CC BY
104
Актуальные вопросы судебной практики по спорам о содержании общего имущества коттеджного поселка
Зимин Илья Александрович,
магистрант, Институт онлайн-образования, ФГБОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
E-mail: Zimin76@gmail.com
В статье рассматриваются вопросы о проблеме противоречивости судебной практики по вопросу содержания общего имущества на территориях организованной малоэтажной застройки, которую чаще называют коттеджные поселки и малоэтажные комплексы. Предложения, изложенные в статье, касаются внесения изменений в Жилищный кодек РФ с целью уровнять права собственников жилых помещений в многоквартирных домах и собственников жилых помещений на территориях организованной малоэтажной жилой застройки, нормативного закрепления в Жилищном Кодексе понятия организованная малоэтажная жилая застройка. Выводы сделаны на основе исследования статистической информации, публикуемой Федеральной службой государственной статистики, судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, Первого и Второго кассационных судов общей юрисдикции. Проведен комплексный анализ источников, представлены выводы для последующих аналогичных споров.
Ключевые слова: Верховный Суд РФ, ВКСОЮ, ПКСОЮ, судебная практика, организованная малоэтажная жилая застройка, многоквартирные дома, коттеджный поселок, спор, общее имущество коттеджного поселка.
S2
см о см
1Л
В 2013-2018 годах 40-44% общей площади вводимого жилья ежегодно приходилось на дома, построенные как индивидуальные жилье, кроме того, часть, которую практически невозможно оценить объективно, относится статистикой к многоквартирным домам (МКД), является индивидуальными жилыми домами разделенными для отдельного проживания (таунхаусами или дуплексами). С 1991 по 2018 объемы ввода индивидуальных жилых домов (ИЖД), возмросли с 5 до 33 млн кв.м., а объем ввода многоквартирных домов почти не изменился на уровне 45 млн. кв.м., в настоящий момент строительство домов этажностью менее 4 этажей, по данным Госстата составляет уже половину всего возводимого жилья. [1]
В связи с вышесказанным можно констатировать, что объем строительства ИЖД в РФ, в отличии от МКД, который имеет очевидную зависимость от фазы экономического цикла, стабильно растет, не коррелируя с кризисами в экономике. В целом эта тенденция укладывается в общепринятые мировые пропорции и тенденции развития жилищного строительства.
Категория «коттеджный поселок» отсутствует в законодательстве РФ, только на территории Московской области расположено более 2,5 тысяч коттеджных посёлков, построенных за последние 20 лет, и их количество вокруг городов будет только расти. При этом строительство этих поселков проходит без специального градостроительного регулирования и зачастую является инициативой застройщика, который приобретает участок земли, межует его осуществляет застройку с целью последующей продажи конечным потребителям, при этом зачастую сохраняет за собой в собственности все имущество, не относящееся непосредственно к домовладениям.
По мере качественного развития строящегося жилья, экономического развития страны и юридической кодификации рынка услуг ЖКХ, в обществе и, соответственно, в правоприменительной практике накапливаются сложные правовые вопросы, связанные с спорами по управлению общим имуществом на территориях организованной малоэтажной жилой застройки. Возможностями решения этих вопросов, по мнению автора, является урегулирование правовых проблем определения и управления их общим имуществом.
В настоящий момент законодателем и в правоприменительной практике в значительной степени решены вопросы управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений.
Однако, как уже было сказано, возник сегмент жилья, который можно отнести к организованной малоэтажной жилой застройке, в данном случае речь идет о застройки осуществленной одним застройщиков в единой архитектурной концепции, к которому можно отнести коттеджные поселки, кварталы и комплексы смешанной малоэтажной застройки, состоящие из индивидуальных жилых домов, блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных домов, объединенные общей инженерной и транспортной инфраструктурой, находящиеся на единой огороженной и охраняемой территории. [2]
С учетом вышесказанного, а также анализируя наиболее характерные признаки реально существующих поселков, можно попытаться определить понятие организованной малоэтажной жилой застройки как совокупность смежных земельных участков, со зданиями не выше 4 этажей, преимущественно предназначенных для проживания одной семьи, застройка которых осуществляется одним застройщиком в едином архитектурно-композиционном стиле, объединенные общей инженерной (включая систему безопасности), транспортной социально-бытовую инфраструктурой.
