CC BY
38ЗИМИН Илья Александрович,
Магистрант Федерального государственнго образовательного бюджетного учреждения высшего образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», Институт онлайн образования, е-mail: Zimin76@gmail.com
АНАЛИЗ АКТУАЛЬНЫХ ЗАКОНОТВОРЧЕСКИХ ИНИЦИАТИВ В ОБЛАСТИ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ НА ТЕРРИТОРИИ ОРГАНИЗОВАННОЙ МАЛОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Аннотация. Статья знакомит читателей с проблемой неполноты и противоречивости законодательства по вопросу содержания общего имущества на территориях организованной малоэтажной застройки, которую чаще называют в литературе коттеджные поселки и малоэтажные комплексы, оценивает заинтересованность населения и государственных органов в ликвидации правовых пробелов с целью интенсификации малоэтажного строительства. Рассматриваются законотворческие инициатива Минстроя, изложенные в законопроекте под названием проект Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства), размещенный в сети интернет по адресу: https://regulation.gov.ru/projects#npa=122649. Описывает основные положения данного законопроекта, в том числе предложения по внесению изменений в Жилищный кодек РФ с целью уровнять права собственников жилых помещений в многоквартирных домах и собственников жилых помещений на территориях организованной малоэтажной жилой застройки, фиксация в Жилищном Кодексе понятия организованная малоэтажная жилая застройка. Выводы сделаны на основе исследования статистической информации, публикуемой Федеральной службой государственной статистики, актуальной судебной практики. Проведен всесторонний анализ вышеуказанных источников, представлены выводы для последующих аналогичных споров.
Ключевые слова: Президент РФ, Минюст РФ, Минстрой РФ, законопроект, Жилищный кодекс РФ, Закон о долевом строительстве, защита прав дольщиков, судебная практика, территория организованной малоэтажной жилой застройки, многоквартирные дома, малоэтажный жилой комплекс, общее имущество, таунхаус.
ZIMIN Ilya Alexandrovich,
MASTER'S DEGREE STUDENT Financial University under the Government of the Russian Federation, Institute of Online Education (Faculty of Law)
ANALYSIS OF THE LATEST LEGISLATIVE INITIATIVES IN THE FIELD OF SOLVING THE PROBLEMS OF MANAGING COMMON PROPERTY IN THE TERRITORY OF ORGANIZED LOW-RISE RESIDENTIAL
DEVELOPMENT
Annotation. The article acquaints readers with the problem of incompleteness and inconsistency of legislation on the maintenance of common property in the territories of organized low-rise buildings, which are often called cottage settlements and low-rise complexes in the literature, assesses the interest of the population and state bodies in eliminating legal gaps in order to intensify low-rise construction. The lawmaking initiative of the Ministry of Construction, set forth in the draft Federal Law "On Amendments to the Urban Planning Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation" (in terms of low-rise construction), posted on the Internet at: https://regulation.gov .ru / projects # npa = 122649. Describes the main provisions of this draft law, including proposals for amending the Housing Code of the Russian Federation in order to equal-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
DOI: 10.24412/2076-1503-2021 -11-116-124 NIION: 2018-0076-11/21-334 MOSURED: 77/27-023-2021-11-533
ize the rights of owners of residential premises in apartment buildings and owners of residential premises in the territories of organized low-rise residential development, fixing the concept of organized low-rise residential development in the Housing Code. Conclusions are made on the basis of a study of statistical information published by the Federal State Statistics Service, current judicial practice. A comprehensive analysis of the above sources was carried out, conclusions for subsequent similar disputes were presented.
Key words: the President of the Russian Federation, the Ministry of Justice of the Russian Federation, the Ministry of Construction of the Russian Federation, the bill, the Housing Code of the Russian Federation, the Law on Shared Construction, the protection of the rights of equity holders, judicial practice, the territory of organized low-rise residential buildings, apartment buildings, a low-rise residential complex, common property, townhouse.
