CC BY
58
Удк 332.8
анализ доступности жилья на вторичном рынке москвы с использованием интегральных индексов
А. В. ЧЕРЕПОВИЧ, аспирант кафедры финансов и кредита Е-mail: acherepovich@yandex. ru Волжский университет им. Татищева,
г. Тольятти
В статье отмечается, что обеспечение граждан доступным и комфортным жильем является важным приоритетом государственной социальной политики. Для решения этой задачи важно располагать точными инструментами оценки доступности жилья. Проведен практический анализ доступности жилья на вторичном рынке Москвы с использованием прогрессивных методов, в основу которых положены понятия «функция распределения» и «квантиль», известные из теории вероятности и статистики, и концепция Vаlue-аt-Risk, получившая распространение в сфере финансов и риск-менеджмента.
Ключевые слова: жилищная обеспеченность, медианный годовой доход домохозяйства, индекс доступности жилья, доступность дохода в квантиле, кривая доступности жилья, интегральный индекс доступности жилья.
Несмотря на то, что Москва является одним из мировых лидеров по плотности застройки территории (7 тыс. м2 на 1 га, что в 1,5-2 раза выше, чем в Европе), в российской столице ощущается дефицит жилья. На одного жителя Москвы на начало 2011 г. приходилось 18,7 м2 общей площади жилья, что значительно ниже не только среднеевропейского уровня (порядка 35 м2), минимального стандарта ООН (30 м2) и уровня развитых стран, но и среднего значения по России (22,6 м2 по итогам 2010 г.). Впрочем, такая ситуация свойственна для многих мировых столиц (обеспеченность жильем в них отстает от средней по стране). Это объясняется в основном активной урбанизацией, общефедеральным спросом на столичное жилье и высокой долей многоквартирных домов (рис. 1).
Однако отличие Москвы от большинства других крупных городов мира состоит в том, что обеспеченность жильем в ней практически не растет: за 18 лет (1992-2010 гг.) она символически выросла на 0,4 м2/чел. (с 18,3 м2/чел. до 18,7 м2/чел.).
На этом фоне московское жилье - одно из самых недоступных в мире. По данным исследований, в рамках государственной программы г. Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище», среднестатистическому москвичу в 2010 г. для покупки квартиры за счет собственных накоплений требовалось 13,3 лет1. Справедливость этих выводов подтверждают расчеты специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в соответствии с которыми коэффициент доступности жилья КДЖ (для среднестатистической московской семьи) в 2010 г. составлял 5,0 лет.
Сравнительный анализ медианных индексов HPI (housing price-to-income ratio) 2 доступности рынка жилья в Москве и крупнейших городах англоязычного мира3 показывает, что только три из городов имели в 2011 г. меньшую доступность жилья (Гонконг, Ванкувер и Сидней) (рис. 2).
1 Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище» утверждена правительством Москвы в сентябре 2011 г.
2 Показатель определяется как отношение медианной цены на рынке жилья к медианному доходу типового домохозяйства. Он часто используется в межстрановых сравнениях жилищной программы ООН по развитию населенных пунктов (НаЫЬа^ и рекомендован к применению в этих целях Всемирным банком.
3 США, Канада, Великобритания, Ирландия, Новая Зеландия, Австралия, а также Гонконг.
80 70 60 50 40 30 20 10 0
Рис. 1. Сравнение обеспеченности жильем в Москве и столицах других стран, м2 на одногожителя (вскобкахуказан годактуализации): 1 - страны; 2 - столицы
14
12
10
12,6
10,6
9,2
ш 8,4 8,4
6,9 _ 6,2
5,7
_ 5,1
4,0
3,7
3,4
_ ' 2,9
о
[—1
es
и
&
ft U И
CS
m
о
dn
s
<
jS S3
S О
s
<
S3 ft
Ю -
i ft Ю О
is B к
о
«
К
10 о
^ я ft н
о н
2
#
Я
<
О
5 -
щ го
3
и
о
6
К
8
m
о
S3
[2
св
m
CS
и
CS £
CD
5 -
£
ю
О
к о н
CJ >£
X
индикаторов доступности жилья показывает, что в силу методологических особенностей индексы на основе средних (в том числе КДЖ) дают высокую погрешность оценки доступности на рынке жилья. Также КДЖ не позволяет провести анализ доступности приобретения жилья в собственность каждой доходной группой домохозяйств из всего имеющегося на рынке региона предложения. Автором на основе изучения международного опыта предложена к применению новейшая концепция интегральных индексов доступности жилья, которая позволяет с максимальной точностью оценить доступность жилья как для отдельных доходных групп домохозяйств, так и для всего региона в целом.
