5 YEARS
©Sinenko V., Peoples' Friendship University, Moscow, Russia, [email protected] ©Petrova V., Peoples' Friendship University, Moscow, Russia
Аннотация. С учетом различных условий и обстоятельств на рынке недвижимого имущества цена на недвижимость может значительно варьироваться в большую или меньшую сторону. В выявлении реальной стоимость объекта недвижимости и заключается смысл оценки. В данной статье авторами представлено изменение рыночной стоимости квартир по округам г. Москвы при равных характеристиках. Исследуемый период изменения стоимости жилой недвижимости c января 2014 г. по январь 2018 г. В рамках статьи авторами приведена динамика рыночной стоимости квартир.
Abstract. Given the various conditions and circumstances in the real estate market, the price of real estate can vary considerably up or down. In identifying the real value of the property and is the meaning of the assessment. In this article, the authors present the change in the market value of apartments in the districts of Moscow with equal characteristics. The studied period of change in the value of residential real estate January 2014 — January 2018. In the article, the authors present the dynamics of the market value of apartments.
Ключевые слова: объекты недвижимости, недвижимость, жилая недвижимость, оценка недвижимости, квартиры, цена, анализ, кадастр недвижимости, Москва.
Keywords: real estate, real estate, residential real estate, real estate appraisal, apartments, price, analysis, real estate cadaster, Moscow.
На сегодняшний день одной из наиболее востребованных видов оценки является оценка жилой недвижимости и пользуется высоким спросом на рынке оценочных услуг. Активно развивающаяся система ипотечного кредитования граждан для целей приобретения жилья, а также многообразие и неоднородность рынка жилой недвижимости обуславливается большой популярностью данной услуги.
Анализ состояния рынка недвижимости проводится рядом авторов, оценка и особенности ценообразования представлены довольно детально в работах Малкиной М. Ю., Щулепниковой Е. А. (2012), только в этом году опубликованы статьи по вопросам рынка недвижимости следующих авторов: Федотова Т. А., Смирнова Ю. О.; Стерник С. Г., Мирончук Я. С., Филатова Е. М.; Антонюк В. С., Погонин В. В., Кремер Д. В. [1-4[.
Оценка недвижимого имущества является прикладным экономическим анализом, основная цель которого — это выявление наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества с точки зрения экономической выгоды, а также исследование спроса и предложения на рынке недвижимости в данный момент и в разработке оценочной модели объекта недвижимости, которая смогла бы спрогнозировать наиболее вероятную цену его продажи.
Оценщики в результате своей деятельности проводят оценку жилой недвижимости для самых различных целей. Для целей получения указанной услуги заинтересованные лица обращаются к специалистам при сделке купле-продаже, страховании, приватизации, вступлении в права наследования, для инвестиционного планирования и урегулирования имущественных споров. Основная цель оценки и ее формулировка необходима оценщику для целей выбора подходящего вида стоимости и метода оценки, который в обязательном порядке необходимо отразить в отчете об оценке недвижимого имущества. Услуги по оценке жилой недвижимости оказываются в полном соответствии с действующими законами и нормативными актами Российской Федерации.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
За последние 5 лет вторичный рынок в ценах и структуре показал значительные изменения, при этом по объему предложения почти не изменился. Практически любое преимущество квартиры дает прирост в цене. Даже из-за менее существенных преимуществ (например, встроенной кухни, посудомоечной машины и т. п.) продавцы принимают решение о повышении цены на квартиры. В настоящее время это может повысить ликвидность, но на цену квартир не влияет или влияет незначительно.
Основными характеристиками, повышающими цены на квартиры, являются:
-близость к метро;
-наличие ремонта;
-материал стен дома;
-инфраструктура и окружение;
-этаж расположения.
Указанные условия могут увеличивать/уменьшать стоимость квартиры в среднем на 15%. Поскольку в данной статье авторами рассматривалась динамика квартир с равными характеристиками, которые не менялись на протяжении 5 лет, то такие параметры как: ремонт, материал стен дома, вид из окна, не учитывались.