При том, что вышеуказанный сегмент, по мнению автора, является полноценным комплексом правоотношений, формирующихся вокруг управления общим имуществом, в то же время нормативное закрепление правоотношений в данной области не осуществляется. Отсутствие регулирования формирует противоречивую правоприменительную практику во всех субъектах Российской Федерации в этой сфере.
Проблемы противоречивости правоприменительной практики в данном сегменте ЖКХ, по сути, заключаются в следующем: формальное определение общего имущества, обладатель вещного права на него, легитимность решений собственников домовладений, находящейся на соответствующей территории.
В идеальной ситуации, когда индивидуальное домовладение находится на территории СНТ, ТСН, в котором все общее имущество определено и находится в собственности СНТ, судебные споры носят в основном формальный характер, так как по сути сводится к наличию или отсутствию оформленных решений органов соответствующего субъекта права, бухгалтерских документов.
Однако в постсоветское время строительство поселков осуществляется частными инвесторами и имеют в своем составе не только индивидуальные жилые дома, но и сегменты блокированной и даже малоэтажной многоквартирной жилой застройки, при этом имущество, которое предназначено для эксплуатации этих поселков зачастую остается в собственности самих же инвесторов и после ввода жилья в эксплуатацию и рассматривается ими, в том числе, как инструмент получения прибыли на эксплуатации объектов единой инфраструктуры поселка. При этом собственники жилья на таких территориях фактически лишены
выбора способа управления таким имуществом общим имуществом.
В отличии от собственников помещений в многоквартирном доме, которые владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом, которое определено Жилищным Кодексом, режим общего имущества для поселков не закреплен в Законе. Более того, Конституционный суд РФ в Постановление N 23-П от 10 ноября 2016 г. указал, что даже аналогия закона в виде норм ЖК РФ относительно общего имущества неприменима к описанным выше малоэтажным комплексам, и, по его мнению, существует серьезная причина почему законодатель не распространил понятие общего имущества МКД на поселки, а именно что «...освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития . свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры ... Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов.», резюмируя, что «отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.» [3]
Таким образом, собственники домовладений в таких поселках фактически лишены вещных прав практически на все что окружает их домовладение, что на практике существенно ограничивает их права в части пользования своей собственностью, однако, как очевидно из тысяч судебных решений сохраняет обязанность по взносу коммунальных платежей или возврат излишне уплаченных сумм в пользу собственника «общего имущества».
Суды в таких случаях, глубоко не исследуя вопросы наличия или отсутствия долевой собственности на общее имущество, констатировали наличие у подобных поселков общей огороженной и охраняемой территории, единой дорожной и инженерной инфраструктуры, наличие лица несущего затраты по их содержанию, решения гражданско-правового сообщества или решения собственника такого общего имущества о размере ставки за содержания, презюмируя необходимость такого имущества для ответчика (собственника домовладения) и адекватность платы за его содержания, вы-
5 -о
сз
<
носили решения о взыскании сумм коммунальных долгов с неплательщиков на основании аналогии норм ЖК РФ в отношении МКД, закона об СНТ или ст. 1102-1109 ГК РФ.
Данная ситуация очень создает преимущества собственнику такого имущества, который зачастую являлся инвестором-застройщиком объекта, продавший сами дома, по сути облагал «налогом» покупателей домовладений, т.к. собственник домовладения сам, не имея возможности попасть на территорию своего дома минуя «общую территорию», не может обойтись без данной «услуги» со стороны собственника «общего имущества». Практика показывает, что стоимость этих услуг обычно сильно завышена по отношению к понесенным заптратам.
