CC BY
46
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ
Новиков Александр Иванович
доктор экономических наук, профессор. ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет», кафедра экономической теории
г. Иваново, Российская Федерация. E-mail: politeconom@rambler.ru
Андрекус Екатерина Александровна
аспирант. ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет», кафедра экономической теории
г. Иваново, Российская Федерация. E-mail: politeconom@rambler.ru
СабуроваАнна Александровна
аспирант. ФГБОУ ВПО «Ивановский государственный университет», кафедра экономической теории
г. Иваново, Российская Федерация. E-mail: politeconom@rambler.ru
Аннотация. В статье рассматриваются актуальные вопросы собственности в сфере земельных отношений в России. Наибольшее внимание уделяется вопросам латифундий, спекуляции землей и запустению земельных участков. Также авторами исследуется перспектива превращения России в одну из ведущих сельскохозяйственных стран в мире.
Ключевые слова: собственность на землю; земельный участок; латифундия; спекуляция землей; запустение земель; экологически чистые продукты
Код УДК: 332.21
Annotation. The authors raise urgent questions of land ownership in Russia. Most attention is paid to the latifundium, land speculation and desolation of land plots. Also, the authors study the prospect of turning Russia into one of the leading agricultural countries in the world.
Keywords: ownership of land; plot of land; latifundium; land speculation; desolation of plots of land; ecologically clean production
ИНСТИТУТ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Тема собственности в сфере земельных отношений достаточно актуальна и активно обсуждается в настоящее время в различных кругах общества: научном мире, представителями власти и обычными гражданами. Связано это с достаточно широким кругом проблем, которые сложились в России на данный момент в сферах землеустройства и землепользования.
Из общей площади земельного фонда страны 1 709,8 млн. га на земли сельскохозяйственных угодий приходится 220,4 млн. га, земли лесного фонда - 871 млн. га, поверхностные воды, включая болота - 225,1 млн. га, природных и национальных заповедников - 101 млн. га, остальные земли -292,3 млн. га (сюда входят земли поселений, транспортные пути и т. д.). За последние двадцать лет показатели землепользования на порядок ухудшились: с 1990 г. по 2010 г. посевные площади сократились с 11 7705 тыс. га до 75 188 тыс. га, из которых приходится лишь 3482 тыс. га на хозяйства населения. За этот период валовое производство сельскохозяйственной продукции сократилось более чем в 2 раза, а импорт продовольствия увеличился, поголовье крупного рогатого скота сократилось с 57,0 млн. голов в 1990 г. до 20 млн. голов в 2010 г. Это привлекает внимание к проблемам аграрного сектора.
В начале марта 2011 г. премьер-министр В. Путин, выступая на съезде Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов России, говорил о том, что «землю должны получить те, кто будет на ней работать, для кого сельское хозяйство - это источник благосостояния и образ жизни», отмечая: «Нельзя допустить, чтобы земля попала в руки спекулянтов и перекупщиков, которые захотят нажиться на ее перепродаже» [1, с. 25].
Однако данные статистики свидетельствуют, что даже в благоприятных для развития сельского хозяйства регионах и относительно развитым уровнем сельскохозяйственного производства лишь 64,9% земель оформлены в собственность граждан, а доля невостребованных земельных долей по-прежнему высока - 7,9% (табл. 1).
Таблица 1
Сведения о земле сельскохозяйственного назначения по отдельным регионам РФ,
по состоянию на 01.01.2011 г. (тыс. га)
Наименование субъекта Общая площадь земли с/х назначения Из них в собственности граждан Невостребованные доли
Республика Адыгея 341,93 192,85 25,2
Воронежская обл. 4237,2 2763,3 549,0
Краснодарский край 4751,8 3049,0 187,8
Курская обл. 2275,9 1610,9 505,4
Липецкая обл. 1938,7 1065,0 175,6
Орловская обл. 2032,2 1321,0 263,8
Ростовская обл. 8816,0 6045,5 107,3
Рязанская обл. 2601,7 1570,2 303,6
Ставропольский край 6110,5 3936,6 206,0
Тамбовская обл. 2819,2 1761,2 321,1
Тульская обл. 1842,6 1224,1 361,2
Итого 37767,7 24539,6 3006
Источник: Новоселов В. актуальные вопросы оборота сельскохозяйственных земель [2] Журнал «Теоретическая экономика» №6, 2012 www.theoreticaleconomy.info
Мы считаем, что это происходит по ряду причин.