Начиная с января 2014 г и по сегодняшний день были построены следующие станции метро:
2014 г. — Битцевский парк, Деловой центр, Лесопарковая, Спартак, Тропарево;
2015 г. — Котельники, Румянцево, Технопарк;
2016 г. — Саларьево, станции МЦК;
2017 г. — Ломоносовский проспект, Раменки, Минская, станции МЦК,
2018 г. — планируется открытие станций метро.
Для оценки рыночной стоимости квартир приведены основные параметры в Таблице.
Таблица.
ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИР
Наименование Характеристика
Доступность до метро 10 мин. пешком
Материал стен дома панельный
Этаж расположения средний
Состояние отделки хорошее
Количество комнат 2
Площадь квартиры, кв. м 55
Площадь кухни, кв. м 8
На Рисунке 1 с учетом данных характеристик приведено изменение цены с 2014 г до 2018 г в руб.
По данным, представленным выше, авторами выявлено, что по ценам (в руб) на квартиры показана в целом отрицательная динамика. При этом значительные изменения можно проследить за последние 2 года (2017-2018 гг.).
В округах СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО, СЗАО г. Москвы падение цены на сегодняшний день составило около 12% по отношению к январю 2014 г., в САО — минус 8% по отношению к январю 2014 г., в ЗАО был отмечен рост на 2% за рассматриваемый период.
Поскольку курс доллара варьировался от 32,6587 до 72,9299, то изменение цены в долларах достигло в среднем 50% за рассматриваемый период, о чем представлено на Рисунке 2.
На Рисунке 3 представлены изменения цен на квартиры в долларах по районам в г. Москве.
Главный фактор при рыночном формировании цены — готовность заинтересованных лиц заплатить запрашиваемую сумму. Такая сумма зависит от их покупательской способности, а также от ситуации для конкретного местоположения и текущей ситуации. Поэтому при прогнозировании цен важным фактором является мнение, желание и возможностей покупателей. При анализе рынка жилья сохраняются ожидания снижения цен. Такое падение связано с тем, что объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение. В настоящее время предложение превышает спрос на 2,5%.
Средний срок экспозиции на сегодняшний день составляет около 3 месяцев, в связи с тем, что продавцы более охотно идут на дисконт. При этом имеются случаи, когда продавцы, не желающие снижать цены до устраивающего покупателей уровня, предпочитают снимать квартиру с продажи.
18 000 000 16 000 000 14 000 000 12 000 000
^ 10 000 000 а
сЗ
I 8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
2014 2015 2016 2017 2018
СВАО 9 467 434 9 679 814 9 079 376 8 603 870 8 276 857
ВАО 9 015 571 9 032 642 8 731 907 8 179 911 7 968 468
ЮВАО 8 691 086 8 606 412 8 173 510 7 730 352 7 460 022
ЮАО 8 864 273 8 849 497 8 512 706 8 132 395 7 721015
ЮЗАО 10 709 583 11 245 766 11 052 468 9751556 9 395 368
ЗАО 13 834 867 15 406 896 15 416 336 15 862 685 14 086 310
СЗАО 10 263 675 10 387 034 9 629 500 9 404 334 9 161515
САО 10 295 544 10 440 701 10 150 703 9 660 146 9 442 822
Рисунок 1 Изменение цен на квартиры по районам г. Москвы 2014-2018 гг., руб.
0
80 60 40 20 0
72,9299
56,2376
60,6569
57,6002
32,6587
и I
I I
2014
2015
2016
2017
2018
Рисунок 2. Изменение курса доллара в г. Москве, руб.
Многие покупатели не спешат приобретать жилье, поскольку ожидают дальнейшего снижения цен. Кроме того, снижение ключевой ставки ЦБ привело к уменьшению ипотечных ставок, и многие покупатели надеются, что ставки будут снижаться и дальше. Покупатели часто занимают выжидательную позицию. На вторичном рынке они могут около года мониторить рынок и принимают решение о покупке, когда находят подходящий вариант по привлекательной цене.