В рамках данной концепции будемразличать понятия:
- «доступность дохода» - измеряет отношение цен на жилье к доходу;
- «доступность покупки» - измеряет пропорцию дохода к ипотечным платежам и показывает, в состоянии ли домохозяйство заимствовать достаточно большие ресурсы для приобретения жилья.
В соответствии с этой классифика-цией,группа показателей HPI и КДЖ представляет собой доступность дохода, а HAI (housing affordability index)4 и Щ[Жк - доступность покупки жилья с помощью ипотечного кредита.
Для формирования нового измерения доступности на всем диапазоне доходов домохо зяйств и цен жилья используем понятия «функция распределения» и «плотно стьраспределения», известных из теории вероятности. Также задействуем статистическое понятие «квантили»
Рис. 2. Сравнение индексов доступности НР1 в 2011 г [3] По мнению автора, доступность московского жилья имеет еще более пессимистичный показатель, поскольку в этих расчетах не учитывается высокий уровень концентрации доходов населения Москвы (рис. 3). Анализ различных групп
4 Индекс доступности жилья предложен к использованию Национальной ассоциацией риэлторов США и показывает соотношение годовых медианных доходов типового домохозяйства и доходов, которые необходимо иметь для приобретения в собс-твешюстъ типового жильяс помощью ипотечного жилищного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.
Москва (2010)
Нью-Йорк (метрополия) (2009)
Париж (2009) Лондон (2005) Сидней (2006) Берлин (2010)
*
я
я
*
I ©
0
1
н с
е; =
50,5%
50,4%
49,0%
32,4%
32,1 %
30,0%
50%
0% 10% 20% 30% 40% Рис. 3. Индекс Джини в крупнейших городах мира [5, 6, 7]
60%
1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00
000000000000000000000 om^^MinM-H^-hom^^cjinoo-H^-ho -H-H-H-HriMMmnm^'i'i'tin^^^^o^h
7,0%
6,0% й 5,0%
(D
14
Ц 4,0%
л 3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
гн4
000000000000000000000
рис. 4. Функция и плотность распределения цен на жилье на вторичном рынке в Москве на июль 2011 г., тыс. долл.: а - функция распределения; б - плотность распределения
для группировки результатов в несколько равных (децильных, квинтильных, квартальных и т. п.) групп5. Квантилем (диаМИв) уровня д называется такое значение уд случайной величины, при котором функция ее распределения принимает значение, равное д.
Проведем соответствующие практические расчеты на примере вторичного рынка жилья г. Москвы. Источником информации для анализа московского рынка жилья служит перечень объектов, предлагаемых к продаже в столице по состоянию на июль 2011 г. 6, с указанием цен предложения7, качественных характеристик, размеров и местоположения. Информация была получена на основе выборки из российской мультилистинговой системы (РМЛС).
Пусть рынок жилья ограничен диапазоном цен [у0; у1], а уровень доходов домохозяйств -диапазоном [х0; х1]. Построив интегральную функцию Е (у) и плотность распределения/(у) цен на жилье, замечаем, что плотность распределения цен на жилье несимметрична в связи с предложениями элитного жилья, которое смещает значение средней цены от стоимости основной массы обычного (типового) жилья (рис. 4). Так, в июле 2011 г. различие средней и медианной цен жилья составляло порядка 18 %.
В качестве медианных цен на жилье в 20062011 гг. используем значения по данным аналитического отдела АН «САВВА». Значения цен для различных децилей жилья в 2011 г. находим из распределения, построенного на основе наблюдения цен на жилье в РМЛС. Значения цен для различных децилей жилья уд в 2006-2010 гг. строим путем допущения, что цена в аналогичном дециле
5 Медиана делит данные на две равные группы, два тертиля (tertile) делят данные на три равные группы, три квартиля (quartile) делят данные на четыре равные группы, четыре квинтиля (quintile) делят данные на пять равных групп, децили (decile) - на десять равных групп, а центили (или перцентили) (centile) - на сто равных групп.