Во-первых, в настоящее время существует тенденция скупки земель и вывода их из оборота, так сказать существует механизм вложения свободных денег. В дальнейшем эти земли могут не использоваться, а будут проданы, когда цена и интерес к ним вырастет.
Во-вторых, граждане, имеющие в собственности небольшие подсобные, дачные или домашние хозяйства, сокращают свою деятельность, перестают пользоваться участками. Связано это с тем, что большинство собственников не имеют необходимых средств производства (сельскохозяйственной техники) для обработки почвы, принадлежащие им участки находятся на достаточно больших расстояниях от места жительства граждан. Поэтому возникают проблемы проезда до участка и обратно, с транспортом, которым можно добраться до пункта назначения, в первую очередь связано с денежными издержками, так как стоимость проезда и бензина несопоставимы с доходами, получаемыми с этих участков. Так же мы считаем, что в стране появился новый тип потребителей, которые предпочитают купить на рынке или в магазине продукты, чем выращивать их на своих участках. Этим в основном занимаются люди старшего поколения, для которых в силу возраста и здоровья становится достаточно тяжело переносить длительные переезды, физические нагрузки, да и лишние денежные расходы им просто не по карману. Поэтому земли гражданами практически перестают использоваться и забрасываются, либо продаются в руки спекулянтов. По результатам Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года было обнаружено 1,5 миллиона личных подсобных хозяйств с заброшенными земельными участками. А это 8,5 процента их общего количества [3]. Следующая сельскохозяйственная перепись назначена на 2014 г., можно с уверенностью ожидать, что по ее итогам доля заброшенный участков возрастет.
В-третьих, имеет место высокая миграция молодого поколения из деревень в города. В результате в деревнях остается лишь старая часть населения, численность которого со временем сокращается, т. е. происходит вымирание целых деревень, что также приводит к запустеванию и неиспользованию земель. При этом деревни стареют и умирают не только на севере, но и на благодатном юге.
Хотелось бы отметить, что, несмотря на увеличение заброшенных и неиспользованных площадей в сельском хозяйстве, с каждым годом растет количество введенных в действие жилых домов, под которые также необходимы земельные участки, (табл. 2).
Таким образом, можно сделать вывод, что спрос на земельные участки под строительство превышает спрос для прямого назначения земель сельскохозяйственного назначения - производства сельскохозяйственной продукции. Связано это в первую очередь с высокими доходами, полученными за продажу земельного участка под строительство.
Как же возможно решить данную проблему неравномерного интереса к земельному фонду? Высказана идея, что в радиусе 50-60 км от городов-миллионников и 20-40 км от региональных центров следовало бы снять все ограничения на использование сельхозземель для частного строительства, и даже снять для этих нужд (с определенными ограничениями) земли лесного фонда. Подразумевается, что это реформа в течение нескольких лет принесет 15-20 млрд. долл. США от продажи земельных участков и 30-40 млрд. долл. США будет потрачено на жилищное строительство. Это все позволит облегчить борьбу с ростом цен, сократить спрос на недвижимость в больших городах, увеличить доход местных бюджетов, а также увеличить производство строительных материалов. Высказывается идея, и она нами полностью поддерживается, что необходимо пересмотрение «кадастровых цен» на землю и приравнивание их к рыночным, что будет сокращать процесс скупки больших земельных площадей в одни руки, спекуляции, запустевания земель и должно будет увеличить интерес простых граждан к земле [1, с. 25].
Таблица 2
Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности
(тыс.кв. метров общей площади)
Годы Всего введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади В том числе, построенных населением за счет собственных и заемных средств
в городах и поселках городского типа в сельской местности в городах и поселках городского типа в сельской местности
1970 43,1 15,5 2,2 6,9
1980 45,0 14,4 1,6 2,4
1990 43,8 17,9 2,2 3,8
1995 32,1 8,9 3,8 5,2
2000 23,1 7,2 6,2 6,4
2005 34,1 9,5 8,8 8,7
2006 40,6 10,0 10,9 9,1
2007 47,5 13,7 13,8 12,5
2008 49,0 15,1 14,0 13,4
2009 43,8 16,1 14,0 14,5
2010 43,7 14,7 12,7 12,8
Источник: Российский статистический ежегодник. 2011 [4]
В настоящее время одной из наиболее острых проблем при решении земельного вопроса в России является проблема латифундизма или крупных земельных владений - латифундий (от лат. latifundium — латифундия, от latus - обширный и fundus — поместье) [5].