В 2013-2018 годах 40-44% общей площади вводимого жилья ежегодно приходилось на индивидуальные жилые дома, [1] при этом отсутствует статистика по объему ввода блокированных жилых домов (таунха-усы или дуплексы) и неизвестно к какой категории они отнесены статистикой. [2] Вообще с 1991 по 2018 объемы ввода индивидуальных жилых домов (ИЖД), выросли с 5 до 33 млн. кв.м., а объем ввода многоквартирных домов почти не изменился на уровне 45 млн. кв.м., при этом ввод домов малой этажности, по данным Госстата составляет половина всего возводимого жилья. [3] Согласно последним данным Госстата, в первые 10 месяцев 2021 из введеных в строй 72,6 млн кв. м жилой недвижимости, впервые наибольшую долю внесло индивидуально домостроение. Так объемы ввода увеличились до 40,8 млн кв. м (28,9 млн кв. м. 10 месяцев 2020). [4]
В связи с вышесказанным, можно констатировать, что объем строительства индивидуальных жилых домов (ИЖД) в РФ, в отличии от многоквартирных жилых домов (МКД), который имеет очевидную зависимость от фазы экономического цикла, стабильно растет, почти не реагируя на кризисы в экономике. В целом эта тенденция укладывается в общепринятые мировые пропорции и тенденции развития жилищного строительства.
ПрайсвотерхаусКуперс два года назад исследовала предпочтения жителей 15 крупнейших городов мира и выяснила, в частности, что 54% москвичей мечтают жить в частном доме или коттеджном поселке.
В исследование госкорпорации Дом.РФ, опубликованного в сентябре 2021 года 45,4 (73%, +2 п.п. к 2020 г.) миллионов российских семей видят собственный дом в качестве идеального жилья -это в 2 раза больше числа семей, проживающих в индивидуальных домах на сегодняшний день (21,6 млн, или 35%). Большинство семей живут в многоквартирных домах (40,1 млн семей, 65%), при этом 64% из них (25,6 млн) хотели бы переехать в собственный дом, а построить свой дом до 2026 года планируют 2,8 млн семей.[5]
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
Хотя понятие «коттеджный поселок» отсутствует в законодательстве РФ, только на территории Московской области по различным данным расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет, и их количество с учетом вышеуказанных тенденций вокруг городов будет только расти.
Хотя тема содержания общего имущества на территориях организованной малоэтажной жилой застройки (коттеджных поселках, малоэтажных жилых комплексах) редко обсуждается в юридической научной среде в отрыве от проблем корпоративного управления садово-дачных некоммерческих объединений, товариществ собственников недвижимости, можно выделить нескольких авторов, которые интересуются данной проблематикой на научном уровне, а именно: Нестолий В. Г., Емелькина И. А., Павловский А. С., Кирсанов А. Р., Аврунев Е. И., Вылегжанина В. В., Гиниятов И. А., Жуков Е. Н., Киреева Е. В., Саяпина Т. С., Вильда-нова М. М., Ахмедова З.А., Александров Ю. Н.
Тематика исследований проведенными указанными авторами в том или ином виде затрагивает проблему создания и управления общим имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки.
Проблема дефицита научных исследований в данной сфере, по мнению автора, прежде всего обусловлено наличием очевидных законодательных пробелов, неоднородность судебной практики и ситуаций в спорах вокруг содержания общего имущества на разных территориях организованной малоэтажной жилой застройки.
В то же время, выполняя поручение Президента РФ, по итогам заседания Совета при Президенте по стратегическому развитию и национальным проектам, которое прошло 19 июля 2021, Правительство РФ и ЦБ РФ обеспечили с 1 декабря распространение льготного ипотечного кредитования граждан для строительства жилых домов.
Кроме того, паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» установлена задача обеспечить к 2030 году объем ежегодного ввода объектов малоэтажного жилищного строительства до 50 млн кв. метров.
Таким образом, государственная поддержка должна в самое близкое время за счет мер стимулирования повысить привлекательность малоэтажного домостроения и увеличить его масштабы, способствуя массовую комплексную застройку территорий вокруг городов.
Однако, неполнота правового регулирования отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, о которой так много говорится в последнее время, была выявлена и в ходе подготовке Доклада о мониторинге правоприменения за 2019 год, осуществленного Минюстом России в соответствии с Положением о мониторинге правоприменения в Российской Федерации, утвержденного Указом Президента России от 20 мая 2011 года №657, и опубликованного на сайте Администрации Президента РФ 13 ноября 2020 года.[6]
В ходе Мониторинга правоприменения в сфере ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в частности, выявлена проблема в смежной сфере отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках.
В данном документе присутствует понятие Коттеджные поселки, которая описывается как собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе, автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.
