Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при использовании «дачной амнистии» Текст научной статьи по специальности «Право»

КРИМИНАЛИСТИКА

DOI 10.24412/2227-7315-2022-4-155-161 УДК 343.72

A.C. Волков, C.B. Митрошин, H.A. Финогенов

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ

МОШЕННИЧЕСКИМ СХЕМАМ

ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»

Введение: мошеннические действия с недвижимым имуществом довольно распространены. Разработанные в настоящее время механизмы противодействия различным мошенническим схемам безусловно препятствуют мошенничеству с недвижимостью, однако, не решают данную проблему в полном объеме. В действующем законодательстве имеются неурегулированные вопросы, которые позволяют использовать их для необоснованного обогащения предприимчивых граждан и недополучения доходов в казну государства. В частности, Закон о «дачной амнистии» и другие нормативные акты, регулирующие данную сферу деятельности в настоящее время позволяют недобросовестным гражданам идти по неправомерному пути. Цель: изучение механизма совершения мошеннических действий при оформлении земельного участка для возведения индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания и последующих действий нарушающих градостроительный регламент. Методологическая основа: диалектико-материалистический подход к познанию объективной действительности, взаимосвязи материальных и социальных явлений. Результаты: выявлен механизм совершения мошеннических действий при оформлении земельного участка по «дачной амнистии» для возведения индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, приведены примеры таких действий. Выводы: на основании выявленных пробелов в законодательстве, с целью предотвращения мошенничества авторы предлагают внести изменения в Закон о «дачной амнистии».

Ключевые слова: мошенничество, мошеннические схемы, «дачная амнистия», противодействие мошенничеству, земельный участок, расследование мошенничества, механизм совершения преступления.

© Волков Андрей Сергеевич, 2022 е

Кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры криминалистики (Саратовская государственная 1

юридическая академия); e-mail: volkov-krim@yandex.ru *

© Митрошин Станислав Вячеславович, 2022 4

Преподаватель кафедры криминалистики (Саратовская государственная юридическая академия); I

e-mail: mitroshin-69@mail.ru )

© Финогенов Николай Александрович, 2022 2

Кандидат юридических наук, доцент кафедры криминалистики (Саратовская государственная юриди- S ческая академия); e-mail: finogenovn@inbox.ru

© Volkov Andrei Sergeyevich, 2022

Candidate of Law, Associate Professor, Associate Professor, Criminalistics Department (Saratov State Law Academy)

© Mitroshin Stanislav Vyacheslavovich, 2022

Lecturer, Criminalistics Department (Saratov State Law Academy)

© Finogenov Nikolay Aleksandrovich, 2022

Candidate of Law, Associate Professor, Criminalistics Department (Saratov State Law Academy) 155

A.S. Volkov, S.V. Mitroshin, N.A. Finogenov

TOPICAL ISSUES OF COUNTERACTION TO FRAUDULENT SCHEMES IN THE USE OF „DACHA AMNESTY"

Background: fraudulent actions with real estate are quite common. The currently developed mechanisms of counteraction to various fraudulent schemes certainly prevent fraud with real estate, but do not solve the problem in full. The current legislation has unresolved issues that allow their use for unjust enrichment of enterprising citizens and under-receipt of income to the state treasury. In particular, the Law on "dacha amnesty" and other normative acts regulating this sphere of activity currently allow unscrupulous citizens to follow an unjustified path. Objective: study of the mechanism of committing fraudulent actions when registering a land plot for the construction of an individual house, suitable for permanent residence and subsequent actions that violate city planning regulations. Methodology: dialectical-materialistic approach to cognition of objective reality, interrelation of material and social phenomena. Results: the mechanism of committing fraudulent actions when registering a land plot under "dacha amnesty" for the construction of an individual house suitable for permanent residence was revealed, and examples of such actions are given. Conclusions: based on the identified gaps in the legislation, in order to prevent fraud, the authors propose to amend the Law on "dacha amnesty".

Key-words: fraud, fraudulent schemes, "dacha amnesty", countering fraud, land plot, fraud investigation, the mechanism of committing a crime.

Новые экономические условия жизнедеятельности нашего общества породили множество рисков, связанных с оборотом недвижимости, потребовали создания новых правовых механизмов, которые в большей степени гарантировали бы соблюдение прав и законных интересов участников рынка недвижимости [1, с. 34]. И данные изменения активно происходят в сфере оборота земельных участков. «Дачная амнистия», которая началась с 1 сентября 2006 г. позволяет в упрощенном порядке оформлять право собственности на отдельные объекты недвижимости. Ее значение обусловлено не только заботой о гражданах, но и существенным увеличением налоговых сборов и контролем за деятельностью подрядчиков. Неслучайно «дачная амнистия» регулярно продлевается и в настоящее время действует до 1 марта 2031 г.