6 Для получения более точных результатов база очищается от дублей, неполной информации и т. п., сортируется по цене на жилье, а затем получившийся ряд данных урезается снизу и сверху на 0,5 % от общего числа данных в связи с большой распространенностью ошибок на крайних значениях ряда.
7 Используются данные о цене предложения, так как в России отсутствует информационная база о ценах, по которым заключаются сделки купли-продажи жилья, что приводит к некоторой погрешности.
22 20 18 16 14 12 10
• •
• • •
V1 \
Чч
ч \ __________.V______-\____________________________________ •
ч \ \ Ч __________________X—\_______________________________ • • • •
\ \ 2 • • • • • А • И
\ N •••••• // _____А...
----------------------^^-------^^--------------------- N
\ V------
0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 Квантили
Рис. 5. Доступность дохода в квантилях АаО в Москве
сНР1 = ЛаО00: 1 - 2006 г; 2 - 2008 г; 3 - 2011 г.
и медианная цена в 2011 г. относятся так же, как и искомая цена в 2006-2010 гг. к медианной цене соответствующего года.
Медианный уровень доходов оценен на основе распределения совокупного денежного дохода населения по 20 % доходным группам (третий квинтиль)8, при этом в качестве среднего размера домохозяйства брался фактический показатель по данным Росстата (2,6-2,7 в зависимости от года). Путем экспертной оценки находим из распределения денежных доходов населения Москвы по квинтилям, приведенным Росстатом, значения валовых доходов московских домохозяйств для различных децилей хв 2006-2011гг. 9
Вычисляем доступность дохода в квантиле AaQ (а£ТоМаЫШу-а^иапШе), рассчитывая отношение Уд/хд для различных децилей в диапазоне [0,1; 0,9] и строим кривые доступности дохода AaQ (д) (рис. 5). Обратим внимание, что на верхних квантилях графики кривых имеют восходящие тенденции, означающие, что приобретение дорогого элитного жилья в Москве затруднительно даже для среднего класса (по мнению автора, это как раз
восьмая-девятая децильные группы). Также необходимо заметить, что значение медианного индекса HPI (8,4 лет) не является репрезентативным для всех доходных групп домохозяйств, кроме q = 0,75 и, естественно, медианного домохозяйства q = 0,5. Таким образом, медианный индекс не дает справедливой оценки доступности дохода для всех квантилей домохозяйств.
Есть возможность сравнить доступность дохода AaQ для различных квантилей домохозяйств в Москве, Сиднее и Хьюстоне в 2006 г. Как видим, доходы московских домохозяйств относительно цен жилья в 2006 г. были существенно ниже показателей в Сиднее и Хьюстоне (рис. 6).
Среднюю доступность дохода AQA (average quantile affordability) в Москве определяем методом интегрального исчисления по следующей формуле:
' У®
AQA = dq.
J V
0 Xq
Результаты расчетов приведены в табл. 1. Для сравнения также рассчитаны значения медианного индекса HPI и коэффициента доступности жилья КДЖ на вторичном рынке жилья, а также привели значения КДЖ, рассчитанные АИЖК (по средней цене квадратного метра жилья на вторичном и первичном рынках) [8].
о
8 Данный прием используют многие иссл едователи.
9 Для простоты используем в анализе валовые доходы домо-
хозяйств. Для получения более точных результатов необходимо учитывать потребительские расходы различных доходных групп домохозяйств.