ПРОБЛЕМА ЛАТИФУНДИЙ В РОССИИ
Проанализируем причины возникновения латифундий в современной России.
1. Наделениеработников села земельными долями (паями).
В 1990 г. все земли колхозов и совхозов решено было поделить на доли или земельные паи среди своих работников, а также для сельской интеллигенции и иных граждан, проживающих на селе (пенсионеров, врачей, учителей и др.). Так на селе был обозначен класс собственников, которым были переданы права на собственность 120 млн. га земли в рамках обще-долевой собственности. В среднем на одного дольщика приходилось 10 га. По субъектам Российской Федерации площадь колебалась в широком диапазоне: от 1 до 30 га.
2. Сложности в оформлении земельной доли в реальный земельный участок.
Раздел земли на доли давал право на частную собственность, но не требовал немедленного роспуска крупных сельхозорганизаций. Собственники долей могли отдать свои доли в аренду или пользование своим сельхозпредприятиям или фермерам, также они могли использовать их для
расширения своего личного хозяйства.
3. Наличие институциональной недостаточности в сфере земельных отношений.
В 90-ые годы прошлого века наблюдался вялотекущий процесс выделения земельных участков в натуре и постановки их на кадастровый учет. На примере Ивановской области имела место практика передачи земельной доли в аренду сельскохозяйственной организации, которая осуществляла расчет зерном или сеном и вспашкой огородов. В начале нового века ситуация резко изменилась. Под давлением лоббистов был принят земельный Кодекс, пересмотрено земельное законодательство. Большую роль в этом сыграл Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6]. Изменения в земельном законодательстве привели к ряду нежелательных последствий:
3.1. Подрыв статуса земли как неделимого фонда. Это дало возможность владельцам земельных долей или лицам, скупившим земельные доли, выделять в натуре земли, ранее являвшиеся частью угодий колхозов и совхозов (сенокосы, пастбища, посевные площади и др.), приводя тем самым к дроблению земли, нарушению севооборота и другим негативным последствиям, на которых мы остановимся чуть позже.
3.2 Установление сложных и дорогих процедур оформления и регистрации прав собственности на земельный участок. Дорогие процедуры по межеванию и постановки выделенных земельных участков на кадастровый учет вынуждают крестьян к отказу от долей или продаже их за бесценок. По новым правилам выделить и оформить земельный участок в счет земельных долей в основном могут только крупные компании, которые в состоянии оплатить взятки чиновникам, нанять квалифицированных юристов для оформления и регистрации земельных участков [7].
3.3 Возможность перевода земель из сельскохозяйственных в земли других категорий. Наиболее часто встречающийся вариант заключается в переводе сельскохозяйственных земель в земли поселений с дальнейшей продажей ее под дачные участки или строительство коттеджей. Явление вывода территорий из категории земель сельхозназначения наиболее распространено в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае [8].
3.4 Установление очень большого максимального размера земельного участка, находящегося в собственности одного лица. Максимальная площадь сельхозугодий, находящихся в собственности одного физического (но не юридического!) лица и расположенных на территории одного района, устанавливалась законом субъекта федерации в размере не менее 10% (и вплоть до 100%) общей площади сельскохозяйственных угодий в границах района [6]. На практике это означало, что максимальные размеры должны быть не менее 10-100 тыс. га сельхозугодий - в зависимости от размера района. Воспользовавшиеся этим некоторые олигархи сформировали собственные княжества с площадями в сотни тысяч гектаров, а некоторые замахнулись на миллионы гектаров.
4. Появление в стране представителей крупного бизнеса с большими финансовыми ресурсами.
С возникновением указанных выше законодательных предпосылок началась интенсивная скупка земли представителями крупного капитала, образование земельных латифундий. Делалось это цинично, с использованием лазеек в законодательстве, через обман людей и подкуп чиновников. Латифундисты ничуть не скрывали своих намерений иметь на семью сотни тысяч гектаров, этот процесс продолжается до настоящего времени.
5. Рассмотрение земли в качестве привлекательного актива с постоянно растущей стоимостью.