При этом одной из проблем в регулировании отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, указывается отсутствие правового режима общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в отношении общей инфраструктуры коттеджных поселков.
В нем в частности подчеркивается, что отсутствием режима общего имущества по аналогии с многоквартирными домами пользуются недобросовестные застройщики и органы управления имуществом коттеджных поселка, которые на практике допускают злоупотребления, в том числе оформляют право собственности на объекты общей инфраструктуры и устанавливают для собственников индивидуальных жилых домов тарифы на обслуживание и использование общей инфраструктуры, не обеспечивают коттеджный поселок необходимыми объектами общей инфраструктуры.
По мнению Минюста РФ, изложенного в вышеуказанном документе, «введение правового режима общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П: «В Российской Федерации индивидуальные жилые дома, будучи объектами права собственности (статья 288 ГК РФ) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской 33 Федерации), являются также важной составляющей жилищного фонда (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации) - материального ресурса, необходимого для стабильного развития Российской Федерации как социального государства и обеспечения одной из базовых потребностей человека - потребности в жилище, что предопределяет значительную специфику правового регулирования в данной сфере общественных отношений, связанную, в частности, с необходимостью создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания».[7]
В нем также высказывается мнение, что «законодательное регулирование отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, будет способствовать более эффективной защите прав собственников таких домов.»
После констатации проблематики в Мониторинге говорится о необходимости подготовить предложения о внесении изменений в законодательство Российской Федерации в части регламентации правового статуса коттеджных поселков и их общей инфраструктуры.
На основе краткого анализа действующего законодательства, правоприменительной практики и научных работ, проведенной в настоящей статье следует определить следующие проблемные аспекты регулирования отношений в сфере управления общим имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки:
• Проблема определения состава общего имущества на территории организованной малоэтажной жилой застройки по нормам ЖК РФ;
• Проблема конфликта сущности общего имущества на территории организованной малоэтажной жилой застройки с ее формальной принадлежностью на правах собственности;
• Проблема применения норм ЖК РФ и ГК РФ к решениям общих собраний на территориях
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
организованной малоэтажной жилой застройки с учетом юридического отсутствия общности на основе собственности на общее имущество;
• Проблема применения норм ЖК РФ и ГК РФ при взыскании платы за содержание общего имущества на территориях организованной малоэтажной жилой застройки. Для решения этих проблем возникает необходимость правового закрепления:
1. понятия территории, организованной малоэтажно жилой застройки в ЖК РФ, ГрК РФ и ЗК РФ, как территории, которая имеет особый статус и принадлежит всем собственникам помещений на соответствующей территории организованной малоэтажной жилой застройки по аналогии с нормами ЖК РФ в отношении многоквартирных жилых домов;
2. понятия и минимально закрепленного перечня общего имущества, необходимого для нормального функционирования домовладений на территории на соответствующей территории организованной малоэтажной жилой застройки в ЖК РФ по аналогии с нормами ЖК РФ в отношении многоквартирных жилых домов;
3. правового режима использования общего имущества собственников домовладений на территории организованной малоэтажно жилой застройки в ЖК РФ;
4. порядка проведения общего собрания собственников домовладений на территории организованной малоэтажно жилой застройки и его компетенция и роль в управлении общим имуществом в ЖК РФ;
5.понятия и правовой статус таунхауса (дома блокированной застройки), которые должны стать едиными для всех отраслей права и имели надежную связь с техническими нормативами.
На наш взгляд, «дефекты» законодательства в данной отрасли, которые были в прошлом и сохранились до сих пор требуют выработку нового комплексного подхода для формирования правового поля для создания и управления имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки.
В данной статье хотелось бы подробно остановиться на анализе проекта Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства), вынесенного на обсуждение Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 22.11.2021 на обсуждение общественности на сайте regulation.gov.ru. [8]
По нашему мнению, это наиболее решительная попытка со стороны Правительства РФ
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
решить вопросы управления общим имуществом территорий организованной малоэтажной жилой застройки.
В данном законопроекте предполагается внести изменения в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральный закон от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» и Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, он разработан в рамках исполнения пункта 1 раздела II протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Абрамченко от 19 января 2021 г. № ВА-П11-12пр в рамках Дорожной карты по упрощению строительства индивидуального жилья (№ 2959п-П49), утвержденного 31.03.21 года Правительством РФ.