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2
0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
Квантили
Рис. 6. Сравнение доступности дохода в квантилях AaQ в Москве, Сиднее и Хьюстоне в 2006 г. [4]: 1 - Москва; 2 - Сидней; 3 - Хьюстон
8
6
Таблица 1
Индексы доступности дохода на рынке жилья в Москве в 2006-2011 гг., лет
Фактический показатель по годам 2006 2007 2008 2009 2010 2011
AQA (вторичный рынок) 11,8 10,8 14,3 10,8 10,4 10,0
НР1 = AaQ05 (д = 0,5) (вторичный рынок) 10,1 9,0 11,9 9,0 8,7 8,4
КДЖ (вторичный рынок) 5,1 5,4 6,8 5,7 5,8 5,2
КДЖАИЖК (первичный и вторичный рынок) 3,7 4,3 6,1 4,3 4,6 4,0
Из анализа данных табл. 1 замечаем, что интегральный показатель средней доступности дохода AQA на протяжении всех лет имеет наибольшее из всех индексов значение. Это обусловлено тем, что индексы доступности жилья HPI и КДЖ, как было показано, не являются репрезентативными для всех квантилей. Например, в Москве оценка доступности жилья, основанная на расчете индекса медианных значений HPI, недооценивает степень проблемы доступности жилья в среднем на 15 %.
Обратим также внимание на значительное различие между интегральным показателем средней доступности дохода AQA и коэффициентом доступности жилья КДЖ (до 2 и более раз), широко используемых в отечественной практике оценки доступности жилья. Это подтверждает ранее высказанную мысль о том, что КДЖ, рассчитываемый по среднестатистическим доходам населения и ценам, не дает сколько-нибудь объективной картины доступности жилья.
Теперь перейдем к определению доступности покупки, для чего рассчитаем по новой методике доступность приобретения столичного вторичного жилья с помощью ипотечного рублевого кредита10 [8]. Для построения нового показателя доступности покупки жилья использовали концепцию стоимости под риском Valuв-at-Risk (VaR), получившую широкое распространение в современных сферах финансов и риск-менеджмента. Как известно, VaR определяет максимальную величину возможных потерь, ожидаемых в течение заданного периода времени с заданной вероятностью. С точки зрения теории вероятностей VAR - это квантиль заданного распределения.
Используем данные Банка России и информационно-статистической системы АИЖК о размере процентных ставок i, средней продолжительности выданных кредитов N, доле платежа в доходе заемщика а и доле первоначального взноса в стоимости приобретаемого жилья в, сложившихся в Москве в 2006-2011 гг.
Прежде всего заметим, что доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья в 2006-2011 гг. в Москве снизилась на 13,4 %, в то время как в целом по России - всего на 3,1 %11. Высокая недоступность жилья в Москве приводит к тому, что все большая часть сделок купли-продажи жилья осуществляется с помощью располагаемого жилищного капитала (так называемые альтернативные сделки), в то время как доля сделок без его участия (прямое накопление средств на первоначальный взнос) снижается. Поэтому анализ, основанный только на фактически сложившихся условиях выданных ипотечных кредитов, будет давать искаженный результат оценки возможностей по приобретению жилья в кредит для семей, которые не имеют стартового жилищного капитала (в первую очередь - молодых семей).
В связи с этим далее будем проводить расчеты по двум направлениям:
- на основании фактически сложившихся условий выданных ипотечных кредитов;
- с учетом минимальных требований стандартной программы АИЖК к первоначальному взносу (в настоящее время это 30 %, так как при более низком размере заемщик будет нести дополнительные издержки в виде обязательных страховых выплат по договору страхования ответственности по кредитному договору12).
Находим предел доступности AL (affordable limit), устанавливающий отношение максимально допустимой ссуды к доходу. В случае приобретения жилья с помощью ипотечного кредита с ежемесячными аннуитетными выплатами предел доступности определяется следующим образом:
а
AL = -
12Ka (1 -Р);
10 Для справки: доля ипотечных кредитов в рублях составила 88 % от общего объема выданных в Москве в 2011 г. ипотечных жилищных кредитов.
11 Незначительное (по России) снижение доли заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (а также фактических сроков кредитования), по мнению автора, может быть обусловлено использованием материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту (или для погашения части кредита).
12 Кроме того, как показывает практика Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, надежным считается кредит, когда отношение платежа к доходу меньше 33 %.
к =-
i /12
1 - (1 + i /12)-12^ '
где Ка - коэффициент аннуитета при ежемесячной выплате.