Колоссальные финансовые возможности олигархов требуют овеществления и готовы Журнал «Теоретическая экономика» №6, 2012 www.theoreticaleconomy.info
выплеснуть миллиарды в качестве спроса на тот товар, который может нести функцию надежного накопителя общественного богатства. Земля очень подходит для этой цели: по мере будущей нормализации положения в сельском хозяйстве она будет только возрастать в цене. Наиболее привлекательны с этой точки зрения земли вблизи крупных городов, транспортных магистралей, а также в рекреационных зонах (рядом с водоемами, лесными массивами и др.).
6. Появление крупных агрохолдингов.
Также были сформированы первые агрохолдинги. Появилась идея: «России не нужны десятки миллионов крестьян, а чтобы накормить страну достаточно иметь 20-25 агрохолдингов» -утверждал владелец агрохолдинга «Стойленская нива» Белгородской области Ф. И. Клюка [9].
Роль агрохолдингов постоянно растет. На 2009 г. они обеспечивали 20-25% объема производства в отрасли. Это понятно, так как крупные компании с их лоббистскими возможностями и связями, серьезными финансовыми ресурсами гораздо увереннее чувствуют себя в нашей среде, где развитие любого бизнеса сопряжено с множеством административных барьеров [10].
7. Отсутствие прозрачной статистики по земельному вопросу.
Статистического наблюдения за количеством, площадью и использованием земельных долей в стране нет. Известно, что часть дольщиков умерла, а их наследники не вступили в свои права. Некоторые собственники выделили в счет долей участки, некоторые внесли доли в уставные капиталы, продали свои доли. Сколько дольщиков осталось на сегодняшний день - никто не знает
[7].
Сегодня крупных владельцев земли (попросту латифундистов) можно разделить на несколько типов:
1. Активные землевладельцы, занимающиеся сельским хозяйством, производством сельскохозяйственной продукции. Это крупные агрохолдинги;
2. Активные землевладельцы, эффективно развивающие земли и занимающиеся ленд-девелопментом, а некоторые одновременно и сельским хозяйством;
3. Активные землевладельцы, занимающиеся изменением целевого назначения земель, приобретающие их для строительства коттеджных поселков;
4. Пассивные землевладельцы, которые ничего не делают с землей и поддерживают жизнь в своих колхозах. В эти группу попадают и банки, оказавшиеся искусственно крупными держателями земельных активов, доставшихся им от ленд-девелоперов в качестве уплаты по долгам перед банком. Эта категория пока ничего не делает с землями, ожидая возвращения высокой стоимости на землю и мечтая реализовать эти активы по наиболее высокой цене;
5. Латифундисты-рейдеры, которые занимаются захватом ценных земель, которые обрабатываются сельскохозяйственными предприятиями [12].
Учитывая практически полное отсутствие статистики по земельному вопросу, невозможно точно понять, сколько в стране всего латифундистов и каким количеством земли они владеют. К этому вопросу приковано скорее внимание журналистов и общественности, чем внимание власти с ее статистическими ресурсами.
Журнал русский «Forbes» в 2005 г. опубликовал рейтинг 10 крупнейших владельцев земли сельскохозяйственного назначения в Подмосковье [13]. В совокупности на 2005 г. десяти крупнейшим землевладельцам принадлежало 434 тыс. га земли.
По данным экспертов, под влиянием кризиса 2008 г., а также инициатив властей по изъятию
земель и нововведений в законодательстве, рынок земли не стал более открытым и даже наоборот ушел в тень. Все это приводит к тому, что количество лендлордов становится больше, хоть и с меньшими объемами земель. Так на 2010 г., по данным Коммуникационной группы «ЗЕМЕР», земля в Московской области принадлежала 17 латифундистам. Примечательно, что только 7 из них в той или иной мере занимаются сельским хозяйством, все остальные позиционируют себя как ленд -девелоперы [12].
На наш взгляд, представляется интересным рассмотрение вопроса о плюсах и минусах существования латифундий в России.
Плюсы латифундий в основном связаны с возникновением и функционированием крупных сельскохозяйственных организаций - агрохолдингов. Охарактеризуем положительные стороны существования агрохолдингов в плане землепользования:
1. Задействованность земли в производстве;
2. Предоставление рабочих мест с достойной заработной платой для жителей села;
3. Отсутствие оттока население из сел и деревень, то есть препятствие деградации российского села;
4. Развитие территорий и увеличение налоговых поступлений муниципалитетов [14];
5. Снижение угрозы зависимости страны от импортных продуктов питания;
6. Выпуск конкурентоспособной продукции высокого качества;
7. Возможность осуществления экспортных продаж;
8. Продвижение новых технологий в сельское хозяйство;
9. Увеличение притока иностранных инвестиций в российское сельское хозяйство;
10. Содействие развитию фермерства на основе создания развитой сети отношений между агрохолдингами и фермерами по опыту США и стран Европы [15].
