Анализ доступности жилья для населения города Красноярска Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.851

АНАЛИЗ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА

КРАСНОЯРСКА

ANALYSIS OF HOUSING AFFORDABILITY FOR THE POPULATION OF

KRASNOYARSK

Насырова Алия Ниязовна, студентка магистратуры , Инженерно-строительныйо институт Сибирского федерального университета, г. Красноярск, Россия, n.aliaaa@mail.ru

Aliya N. Nasyrova, master student, The engineering and construction Institute of the Siberian Federal University, Krasnoyarsk, Russia, n.aliaaa@mail.ru

Аннотация: В данной работе произведен расчет доступности жилья в г. Красноярске в зависимости от классов комфортности, для этого приведены качественные и количественные характеристики жилой недвижимости в зависимости от ее комфортности, средняя стоимость жилой недвижимости в Российской Федерации и г. Красноярске, оценены доходы населения. Подчеркивается необходимость оценки доступности жилья с учетом иных факторов.

Summary: In this paper, the calculation of housing affordability in Krasnoyarsk, depending on the comfort class, for this purpose, the qualitative and quantitative characteristics of residential real estate, depending on its comfort, the average cost of residential real estate in the Russian Federation and Krasnoyarsk, estimated the income of the population. The need to assess housing affordability taking into account other factors is emphasized.

Ключевые слова: покупательская способность, доступность, класс комфортности жилья.

Keyword: purchasing power, affordability, comfort class of housing.

Темпы развития жилищного строительства тесно связаны с жилищной обеспеченностью населения. Согласно аналитическим данным Министерства строительства Российской Федерации и ДОМ.РФ [1], около 45 % семей в РФ имеют потребность в жилье (в т.ч. из-за стесненности существующего). В связи с этим, можно сделать вывод о том, что доступность жилья для населения остается низкой. Для улучшения сложившейся ситуации необходимо развивать рынок жилья с учетом покупательской способности населения.

На примере г. Красноярска определена оптимальная связь спроса, предложения, стоимости, и как следствие рост качества жилья, для развития рынка жилья. За 2020 год в городе завершилось строительство 807 тыс. кв. м. жилья [2], что обуславливает необходимость их эффективной реализации.

Необходимость рассмотрения качественных и количественных характеристик жилой недвижимости обусловлена ценообразованием на нее, аналитикой рынка жилья с учетом специфики его особенностей. Согласно единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), жилье разделяется по степени комфортности на массовое (эконом и комфорт классы) и повышенной комфортности (бизнес и элитные классы).

Согласно указу президента РФ, в 2018 году требования, относящие жилье к эконом классу, были уточнены и в последствии класс был переименован в «стандартное жилье». На современном рынке жилья возникли и такие классы как комфорт+ и бизнес+. Их появление обусловлено тем, что по большинству критериев жилой дом может соответствовать заявленному классу, а по некоторым параметрам даже превосходить его.

Структура предложений первичного жилья г. Красноярска в зависимости от класса комфортности представлена на рисунке 1 [3;4].

■ Жилье стандартное

■ Квартиры среднего качества (типовые)

■ Квартиры улучшенного качества

■ Элитные квартиры

Рис. 1. Структура предложений первичного жилья г. Красноярска в зависимости от класса комфортности

Из рисунка 1 видно, что застройщики г. Красноярска для гарантированной реализации продукции ориентированы на доступное жилье стандартного качества. Как правило, жильем стандартного качества, являются жилые дома, строительство которых ведется по типовым проектам (около 16% на март 2020 года), это объясняется низкой себестоимостью и трудоемкостью их возведения. Около 50% жилья строится по цельномонолитной технологии, что является более экономически эффективным для инвестирования, а значит и более доступным для потребителей [5].