Создатели законопроекта полагают, что он поможет не только урегулировать отношения, связанные со формированием территорий организованной малоэтажной жилой застройки, создания и обеспечения прав собственников помещений на таких территориях на основе общей долевой собственности на общее имущество в границах территории малоэтажной застройки, но и соблюдение баланса интересов застройщиков для возмещения затрат на такое строительство и участников строительства.
Таким образом, помимо установления правового режима имущества общего пользования на праве общей долевой собственности в отношении расположенных в пределах территории малоэтажной застройки элементов благоустройства, объектов инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры, законопроект предполагает осуществить комплексную интеграцию понятия малоэтажный жилой комплекс как объект имущественных прав на территории организованной малоэтажной жилой застройки в российское законодательство, включая вопросы защиты прав инвесторов на стадии строительства, фактически унифицируя совокупность прав инвесторов в жилые помещения в МКД и малоэтажные жилые комплексы с точки зрения инструментов и механизма государственного гарантирования, порядка их учета, формируется правовой механизм привлечения застройщиками денежных средств инвесторов в малоэтажном строительстве.
Важной отличительной особенностью законопроекта является признание обязательным подготовки проекта строительства любого малоэ-
тажного жилого комплекса на соответствующей территории, объем и порядок информирования потенциальных инвесторов о проекте.
Характерно, что применяемая с 2020 года в строительстве МКД схема с использованием эскроу-счетов в уполномоченных банках, порядок расчетов предлагается применить и при строительстве малоэтажных жилых комплексов на территории организованной малоэтажной жилой застройки.
При этом в законопроекте подчеркивается, что он будет единственным вариантом по своему предмету регулирования, а рассмотрение остальных законопроектов в этой предметной области, включая предложенные самим Минстроем ранее, прекращается.
В первой статье законопроекта предлагается внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, предусматривая порядок подачи и рассмотрения уведомления о строительстве малоэтажных жилых комплексов наравне со строительством МКД и отдельных жилых домов, отдельно уточняя требования и особенности ввода в эксплуатацию малоэтажных жилых комплексов, а именно необходимость приложения документов, подтверждающих завершение создания имущества общего пользования в «в виде перечня объектов с указанием вида их разрешенного использования и площади, перечня технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания таких объектов», а также о способах инженерно-технического обеспечения. С учетом того, что законопроектом вводится подтверждение со стороны уполномоченного государственного органа на предмет соответствия введенных объектов общего пользования малоэтажного жилого комплекса как обязательного условия ввода всего комплекса, можно сделать вывод, что авторы законопроекта с точки зрения градостроительного законодательства хотят приравнять порядок создания малоэтажных жилых комплексов к порядку строительству многоквартирных домов. Внесение изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, устанавливающий обязательность передачу имущества общего пользования в долевую собственность собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе на территории организованной малоэтажной жилой застройки (ст. 23.6 -23.7, 23.923.10).
В соответствии с рассматриваемым законопроектом Земельный Кодекс РФ дополняется п.8.2. ст.39.6, расширяя возможности публично-правовых образований по предоставлению без конкурсов собственникам помещений малоэтажных жилых комплексов прав аренды на земельные участки, на которых расположены индивиду-
альные жилые дома и имущество общего пользования таких комплексов, а ст. 39.20 пунктом 14, который оставляет утверждение порядка передачи таких земельных участков за Правительством РФ.
Наиболее масштабные правки, предлагаемые авторами законопроекта, относятся к Жилищному Кодексу РФ. Так вводится целые главы: глава 6.1. «Общее имущество в малоэтажном жилом комплексе» в составе 3 статей, которая вводит понятие общего имущества на таких территориях и предлагает его открытый перечень, устанавливает, что имущество общего пользования находится в общей долевой собственности собственников индивидуальных жилых домов, распоряжением им ограниченно, а доля каждого собственника помещения на такой территории в общем имуществе такого комплекса равна соотношению земельного участка собственника помещения к земельному участку общего пользования, глава 6.2. «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников индивидуальных жилых домов на территории малоэтажного жилого комплекса», которая унифицирует порядок проведения общего собрания для многоквартирных домов и малоэтажных жилых комплексов.