Однако совсем недавно судебная практика в данной сфере начала меняться. Существенным ихменением для этого стало во многом прецен-дентое Определение ВС РФ от 19 ноября 2019 г. N 4-КГ19-43, логическим продолжением которого стало Определение ВС РФ № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2020. (далее Определения).[4][5]
Тут следовало бы обратить внимание на тот факт, что прежде ВС РФ воздерживался от вынесения имеющих последствия решений в этой сфере. В данных определениях, кажется очевидным, есть попытка сформировать единообразный правоприменительный подход касательно споров относительно взыскания с владельцев домовладений в современных коттеджных поселках, в которых отсутствует общее имущество, принадлежащее всем собственникам домовладений на праве долевой собственности, неосновательного обогащения за пользование поселковой инфраструктурой.
По мнению ВС РФ для взыскания неосновательного обогащения судам надо устанавливать факты приобретения или сбережения ответчиком по таким искам конкретного имущества или выгоды за счет истца, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности.
Т.е. в данном случае, по мнению ВС РФ, который ссылается на упомянутое выше Постановление КС РФ, в случае отсутствия правосубъектного некоммерческого объединения собственников на такой территории, а также отсутствия общедолевой собственности, иных вещных прав на «общее имущество» для обоснования существования такой выгоды и его размера неправомерно ссылаться лишь на решение собственника «общего имущества» и по аналогии закона с ЖК РФ или Закона об СНТ, а необходимо «в целях соблюдения баланса интересов сторон» исследовать «вопросы необходимости оказания каждой из таких услуг», «связи между затратами на оказание таких услуг» с правом Ответчика «пользоваться при-^ надлежащим ему имуществом и обязанностью его S2 содержать», установить, какими из услуг факти-S чески пользуется Ответчик, «расходы на оказа-° ние соответствующих услуг на предмет экономизм ческой обоснованности и разумности; соотнести
сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны».
Несмотря на то, что Определения рассматривали проблемы взыскания неосновательного обогащения, можно констатировать, что они стали причиной для коренного изменения практики рассмотрения дел и в части взыскания коммунальных платежей в коттеджных поселках.
В качестве примера можно рассмотреть изменение правоприменительной практики в отношении другого подмосковного поселка Барвиха Хил-лс, юридически являющегося микрорайоном п. Барвиха Одинцовского района, который в начале 2019 года существенно увеличилось количество исков «управляющей компании» к собственникам домовладений.
Данная УК было выбрана общим собранием собственников жилых помещений поселка осенью 2015 году, когда 60% голосов принадлежали застройщику поселка и одновременно собственнику всего «общего имущества», в этом же решении были также определены состав общего имущества, принцип расчета долей домовладельцев в нем и размер платы за его содержание.
В январе 2017 собственники домовладений недовольные соотношением цены и качества предоставляемых ей услуг, низким уровнем безопасности и деградацией архитектурного облика поселка, создали ТСН и обратились к Застройщику с предложением о передаче «общего имущества» в собственность ТСН или общедолевую собственность домовладельцев. Отказ в передаче имущества фактически не только блокировал нормальную деятельность ТСН, но и привел к волне неплатежей в пользу УК, которая сохраняла контроль над инженерной и пропускной системой поселка, имея договора с ресурсоснабжающими организациями.
Эта ситуация в конце 2018 стало причиной значительного количества исков со стороны УК к ряду наиболее активных собственников, а основанием всех их исков являлось взыскание неоплаченных коммунальных платежей за содержание «общего имущества». (77RS0011-01-2018-004227-74, 77RS0030-01-2019-003154-71, 77RS0030-01-2019-003153-74, 77RS0030-01-2019-003152-77, 77RS0027-01-2019-006751-12, 77RS0028-01-2019-002141-15, 77RS0034-01-2019-001684-98, 77RS0013-01-2019-001458-46, 50RS0031-01-2019-004312-32, 50RS0031-01-2019-003380-15.)
Возражения собственников базировались на Постановлении КС РФ и факте отсутствие общего имущества, а значит общности для создания гражданско-правового сообщества в смысле ст. 181.1-181.4 ГК РФ, что означало, по их мнению, ничтожность решений общих собраний собственников, устанавливающих плату за его содержание, отсутствие самого объекта содержания, а также наличие правосубъектного некоммерческого объединения собственников в поселке.
