CC BY
34DOI 10.47643/1815-1337_2021_12_86
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ TOPICAL ISSUES OF LEGAL REGULATION OF THE REAL ESTATE SERVICES MARKET
МИНИНА Анна Александровна,
кандидат псих. наук, доцент, доцент кафедры юридических и специальных дисциплин Ставропольского филиала РАНХиГС. 355002, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 189. E-mail: ann247@yandex.ru;
ПЕРЕПАДЯ Сергей Михайлович,
доцент кафедры юридических и специальных дисциплин Ставропольского филиала РАНХиГС, адвокат. 355002, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 189. E-mail: lawyerplus26@yandex.ru;
ПЕРЕПАДЯ Ольга Александровна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент юридических и специальных дисциплин Ставропольского филиала РАНХиГС. 355002, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 189. E-mail: orizk1@yandex.ru;
ЦЫГАНКОВА Евгения Алексеевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры юридических и специальных дисциплин Ставропольского филиала РАНХиГС. 355002, г. Ставрополь, ул. Лермонтова, 189. E-mail: sarik07@yandex.ru;
Minina Anna Alexandrovna,
Ph. D., Associate Professor, Associate Professor of the Department of Legal and Special Disciplines of the Stavropol Branch of the RANEPA. 355002, Stavropol, Lermontov str., 189. E-mail: ann247@yandex.ru;
Perepadya Sergey Mikhailovich,
associate professor of the department of legal and special disciplines of the Stavropol branch of RANEPA, lawyer. 355002, Stavropol, Lermontov str., 189. E-mail: lawyerplus26@yandex.ru;
Perepadya Olga Alexandrovna,
Ph. D., associate professor, associate professor of legal and special disciplines, stavropol branch of RANEPA. 355002, Stavropol, Lermontov str., 189. E-mail: orizk1@yandex.ru;
Tsygankova Evgeniya Alekseevna,
Ph. D., associate professor of the department of legal and special disciplines of the Stavropol branch of RANEPA. 355002, Stavropol, Lermontov str., 189. E-mail: sarik07@yandex.ru
Краткая аннотация: данная статья представляет собой анализ ситуации, связанной с правовым регулирование рынка риэлторских услуг. Отдельное место в статье отведено анализу законодательных инициатив и профессионального стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью. Авторы приходят к вводу о том, что риэлторская в настоящее время не имеет специального правового регулирования.
Abstract: this article is an analysis of the situation related to the legal regulation of the real estate services market. A separate place in the article is devoted to the analysis of legislative initiatives and the professional standard "Specialist in real estate transactions. The authors come to the conclusion that real estate currently has no special legal regulation.
Ключевые слова: риэлтор, риэлторская деятельность, посредничество, рынок недвижимости, профессиональный стандарт.
Keywords: realtor, realtor activity, mediation, real estate market, professional standard.
Дата направления статьи в редакцию: 15.10.2021
Дата публикации статьи: 30.12.2021
Покупка или продажа жилья всегда представляла для граждан достаточно сложную задачу. Однако в современных условиях поисковые сервисы (например, «Циан», «Avito», «Яндекс-Недвижимость» и другие) позволяют гражданам самостоятельно в предельно оперативном режиме найти интересующую их недвижимость, запросить всю необходимую информацию, договориться и обсудить непосредственно с ее собственником цену и другие условия сделки. Иными словами, массовое распространение Интернета разрушило существовавшую монополию риэлторов на рынке недвижимости. Однако многие потенциальные покупатели/продавцы, опасаясь стать жертвой мошенников, по-прежнему обращаются за помощью к риэлторам.
Риэлторские услуги вправе оказывать любое лицо, при этом риэлторская деятельность не требует ни лицензии, ни вступления в саморегулируемую организацию. Не установлено и требований к организационно-правовой форме агентств по недвижимости. Это могут быть любые коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели. При этом законодатель даёт им возможность добровольно подтвердить соответствие оказываемых ими услуг определенным требованиям и стандартам (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 21 Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании»), но вот только каким?
Сегодня риэлторская деятельность не имеет специального правового регулирования. Хотя попытки неоднократно предпринимались. Так, в 1997 году на рассмотрение Государственной Думы поступал Законопроект № 97700253-2 «О риэлторской деятельности» [1]. Законопроект
давал понятие риэлтерской деятельности, указывая на то, что она является профессиональной, определял юридические факты, лежащие в основе отношений по оказанию риэлторских услуг, предусматривал гарантии риэлторской деятельности.
В заключении профильного комитета, подготовленному ко второму чтению было отмечено, что законопроект даёт некоторые понятия, которые не соответствуют общепринятым или определенным в других законодательных актах, кроме того в статье 6 (часть 1) законопроекта содержится понятие риэлтерской деятельности, несколько отличное от того же понятия, данного в части 1 статьи 2 проекта. В последние законопроект был отклонён.
По инициативе Костромской областной думы в Государственной Думу вносился Законопроект № 190183-4 [2], предлагающий введение лицензирования риэлторской деятельности.