Объекты недвижимости привлекают внимание инвесторов возможностью получения высокой прибыли за короткий промежуток времени. Несмотря на то, что инвестирование в землю — это довольно рискованная стратегия, на этом рынке достаточно инвесторов. Как правило, они свободно ориентируются на рынке земельных участков, обладают необходимой информацией о планируемой застройке тех или иных районов, связями (либо для достижения своих целей используют труд специалистов). А для достижения максимальной прибыли используют мошеннические схемы.

Различные мошеннические действия с недвижимым имуществом являются обыденным явлением. Мошеннические схемы при этом разнообразны и постоянно совершенствуются. При этом лица совершающие такие действия зачастую стараются использовать недостатки законодательства, чтобы уйти от уголовной ответственности. Таким образом, выявление таких преступлений осложняется

отсутствием видимых последствий преступлений, прикрытием преступления гражданско-правовой сделкой и т.д. [2, с. 11]

Согласно действующему земельному законодательству предоставление земельных участков для строительства объектов капитального строительства осуществляется на торгах, проводимых в форме открытых аукционов.

Заключение договоров аренды земельных участков по результатам торгов обеспечивает открытость и прозрачность сделок в области земельных правоотношений.

Вместе с тем органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, в настоящее время сталкиваются с серьезной проблемой, вызванной недобросовестностью участников аукционов и пробелами в законодательстве.

Проблема заключается в следующем. В соответствии со ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Предложенный победителем аукциона размер годовой арендной платы указывается в договоре аренды. Подписывая указанный договор, арендатор земельного участка принимает на себя обязательство по оплате арендной платы в указанном размере и по возведению на арендуемом земельном участке индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания.

Порядок размещения индивидуальных жилых домов на земельных участках регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Градостроительный кодекс РФ в ст. 51.1 четко регламентирует уведомительный характер планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В ней отмечается, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка; о том что объект индивидуального жилищного строитель-

ства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости1.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемой застройке проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, направляет застройщику способом, определенным им в уведомлении о соответствии указанных в нем параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

По окончании строительства индивидуального жилого дома застройщик обязан в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ получить от уполномоченного органа уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, на основании которого и осуществляется государственная регистрация права собственности на вновь возведенный объект.

Вместе с тем одновременно с приведенными нормами Градостроительного кодекса РФ действуют нормы закона о так называемой «дачной амнистии», которые допускают осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой дом, созданный на земельном участке, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства не требуется [3, с. 13].

1 См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2021 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1, ч. I, ст. 16; 158 2022. № 1, ч. I, ст. 45.

С учетом наличия возможности упрощенной регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства, заключая договоры аренды земельных участков на крайне невыгодных для себя условиях (суммы годовой арендной платы по договорам составляют от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей^ заявители осознано идут на такие условия, не имея при этом намерений платить указанную сумму, а имея умысел — не возводить индивидуальные жилые дома в соответствии с процедурой, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ, а воспользоваться «лазейкой» в законодательстве и зарегистрировать по декларации (по так называемой «дачной амнистии») строения, по сути не являющиеся жилыми домами, пригодными для постоянного проживания.

Поскольку процедура размещения индивидуального жилого дома предусматривает согласование с различными ведомствами и занимает продолжительное время, заявитель, не желая платить установленную им самим арендную плату за земельный участок, идет по неправомерному пути, нарушая при этом градостроительный регламент, установленный для размещения индивидуальных домов на земельных участках. Кроме того, такое несогласованное размещение объекта капитального строительства может повлечь нарушение требований законодательства, например, в области объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории и некоторых других. При этом заявитель вводит в заблуждение регистрирующий орган, указывая в декларации недостоверные сведения о возведенном строении.

Как показывает практика, право собственности на индивидуальные жилые дома регистрируются арендаторами земельных участков через месяц, а порой и через две-три недели после государственной регистрации права аренды на зе- е мельный участок. Очевидно, что за такой короткий срок согласовать, построить и и зарегистрировать право на полноценный индивидуальный жилой дом, при- а годный для постоянного проживания, не представляется возможным. о

После государственной регистрации права на такой «объект индивидуаль- о ного жилищного строительства «новоиспеченный» собственник обращается в о

п

уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему права собственности | на земельный участок в силу наличия у него исключительного права на выкуп в

е

земельного участка. Получая земельный участок, занятый объектом индивиду- о ального жилищного строительства в собственность, заявитель, таким образом, ю

Т5

освобождается от обязанности выплачивать огромную арендную плату, указан- | ную в договоре аренды земельного участка. к Таким образом, в описанной ситуации просматриваются признаки мошенни- а чества со стороны арендаторов земельных участков, получивших право аренды | по результатам аукционов, поскольку, приобретение права на земельный участок, и находящийся в государственной собственности осуществлено путем обмана. ¡§ Участник аукциона, имея намерение получить право на ликвидный земельный 1 участок, предлагает явно завышенную, несоразмерную действительной стоимо- ) сти земельного участка арендную плату, которая должна в дальнейшем посту- 2 пить в местный бюджет. После государственной регистрации права аренды на земельный участок арендатором за считанные дни на участке возводится некое строение, имитирующее объект индивидуального жилищного строительства. Эти строения зачастую изготавливаются из фанерных листов, не имеют окон, полов, подключения к коммуникациям, то есть не имеют ничего общего с индивидуальными жилыми домами, пригодными для постоянного проживания. 159

На эти строения на основании декларации и договора аренды земельного участка органом кадастрового учета и государственной регистрации прав регистрируется право собственности на объект капитального строительства, которое порождает у собственника объекта право выкупа земельного участка, занятого таким объектом.

