CC BY
14УДК 349.4
К. С. Известкина
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В ПРАКТИКЕ ПРИ ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
В статье рассмотрены способы и существующие в практики проблемы признания права собственности на самовольные постройки. Автором проанализирована возможность использования норм о вспомогательном характере объектов для ведения самовольного строения в гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав.
Ключевые слова: самовольная постройка, вспомогательный объект, признание права собственности.
Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса РФ) [2].
Проанализировав указанную норму закона, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:
- создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- создание объекта недвижимости без получения на это необходимых разрешений;
- создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Возможность судебной легализации самовольной постройки предусматривается п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), из которого следует, что предпосылкой для иска о признании права собственности на объект недвижимости является самовольный характер постройки, а основаниями для его удовлетворения:
наличие у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, на котором осуществлена постройка, и
обстоятельства, свидетельствующие, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Важно также обратить внимание на следующие особенности дел о признании права собственности на самовольную постройку. Во-первых, необходимость предъявлять иск о признании права собственности на самовольную постройку не вызывается неправомерным поведением со стороны ответчика. Зачастую самовольный характер постройки и, как следствие, надобность в судебном производстве вызываются действиями или бездействием самого истца или третьих лиц, например, если объект возведен без получения разрешения на строительство.
Во-вторых, легализация самовольной постройки не находится в зависимости от волевого действия в виде признания права собственности со стороны других субъектов гражданских правоотношений.
Правовая позиция ВС РФ и ВАС РФ по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, изложена в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 [5] и в информационном письме ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 [4]. Обратимся к этим документам, а также нормам, регулирующим порядок возведения тех или иных объектов недвижимости.
В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
При строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также с соблюдением требований безопасности территорий,
© Известкина К.С., 2013.
инженерно-технических требований, требований охраны окружающей среды; кроме того, необходимо наличие проектной документации, разрешения на строительство, на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и т.д. (ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГрК РФ) [3].
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суд должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано, если лицо имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
Нередко истец, обосновывая требование о признании права собственности, в качестве доказательств принятия мер, направленных на получение необходимых разрешений, представляет свое обращение в уполномоченный орган местного самоуправления и отказ последнего в выдаче такого разрешения. Однако в ходе рассмотрения спора выясняется, что никакой иной документации он не подготовил, а указанное заявление фактически является формальным, поданным лишь в целях обоснования своего обращения в суд с требованием о признании права собственности.
Отметим, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке - это исключительный способ защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Лицо, обращающееся в суд с подобным требованием, должно доказать невозможность регистрации права собственности в органах Росреестра, представить доказательства, свидетельствующие о добросовестном принятии мер, направленных на соблюдение установленных градостроительным законодательством процедур, связанных с подготовкой проектной документации, и на получение разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию).
Актуальной проблемой на сегодняшний день является отсутствие у Истца права собственности, право пожизненного наследуемого владения, а так же права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, на котором осуществлено строительство самовольной постройки. Из ст. 222 ГК РФ следует, что в таком случае Истец не имеет возможности узаконить самовольную постройку в судебном порядке. Но практика в данном случае достаточно разносторонняя [1].
Рассмотрим на примере [6]: индивидуальный предприниматель обратился с Исковым заявлением о признании права собственности на самовольно выстроенный объект недвижимого имущества - двухэтажное здание цеха в Арбитражный суд Алтайского Края. Ответчиком по данному делу выступала Администрация города, третьим лицом Главное управление имущественных отношений Алтайского края. В обосновании исковых требований истец указал, что на земельном участке, предоставленном ему на праве аренды, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации базы, без разрешения было завершено строительство двухэтажного здания. На возведенную постройку Истцом оформлены и получены технические заключения, согласно которым самовольно возведенная постройка соответствует градостроительным нормам; Акт обследования, согласно которому установлено, что нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу жизни и здоровью людей, не выявлено. По мнению Истца, сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Истец так же представил доказательство того, что обращался в уполномоченный орган с заявлением о выкупе земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство спорного объекта, но ему было отказано до узаконения объекта недвижимого имущества. Так же Истец получил отказ от выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как обратился в Комитет после окончания строительства.