В заключении профильного комитета указывалось на то, что законопроекты аналогичного содержания неоднократно рассматривались Государственной Думой и каждый раз отклонялись. Законопроект № 190183-4 также был отклонён.
В 2016 году на рассмотрение Государственной Думы поступал ещё один законопроект, предлагающий отрегулировать посредническую деятельности на рынке недвижимости. Законопроектом № 1106182-6 предлагалось ввести в действующее правовое поле Федеральный закон «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».
В пояснительной записке отмечалось отсутствие специальных правовых норм в сфере риэлторской деятельности, что мнению авторов законопроекта приводит к серьезным рискам потребителей услуг, связанным с недостатком профессионализма и недобросовестностью определенной части агентов по недвижимости, а также отсутствием эффективных мер контроля и ответственности. В основе Законопроекта лежала модель саморегулирования профессиональной деятельности.
Профильный комитет в заключении на законопроект не отрицал необходимости комплексного решения проблем регулирования посреднических услуг. Однако, по его мнению, предлагаемые законопроектом подходы не позволят достичь преследуемой его авторами цели -нормативной регламентации риэлторской деятельности и устранения сохраняющихся связанных с деятельностью риэлторов на рынке недвижимости системных рисков.
Сегодня для занятия риэлторской деятельностью достаточно аттестоваться. Аттестацию специалистов, оказывающих риэлтерские услуги осуществляет Российская гильдия риэлторов. Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов размещен на сайте гильдии: http://reestr.rgr.ru/.
Услуги на рынке недвижимости оказываются на основе договора, заключаемого между клиентом и риэлтором. Между тем, Гражданский кодекс РФ не предусматривает такого вида договора, как договор на оказание риэлтерских услуг. В связи с этим к риэлтерским услугам применяются нормы о других видах договоров. Какие именно зависит от набора этих услуг. Чаще всего это посреднические и консультационные услуги. Таким образом, договор на оказание риэлтерских услуг можно признать смешанным, если он содержит элементы нескольких договоров, которые предусмотрены законодательством. По общему правилу к отношениям сторон в этом случае применяют в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержит смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Например, в части консультационных услуг суд может применить нормы гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг, а в части посреднических - нормы гл. 52 ГК РФ об агентировании.
Следует обратить внимание на то, что сторона по договору (поручающая риэлтору продать/купить объект недвижимого имущества) ждёт результата в виде фактической продажи недвижимости, отсутствие которого трактуется ею как ненадлежащее исполнение договора. Между, из анализа норм гражданского законодательства следует, что предметом договора является услуга, потенциальный покупатель/продавец берёт на себя обязательство оплатить именно её. Данный вывод подтверждается Решение Мариинского городского суда Кемеровской области № 2-500/2019 2-500/2019~М-469/2019 М-469/2019 от 6 сентября 2019 года по делу № 2-500/2019 [3].
К отношениям по оказанию риэлтерских услуг применяется законодательство о защите прав потребителей. Так, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан, распространяется действие Закона о защите прав потребителя применяется, если юридические лица и предприниматели оказывают риэлтерские услуги для нужд граждан, не связанных с предпринимательством [4]. Поэтому, в договор нельзя включать условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с тем, как они изложены в законах и иных правовых актах в области защиты прав потребителей. Например, нельзя устанавливать санкции за отказ заказчика-потребителя от риэлтерских услуг. Такие условия суд может признать недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Кроме того, включение в договор таких условий может повлечь административную ответственность по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.
В договоре на оказание риэлтерских услуг необходимо указать предмет договора (действия, которые должен будет осуществить риел-тор в целях покупки/продажи недвижимости), обязательства сторон, сроки исполнения договора, стоимость услуг и порядок расчётов, порядок расторжения договора, ответственность сторон. Следует иметь ввиду, что риелтор стремится заключить с будущим покупателем/продавцом недвижимости эксклюзивный договор, по которому последний не имеет право заключить аналогичный договор или даже искать продавца/покупателя самостоятельно в течении периода действия договора. В качестве примера можно привести Решение Рузского районного суда Московской области № 2-968/2018 2-968/2018~М-710/2018 М-710/2018 от 12 июля 2018 г. по делу № 2-968/2018 [5]. Так судом рассмотрены иско-
вые требования ООО «Рузриэлт» к Мартыновой Т.Е. о взыскании неустойки в размере 100 000 рублей по договору и судебных расходов.
Так, между сторонами был заключён договор не риэлторское обслуживание по продажи недвижимого имущества, по которому истец принял на себя обязательства по поиску покупателя и продажи недвижимости ответчика: земельного участка.
По условия договора ответчик предоставил истцу экслюзивное право на предоставление интересов перед третьими лицами по вопросу продажи объекта недвижимости.
Истец обязательства по договору выполнил полностью и надлежащим образом, что подтверждается актом просмотра объекта недвижимости и объявлениями о продажи земельного участка на сайте агентства и других сайтах Интернета, однако в нарушении условий договора ответчик произвёл отчуждение объекта самостоятельно, что подтверждается записью в ЕГРН. Исходя из выше сказанного суд посчитал, что иск подлежит удовлетворению в полном объёме.