В результате местный бюджет не получает денежных средств, на которые он рассчитывал, а на земельном участке проявляется объект, не соответствующий градостроительным регламентам и другим установленным требованиям, а мошенника невозможно привлечь к ответственности.

Описанные ситуации, к сожалению, не единичны. За период 2020-2021 гг. на территории муниципального образования «Город Саратов» подобные случаи имели место как минимум 8 раз. Так, с гражданином С. по результатам аукционов по продаже права аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства были заключены три договора аренды на три земельных участка. Общая сумма годовой арендной платы по трем договорам составила более 21 млн рублей. Право аренды по договорам аренды земельных участков были зарегистрированы в Росреестре в августе 2021 г., а спустя месяц — в сентябре 2021 г. гражданином С. уже было зарегистрировано право собственности на три индивидуальных жилых дома, возведенных им на указанных земельных участках.

Очевиден тот факт, что за такой короткий срок согласовать, построить и зарегистрировать право на полноценный индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, не представляется возможным. Однако формально, согласно действующему законодательству, у арендатора земельных участков возникло исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность, как занимаемых объектами недвижимого имущества.

Зарегистрировав право собственности на возведенные строения, гражданин С. обратился в администрацию муниципального образования «Горд Саратов» с заявлениями о предоставлении ему в собственность арендуемых земельных участков. В предоставлении права собственности на земельные участки гражданину С. было отказано, поскольку строения, возведенные им на земельных участках, не являются объектами капитального строительства и не могут использоваться как индивидуальные жилые дома, пригодные для постоянного проживания.

Не согласившись с отказом, гражданин С. обратился в суд за защитой нарушенных прав. Таким образом, сам нарушая закон, гражданин С. жалуется на нарушение его прав.

В указанной ситуации мошенническим действиям со стороны покупателя препятствовали органы исполнительной власти. Вместе с тем существуют случаи, когда покупатель или его представитель входят в преступный сговор с представителями соответствующих служб органов власти и им удается довести свой преступный умысел до конца. Как показали исследования, на практике это также довольно популярный способ мошенничества [4, с. 37].

Выход из сложившейся ситуации видится в дополнении закона о «дачной амнистии» положениями:

устанавливающими временные ограничения для возможности регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке, например, если право на земельный участок возникло до 1 января 2020 г.;

запрещающими регистрацию права на объект индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке, если право на земельный участок приобретено на аукционе.

Второе условие может быть обосновано тем, что уполномоченный орган, образовывая земельный участок и выставляя его на аукцион, рассчитывает, что на данном земельном участке будет расположен объект капитального строительства определенного внешнего вида и соответствующий утвержденным градостроительным регламентам.

К сожалению, при отсутствии таких ограничений в законодательстве, описанные выше мошеннические схемы будут применяться еще неоднократно.

Библиографический список

1. Илюшина М.Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве // Семейное и жилищное право. 2016. С. 33-36.

2. Юрин В.М. Преступления в сфере экономики, маскируемые гражданско-правовыми отношениями: проблемы выявления и доказывания // Вестник Саратовской государственной академии права. 2001. № 5 (28). С. 10-14.

3. Камышанский В.П. О продлении «Дачной амнистии» // Власть закона. 2019. № 2 (38). С. 13-15.

4. Артемьев А.А., Демичева М.Ю., Лепехин И.А., Матвеева А.А. Актуальные вопросы противодействия мошенническим схемам при купле-продаже земельных участков // Нотариус. 2021. № 5. С. 35-40.

References ш

с

1. Ilyushina M.N. Novellas of Legal Regulation of Ways to Protect the Rights of Par- H ticipants in the Contract of Sale of Residential Real Estate in Civil Legislation // Family С and housing law. 2016. P. 33-36. f

2. Yurin V.M. Crimes in the Sphere of Economy Masked by Civil Law Relations: Prob- К lems of Detection and Proof // Bulletin of the Saratov State Academy of Law. 2001. No. 5 i (28). P. 10-14. J

3. Kamyshansky V.P. On Prolongation of "Dacha Amnesty"// The power of law. 2019. С No. 2 (38). P. 13-15. H

4. Artemyev A.A., Demicheva M.Yu., Lepekhin I.A., Matveeva A.A. Topical Issues of о Countering Fraudulent Schemes in the Purchase and Sale of Land Plots // Notary. 2021. р No. 5. P. 35-40. U

ч

а

J

№

o

-t

4

)

2