ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.22

Т. В. Лакиза

ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

В статье рассматриваются основания приобретения права собственности на самовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, земельный участок, снос строения, защита прав собственности.

Самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил согласно ст. 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и другое). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.

Но при этом ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом. [1, с. 12-13]

Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.

Для этого необходимо, чтобы:

- земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

- имелась в наличии разрешительная документация;

- имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Ранее, до 1 сентября 2006 г. ст. 222 ГК РФ предусматривала, что право собственности на самовольную постройку могло быть признано за:

© Лакиза Т. В., 2012.

- лицом, осуществившим ее возведение на не принадлежащем ему земельном участке. Но обязательным было условие, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет затем предоставлен застройщику под нее;

- лицом, в чьей собственности (либо пожизненном наследуемом владении или пользовании) находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.

Федеральным законом РФ от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 [2] были внесены изменения в п.3 ст. 222 ГК РФ, и первое положение, приведенное ранее, было исключено из текста статьи (было признано утратившим силу). В результате этого лицо, осуществившее постройку и не обладающее земельным участком (застройщик), утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку.

При этом возможность признания права собственности за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем не претерпела какого-либо изменения. Это право принадлежит указанным лицам даже в том случае, если самовольную постройку осуществили не они. Но при этом они (как и ранее) обязаны компенсировать фактические расходы (затраты) застройщика по возведению самовольной постройки, так как застройщик в результате строительства самовольной постройки имеет право на нее только как на совокупность строительных материалов и вложенного труда. Для этого застройщик должен представить доказательства размера указанных расходов, подтвердить заявленную к возмещению сумму. Хочется обратить внимание, что в данном случае будет безрезультатно требовать возместить рыночную стоимость аналогичного строения (объекта недвижимости), так как самовольная постройка объектом недвижимости не является [3, с. 53].

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлена в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Так, согласно п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Ст. 41 ЗК РФ предоставляет право лицам, не являющимся собственниками земельных участков, осуществлять те же права. Но в данном случае (при осуществлении указанными лицами самовольного строительства) суд должен установить наличие тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка.

В целях легализации самовольного строения необходимо подать соответствующий иск о признании прав на него с обязательным приложением необходимых документов (разрешительная документация, результаты экспертизы, подтверждающей соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, иные документы, согласно которым права и законные интересы третьих лиц не нарушены возведением указанной постройки).

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ в данном случае иски о признании права собственности на самовольную постройку подаются по месту ее нахождения, так как самовольная постройка рассматривается как объект, прочно связанный с землей [4, с. 119].

Если стороной, заявляющей указанное требование, является физическое лицо, данное дело должно рассматриваться в суде общей юрисдикции. Если же истцом будет выступать юридическое лицо - в Арбитражном суде.

Вынесение судом решения об удовлетворении заявленного требования будет зависеть от установления ряда фактов:

- кому принадлежат права на земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольного строительства;

- соблюдено ли целевое назначение земельного участка;

- имеется ли утвержденная в установленном порядке проектная и разрешительная документация, а также разрешение на строительство;

- соблюдены ли градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы

- не нарушаются ли при условии сохранения указанного строения права и законные интересы третьих лиц.

Решение по делам данной категории принимаются судом с учетом конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. В результате рассмотрения дела по существу суд вправе:

- отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи тем, что ее сохранение повлечет нарушение права и охраняемые законом интересы третьих лиц, либо создаст угрозу жизни и здоровью граждан, а также в связи с тем, что строительство самовольного объекта было осуществлено на земельном участке, не принадлежащем застройщику;

- удовлетворить заявленные исковые требования в случае, когда земельный участок, на котором было осуществлено строительство указанного объекта, принадлежит истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, даже в случае, если строительство было осуществлено другим лицом. При этом застройщику подлежат возмещению понесенные им расходы, размер которых определяется судом.

В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2006 г. № 13460/05 [5] было установлено следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд с иском к обществу и государственному образовательному учреждению об обяза-нии снести здание торгового комплекса как самовольную постройку.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования по мотиву наличия государственной регистрации прав общества и университета на здание указанного торгового комплекса и отсутствия в связи с этим возможности сноса данной постройки.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно исполь-

зовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в данном случае торговый комплекс построен на земельном участке, отведенном под капитальное строительство, при наличии разрешений соответствующих органов власти, действия которых оценены судами.

Исходя из совокупности обстоятельств (в разрешительной документации, выданной Комитетом по градостроительству и архитектуре, имеется указание на торговый комплекс во второй очереди строительства объектов народного образования; в материалах дела имеется акт государственной приемочной комиссии, утвержденный приказом Комитета по строительству о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости), суд правомерно установил, что в настоящем случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество основывается на фактах, подтверждающих разрешение на возведение данного комплекса.

То есть торговый комплекс, построенный на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке с разрешения соответствующих органов власти, и принятый государственной приемочной комиссией, не является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222, п. 2 ст. 269 ГК).

В результате иск об обязании снести здание как самовольно построенное суд отклонил.

В этой связи необходимо обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 № 11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4 [6]. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению необходимых для строительства разрешений (в частности, разрешения на строительство). Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

Следует обратить внимание на то, что этот вывод из ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ не следует. Указанные нормы в принципе не рассматривают вопрос удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от мер, предпринятых истцом по получению необходимых для строительства разрешений.

Таким образом, с 04.03.2010 (дата опубликования рассматриваемого Постановления на сайте ВАС РФ) позиция высшей судебной инстанции по поводу правомерности признания права собственности на самовольную постройку, если осуществившее ее лицо не приняло мер по получению необходимых для строительства разрешений, определена.

Следует отметить, что если данная позиция Президиума ВАС РФ возобладает в судебной практике, то может возникнуть следующий вопрос: какие действия должен совершить истец, чтобы суд пришел к выводу, что им были приняты достаточные и необходимые меры для соблюдения требований градостроительного законодательства?

Исходя из Постановления Президиума ВАС РФ истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен доказать по меньшей мере факт обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако остается неясным, будут ли признаны судом действия истца достаточными для признания права собственности на самовольную постройку, если:

- истцу выдали разрешение на строительство, но впоследствии оно было признано судом незаконным;

- истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, но он не обжаловал его в

суде;

- истец не обращался за разрешением на строительство, но получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на то что оно не выдается без разрешения на строительство (пп. 3 и 6 ст. 55 ГрК РФ).

Таким образом, чтобы оформить право собственности на самовольную постройку необходимо наличие всех условий, перечисленных в законе.

Библиографический список

1. Власенко В.А. Судебные решения о самовольной постройке / В.А. Власенко // Общество и право.- 2010. - № 2.

2. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»: по сост. на 1 июля 2011 г.// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 27. - Ст. 2881.

3. Козырева, Л. А. О самовольных постройках замолвите слово / Л. А. Козырева // Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 4.

4. Шишканов П. А. Иск о признании права собственности на самовольную постройку / П. А. Шишканов // Право и образование. - 2010. - № 7.

5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2006 г. N 13460/05 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 7.

6. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 № 11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-[Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения 27.04.2012).

ЛАКИЗА Татьяна Владимировна - магистрант Института права, экономики и управления Тюменского государственного университета.