На наш взгляд, даже эти очевидные преимущества крупного земельного владения (на примере агрохолдингов) не перевешивают тех минусов, которые влечет за собой существование латифундий в нашей стране. Укажем основные из них:
1. Запустевание земельных угодий. Крупные латифундисты скупают земли с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. В результате землю выводят из сельскохозяйственного оборота. За последние 10 лет треть плодородной земли (42 млн. га) выведена из оборота - используется не по назначению или заброшена [16].
2. Разорение действующих сельскохозяйственных предприятий. Латифундисты скупают наиболее ценные земельные угодья, обрабатываемые сельскохозяйственными предприятиями, в результате чего последние прекращают свою деятельность по причине нехватки земель [17].
3. Препятствие притоку инвестиций на село. Так земля рассматривается главным инструментом и залоговой базой привлечения инвестиций в сельскохозяйственную отрасль.
4. Перевод сельскохозяйственных земель в земли других категорий. Наиболее ценные земельные угодья (земли вблизи городов, водоемов и др.) путем трансформации категории используются для строительства коттеджей, частных аэродромов, гоночных трасс идр. [18].
5. Спекуляции с землей. Ценные земли переходят в руки латифундистов путем скупки за Журнал «Теоретическая экономика» №6, 2012 www.theoreticaleconomy.info
бесценок земельных паев. Впоследствии земли продаются по цене в несколько раз большей цены покупки.
6. Массовое обезземеливание крестьян, которое ведет к выдавливанию сельских жителей из родных мест и замещению их дешевой иностранной рабочей силой, которое становится новой формой рабства.
7. Рост теневого сектора экономики. Скупка и оформление земельных паев создали почву для коррупции и махинаций. Множатся факты незаконного отчуждения земельных долей путем обмана и подделки документов. В ход идут фиктивные браки, преднамеренные банкротства, иные манипуляции с земельными долями. Часты случаи рейдерского захвата действующих сельхозпредприятий [19].
8. Бессистемное использование земли. Сельхозпредприятия, работающие на арендуемых у латифундистов землях, не имеют перспективы, поскольку не могут выстраивать производственные программы на будущее. Они не могут внедрять системы севооборота, мелиоративные сооружения и т. д. Все это может привести к нарушению экологических требований и провоцировать водную либо ветровую эрозию почвы [8].
9. Угроза утраты продовольственного суверенитета страны. На товарном рынке доля отечественных производителей составляет менее 70%.
10.Деградация сельской местности. Вследствие запустевания земель идет отток населения из сел и деревень, люди беднеют, спиваются, растет уровень смертности.
11.Рост социальной напряженности, конфликты с населением из-за фактов захвата земель и махинаций с земельными долями [20].
Таким образом, глядя на концентрацию земли в руках латифундистов, можно сказать, что маятник качнулся из крайне левого положения (отсутствие частной собственности и колхозно-совхозная форма хозяйствования) в крайне правое (частные латифундии и адекватные им гигантские агрокомплексы). Россия проскочила разумную, принятую в мире срединность (фермерские хозяйства), вначале удивив всех колхозами, а теперь - латифундиями. Теперь мы преподносим миру очередной урок, становясь на путь создания невиданных в мире латифундий и сверхкрупных сельскохозяйственных предприятий. Последствия этого могут оказаться самыми губительными. Ввиду плохой управляемости эти монстры не могут быть эффективными. Отчуждённый от собственности и результатов труда работник на земле - плохой работник.
Наряду с остро стоящими вопросами латифундизма и вывода земель из экономического оборота весьма актуальна проблема спекуляции земельными участками.
Спекуляция (лат. speculatio) дословно переводится как отслеживание, высматривание. В современном мире этим термином называют операции купли-продажи, целью которых является быстрое получение прибыли [21].
Многие эксперты причисляют спекулятивные сделки к краткосрочным инвестициям. Но мы придерживаемся мнения, что в сфере земельных отношений такие сделки не имеют права на существование.