Сведения об условиях ипотечных жилищных кредитов в рублях и результаты исчислений приведены в табл. 2. Как видно из анализа данных табл. 2, предел доступности приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредита в рублях увеличивался на протяжении 2006-2011 гг. (за исключением кризисного периода).
Располагая значениями предела доступности AZ, находим максимальную цену доступного к приобретению в кредит жилья для различных уровней доходов домохозяйств (х ■ Л!) и долю недоступного для них жилья на вторичном рынке AaR (АйоМаЫШу-at-Risk) г. Москвы по следующей формуле: ЛaR( х) = 1 - F (х ■ A!).
Таблица 2 Сведения об условиях ипотечных жилищных кредитов в рублях, выданных в 2006-2011 гг., и пределе доступности жилья АЬ в Москве
Фактический показатель по годам 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Доля доходов, направляемых на погашение кредита, а 0,37 0,39 0,38 0,35 0,37 0,38
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту в, % 31 32 41 43 47 44
Средний срок кредитования М, лет 12,7 15,2 16,3 12,7 14,3 13,7
Ставка по ипотечному кредиту в рублях ^ % 14,0 12, 13,4 14,5 13,0 11,7
Предел доступности ^^факт 3,14 3,86 4,20 3,55 4,52 4,60
Предел доступности 41 = 30 % 3,10 3,75 3,57 2,88 3,42 3,66
Результаты расчетов, приведенные в табл. 3, свидетельствуют, что доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для аналогичных уровней доходов в 2006-2011 гг. выросла (за исключением периода резкого роста цен на жилье накануне кризиса 2008 г.). Но для семей с уровнем годовых доходов до 20-30 тыс. долл. жилье в Москве остается абсолютно недоступным. Данной категории населения остается рассчитывать на помощь государства или реализацию иных активов, находящихся в собственности (при условии, что они у них есть).
Сравнение графиков AaR (х) для различных уровней первоначального взноса по ипотечному кредиту в показывает, что доступность жилья выше для домохозяйств, располагающих стартовым денежным или жилищным капиталом и использующих его в качестве первоначального взноса (рис. 7). Домохозяйства (например молодые семьи), не имеющие данного капитала, обладают более низкими возможностями для приобретения жилья.
На рис. 8 приведено сравнение доли недоступного жилья AaR (х) для домохозяйств с одинаковым уровнем доходов в Москве, Сиднее и Хьюстоне в 2006 г. Как следует из графиков, для домохозяйств Москвы и Сиднея, располагающих идентичными доходами, в 2006 г. доля недоступного жилья была примерно одинаковой. Возможности домохозяйств в Хьюстоне для приобретения жилья в кредит были гораздо шире. Так, для домохозяйств в Хьюстоне с валовым годовым доходом около 50 тыс. долл. в 2006 г. было недоступно почти 25 % всего имеющегося на рынке жилья. Это столько же, сколько для московских домохозяйств с годовым доходом порядка 130 тыс. долл. Столь весомая разница объясняется высокими ценами на жилье в Москве и более доступными условиями ипотечного кредитования в США.
Аналогично, вычисляем максимальную цену доступного к приобретению в кредит жилья (х • A!)
Таблица 3
Доля недоступного жилья в кредит на вторичном рынке жилья Москвы для домохозяйств с различным уровнем доходов в 2006-2011 гг., %
Год Домохозяйства Москвы, сгруппированные по сумме валового годового дохода в долл.
20 000 50 000 80 000 110 000 140 000 170 000 200 000
2006 1,00 0,90 0,42 0,29 0,21 0,17 0,14
2007 1,00 0,92 0,43 0,30 0,22 0,18 0,15
2008 1,00 1,00 0,74 0,42 0,33 0,26 0,21
2009 1,00 0,83 0,38 0,27 0,20 0,16 0,13
2010 1,00 0,62 0,33 0,22 0,17 0,13 0,11
2011 1,00 0,74 0,37 0,25 0,18 0,15 0,12
1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0
.........
1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0
..........
— . .......
П—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—I—|—
00000000000000
N 00
1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,02
Валовые годовые доходы домохозяйств, тыс. долл. а б
Рис. 7. Доля недоступного жилья для домохозяйств с различным уровнем доходов в Москве: а - ипотечное кредитование на фактически сложившихся условиях: 1 - 2008 г.; 2 - 2011 г;
б - ипотечное кредитование с первоначальным взносом 30 % от стоимости приобретаемого жилья:
1 - 2008г; 2 -2011 г.
