CC BY
134prices in 2008); GDP-deflator; a monetary base characterized by a monetary aggregate M2; the volume of issued loans (to individuals and legal entities); the share of overdue debt; the key rate of the Bank of Russia; the average actual interest rate for interbank loans granted (MIACR); the weighted average interest rate on loans granted to individuals and legal entities in rubles. The statistical dependence between the indicator of real GDP, and the monetary aggregate M2, as well as between the indicator of real GDP and the volume of loans given out, is revealed. The study is based on the use of correlation-regression analysis.
In the period under review, one full credit cycle was allocated, continuing in the period 2000-2010. Four phases can be identified: the phase of recovery (2000-2004), the boom phase (2005-2007), the recession phase (2008) and the stagnation phase (2009-2010). The second cycle, which began in 2011, has the peculiarity that after the revitalization phase, continuing in the period 2011-2013, the phase of depression has come due to an external shock associated with external economic and political factors. The artificial interruption of the credit cycle led to the fact that, despite a short recovery in 2015, the credit cycle never returned to natural fluctuations, and entered the phase of depression. The study also assesses the impact of the credit cycle phases on the potential of interregional expansion of commercial banks.
Keywords: commercial banks, credit cycle, interregional expansion of commercial banks, potential of commercial banks.
УДК 332.8
АНАЛИЗ РЫНКА И КОМФОРТНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ БЕЛГОРОДЕ Разумная Елена Алексеевна, студент (e-mail: infobelinvest@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:Abakumov.RG@bstu.ru) Наумов Андрей Евгеньевич, к.т.н., доцент (e-mail: infobelinvest2015@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет
им. В.Г. Шухова
В рамках данной статьи авторами проведен анализ ценовых диапазонов и групп комфортности жилой недвижимости в городе Белгороде. Разработана тепловая карта жилой недвижимости города, проведена сводка и группировка ценовых параметров и информации о комфортности жилья в городе.
Ключевые слова: анализ, рынок, комфортность, жилой фонд.
Рынок недвижимости - один из наиболее важных составляющих в экономике России, так как недвижимость является неотъемлемой частью национального богатства. Более 50 % мирового богатства приходится на его. Недвижимость всегда будет пользоваться спросом, так как стремление к комфортному проживанию является необходимой потребностью человека и даже на законодательном уровне отмечена эта необходимость. Со-
гласно статье 40 Конституции РФ «каждый гражданин РФ имеет право на жилище». Большой популярностью пользуется вариант инвестирования в недвижимость с целью не дальнейшего проживания, а для последующей продажи данного объекта по наиболее выгодной цене.
Российский рынок недвижимости делится на первичный и вторичный, кроме того, некоторые эксперты выделяют загородную недвижимость в отдельный вид.
К первичному рынку относятся новостройки и недостроенные дома, главным критерием является тот факт, что этот дом или квартиру продает именно сам застройщик, а не подрядная или иная организация. Если дом только построили, то это еще не значит, что квартиры в нем относятся к первичному рынку недвижимости. Преимуществом является то, что на первичный рынок могут действовать различные льготы, например, в городе Белгороде при покупке квартиры напрямую через застройщика «Вега» можно оформить ипотеку со сниженной ставкой от 6% годовых. Кроме того, при обращении в риелторскую компанию с целью покупки первичной недвижимости будет заключен договор безвозмездного оказания услуг, комиссия за услугу по выбору жилища в таком случае не предусмотрена.
Не смотря на льготы и всевозможные преференции для покупателей первичной недвижимости вторичная недвижимость занимает большую часть рынка. Это обусловлено следующими факторами: большая часть квартир выкуплена у застройщика на стадии котлована, поэтому первичной недвижимостью уже не считается; многие застройщики выдают подрядчикам зарплату квартирами, автоматически переводя их во вторичную недвижимость; так как в настоящее время в России более 80 процентов рынка является вторичным и находится в собственности граждан, то большой процент сделок происходит со старым жильем, так как такие дома расположены уже в обжитых районах, и люди предпочитают расширяться/сужаться уже в знакомом микрорайоне или даже доме; сделки с таким жильем безопасней, так как это уже сформированный, введенный в строй объект купли-продажи, это более понятный товар, который находится в действующем инфраструктурном комплексе.
Проанализировав рынок жилой недвижимости города Белгорода авторами была составлена карта зонирования города по стоимости квадратного метра жилья в разных районах.
Как видно из представленной карты, такие районы как Крейда, Старый город, Северный и Спутник являются самыми дешевыми, в них можно приобрести квартиру по цене от 35 тыс/кв.м. Средняя цена за квадратный метр находится в районе 50 тысяч. Это обусловлено тем, что данные районы расположены наиболее удаленно от центра города, в них недостаточно развита инфраструктура и транспортное сообщение. К тому же в районе Спутника на данный момент нет школы, что тоже существенно снижает стоимость квадратного метра.