Суд, проанализировав представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, пришел к тому, что спорная постройка является самовольной, из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки, технические заключения свидетельствуют о возможности безопасной эксплуатации объекта. При таких обстоятельствах Суд удовлетворил исковые требования Истца, признал право собственности на самовольно выстроенный объект недвижимого имущества. В дан-
ном случаи суд исходил из того, что Истцом представлены доказательства о намерении заключения Договора купли-продажи земельного участка на котором осуществлена самовольная постройка между Истцом и уполномоченным государственным органом.
Аналогичных решений судов в судебной практике - 30%, в остальных 70% в удовлетворении Исковых требований о признании права собственности на самовольно выстроенные объекты недвижимого имущества отказано, так как Истцами не представлены доказательства наличия надлежащего титула земельного участка, предусмотренного ст. 222 ГК РФ, а так же не представлены доказательства исключительности легитимирования в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота соответственно объекта гражданских прав самовольной постройки и результата самовольной реконструкции. [7]
Необходимо обратить внимание на еще один немаловажный факт при легализации самовольной постройки, когда самовольно возведенный объект недвижимого имущества относится к объектам вспомогательного использования.
Рассмотрим пример. Общество обратилось с иском к Департаменту имущественных отношении о признании права собственности на объект недвижимого имущество. Дело рассматривалось Арбитражным судом Тюменской области. Спорный объект недвижимого имущества -Здание контрольно-пропускного пункта. Истец представил в суд все необходимые доказательства для признания права собственности на самовольно-выстроенный объект недвижимого имущества, предусмотренные ст. 222 ГК РФ. Суд отказал в удовлетворении искового заявления, так как спорный объект недвижимого имущества - Здание контрольно-пропускного пункта не относится к самовольно-выстроенным объектам недвижимого имущества. В силу ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство не требуется для объектов вспомогательного назначения. Из представленных доказательств, фактических обстоятельств дела суд находит, что спорный объект является объектом вспомогательного использования, в понимании ст. 222 ГК РФ не относится к самовольно выстроенным объектам недвижимого имущества. В связи с чем у Суда отсутствуют основания для удовлетворения Искового заявления по заявленным требованиям.
Из чего можно сделать вывод, что владельцам объектов недвижимого имущества, построенным без наличия соответствующих разрешительных документов необходимо сначала рассмотреть вариант вспомогательного назначения спорной постройки, что упростит регистрацию права собственности на спорный объект. Объекты вспомогательного использования регистрируются в упрощенном порядке. Статья 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9] предусматривает, что на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, для строительства которого не требуется выдачи разрешения на строительство, необходимо представление всего двух документов, а именно: правоустанавливающего документа на земельный участок и заполненной заявителем декларации об объекте недвижимого имущества.
НО, на сегодняшний день законодателем, так же как и судебной практикой не дается четкого определения вспомогательности объекта, каким документ - возможно удостоверить вспомогательный характер объектов.
При подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект вспомогательного назначения, рекомендуем приложить Заключение независимой аккредитованной организации, где будет указано на вспомогательный характер недвижимого имущества, тогда у регистраторов будет возникать меньше сомнений относительно вспомогательного назначения недвижимого объекта.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку за правообладателем земельного участка имеет свои особенности.
Во-первых, возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке и в последующем возникновение права собственности на данный объект обусловлены наличием прав на земельный участок как одним из возможных оснований признания права.
Во-вторых самовольно возведенный объект должен соответствовать требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил.
В-третьих сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
В четвертых, необходимо представить доказательства Суду о принятии мер к получению разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В пятых, наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных действующим законодательством.
Библиографический список
1. Власенко В.А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. 2010. № 2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской федерации. 2005. № 1 (ч.1). Ст. 16.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. № 143 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2011. № 2.
5. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. № 6.
6. Решение Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-17841/2012 от 16 января 2013 г.// [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
7. Решение Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-31644/2012 от 18 января 2013г.// [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
8. Решение Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-658/2011 от 9 марта 2011 г.// [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
9. Федеральный закон «О государственный регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
ИЗВЕСТКИНА Кристина Салиховна - магистрант Тюменского государственного университета.