для определения значений и гостроения ц?иво й доступности жилъяНАСОюиът^, аЖ)гс1аЫШу сигуе) по следующей формуле:
НАС (р) = 1 - AaR( х), где р - доля домохозяйств с доходом не более х.
Понятие кривой доступности жилья тесно связано с кривой неравенства Лоренца из экономической теории, представляющей собой в общем случае графиче ское изображение0>ункциирасгфеделения. Рав номерноераспределениегфизнака изобретается диагональю, называемой линией равномерного рас-пределения(раве нства),а неравномерное-кривой Лоренца(вданномслучае - кривойдоступности жилья НАС) (рис. 9).
Дле семи децФ0Уныxдoxoдныxгpyпп московских домохозяйств (с валовым доходомдо52тыс. долл.13 в год) приобретение жилья с помощью ипотечного кредитапри первоначальномвзносе30% стоимостижилья и менее-практическинедоступ-но. Это говорит о том, что для 70 % населения Москвы в 2011 г. ипотечное кредитование не позволяло решить жилищную проблему, так как их доходы были слишком низки относительно высоких цен на жилье. Полученные результаты коррелируются
ЧО 1> 00 С^
Валовые годовые доходы домохозяйств, тыс. долл.
Рис. 8. Сравнение доли недоступного жилья АаК (х)
длядомохозяйствсодинаковым уровнем дохода на вторичных рынках Москвы, Сиднея и Хьюстона в 2006г:
1 - Сидней; 2 - Москва; 3 - Хьюстон
и долю недоступного жилья AaR на вторичном рынке Москвы для различных децилей доходности домохозяйств. Полученные результаты используем
13Примерно 132 тыс. руб. в мес. для среднего домохозяйства по среднегодовому курсу в 2011г.
к ■о
Ч
о
U
о и с
о о
ч
(D
Я о
«
3 I
ш S
h
£
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
SP ^
%%
%
0 2
%
%
0 4
%
о4
0 6
о4
0 7
о4
0 8
О4
0 9
%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
/н-/•1
г: I
-I-
^ 2/ Г
^ri'r^ I
%%
%
0 2
%
%
0 4
%
%
0 6
%
0 7
VP ЧО
%%
%
Кумулятивный процент домохозяйств
Рис. 9. Кривые доступности жилья HЛC в Москве в различные годы: а - ипотечное кредитование на фактически сложившихся условиях: 1 -2011г.; 2-2006г; 3 -2008г б - ипотечное кредитование с первоначальным взносом 30 % от стоимости приобретаемого жилья:
1 -2011г.; 2 -2006 г; 3 -2008г
с выводами Г. М. Стерника, который оценил средневзвешенную долю населения, готового использовать ипотечное жилищное кредитование, по итогам 2007г.впределах27% [2] .Вмес8е с тем смещение кривой доступности жилья 2011 г. ближе к линии 45е говорит о наметившейся положительной динамике в улучшении доступности жилья.
Дхм сравнения гфиведем кривыедоступности жилья,харакгерныeдляCиднся и Хьюстона в 2006 г. Заметим, что рынок жилья в Сиднее оценивается экспертами как один из еамых недоступных в мире [3, 4]. При этом московские домохозяйства в состоянии приобрести в совокупности значительно меньшую долю >юмья, чемдомохозяйства в Сиднее (рис. 10).
С помощью методов интегральногоисчисле-ния,изкри вой,£МСнаходим интегральн ый индекс доступности жилья в кредит HAII. Интегральный индекс доступностижилъяНАИ (housing 7ffBBdа-bility integralindex)no аналогии с коэффициентом Джини (Gini index) показывает уровень неравенства и определяется как отношение площади фигуры, образованной кривой неравенства (в данном случае -кривой доступности жилья HAC) илиниейравенс-тва (45 е), к площади трнугольника, образованного линией равенства и осями абсцисс и ординат.
