CC BY
108
УДК 347.218.32
Субботин Виталий Николаевич
Subbotin Vitaliy Nikolayevich
аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности, директор департамента развития отраслевых направлений НП ДПО ЦПК «Русская Школа Управления»
ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ПРАВОВОЙ СТАТУС МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА
PhD student, Civil and Business Law Department, Russian State Academy of Intellectual Property Director, Industrial Branches Development Department, Russian School of Management
THE CONCEPT, FEATURES AND LEGAL STATUS OF THE LOW-RISE APARTMENT COMPLEX
Аннотация:
Статья посвящена исследованию положений законодательства о малоэтажной жилой застройке. С учетом сравнительного анализа с правовым статусом многоквартирного жилого дома и единого недвижимого комплекса автор предлагает ввести новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» и включить текст о нем в ст. 133.2 ГК РФ.
Ключевые слова:
малоэтажный жилой комплекс, единый недвижимый комплекс, коттеджные поселки, право пользования земельным участком, долевая собственность.
Summary:
The article studies the legislation on the low-rise residential development. The author has performed a comparative analysis of the legal status of an apartment building and a single real estate complex and proposes to introduce a new term "a low-rise apartment complex" and a text regarding it into the Article 133.2 of the Civil Code of the Russian Federation.
Keywords:
low-rise apartment complex, single real estate complex, gated community (cottage village), land use rights, share ownership.
В Конституции РФ в целях реализации гражданами права на жилище указана ключевая обязанность органов государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство [1]. Одним из основных документов, принятых на федеральном уровне для его развития, является программа «Жилище» [2], в которой среди наиболее важных направлений, связанных с совершенствованием нормативной правовой базы, выделено «развитие малоэтажной жилищной застройки территорий». Государство делает ставку на малоэтажное строительство. Только в Московской области реализовано 76 600 домовладений в 856 коттеджных поселках [3].
Единого юридического термина, обозначающего объекты малоэтажного жилищного строительства, действующее законодательство РФ не содержит. Чаще всего в деловой практике употребляется понятие «коттеджный поселок» как условное название строительного проекта, совокупности созданных вещей и как родовой признак предмета сделок. Например, коттедж/таунхаус в «коттеджном поселке».
Актуальность проблемы вызвана отсутствием закрепленного в нормативно-правовых актах РФ правового статуса такого рода недвижимости, в связи с чем непонятны совокупность прав и обязанностей собственников имущества в коттеджных поселках.
Поскольку понятие «коттеджный поселок» не отражает суть данного явления с правовой точки зрения, автор предлагает ввести термин «малоэтажный жилой комплекс» (далее - МЖК). Свойство комплекса «малоэтажный» необходимо закрепить в Законе максимальной этажностью застройки. На данный момент она может быть не более трех этажей исходя из упрощенной процедуры создания вещи [4]. Для обоснования требований введения указанного термина следует сравнить МЖК с аналогичными институтами, регулируемыми гражданским кодексом РФ: многоквартирным домом (ст. 289, 290) и единым недвижимым комплексом (ст. 133.1).
Жилищный кодекс РФ не идет по пути детализации видов объектов жилищных прав, а предлагает их родовую классификацию. Как следствие, типы жилых помещений, реализуемых в МЖК, можно отнести к одному родовому объекту - жилой дом, часть жилого дома [5]. В этом есть серьезный недостаток: среди объектов жилищных прав законодатель не различает жилые много- и одноквартирные дома. Нужно отметить, что жилое помещение не существует само по себе. Оно встроено в определенную обслуживающую его инфраструктуру. Например, в многоквартирном доме это указанные в ст. 36 ЖК РФ конструктивные элементы здания, инженерные сети, оборудование и земельный участок - под названием «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу закона [6].
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОБЩЕСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ (2016, № 1)
В МЖК для обслуживания нужд жителей тоже имеется инфраструктура: дороги, заборы, контрольно-пропускной пункт, инженерные сети, сооружения и прочие объекты. Отличием МЖК от многоквартирного дома является неимение права общей долевой собственности на инфраструктуру по причинам отсутствия: 1) прямого указания на это в нормах жилищного и гражданского кодексов РФ; 2) ответственности по закону «Об участии в долевом строительстве...», где определены варианты привлечения денежных средств граждан только для многоквартирных домов, тем самым исключены неблагоприятные последствия для застройщиков за строительство инфраструктуры МЖК не по правилам указанного закона [7].
Отношения по содержанию и управлению объектами инфраструктуры МЖК не вошли в перечень жилищных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Данный список окончательный и не подлежит расширительному толкованию. Законодатель не считает жилищными отношения, не упомянутые в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ. Если фактически сложившиеся отношения не регулируются ЖК РФ, то часть 1 ст. 7 ЖК РФ указывает на их регулирование нормами гражданского законодательства и через соглашение участников. Аналогия закона в отношении применения жилищного законодательства к МЖК чаще всего исключается прямым указанием в правовых нормах на многоквартирный дом [8].