Управление общим имуществом малоэтажного жилого комплекса, по мнению авторов законопроекта, также подлежит регулированию по схеме управления общим имуществом многоквартирного жилого дома регламентированное ст.161, 162, 164 и 165 ЖК РФ, а соответствующие статьи предлагается дополнить упоминаниями малоэтажных жилых комплексов наравне с многоквартирными домами, включая обязательность лицензирования соответствующих управляющих организаций и государственный контроль за их деятельностью.
Последней статьей законопроекта предлагаются внесение изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так регистрация отдельных помещений, строящихся на основании 214 ФЗ в таком жилом комплексе увязывается со вводом в эксплуатацию всего малоэтажного жилого комплекса, в прямой аналогии с порядком ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, ввод которого по частям невозможен (ч. 1 ст.42) и устанавливается, что «государственная регистрация права на земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом в границах малоэтажного жилого комплекса, одновременно является государственной регистрацией доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в таких границах за исключением случая безвозмездной
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
передачи такого имущества в государственную или муниципальную собственность.».
В ст.48 218 ФЗ уточняется перечень документов, предоставляемый для регистрации договора долевого участия в строительстве малоэтажного жилого комплекса.
В заключении хотелось бы сделать краткий анализ данного законопроекта и констатировать, что несмотря на то, что законопроект поднял почти все вопросы, которые мы рассматриваем как ключевые для заполнения законодательных пробелов в области управления общим имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки, его разработка очевидно находится в начальной стадии, а сам он содержит недоработки и внутренние противоречия.
Наиболее очевидными проблемами законопроекта выглядят следующие моменты:
1. Отсутствие четкого единого определения понятия малоэтажного жилого комплекса и общего его имущества для всех отраслей права, например, представление о малоэтажном жилом комплексе в части предлагаемых изменений в ЖК РФ и 218 ФЗ подразумевает наличие в таком комплексе только индивидуальных жилых домов
2. Отсутствует решение проблемы правового статуса таунхаусов
3. Принцип расчета доли участия собственников помещений на территории малоэтажного жилого комплекса кажется крайне сомнительным.
Для иллюстрации приведем следующую ситуацию, когда комплекс создается в соответствии с вводимыми нормами ГрК РФ, и, например, включает наряду с индивидуальными жилыми домами таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома, т.е. вполне распространенная ситуация, тогда владельцы таунхаусов (например, не обладающие земельными участками) и помещений в многоквартирных домах будут просто исключены из процесса управления общим имуществом комплекса в целом, как необладающие земельными участками на его территории. В то же время, собственники земельных участков на территории малоэтажного жилого комплекса будут вправе ввести плату за содержание общего имущества комплекса из расчета площади помещения, что очевидно не соответствует принципу справедливости, заложенным в 210 и 249 ст. ГК РФ.
Кроме того, предложенное определение понятия общего имущества не учитывает тот факт, что определенные объекты имущества общего пользования могут оказаться не только в аренде, но и в собственности третьих лиц, что по логике самого законопроекта исключает такое имущество из перечня общего имущества. В связи с этим
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
хотелось бы отметить, что данное обстоятельство может стать причиной массовых споров о порядке пользования таким имуществом.
Хотя обновление в 2017 году закона о СНТ (217 ФЗ), очевидно, направлено на создание условий для формирования правосубъектных объединений на территориях организованной малоэтажной жилой застройки, законодателю следовало бы предусмотреть механизм официального признания отдельных существующих территориальных образований малоэтажными жилыми комплексами по следующим ключевым причинам:
• Согласно ст. 136 ЖК РФ создание такого объединения возможно только по решению 100% собственников домов; [9]
• Вариант создания правосубъектного объединения собственников помещений на существующей территории организованной малоэтажной жилой застройки не предусматривает наличие на такой территории многоквартирных домов, таунхаусов без земельных участков;
• Без соответствующей нормы права общее имущество, находящееся у третьих лиц не может быть передано вновь создаваемому правосубъектному объединению собственников помещений на такой территории. [7] Ключевыми выводами из анализа рассматриваемого законопроекта является следующее.