Несмотря на утверждение Застройщика, являвшегося третьим лицом по этим делам, о том,
что имущество «перешло» в долевую собственность даже в отсутствие указания на то в ЕГРН, собственники справедливо полагали, что отсутствие юридического оформления данного права препятствует использованию данного имущества в интересах собственников, а именно блокирует смену управляющей компании, переход на прямые договора, контроль набора услуг и расходов управляющей компании.
Несмотря на эти возражения до конца 2020 года почти все иски были удовлетворены, вступили в законную силу, 2 из которых прошли кассацию в ВКСОЮ.
Однако, после выхода первого из Определений, а также отклонения иска собственников домовладений о признание имущества за содержание которого и взималась плата (50RS0031-01-2019-013111-19) общим на основании изменившегося мнения Застройщика, который посчитал передачу «общего имущества» домовладельцам нарушением его конституционных прав, теперь уже ссылаясь на Постановление КС РФ об отсутствии аналогии норм ЖК РФ по отношению к индивидуальной застройке, судебная практика по данному поселку изменилась: Первый и Второй кассационные суды общей юрисдикции отменили все решения по вышеуказанным делам.
Вынося соответствующие аналогичные определения Второй и Первый кассационные суды общей юрисдикции обратили внимание на следующее:
1. Собственники индивидуальных жилых домов могут выбирать способ самоорганизации, но при этом обязаны соблюдать интересы собственников инфраструктуры на территории (п. 3 ст. 423, п. 5 ст. 274, п. 1 ст. 1102 ГК РФ, ст. 155 ЖК РФ)
2. Ввиду отсутствия прямого указания в Законе принятие собранием собственников индивидуальных жилых домов, находящихся на территории коттеджного поселка, не относящейся к товариществам собственников недвижимости не влечет у остальных собственников индивидуальных жилых домов и земельных участков, «находящихся по смежеству, в том числе в границах одного поселка, безусловной обязанности по оплате таких услуг в размере, установленном решением собрания».
3. Применение нормы пункта 5 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии закона или права к означенным собственникам недопустимо.
4. Компенсация за потребление услуг и работ, в виду использования принадлежащего им недвижимого имущества правом и необходимостью использования объектов общего имущества общего пользования, возникает в силу ст. 1102-1109 ГК РФ.
5. Для этого необходимо установить конкретные «объекты инфраструктуры, принадлежащих истцу либо иному лицу, но право получения платы за использование которых принадлежит истцу в связи с наличием иных прав у него
на это имущество либо в силу закона или договора, состав платы за их пользование, а также перечень услуг, фактически потребляемых ответчиком, влияющих на размер его участия в понесенных истцом затратах за спорный период, установления объективной стоимости услуг и работ либо величины понесенных истцом затрат, а также того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они являются для ответчика.» 6. Кроме того, «для возложения на собственника индивидуального жилого дома обязанности по оплате каких-либо услуг и работ по управлению и содержанию общим имуществом либо имуществом, предназначенным для обслуживания одновременно земельных участков и жилых домов других лиц и ответчика одновременно, необходимо определение того, действительно ли земельный участок и жилой дом ответчика расположены в границах территории ведения истца, а также является ли то имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого нес истец, имуществом общего пользования, его действительный правовой режим, наличие конкретных элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания земельного участка и жилого дома ответчика, отношение ответчика собственника земельного участка и жилого дома к данному гражданско-правовому сообществу либо к лицам, пользующимся общим имуществом соответствующего сообщества.» [6][7]
Учитывая тот факт, «УК» не могла изменить основание исковых требований с норм ЖК на нормы ГК (ст. 1102-1109) и не имела в пользовании и распоряжении такого общего имущества, соответственно, не имея возможности обосновано нести такие расходы с правом на их дальнейшую компенсацию в порядке ст. 1102-1109 ГК РФ, апелляционные инстанции при новом рассмотрении уже отклонили исковые требования «УК» по ряду исков.
Обобщая вышесказанное, если следовать логике судов буквально, истцам по таким искам потребуется комплексная работа по отслеживанию фактически используемых Ответчиком услуг, полному документированию их стоимости, которая при этом не гарантирует положительного для них результата, а решения судов, основанные на толковании различных экспертиз, будут порождать крайне противоречивую судебную практику даже в отношении одних и тех же поселков.