Для начала выделим основные категории земель, представляющие наибольший интерес для краткосрочного инвестирования или спекуляции:
1. Земли городских поселений и близлежащие к ним земельные участки в случаях:
• расширения площади поселений (ярким примером является планируемое расширение Москвы с созданием столичного федерального округа);
• реконструкции городских поселений;
• смещение центров деловой активности населения (примером служит смещение центров активности на выездные пути из г. Иваново в связи со строительством крупных торговых текстильных центров);
• расширения зон жилищного строительства;
• строительства городов-спутников, коттеджных поселков вблизи крупных городов и др.
2. Земли, занятые транспортными и иными коммуникациями, в случаях:
• строительства новых магистралей (например, проекты возведения новой автотрассы Москва-Санкт-Петербург и Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД)) [22];
• ремонта или реконструкции транспортных и иных коммуникаций, аэропортов, портов и др. (например, в Саратовской, Самарской, Волгоградской областях и Ставропольском крае зафиксированы случаи приобретения земли в преддверии ремонта ниток нефтепровода с целью получения солидной компенсации от нефтегазовых компаний) [23].
3. Земли, предназначенные для осуществления крупных государственных проектов (в том числе для создания особых экономических зон или проведения крупных спортивных соревнований (например, Олимпийские игры 2014 г. в Сочи));
4. Земли, предназначенные для строительства крупных промышленных объектов (производственных предприятий, ГЭС, АЭС, например, АЭС в Калининградской области);
5. Сельскохозяйственные земли (особенно плодородные земли черноземной полосы России);
6. Ландшафтные территории (живописные места вблизи рекреационных зон, водоемов, например земельные участки по берегам Волги, Черного Моря и др.).
Постараемся ответить на вопрос, какие главные опасные последствия влекут за собой краткосрочные инвестиции (или спекуляции) с землей:
1. Вывод земель из сельскохозяйственного оборота. На этом более подробно мы останавливались ранее.
2. Отсутствие надежного хозяина на земле. Для того чтобы предотвратить возможные негативные последствия расширения оборота земли, необходимо законодательное закрепление положений о праве приобретения земли только лицами, обязавшимися использовать землю в рамках ее целевого назначения, к тому же имеющими специальное образование, опыт практической работы с землей.
3. Ухудшение качества земель. В использовании земель наметились устойчивые негативные процессы. Усилилась эрозия, опустынивание, деградация, осолонцевание почв. Происходит истощение земель, разрушение мелиоративных систем. Резко ухудшилось использование сенокосов и пастбищ [24].
4. Угроза пожаров. Заброшенные территории зарастают густой травой и становятся пожароопасными. Также с заброшенных участков ветром разносится сорняк и попадает на обрабатываемые поля, в связи с чем их владельцы несут финансовые потери.
5. Рост затрат на выкуп земель для государственных нужд. К примеру, на выкуп земли и компенсационные выплаты расходуется до 7-13 % выделенных из федерального бюджета средств, направленных на Олимпиаду 2014 г. в Сочи. Размер выплаченных землевладельцам компенсаций колеблется от нескольких миллионов до 1,7 млрд. руб. Еще около 18 млрд. руб. вложено в строительство жилья взамен изъятой недвижимости [25].
6. Рост цен на землю. В результате спекулятивной купли-продажи земли ее цена возрастает в десятки раз, что делает невозможным покупку земельных участков простыми гражданами для индивидуального жилищного строительства или организации фермерских хозяйств. Во многом цены растут благодаря раздуванию самими спекулянтами проблемы дефицита земли [26].
7. Рост коррупции. Для того чтобы оформить участок из паевой собственности, как правило, нужно иметь знакомство в администрации [27]. Спекулянты, зарабатывающие на продаже земель под дорожное строительство, также близки к чиновникам, ответственным за реализацию дорожных проектов, а, следовательно, имеющим наиболее достоверную информацию о будущих границах дороги.
Нельзя оставить без внимания тот факт, что при операциях купли-продажи земли объектом сделки выступает сама земля. Она упрощается до понятия вещи, товара. Но ведь земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью, уникальна.