Предложения по совершенствованию жилищного законодательства в части определения понятия территории, организованной малоэтажной жилой застройки в ЖК РФ, ГрК РФ и ЗК РФ, как территории, которая имеет особый статус и принадлежит всем собственникам помещений на соответствующей территории организованной малоэтажной жилой застройки по аналогии с нормами ЖК РФ в отношении многоквартирных жилых домов состоит во внесении общие положения ЖК РФ, ГрК РФ и ЗК РФ понятие территории организованной малоэтажной жилой застройки как совокупность смежных земельных участков, со зданиями не выше 4 этажей, преимущественно предназначенных для проживания одной семьи, застройка которых осуществляется одним застройщиком в едином архитектурно-композиционном стиле, объединенные общей инженерной (включая систему безопасности), транспортной социально-бытовую инфраструктурой. Это определения по сути объединит все возможные варианты существующих и планируемых комплексов, выделяя основной признак такого комплекса как объект организованной застройки, т.е. созданный по изначально заданному проекту, что, как мы видим в судебной практики, становится ключевым предметом доказывания при решении вопросов о необходимости содержания общего имущества,
расположенного на некой территории собственниками помещений, расположенных на ней.
Понятие и минимальный закрепленный перечень общего имущества, необходимого для нормального функционирования домовладений на территории на соответствующей территории организованной малоэтажной жилой застройки в ЖК РФ по аналогии с нормами ЖК РФ в отношении многоквартирных жилых домов является наиболее спорным с учетом мотивировочной части упомянутого выше Постановления КС РФ.
Однако опять же базируясь на судебной практике споров по содержанию общего имущества на таких территориях можно с уверенностью сказать, общее имущество собственников жилых помещений на территории организованной малоэтажной жилой застройки должно являться - имущество, предназначенное исключительно для обеспечения в пределах территории потребностей собственников помещений в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране и отдыхе, включая элементы благоустройства, транспортной и социально-бытовой инфраструктуре, т.к. именно эти объекты фигурируют в списках, которые владельцы общего имущества хотят содержать за счет собственников помещений на этих территориях.
Идеологической подоплекой такого вывода кроме судебной практики служит вспомогатель-ность функционала общего имущества, т.е. признак который говорит, о том, что это имущество не является самостоятельным, а принадлежностью главной вещи (ст. 135 ГК РФ), которой безусловно является сама территория и совокупность помещений на ней.
Внесения поправок в ЖК РФ предлагает определить открытый перечень объектов общего имущества и, заложить принцип отнесения имущества к категории общего имущества, основанный на коллективном характере пользования такими объектами собственниками недвижимости на такой территории.
Важным и наиболее конфликтным вопросом, на наш взгляд, будет закрепление в главе ЖК РФ указанной выше и ЗК РФ правового режима использования общего имущества собственников домовладений на территории организованной малоэтажно жилой застройки в ЖК РФ.[11]
Исходя из логики ЖК РФ в отношении общего имущества многоквартирных домов право собственности на общее имущество на территории организованной малоэтажной жилой застройки не может находится у отдельного лица, а должно принадлежать всем собственникам помещений, а соответствующие отметки должны содержаться в регистрационных документах на это имущество.
При этом право собственности титульного собственника признается отсутствующим в силу закона. Для защиты прав добросовестного приобретателя возможно использовать механизмы, предусмотренные ГК РФ.[12]
В то же время, с учетом того факта, что споры о взыскании платежей за обслуживание общего имущества на таких территориях является нормой, сложно представить себе появление приобретателя, который бы действуя добросовестно не знал, что приобретаемое им имущество являлось также общим на конкретной территории, и содержалось бы за счет собственников помещений в соответствующих долях.
Его содержание при этом становится законной обязанностью всех собственников помещений на такой территории в равных долях, и должно, как и указано в законопроекте, управляться компанией, имеющей соответствующую квалификацию в порядке аналогичном многоквартирным жилых домам. Отсюда появляется необходимость закрепления доли этого имущества у каждого конкретного собственника помещений, которая как мы знаем из судебной практики СНТ/ ДНП является очень дискуссионным вопросом, т.к. именно от размеры этой доли зависеть размер платежей за его содержания.
Видится наиболее разумным установить по умолчанию норму аналогичную, содержащейся в ст.37 ЖК РФ, т.е. доля в общем имуществе будет зависеть от доли собственника в полезной площади помещений, что, по нашему мнению, справедливо для сформировавшейся застройки, однако в отличие от МКД, разумно предусмотреть возможность утверждения порядка определения этой доли решением общего собрания собственников помещений на соответствующей территории, что позволит лучше учитывать специфику конкретной территории.