Оценим среднюю стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости по РФ и г. Красноярске (таблица 1) согласно классификации федеральной службы государственной статистики [6]. В таблице 3 указана средняя стоимость 1 кв.м. за I и II кварталы 2019 года по РФ. Средняя стоимость 1 кв.м. первичной жилой недвижимости г. Красноярске определена исходя из карты единого реестра застройщиков, на которой отражены новостройки по классам комфортности [7]. Средняя стоимость 1 кв.м. вторичных квартир г. Красноярске определена на основе данных федерального ресурса для продажи недвижимости N1.RU с заданием качественных и количественных характеристик, представленных выше [8].

Таблица 1

Средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости по РФ и г. Красноярске по классам комфортности

Класс комфортности жилья РФ г. Красноярск

Первичная жилая недвижимость Вторичная жилая недвижимость Первичная жилая недвижимость Вторичная жилая недвижимость

Жилье стандартное - 48 583 53 289 57 894

Квартиры среднего качества (типовые) 57 923 52 592 60 702 66 340

Квартиры улучшенного качества 56 942 61 343 81 990 79 610

Элитные квартиры 147 192 83 390 110 402 103 516

Жилье низкого качества (эконом) согласно указу президента РФ от 2018 года является теперь жильем стандартного качества, в связи, с чем отсутствуют данные о стоимости первичной жилой недвижимости низкого качества.

Оценим доходы населения РФ и г. Красноярске. Согласно данным федеральной службы государственной статистики [9], среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций по субъектам Российской Федерации в 2019 году (январь-август) составляет для РФ - 46199 руб., для г. Красноярск - 46700 руб. [10]. Стоит отметить, что согласно опроса информационного портала НГС24 о реальной заработной плате красноярцев [11], у 52% респондентов доход ниже среднего.

Важным показателем доходов населения, являются реальные располагаемые денежные доходы, которые определяются исходя из скорректированных на индекс цен денежных доходов текущего периода, за вычетом обязательных платежей и взносов. По данным Росстата реальные располагаемые доходы населения во II квартале 2019 года снизились на 0,2% (квартал к кварталу прошлого года) [4]. За полгода падение реальных доходов населения составило 1,3% (к аналогичному периоду прошлого года).

Согласно данным федеральной службы государственной статистики, в целом денежные доходы выросли на 5,9%, реальные доходы - на 0,9%, а реальные располагаемые доходы - на 0,2% [12]. Иными словами, наблюдается уменьшение разрыва между доходами и расходами населения, следовательно, снижение свободных денежных средств отрицательно сказывается на возможности приобретении собственного жилья.

Таким образом, в данных экономических условиях наблюдается увеличение средней заработной платы, а реальные доходы населения имеют тенденцию к снижению с 2014 года. Несмотря на то, что специалисты полагают, что рост реальной заработной платы в России продолжится, этого будет недостаточно для того, чтобы компенсировать стагнацию прочих составляющих реальных располагаемых доходов: социальных выплат, доходов от предпринимательской деятельности, недвижимости и банковских депозитов.

Величина прожиточного минимума на III квартал 2019 года для третьей группы территорий Красноярского края на душу населения - 12064 рубля, для трудоспособного населения - 12790 рублей, для пенсионеров - 9675 рублей, для детей - 12454 рубля [13]. Средняя обеспеченность жилой площадью в Красноярском крае составляет 23 кв.м./чел. [14]

Методика федеральной целевой программы «Жилище» определяет коэффициент доступности жилья (далее - КДЖ) как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Таким образом, КДЖ показывает, за сколько лет семья из трех человек способна приобрести жилье при существующем у нее уровне дохода, при этом, не принимая во внимание расходы семьи. Для расчета КДЖ используется формула (1):

V ■ 5 (1)

КДЖ"

где V - средняя стоимость 1 кв.м. жилья, руб;

5 - площадь жилья, кв.м.;

/ - среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год; N - количество работающих человек в семье.

Определим КДЖ по различным классам комфортности в г. Красноярске для семьи. из трех человек - двое родителей и один ребенок. Среднедушевой доход семьи 93400 руб./мес. В расчет принимаем квартиру 69 кв. м. Результаты расчета сведены в таблицу 2.