Мы убеждены, что в силу специфики категории земли она не может выступать объектом краткосрочных операций купли-продажи. Учитывая перечисленные выше негативные последствия таких сделок, можно сказать, что они носят антиобщественный характер и являются ничем иным, как спекуляцией, а отнюдь не инвестированием.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что существует большое число актуальных проблем современной земельной собственности в России. Все они, без сомнения, требуют серьезного анализа и скорейшего решения не только в силу внутригосударственных интересов, но и исходя из интересов международных.
ВЗГЛЯД НА РОССИЮ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ПЕРСПЕКТИВНОГО ПРОИЗВОДИТЕЛЯ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ПРОДУКЦИИ
Исследование показало, что при условии сохранения существующих технологий обработки земли и мировых темпов роста населения, потенциал сельскохозяйственных земель для производства продуктов питания для человечества может достигнуть своего предела уже к 2050 г [28]. Россия обладает ресурсами и сравнительными преимуществами обеспечения продовольственной безопасности страны и даже всего мира.
Мировой земельный фонд составляет 13,4 млрд. га, что составляет 26 % территории планеты. Производство продуктов питания в мире осуществляется в основном на сельскохозяйственных угодьях. Площади, на которых производится основная масса продовольствия, составляют лишь 9 % поверхности Земли. Наша страна, на долю которой приходится более 10 % площади мировых сельхозугодий, является крупным резервом сельскохозяйственных земель на планете.
Это может вызвать и уже вызывает рост интереса к нашим земельным угодьям и со стороны иностранных инвесторов, которых привлекает в нашей стране уникальная комбинация благоприятных факторов:
• огромные площади сельхозугодий;
• дешевизна сельскохозяйственных земель;
• наличие резерва для их существенного увеличения;
• сравнительно низкий уровень загрязнения природной среды;
• географическая и культурная близость территории страны к западным странам;
• развитая транспортная инфраструктура и экономика в целом;
• наличие квалифицированных и сравнительно дешёвых трудовых ресурсов.
Долгосрочным общемировым трендом является нарастание угрозы дефицита продовольствия (ряд специалистов уже говорит об угрозе глобального голода), повышение стоимости сельскохозяйственной продукции и как следствие - сельскохозяйственной земли, связанное с тремя основными факторами: ростом населения Земли и спроса со стороны, прежде всего Китая и Индии; деградацией и выбыванием сельскохозяйственных угодий (скорость процесса оценивается, по некоторым данным, в 1% (до 10 млн. га) в год); ростом использования сельскохозяйственной продукции для производства энергетических продуктов - биодизеля и биоэтанола.
Россия, кроме того, на данный момент является практически единственной страной, где остался резерв как для экстенсивного (рост площадей), так и для интенсивного (повышение урожайности) развития сельского хозяйства.
Часть территорий, в настоящее время занятых лесом, может быть в долгосрочной перспективе вовлечена в сельскохозяйственное производство. Главным образом это лес центра европейской территории России, юга Сибири и Дальнего Востока. Надо учесть также, что часть этого леса является вторичным, с низким бонитетом, и появившимся на месте заброшенных сельскохозяйственных угодий.
Таким образом, в долгосрочной перспективе естественным выглядит рост площади пашни в России в 1,5-2 раза - примерно до 200 млн. га.
Помимо «обычного» сельхозпроизводства Россия рассматривается как потенциальный поставщик сырья для производства биотоплива (например, рапса и рапсового масла) и экологически чистых продуктов питания (органических сельскохозяйственных продуктов).
Сейчас в мире особенно остро стоит проблема производства качественной, экологически чистой сельскохозяйственной продукции. Натуральные, природные продукты питания становятся недоступным, элитным товаром. В этих условиях зоны относительно традиционного сельского хозяйства (не индустриального, высокого химико-биологизированного) оказываются неожиданно в выигрышном положении. Всё это даёт России шанс вернуться на мировой рынок не только в качестве энергетической сверхдержавы, но и в качестве аграрной. Россия вполне может занять первое место в мире по производству натурального, экологически чистого продовольствия.
Вследствие всего этого земля России в ближайшее время будет (точнее - уже становится) объектом повышенного внимания и столкновения очень серьёзных интересов, и нам необходимо её не упустить, обеспечить разумное управление этим ресурсом на благо нынешнего и будущих поколений.
ЛИТЕРАТУРА
1. Иноземцев, В. Россияне не станут хозяевами своей земли / В. Иноземцев // Московский комсомолец. - 2011. - 16 марта. - С. 3.