о -
о
к =
о
о
4
(U
я
о &
«
К х
5
й -
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%
Кумулятивный процент домохозяйств
Рис. 10. Кривые доступности жилья HЛC в Москве, Сиднее и Хьюстоне в 2006 г. (без учета жилищного капитала домохозяйств)[4]: 1 - Хьюстон; 2 - Сидней; 3 - Москва
Отметим, что если значения коэффициента Джини лежат в диапазоне [0; 1], то значения интегрального индекса доступности жилья НМ! нахо-
Таблица 4
Индексы доступности жилья и доступность под риском AaR в Москве в 2006-2011 гг. при ипотечном кредитовании на фактически сложившихся условиях и при ипотечном кредитовании с первоначальным взносом 30 % от стоимости приобретаемого жилья
Индексы Первоначальный взнос 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Интегральный индекс HAII (вторичный рынок) ß факт 0,81 0,74 0,86 0,72 0,60 0,59
ß = 30 % 0,81 0,75 0,89 0,80 0,76 0,74
Медианный индекс HAI (вторичный рынок) ß факт 0,31 0,43 0,35 0,39 0,52 0,55
ß = 30 % 0,31 0,42 0,30 0,32 0,39 0,44
КДЖк (вторичный рынок) ß факт 0,62 0,71 0,62 0,62 0,78 0,88
ß = 30 % 0,61 0,69 0,52 0,51 0,59 0,70
Доступность под риском AaR (вторичный рынок) ß факт 0,90 0,87 0,93 0,86 0,80 0,80
ß = 30 % 0,91 0,87 0,95 0,90 0,88 0,87
дятся в диапазоне [-1; 1]14. Отрицательный индекс HAII означает, что q процентов домохозяйств может приобрести большую, чем q, долю жилья на рынке, и наоборот. Крайнее значение HAII = -1 означает, что все жилье доступно для всех, напротив, HAII = 1 означает, что все жилье недоступно. В более широком смысле, меньшее значение интегрального индексаНЛП означает большую доступность жилья аналогично тому, как меньшее значение индекса Джини означает большее равенство.
Индекс HAII учитывает весь диапазон цен на жилье и доходов домохозяйств в регионе, а не только медианные и средние значения (или иные значения ряда). Поэтому он является интегральным индексом.
Теперь легко определить доступность жилья под риском AaR (долю недоступного жилья) для всего населения Москвы по формуле:
4 „ HAII +1
AaR =-.
2
Результаты вычислений всех индексов представлены в табл. 4. Также были рассчитаны и добавлены для сравнения индекс доступности жилья HAI и коэффициент доступности жилья с ипотечным кредитом КДЖк. Значения всех индексов в 2011 г. относительно 2006 г. свидетельствуют, что доступность жилья с использованием ипотечного кредита в целом улучшилась, однако ее значения находятся на крайне низком уровне.
Так, по итогам 2011 г. около 80 % запаса столичного жилья является в среднем недоступным для приобретения. Видимо, поэтому, по разным оценкам, от 60 до 90-95 % всех сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативными (продажа одной квартиры с одновременной покупкой другой) [1].
14 То есть кривая доступности жилья может быть выше и ниже линии 45е.
Вместе с тем более детальный анализ периода 2006-2011 гг. говорит о разнонаправленной динамике индексов. Так, интегральный индекс HAII в 2009 г. немного снизился относительно 2007 г., что говорит о небольшом улучшении доступности жилья. При этом тренды медианного индекса HAI и коэффициента КДЖк на основе средних значений (применяемого в отечественной практике) за тот же период говорят об ухудшении доступности. Аналогично доступность под риском AaR в 2010 и 2011 гг. оставалась неизменной, в то время как рост индекса КДЖк показывает существенное улучшение доступности жилья за этот период.
Причина указанных отклонений кроется в том, что существующая система индикаторов HAI и КДЖк сосредоточивается только на анализе отдельных среднестатистических (медианных, средних) значений и не учитывает целиком всего распределения ряда цен на жилье и доходов домохозяйств. Медианные индексы HPI & HAI по сравнению с индексами на основе средних КДЖ & КДЖк более точно отражают возможности домохозяйств по приобретению жилья за счет собственных средств и с помощью ипотечного кредита, но не учитывают неравенства доходов населения.