Таблица 2

КДЖ различных классов в г. Красноярск площадью 69 кв. м. без учета

расходов

Класс комфортности жилья г. Красноярск

Первичная жилая недвижимость Вторичная жилая недвижимость

Жилье стандартное 3,28 3,56

Квартиры среднего качества (типовые) 3,74 4,08

Квартиры улучшенного качества 5,05 4,90

Элитные квартиры 6,80 6,37

Однако, КДЖ без учета расходов семьи не отражает полную достоверность КДЖ, поскольку при таком подходе, семья не имеет расходов. Определим КДЖ с учетом расходов по различным классам комфортности жилья в г. Красноярске по формуле (2), результаты занесем в таблицу 3. Средние расходы семьи приняты из минимального прожиточного минимума, который составляет на семью 38034 руб.

V ■ 5 (2)

где Я - средняя стоимость 1 кв.м. жилья, руб.

Таблица 3

КДЖразличных классов в г. Красноярск площадью 69 кв. м. с учетом

расходов

Класс комфортности жилья г. Красноярск

Первичная жилая недвижимость Вторичная жилая недвижимость

Жилье стандартное 5,53 6,01

Квартиры среднего качества (типовые) 6,30 6,89

Квартиры улучшенного качества 8,52 8,27

Элитные квартиры 11,47 10,75

Из таблицы 5 видим, что рассматриваемая семья сможет раньше всех приобрести квартиру стандартного качества 5,5-6 лет в зависимости от вида жилья. Около 7 лет понадобится на покупку квартиры среднего качества, около 8 - на покупку квартиры улучшенного качества и более 10 лет - на покупку квартиры элитного класса. Однако, при данном расчете рассматриваемая семья проживает в стесненных условиях до момента покупки жилой недвижимости, исходя из чего целесообразным решением является ИЖК. Также недостатком данного расчета является неучтенная возможная существующая собственность семьи, либо в расходах семьи не учтена арендная плата существующей квартиры.

Таким образом, для наиболее достоверной оценки доступности жилья населению необходимо учитывать и иные факторы, влияющие на нее, таковыми являются наличие/отсутствие собственности, арендная плата, класс комфортности жилья, влияние ИЖК на сроки приобретения жилой недвижимости.

Литература

1. Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2017 годах. Москва: АИЖК, 2017, - 50 с.

2. SIBDOM.RU. Красноярск перевыполнил план по вводу жилья в 2019 году. URL: https://www.sibdom.ru/news/13802/ (дата обращения: 09.01.2020)

3. ЦИАН. База объявлений об аренде и продаже недвижимости в Красноярске. URL: https://krasnoyarsk.cian.ru/newbjects/list/?deal_type=sale&engine_version=2&hous e_type%5B0%5D=1&offer_type=newobject&region=4827&status%5B0%5D=500 2 (дата обращения: 15.03.2020)

4. Единый реестр застройщиков. Аналитический обзор. Строительство жилья профессиональными застройщиками. Красноярский край. Январь, 2020 год, - 84 с.

5. Сарченко В. И. Подходы к оценке инвестиционного потенциала городских территорий // Вестник ИрГТУ. 2015. №8 (103). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/podhody-k-otsenke-investitsionnogo-potentsiala-gorodskih-territoriy (дата обращения: 09.03.2020)

6. Федеральная служба государственной статистики. Центральная База Статистических Данных. URL: https://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi?pl=1905001#Bottom (дата обращения: 26.10.2019)

7. Единый реестр застройщиков. Реестр новостроек Красноярский край. URL: https://erzrf.ru/novostroyki?region=krasnoyarskiy-kray&regionKey=143082001&costType=1&sortType=cmxrating (дата обращения: 17.11.2019)

8. Федеральный ресурс для продажи недвижимости. Красноярск. URL: https://krasnoyarsk.n1.ru/ (дата обращения: 17.11.2019)

9. Федеральная служба государственной статистики. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников в целом по экономике по субъектам Российской Федерации в 2013-2019 гг. . URL: https://www.gks.ru/labor_market_employment_salaries?print= 1 (дата обращения: 26.10.2019)