Переходя к определению порядка проведения общего собрания собственников домовладений на территории организованной малоэтажно жилой застройки и его компетенция и роль в управлении общим имуществом в ЖК РФ можно отметить, что в настоящий момент его решения на территориях организованной малоэтажной жилой застройки реализуется по аналогии с ст. 44-48 ЖК РФ, ст. 181.1-181.5 ГК РФ и соответствующими нормами 217 ФЗ. [12]
В то же время как мы видели из судебной практики, ни один из аналогов не позволяет провести легитимное решение в силу того, что каждый из этих аналогов имеет вполне конкретный субъектный состав, предусмотренный соответствующими нормами. Следовательно, закрепление, предлагаемых в законопроектом изменений в соответствующих статьях ЖК, особенностей про-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
ведения собрания собственников помещений на таких территориях является разумным способом «легализации» сущности решений таких собраний как уполномоченных законом высших органов управления на таких территориях.[13]
Это не только устранит правовую неопределенность, но позволит упростить саму модель управления общим имуществом, отказавшись от обязательности создания правосубъектных образований на таких территориях, использовать механизмы выбора и/или назначения управляющей организации, предусмотренные в настоящий момент только для МКД.
Формулирование понятия таунхауса (дома блокированной застройки), которое бы было единым для всех отраслей права является чрезвычайно важным элементом решения правовых вопросов управления общим имуществом на территории организованной малоэтажной жилой застройки.
На наш взгляд дефекты законодательства в этой области, которые были в прошлом и отчасти сохранились до сих пор требуют выработку нового комплексного подхода для формирования правового поля для создания и управления имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки.
В связи с тем, что территория организованной малоэтажной жилой застройки может включать в себя помимо индивидуальных и многоквартирных жилых домов, последние из которых кроме общего имущества территории, обязаны обслуживать общее домовое имущество, правовой статус таунхауса как разновидности индивидуального жилого дома или многоквартирного будет существенен для их владельцев с учетом их прав и обязанностей с точки зрения его эксплуатации, участия в несения расходов.
С учетом того, что проблема наличия или отсутствия общего домового имущества для таун-хаусов влияет на классификацию типов помещений, находящихся на таких территориях в целях справедливого несения расходов, т.к. очевидно, что собственники многоквартирных домов на территориях организованной малоэтажной жилой застройки, имеющие общее имущество относящееся исключительно к таким многоквартирным зданиям, закрепленное действующем жилищном законодательстве, не должны перекладывать эти расходы на собственников других помещений, находящихся на такой территории.
Таким образом, по нашему мнению, с учетом позиции авторов[14], законотворцев, Верховного суда, а также с учетом сложившейся правоприменительной практики, следует определить в законодательстве, что собственники таунхаусов не имеют общего имущества с другими собственни-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
ками помещений в блокированной застройке, которое бы они должны были совместно содержать, т.е. де-юре признать таунхаусы отдельными жилыми домами, стоящими на отдельных земельных участках, что позволит разрешить не только правовую неопределенность, связанную с жилищным законодательством, но и со спорами, связанными с распоряжением этими помещениями, однако сохранить обязанность нести расходы на содержание общего имущества на территории организованной малоэтажной жилой застройки.
Список литературы:
[1] Жилищное хозяйство в России. 2019: Стат. сб./ Росстат. - Ж72 M., 2019. - 78 с.