2. Новоселов, В. актуальные вопросы оборота сельскохозяйственных земель [Электронный ресурс] / В. Новоселов. - Режим доступа: http://www.befl.ru/upload/ iblock/611/6111ff6e303aac176b81c50af77d1552.pdf
3. Чкаников М. Все посчитано. И даже съедено / М. Чкаников // Российская газета. - 2008. - 10 сентября (№ 190). - С. 17.
4. Российский статистический ежегодник. 2011: статистический сборник / Росстат. - М., 2011. -795 с.
5. Большая советская энциклопедия. В 30 т. / главный редактор A.M. Прохоров. - 3-е издание. -Москва: СоветскаяЭнциклопедия, 1972- 1978.
6. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 26 июня 2002 г., № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
7. Узун В. Земельная доля - была, да сплыла [Электронный ресурс] / В. Узгун. - Режим доступа: http://www.agronews.ru/news/detail/58041/?sphrase_id=27781.
8. Белоусов Н. Закон об обороте сельхозземель нужно срочно улучшать / Н. Белоусов // Крестьянские ведомости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.agronews.ru/ articles/detail/8655/?sphrase_id=2791.
9. Арсюхин Е.С. Клюкой по жизни / Е.С. Арсюхин // Российская газета. Федеральный выпуск. -2004. - 5 август (№. 166).
Ю.Голохвастов А. Некоторые тенденции в деятельности агрохолдингов в России / А. Голохвастов, Д. Глушакова // Ценовик. - 2011. - № 10.
11.Узун В. Земельная доля - была, да сплыла [Электронный ресурс] / В. Узгун. - Режим доступа: http://www.agronews.ru/news/detail/58041/?sphrase_id=27781.
12.Рейтинг: главные латифундисты Подмосковья [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// zemer.ru/info/ratings/9726.
13.«Forbes» опубликовал рейтинг 10 крупнейших землевладельцев Подмосковья // Информационный строительный портал Restko.Ru [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.restko.ru/news/3025.
14.Рылько, Д. У нас преобладают агрохолдинги, а на Западе - семейные фермы / Д. Рылько // АгроИнвестор. - 2009. - № 2.
15.Маслов, С.С. Колхозная Россия. История и жизнь колхозов / С.С. Маслов. - М.: Наука, 2007. -299 с. - (Русское зарубежье. Социально-экономическая мысль).
16.Бутузова Л. Землю понесли в суд: в российском селе начался новый передел собственности / Л. Бутузова // Российская газета. - 2011. - 5 октября (№ 222). - С. 18.
17.Пономарев С. Земельные войны. Сельский чес / С. Пономарев // Комсомольская правда. -2011. - 2 августа. - С. 8- 9; 3 августа. - С. 10- 11.
18.Никитина М. Скупка паев у членов сельхозкооперативов приобретает характер стихийного бедствия / М. Никитина, Э. Труханова // Российская газета. Верхняя Волга. - 2006. - 26 июля.
19.Лубинец Е. Доля с горечью. Сельскохозяйственные земли остаются предметом махинаций / Е. Лубинец // Российская газета. Кубань-Кавказ. - 2008. - 31 октября.
20.Казарезов В. Темный передел / В. Казарезов // Литературная газета. 2010. - 16 июня (№ 24).
21.Инвесторы и спекулянты // Акции - FinCake [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// fincake.ru/kb/articles/43.
22. Не движимость строительство ремонт [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.pnrus.ru/index/0-496
23.Магистральные нефтепроводы заинтересовали земельных спекулянтов // Главные новости России и мира, новости Краснодара и Краснодарского края, свежие новости дня - RuFox [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://news.rufox.ru/texts/2012/01/10/223258.htm.
24.Власти Подмосковья предложили отбирать землю у спекулянтов [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://realty.lenta.ru/news/2011/05/04/zarosli/.
25.Захарова Л. Атака на спекулянтов / Л. Захарова // Российская газета. Экономика. - 2012. - 27 января (№ 17). - С. 8.
26.Издательский дом «Коммерсантъ» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.kommersant.ru.
27.Павловская Т. Вступил в силу приговор виновным в афере с «олимпийской» землей / Т. Павловская // Российская газета. - 2011. - 13 октября.
28.Обзор «Мировые земельные ресурсы и их оценка» // Индикаторы рынка земли. Земельные ресурсы [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.land-in.ru/comment_text.aspx? id=63