10. НГС24. Красноярск вошел в список 20 городов, где платят самую высокую зарплату в стране. URL: https://ngs24.ru/news/more/66261904/ (дата обращения: 17.11.2019)

11. НГС24. Федеральные статистики объявили о новом росте средней зарплаты в крае. URL: https://ngs24.ru/news/more/66147583/ (дата обращения: 9.12.2019)

12. Федеральная служба государственной статистики. Росстат зафиксировал рост реальных располагаемых доходов в III квартале 2019 года (17 октября 2019). URL: https://www.gks.ru/folder/313/document/65081 (дата обращения: 17.11.2019)

13. Постановление правительства Красноярского края от 15 октября 2019 года № 564-п «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения Красноярского края за III квартал 2019 года»

14. Постановление Правительства Красноярского края от 30.10.2018 № 647-п и 13.11.2018 «Стратегия социально-экономического развития Красноярского края до 2030 года»

References

1. Development of mortgage and housing markets 2000-2017. Moscow: AIGK, 2017. 50 p.

2. Sibdom.ru. Krasnoyarsk exceeded the plan for the commissioning of housing in 2019. URL: https://www.sibdom.ru/news/13802/ (accessed: 01/09/2020)

3. cian.ru. Database of advertisements for renting and selling real estate in Krasnoyarsk. URL: https://krasnoyarsk.cian.ru/newobjects/list/?deal_type=sale&engine_version=2&hou se_type%5B0%5D=1&offer_type=newobject&region=4827&status%5B0%5D=500 2 (accessed: 03/15/2020)

4. Unified register of developers. Analytical review. CONSTRUCTION OF HOUSING BY PROFESSIONAL DEVELOPERS. Krasnoyarsk region. January 2020 - 84 p.

5. Sarchenko Vladimir Ivanovich Approaches to assessing the investment potential of urban areas // Bulletin of ISTU. 2015. No8 (103). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/podhody-k-otsenke-investitsionnogo-potentsiala-gorodskih-territoriy (accessed: 03/09/2020)

6. Federal State Statistics Service. Central Statistical Database. URL: https://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi?pl=1905001#Bottom (accessed: 10.26.2019)

7. Unified register of developers. Register of new buildings Krasnoyarsk Territory. URL: https://erzrf.ru/novostroyki?region=krasnoyarskiy-kray&regionKey=143082001&costType=1&sortType=cmxrating (accessed: 11/17/2019)

8. Federal resource for the sale of real estate. Krasnoyarsk. URL: https://krasnoyarsk.n1.ru/ (accessed: 11/17/2019)

9. Federal State Statistics Service. The average monthly nominal accrued wages of workers in the economy as a whole by subjects of the Russian Federation in 2013-2019 . URL: https://www.gks.ru/labor_market_employment_salaries?print=1 (date of access: 10.26.2019)

10. NGS24. Krasnoyarsk entered the list of 20 cities where they pay the highest salary in the country. URL: https://ngs24.ru/news/more/66261904/ (accessed: 11/17/2019)

11. NGS24. Federal statistics announced a new increase in average wages in the province. URL: https://ngs24.ru/news/more/66147583/ (accessed: 12/9/2019)

12. Federal State Statistics Service. Rosstat recorded an increase in real disposable income in the III quarter of 2019 (October 17, 2019). URL: https://www.gks.ru/folder/313/document/65081 (accessed: 11/17/2019)

13. Decree of the Government of the Krasnoyarsk Territory of October 15, 2019 No. 564-p «On the establishment of the subsistence minimum per capita and for the main socio-demographic groups of the population of Krasnoyarsk Territory for the III quarter of 2019» 14. Decree of the Government of the Krasnoyarsk Territory of 10.30.2018 No. 647-p and 13.11.2018 «Strategy for the socio-economic development of the Krasnoyarsk Territory until 2030»

© Насырова Алия Ниязовна, Столыпинский вестник 2/2020