[2] СП 30-102-99 «Свод правил по проектированию и строительству планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» [Электронный ресурс] / Сайт электронный фонд нормативно-технической и нормативно-правовой информации Консорциума «Кодекс». -Режим доступа: https://docs.cntd.ru/ document/1200004849
[3] Мониторинг объемов жилищного строительства [Электронный ресурс] / сайт Минстроя РФ . - Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov. ru/trades/zhilishnaya-politika/8/
[4] Основные показатели жилищного строительства [Электронный ресурс] / сайт Дом. РФ -Режим доступа: httpY/наш.дом.рф/аналитика/ показатели_жилищного_строительства
[5] Спрос населения на строительство индивидуальных домов [Электронный ресурс] / сайт Дом. РФ - Режим доступа: httpsY/дом.рф /upload/ iblock/070/07055d3ef57e233f7be937eff86eb8ed.pdf
[6] Доклад о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год [Электронный ресурс] / сайт Правительства РФ -Режим доступа: http://static.government.ru/media/ files/FvqMcfjXjKHsDcmHs4G2AjMSug2pz4qp.pdf
[7] Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П [Электронный ресурс] / сайт Консультант . - Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_206920/
[8] Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части малоэтажного строительства) [Электронный ресурс] / сайт Федеральный портал проектов нормативных правовых актов. - Режим доступа: https://regulation.gov.ru/ projects#npa=122649
[9] Апелляционное определение по делу № 33-26875/2019 Мособлсуда от 19.08.2019 [Электронный ресурс] / сайт Мособлсуда . - Режим доступа: https://oblsud--mo.sudrf.ru/modules. php?name=sud_delo&name_op=case&_
id=29292370&_uid=faf2d0bb-e5f2-416d-9338-
09594caeb2d8&_deloId=1540005&_caseType=&_
new=5&_doc=1&srv_num=1
[10] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ [Электронный ресурс] / сайт Консультант . - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_51038/
[11] «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-Ф3 [Электронный ресурс] / сайт Консультант . - Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
[12] Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ [Электронный ресурс] / сайт Консультант . - Режим доступа: http://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/
[13] «Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2021 года»: Эксмо-Пресс: М: 2021 г. с. 256
[14] Ихаров, М. М. Правовое значение акта ввода объекта в эксплуатацию при признании объекта недвижимости самовольной постройкой // Legal Bulletin. - 2021. - Т. 6. - № 1. - С. 50-55.
Spisok literatury:
[1] Housing in Russia. 2019: Stat. Sat / Rosstat. - Zh72 M., 2019 .-- 78 p.
[2] SP 30-102-99 "Code of rules for design and construction, planning and development of low-rise housing areas" [Electronic resource] / Website electronic fund of normative-technical and normative-legal information of the Consortium "Code". - Access mode: https://docs.cntd.ru/document/1200004849
[3] Monitoring the volume of housing construction [Electronic resource] / site of the Ministry of Construction of the Russian Federation. - Access mode: https://www.minstroyrf.gov.ru/trades/zhilishnaya-poli-tika/8/
[4] The main indicators of housing construction [Electronic resource] / site House. RF - Access mode: http: //our house.rf/analytics/indicators_of_house_ construction
[5] Demand of the population for the construction of individual houses [Electronic resource] / site
House. RF - Access mode: https: //dom.rf /upload/ iblock/070/07055d3ef57e233f7be937eff86eb8ed.pdf
[6] Report on the results of monitoring law enforcement in the Russian Federation for 2019 [Electronic resource] / website of the Government of the Russian Federation - Access mode: http://static. government.ru/media/files/FvqMcfjXjKHsDcmHs-4G2AjMSug2pz4qp.pdf
[7] Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation of 10.11.2016 N 23-P [Electronic resource] / Consultant website. - Access mode: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_206920/
[8. Federal Law "On Amendments to the Urban Planning Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation" (in terms of low-rise construction) [Electronic resource] / site Federal portal of draft regulatory legal acts. - Access mode: https://regulation.gov.ru/projects#npa=122649
[9] The appeal ruling in case No. 33-26875 / 2019 of the Moscow Regional Court dated 08.19.2019 [Electronic resource] / website of the Moscow Regional Court. - Access mode: https://oblsud--mo. sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=-case&_id=29292370&_uid=faf2d0bb-e5f2-416d-9338-09594caeb2d8&_deloId=1540005&_case-Type=&_new=5&1&1
[10] Federal Law "On Participation in Shared Construction of Apartment Buildings and Other Real Estate Objects and on Amending Certain Legislative Acts of the Russian Federation" dated 30.12.2004 N 214-FZ [Electronic resource] / Consultant website. -Access mode: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_51038/
[11] "Land Code of the Russian Federation" dated 25.10.2001 N 136-FZ [Electronic resource] / Consultant website. - Access mode: http://www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
[12] Federal Law "On the conduct of gardening and horticulture by citizens for their own needs and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" dated July 29, 2017 N 217-FZ [Electronic resource] / Consultant website. - Access mode: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_221173/
[13] "Housing Code of the Russian Federation. Text with amendments and additions as of October 1, 2021 ": Eksmo-Press: M: 2021 p. 256
[14] Iharov, M. M. Legal significance of the act of putting an object into operation when the property is recognized as an unauthorized building // Legal Bulletin. - 2021. - T. 6. - No. 1. - S. 50-55.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 11 • 2021