Причиной такой ситуации конфликт, вызванный наличием вещного права на общее имущества у застройщика (его управляющей компании) и попыткой возложить обязанность по его содер- р жанию на собственников домовладений, заложен- Д ный в Постановлении КС РФ, ГрК РФ и ЗК РФ, ко- Ч
1 т
торый, на взгляд автора, должен быть разрешен К
путем внесении изменений в ЖК РФ соответству- ё
ющих норм по отношению к территории органи- у
зованной малоэтажной жилой застройки не толь- А
ко с точки зрения обязательств по содержанию «общего имущества», но и с точки зрения режима общедолевой собственности. Этот шаг, по нашему мнению, должен обеспечить справедливый баланс интересов в данной сфере, а также уравняет в правах собственников помещений в многоквартирных домах, которые могут управлять общедомовым имуществом самостоятельно, и собственников жилых помещений в коттеджных поселка.
Литература
1. Жилищное хозяйство в России. 2019: Стат. сб./ Росстат. - Ж72 М., 2019. - 78 с.
2. СП 30-102-99 «Свод правил по проектированию и строительству планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» https://docs.cntd.ru/docu тет/1200004849
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_206920/
4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 N 4-КГ19-43, 2-11/2018 https://legalacts.ru/sud/
5. Определение ВС РФ № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2020 https://www.vsrf.ru/lk/practice/ cases?®isterDateExact=off&consideration DateExact=off&numberExact=true&number=5-%Б0%9А%Л0%9320-107-%Л0%9А2
6. Определение ВКСОЮ по делу № 88-9034/2021 от 20 апреля 2021 года https://2kas.sudrf.ru/
7. Определение ПКСОЮ по делу № 88-5623/2020 от 4 марта 2020 г. https://1kas.sudrf.ru/
TOPICAL ISSUES OF JUDICIAL PRACTICE IN DISPUTES ABOUT THE MAINTENANCE OF THE COMMON PROPERTY OF A COTTAGE COMMUNITY
Zimin I.A.
Financial University under the Government of the Russian Federation
The article examines the problem of the inconsistency of judicial practice on the maintenance of common property in the territories of organized low-rise buildings, which are often called cottage villages and low-rise complexes. The proposals set out in the article relate to amending the Housing Code of the Russian Federation in order to equalize the rights of owners of residential premises in apartment buildings and owners of residential premises in the territories of organized low-rise residential development, normative consolidation in the Housing Code of the concept of organized low-rise residential development. Conclusions are made on the basis of a study of statistical information published by the Federal State Statistics Service, judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation, the First and Second Cassation Courts of General Jurisdiction. A comprehensive analysis of the sources is carried out, conclusions for subsequent similar disputes are presented.
Keywords: the Supreme Court of the Russian Federation, VK-SOYU, PKSOU, judicial practice, organized low-rise residential buildings, apartment buildings, a cottage community, dispute, common property of a cottage community.
References
1. Housing in Russia. 2019: Stat. Sat / Rosstat. - Zh72 M., 2019. -78 p.
2. SP 30-102-99 "Code of rules for design and construction, planning and development of low-rise housing areas" https://docs. cntd.ru/document/1200004849
3. Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation of 10.11.2016 N 23-P http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_206920/
4. Court ruling of the Judicial Collegium for Civil Cases of the Supreme Court of the Russian Federation dated 19.11.2019 N 4-KG19-43, 2-11 / 2018 https://legalacts.ru/sud/
5. Court ruling of the RF Armed Forces No. 5-KG20-107-K2 dated 06.10.2020 https://www.vsrf.ru/lk/practice/cases?®is-terDateExact=off&considerationDateExact=off&numberEx-act=true&number=5-%D0%9A%D0% 9320-107-% D0% 9A2
6. Court ruling of the VKSOYU in case No. 88-9034 / 2021 of April 20, 2021 https://2kas.sudrf.ru/
7. Court ruling by the JCC in case No. 88-5623 / 2020 dated March 4, 2020 https://1kas.sudrf.ru/
CM
л