Стрелецкое
Пушкарное,
^ Пет pönal I
Шишино
Северный
t т
^1эрп. Белгород "новосэд
Чч
Зелёная Поляна
Обозначения:
/ч
Белгород
Ближняя Игуменка
Ястребоао
ав
Краснее
и
Белоеское
Батрацкаг
Репное
Дубовое
1 Разумное
Рисунок 1 - Тепловая карта недвижимости города Белгород
в апреле 2018 года
Самым дорогим районом города является центральный район и частная застройка в микрорайоне Новый. В центральном районе главным фактором ценообразования является фактор расположения домов в непосредственной близости ко всем важнейшим учреждениям города. Фактор качества самого жилья отходит в этом районе на 2 план, и так как застройка преимущественно велась в 60-70 годах XX века, цены за квадратный метр превышают 60 тыс.руб./кв.м.
Район Харьковской горы условно можно разделить на 3 подрайона: Ближняя «Харгора», район Семейного рынка и 11 микрорайон. Главное отличие заключается в ветхости жилого фонда. Район ближней «Харгоры» находится в квадрате улиц 5 августа-Щорса-Королева-Губкина и является самым дешевым, тут можно приобрести жилье от 43 тысяч рублей за квадратный метр. Дома в этом микрорайоне преимущественно 5 этажные дома, построенные при Хрущеве. Район Семейного рынка является самым востребованным районом на Харьковской горе. Дома панельные, 91 серии, построенные в 90-х годах, с хорошо развитой инфраструктурой, пользуются большей популярностью у жителей, и цена за квадратный метр колеблется в районе 60-65 тысяч. Дома в 11 микрорайоне новые, с индивидуальным отоплением, поэтому цена около 70 тыс.руб./кв.м.
Нельзя оставлять без внимания тот факт, что стоимость жилья сильно зависит не только от расположения дома в городе, инфраструктуры и года постройки дома, но еще от многих других параметров. Самые важные из них следующие:
Количество комнат. 1 комнатные квартиры являются самыми дорогими в пересчете за кв.м., можно выявить прямую зависимость между ценой за квадратный метр и количеством комнат (табл. 1).
Таблица 1 - Средняя цена за квадратный метр жилья в Белгороде
Тип недвижимости Средняя цена предложения
1-комнатные 59 014 руб./кв.м.
2-комнатные 56 993 руб./кв.м.
3-комнатные 54 722 руб./кв.м.
4-комнатные 50 513 руб./кв.м.
пансионат 52 729 руб./кв.м.
Материал стен. Кирпичные дома всегда в цене, их активно покупают даже по завышенной цене.
Этаж, на котором расположена квартира. К сожалению, квартиры на 1 и последнем этаже имеют меньший спрос, так как потенциальные покупатели опасаются протечки кровли, если нет технического этажа и неисправности канализации на 1м этаже. Кроме того, люди испытывают дискомфорт при проживании на 1 этаже, если цоколь низкий или окна выходят на оживленный участок. По статистике, такие квартиры стоят примерно на 200-300 тысяч дешевле квартир на средних этажах.
Вид теплоснабжения. Дома с газовой колонкой пользуются самым низким спросом, люди боятся неисправностей, к тому же такой тип теплоснабжения присутствует только в старом жилом фонде. Квартиры с индивидуальным отоплением очень ликвидны, так как использование котла помогает существенно сократить коммунальные услуги. Стоимость квартир с индивидуальным отоплением возрастает на 200-300 тыс. рублей относительно домов с центральным теплоснабжением.
Ремонт. Квартира с пластиковыми окнами, поменянными трубами, остекленным балконом и с выложенной плиткой стоит дороже квартиры без ремонта или со старым ремонтом примерно на 5-7 тыс.руб. за квадратный метр.
Срочность продажи и адекватность собственника. По статистике, если цену 1 или 2-комнатной квартиры опустить ниже рынка, то такую квартиру купят менее чем за 2 недели.
Кроме вышеперечисленных факторов на стоимость может повлиять ориентация окон по сторонам света и вид из окна, факт того, является ли квартира угловой и многое другое.
Цены на жилье колеблются в течение всего года в зависимости от различных внешних факторов и от времени года. Ниже представлена динамика рынка недвижимости на период август 2017 - апрель 2018 (рис. 2, таблица 2).
— 1-комнатные — 2-комнатные — З-комнатные — 4-комнатные Пансионат
62 500
Авг. '17 Сен.'17 Окт. '17 Ноя.'17 Дек.'17 Янв. '15 Фев.'18 Мар.'18 Апр.'18
Рисунок 2 - Динамика рынка недвижимости
Таблица 2 - Изменение цены на квартиры в процентах
Тип недвижимости Изменение на, %
1-комнатные 7%
2-комнатные 4%
3-комнатные -2%
4-комнатные -5%
пансионат 5%
Из табл. 2 видно, что цены на рынке вторичной недвижимости в городе Белгороде за период с августа 2-17 года повысились на 1 и 2 комнатные квартиры, а на 3-х и 4-х комнатные квартиры, наоборот, понизились. В ноябре цены на все виды жилья возросли, а зимой наблюдалось некоторое затишье на рынке. К лету тоже ожидается спад на рынке после активного периода совершаемых сделок весной.
По комфортности жилой фонд разделяют на 4 класса: эконом; комфорт; бизнес; элит.