450 000 400 000 350 000 300 000 ^ 250 000
ев К
ä 200 000 150 000 100 000 50 000 0
2014 2015 2016 2017 2018
СВАО 289 347 177 481 128 403 140 151 143 025
ВАО 275 537 165 615 123 489 133 245 137 696
ЮВАО 265 620 157 800 115 592 125 922 128 910
ЮАО 270 913 162 257 120 389 132 471 133 420
ЮЗАО 327310 206 193 156 307 158 846 162 353
ЗАО 422 826 282 488 218 022 258392 243 413
СЗАО 313 682 190 448 136 183 153 190 158312
-САО 314 656 191 432 143 554 157357 163 173
Рисунок 3. Изменение цен на квартиры по районам г. Москвы, $
Исходя из вышеизложенного, оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет очень большую и важную роль в настоящее время. Рынок жилья становится достаточно развитым, а без квалифицированной и профессиональной оценки недвижимого имущества и его стоимости не представляется возможности совершить практически ни одной сделки.
Список литературы:
1. Малкина М. Ю., Щулепникова Е. А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации // Экономический анализ: теория и практика. 2012. №20. С. 2-12.
2. Федотова Т. А., Смирнова Ю. О. Определение направлений развития рынка жилой недвижимости с учетом фактора сезонности // Образование и наука в современном мире. Инновации. 2018. №1. С. 151-157.
3. Стерник С. Г., Мирончук Я. С., Филатова Е. М. Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области // Мир новой экономики. 2018. №3.
4. Антонюк В. С., Погонин В. В., Кремер Д. В. Рынок жилой недвижимости в городах-миллионниках РФ: состояние и механизмы реализации жилищной политики // XII
Международная конференция «Российские регионы в фокусе перемен». Екатеринбург, 16-18 ноября 2017 г.: сборник докладов. Екатеринбург: Издательство УМЦ УПИ, 2018. Ч. 1. С. 289302.
References:
1. Malkina, M. Yu., & Shulepnikova, E. A. (2012). Analiz sostoyaniya i tendentsii rynka zhiloi nedvizhimosti v Rossiiskoi Federatsii Economic Analysis: Theory and Practice, (20). 2-12.
2. Fedotova, T. A., & Smirnova, Yu. O. (2018). Determining directions of development of the residential market with the season factor. Education and science in the modern world. Innovation, (1). 151-157.
3. Sternik, S. G., Mironchuk, Ya. S., & Filatova, E. M. (2018). Assessment of average market investment returns in the development of the residential real estate in the Moscow region. Mir novoi ekonomiki, 12(3): 140-152. (in Russian). DOI: 10.26794/2220-6469-2018-12-3-140-152.
4. Antonyuk, V. Pogonin, V. & Kremer, D. (2018). Residential real estate market in the megacities of russia: condition and implementation mechanisms of housing policy. In XII Mezhdunarodnaya konferentsiya «Rossiiskie regiony v fokuse peremen». Ekaterinburg, 16-18 noyabrya 2017 g.: sbornik dokladov. Ekaterinburg: Izdatel'stvo UMTs UPI, Ch. 1. 289-302.
Работа поступила Принята к публикации
в редакцию 25.11.2018 г. 28.11.2018 г.
Ссылка для цитирования:
Синенко В. А., Петрова В. Ю. Анализ и динамика изменения цен на жилую недвижимость в Москве за последние 5 лет // Бюллетень науки и практики. 2018. Т. 4. №12. С. 471-476. Режим доступа: http://www.bulletennauki.com/12-63 (дата обращения 15.12.2018).
Cite as (APA):
Sinenko, V. & Petrova, V. (2018). Analysis and dynamics of changes in prices for living real estate in Moscow for the last 5 years. Bulletin of Science and Practice, 4(12), 471-476. (in Russian).