Что касается индексов на основе средних (коэффициентов доступности жилья), то любые решения в жилищной политике, принятые на основе этих индексов, могут вести к отрицательным (противоположным) эффектам. Отечественные индексы доступности жилья на основе усредненных значений (доходов и размера домохозяйств, площади и цен жилья) определяются с наибольшим числом допущений и не могут выступать в качестве достоверных индикаторов результативности проводимой в стране (регионах) жилищной политики. Заметим в очередной раз, что в отечественной практике
данные индексы как раз нашли самое широкое применение (в том числе в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.).
В заключение приведем некоторые данные о доступности жилья в 2006 г. в Хьюстоне и Сиднее. Жилье в Сиднее, имеющем один из самых недоступных рынков жилья в мире, в 2006 г. было доступнее, чем в Москве15. Рынок вторичного жилья в Хьюстоне можно охарактеризовать как доступный (интегральный индекс доступности жилья НЛП имеет отрицательное значение, большая часть кривой доступности жилья НЛС располагается выше линии 45е).
Рынок жилья в Москве с 2006 г. и по настоящее время остается чрезвычайно недоступным для населения. Сокращение темпов строительства на фоне чрезмерной урбанизации и возобновившиеся в 2012 г. тренды по росту стоимости вторичного жилья вновь увеличивают диспропорции доходов москвичей относительно цен на жилье и затрудняют приобретение жилья как с помощью собственных, так и заемных средств.
На примере вторичного рынка жилья Москвы было показано, как полученная система интегральных индикаторов НЛП и ЛQЛ позволяет анализировать жилищную доступность для отдельных доходных групп населения и всего рынка жилья в целом. Она отражает состояние доступности жилья на всем распределении доходов домохозяйств и цен на жилье. В отличие от существующих методик модель интегральных индексов предоставляет инструменты оценки доступности дохода и покупки жилья для каждой (любой) доходной группы населения в отношении всего имеющегося на рынке жилья. Результаты точных исследований доступности жилья имеют практическую значимость при разработке жилищных программ для различных социальных групп населения (особенно на низких и средних квантилях).
Изложенный инструментарий интегральных индексов предлагается использовать:
- для комплексных исследований региональных рынков жилья;
15 В 2011 г. вторичные рынки жилья в Сиднее и Москве по показателю доступности сблизились, так как с 2006 г. в Сиднее доступность жилья ухудшилась, а в Москве - улучшилась.
- при анализе доступности жилья для различных социальных слоев населения;
- при разработке жилищной стратегии на общефедеральном и региональных уровнях.
Для сравнения региональных жилищных рынков и анализа трендов доступности могут активно применяться медианные индексы. Автор также предлагает полностью исключить в отечественной практике использование коэффициентов КДЖ и КДЖк, так как они в силу методологических особенностей не отражают действительной картины доступности жилья.
Список литературы
1. Изюмова Е. Квартирный обмен: сложно, но можно. URL: http://www. ipocredit. ru/.
2. СтерникГ.М., КраснопольскаяА. Н. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования: доклад на III Санкт-Петербургском ипотечном форуме. СПб. 2008.
3. VIII Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2012. Ratings for Metropolitan Markets - USA. 2012. URL: http://www. demographia. com.
4. Gan Q., Hill R.J. Measuring housing affordability: looking beyond the median, Research Paper No. 2008 ECON 09 // Australian School of Business - Sydney: The University of New South Wales (UNSW), 28th April 2008.
5. Kurtzleben D. Large cities have greater income inequality: New York, Los Angeles among the most unequal cities. U. S. News, April 29. 2011. URL: http:// www. usnews. com.
6. Miranti R. Inequality in Australia: does region matter? (Paper presented at the 2nd General Conference of the International Microsimulation association, Ottawa, Canada). Miranti R., Cassells R., Vidyattama Y., McNamara J. Australia. NATSEM. University of Canberra 2009.
7. Patterns of low pay in London (Current Issues Note 22) / By Duncan Melville and Andrew Harker - London, GLA Economics, 2008. URL: http://www. london. gov. uk/mayor/economic_unit.
8. URL: http://www. ahml. ru.