Эконом. Дома этого класса являются продуктом массового потребления. У таких квартир доступная цена, типовая планировка и простой ремонт (или предчистовая отделка). Такие дома являются проектом панельного, кирпичного или монолитного домостроения, расположены преимущественно в спальных районах. Развитие инфраструктуры (больницы, детские сады, магазины и прочее) - «уж как повезёт». В районах застройки домами эконом класса не всегда предусмотрено необходимое количество парковочных мест, нет подземного паркинга и забора. Однако, будущие жители дома могут самостоятельно поставить забор, по возможности максимально увеличить количество и качество парковочных мест, нанять дополнительную охрану и так далее. Такие улучшения придадут новому дому более солидный статус и приблизят к «комфорт-классу».
В Белгороде вся застройка XX века представляет собой эконом класс, также к нему относится относительно новый 11 микрорайон, ЖК «Микрорайон Заря», ЖК «Новая жизнь», ЖК «Семена Чайкина 17 и 19», ЖК «Виктора Лосева 23», ЖК «Прибрежный», ЖК «Восточный», дома проекта «Новая Жизнь» и некоторое другие.
Комфорт. «Комфорт-класс» всегда сравнивают с «экономом», но стоит несколько дороже своего экономного собрата, отделочные материалы соответствуют европейской отделки, общее домовое оборудование (лифт, мусоропровод и прочее) не из дешевых, есть огороженная территория и подземная парковка. Технологии строительства почти такие же, что и в «эконом-классе» с одним условием, что при панельном домостроении сама панель не должна быть типовой. Площадь квартир, как правило, варьируется от 60 до 80 квадратных метров. Инфраструктура микрорайона развита на достойном уровне.
Все, что оказывается на уровень выше минимальных госстандартов, уже называется «комфорт-класс». В городе следующие новостройки позиционируют себя как «комфорт-класс»: ЖК «Шаландина 5а», ЖК «Микрорайон Новый 2», ЖК «Гостенский», ЖК «На Некрасова», ЖК «Флагман», ЖК «Гранд Парк», ЖК «Садовая 6», ЖК «Вокзальная 26а», ЖК «Богдана Хмельницкого 80а», ЖК «Садовая 118ж», ЖК «Кирпичная 65», ЖК «Париж», ЖК «Аквамарин», ЖК «Уютный», ЖК «Ситидом» и ЖК «Молодежный».
Бизнес. Дома «бизнес-класса» представляют собой прежде всего престиж обладателей таких квартир. Выполнена дорогая и качественная отделка квартир и подъездов, есть подземная парковка, где на каждую квартиру рассчитано минимум по одному машино-месту. Территория огорожена и охраняется. Технология строительства монолитная или каркасно-кирпичная. Есть возможность перепланировки и высота потолков от 3 метров. Инфраструктура бизнес-класса сосредоточена на первых этажах жилых комплексов и доступна только для проживающих в этом доме. В Белгороде домами бизнес-класса позиционируют себя ЖК «Парковая 8», ЖК «Костюкова 12» и ЖК «Островского 18». Также сюда можно отнести ЖК «Серебряная подкова» ЖК «Парковый», ЖК «Владимирский».
Элит. Суть бизнес-класса и элит-класса домов очень схожа, поскольку возводятся подобные жилые комплексы для обеспеченных людей, желающих обитать в среде себе подобных. Однако элит-класс от бизнес-класса отличают немаловажные преимущества: вид из окон, расположение в центре города, индивидуальный проект дома, наличие не менее полутора ма-шиномест на подземной парковке для каждой квартиры, возможное расположение на последнем этаже дома пентхауса или просто роскошных апартаментов, недвижимость уникальна и создается в единственном экземпляре, функционирующая инфраструктура (спа салоны, магазины, рестораны, прачечные и прочие обслуживающие заведения, инфраструктура закрыта и предназначена только для обитателей элитного комплекса). Однако, если
застройщик лишь обещает эту инфраструктуру, то речь скорее идет о «бизнес», а не «элит» классе.
На сегодняшний день к элитному классу можно отнести только ЖК «Империал» и ЖК «Гражданский проспект 25».
Таким образом, можно сделать вывод, что рынок жилья в городе Белгороде чрезвычайно разнообразен. Цена за квадратный метр больше всего зависит от расположения объекта недвижимости в различных районах города, некоторые районы более востребованные, например, район Харьковской горы и Центр города. Ликвидность объекта зависит от многих факторов.
Список литературы
1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
Razumnaya года Elena превышает Alekseevna, student
(e-mail: infobelinvest@mail.ru)
Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:AbakumovRG2000@mail.ru)
Naumov Andrey Evgenievich PhD. technical Sciences, associate Professor (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru)
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia
ANALYSIS OF THE MARKET AND COMFORTABILITY OF RESIDENTIAL
REAL ESTATE IN THE CITY OF BELGOROD
Abstract.Within the framework of this article, the authors analyzed the price ranges and comfort groups of residential property in the city of Belgorod. A heat map for the city's residential property was developed, a summary and grouping of price parameters and information on the comfort of housing in the city was made. Key words: analysis, market, comfort, housing.