Все объекты инфраструктуры остаются за единым собственником, чаще всего застройщиком. Из-за отсутствия общей долевой собственности собственники помещений МЖК не могут принимать решения на общем собрании о выборе способа управления, утверждении договора и тарифа на обслуживание объектов инфраструктуры МЖК. Поэтому, исходя из экономических интересов застройщика, указанные правоотношения попадают в сферу регулирования договором, а в отсутствие нормативного регулирования - сопровождаются установлением монопольно высоких цен, множественными нарушениями прав собственников-потребителей. Как справедливо отмечал С.С. Алексеев, «свобода, коренящаяся в собственности, может обернуться злом и несчастьем для людей, стать - как свидетельствуют факты истории и нынешней действительности - основой произвола и насилия. В этой связи принципиально важно постоянно учитывать те непременные условия, при наличии которых собственность раскрывает свое цивилизационное предназначение, а не превращается в фактор негативного порядка» [9, с. 90].
Единственный известный правовой инструмент, позволяющий исключить монополию одного собственника на объекты инфраструктуры МЖК, - введение права общей долевой собственности собственников помещений на инфраструктуру МЖК по аналогии с помещениями в многоквартирных домах. Но здесь возникает другая правовая проблема: разрозненность правового статуса объектов инфраструктуры - каждая вещь создается в отдельности от другой. При этом любая недвижимая вещь в предусмотренных законом случаях проходит государственную регистрацию и становится самостоятельным объектом гражданских прав.
Поскольку в МЖК объекты инфраструктуры предназначены только для обеспечения нужд жителей, связанных с их проживанием, и все объекты недвижимости связаны физически или технологически (едиными инженерными сетями, общим ограждением, улично-дорожной сетью), закономерен вывод, что вся совокупность недвижимого имущества подпадает под достаточно новое для гражданского законодательства понятие объекта недвижимости - «единый недвижимый комплекс» (ст. 133.1 ГК РФ) [10]. Но отнести к данной категории МЖК по умолчанию нельзя.
Во-первых, решение о регистрации права собственности на совокупность вещей, принадлежащих одному собственнику, принимает сам собственник. В силу диспозитивности данное указание исполняется собственником добровольно. Помимо того, практика регистрации такого рода имущества только начинает складываться [11].
Во-вторых, состав единого недвижимого комплекса определяет сам собственник [12]. В МЖК состав должен включать минимальный перечень имущества, необходимый для обеспечения условий проживания собственников жилых помещений в МЖК. Состав данного имущества по аналогии со ст. 36 ЖК РФ должен быть предписан в отношении инфраструктуры МЖК [13].
В-третьих, статья 133.1 ГК РФ не включила в состав единого недвижимого комплекса земельный участок, на котором расположено имущество [14, с. 53]. В отношении МЖК для собственников помещений участок является ключевой вещью, обеспечивающей доступ к жилому помещению и задействованной в предоставлении услуг, необходимых для комфортного и безопасного проживания. Без включения земельных участков в состав МЖК невозможно решение проблемы монопольного положения застройщика по отношению к собственникам со всеми вытекающими из этого последствиями.
На основе анализа автор предлагает сформулировать понятие «малоэтажный жилой комплекс» и внести в ст. 133.2 ГК РФ текст следующего содержания:
1. Малоэтажный жилой комплекс является недвижимой вещью, состоящей из совокупности зданий, сооружений, земельного участка и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, предназначенных для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях, находящихся на территории малоэтажного жилого комплекса.
2. Малоэтажный жилой комплекс принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений малоэтажного жилого комплекса.
3. Собственник помещения в малоэтажном жилом комплексе не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на малоэтажный жилой комплекс, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.
4. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации право общей долевой собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Введение предлагаемой статьи позволит прийти к единообразному пониманию природы такого рода застройки, а также послужит стартовой точкой для разработки системы норм, регулирующих проектирование, строительство и эксплуатацию данного вида объектов недвижимости.
Ссылки и примечания:
1. Ст. 40 Конституции РФ.
2. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050» внесены изменения в программу и срок ее действия продлен на 2015-2020 гг.
3. См. отчет ООО «Веско Консалтинг». Исследование малоэтажного рынка недвижимости Московской области. 2014 [Электронный ресурс]. 11Р1_: http://www.ozagorode.ru/research.pdf (дата обращения: 23.12.2015).
4. Ст. 49, 54 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.
5. Ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
6. Ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ; глава 6 Жилищного кодекса РФ.
7. Ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
8. Ст. 36, 44-47, глава X Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
9. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2010.
10. Статья введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с реформой гражданского законодательства РФ. Вступила в силу с 01.10.2013 г.
11. См.: Лукинова Л.Г. Новый объект имущественных прав // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 5.
12. См.: Письмо от 5 марта 2014 г. № 14-исх/02410-ге/14 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития РФ.
13. См.: Трофимова Г.А. Имущественные комплексы: основания возникновения и правовой режим // Юрист. 2015. № 9. С. 32-36.
14. Голощапов А.М. Гражданское право: изменение в законодательстве и судебной практике. М., 2014.