Рассматривая правового регулирование риэлторской деятельности нельзя не обратить внимание на Профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью» (далее - Стандарт), утверждённый приказом Минтруда России от 10.09.2019 № 611н. Стандарт регулирует такой вид деятельности как оказание комплекса услуг при покупке, продаже, управлении и передаче в аренду (пользование) различных объектов недвижимого имущества, долей и прав на них. Он направлен на регулирование деятельности агентов по операциям с недвижимостью и другой собственностью, то есть лиц, определяющих посредничество как при покупке и аренде недвижимости, так и по управлению этой недвижимостью.
Профессиональный стандарт направлен на лиц, выполняющих следующие обобщённые трудовые функции:
1. вспомогательная деятельность при оказании услуг по реализации объектов недвижимости (требования к образованию: среднее профессиональное образование - программы подготовки специалистов среднего звена; рекомендуется профильное дополнительное профессиональное образование по программам повышения квалификации не реже одного раза в два года; особых условий допуска к работе или требований к опыту практической деятельности не установлено);
2. деятельность при оказании услуг по реализации объектов недвижимости (требования к образованию: среднее профессиональное образование - программы подготовки специалистов среднего звена или высшее образование - бакалавриа; рекомендуется профильное дополнительное профессиональное образование по программам повышения квалификации не реже одного раза в два года; требования к опыту практической деятельности: не менее двух лет в сфере реализации прав на недвижимое имущество при наличии среднего профессионального образования или не менее одного года в сфере реализации прав на недвижимое имущество при наличии высшего образования; особых условий допуска к работе на установлено);
3. руководство агентством недвижимости (структурным подразделением) (требования к образованию: высшее образование -бакалавриат или высшее образование (непрофильное) - бакалавриат и профильное дополнительное профессиональное образование по программам профессиональной переподготовки; рекомендуется профильное дополнительное профессиональное образование по программам повышения квалификации не реже одного раза в два года; требования к опыт практической деятельности: не менее трех лет в сфере реализации прав на недвижимое имущество, в том числе не менее одного года в сфере управления персоналом; особых условий допуска к работе на установлено).
Следует обратить внимание на то, что Стандарт содержит требования к образованию лиц, занимающих руководящие должности в агентствах недвижимости, - высшее образование по программам бакалавриата, однако Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-Ф3 «Об образовании в Российской Федерации» предусматривает возможность получения образования по программам специалитете или магистратуры. Кроме того, примечательным является тот факт, что по ОКСО профильным будет считать образование по направлениям подготовки: менеджмент, торговое дело, жилищно-коммунальное хозяйство, юриспруденция.
Профессиональные стандарта - ведомственные нормативные правовые акты, которые разрабатываются на вид профессиональной деятельности. Они обязательны к применению в случаях, установленных действующим законодательством (ст. 195.3 ТК РФ). Например, в настоящее время образовательное законодательством требует соответствия квалификации педагогических работников образовательным стандартам.
Если профессиональными стандартами установлено требование к дополнительному профессиональному образования работников, то работодатель обязан обеспечить его получение.
Понятие профессионального стандарта введено в ТК РФ в 2012 году. По замыслу законодателя они должны были обеспечить развитие системы профессиональной квалификации. Для достижения этой цели в 2013 году Постановлением Правительства РФ были утверждены Правила разработки, утверждения и применения профессиональных стандартов [6]. Документом предусматривается, что профессиональные стандарты применяются (выписка из п. 25 указанного документа):
а) образовательными организациями профессионального образования при разработке профессиональных образовательных программ;
б) при разработке в установленном порядке федеральных государственных образовательных стандартов профессионального образования.
Вопрос: насколько обязательно применять выше описанный Стандарта лицами, осуществляющими посредническую деятельность на рынке недвижимости, и какова ответственности за его несоблюдение? Здесь следует обратить внимание на ст. 527 КоАП РФ, устанавливающую ответственность работодателя за нарушения трудового и иного законодательства, содержащего нормы трудового права. При этом, как, напри-
мер, наказать руководителя агентства недвижимости за принятие на работу сотрудника с ненадлежащей квалификацией, если вроде бы профессиональный стандарт - документ императивный, однако носит рекомендательный характер.
Здесь стоит указать, что Стандартом по каждой трудовой функции определён перечень трудовых действий (например, размещение информации о клиентах и об объектах недвижимости в базах данных), необходимых знаний и умений. Этот факт ставят вопрос о необходимости «измерения» соответствия сотрудникам требованиям к профессиональной деятельности. При этом согласно ч. 1 ст. 15 ТК РФ работник выполняет за определенную плату трудовую функцию, а не «осуществляет определенный вид профессиональной деятельности». Очевидно, что поспешное введение в содержание ТК РФ новой терминологии, по мнению И.А. Хроновой (и мы с ней согласны) является «необоснованным, поскольку не позволяет внести ясность в существующие терминологические вопросы, напротив, добавляются новые» [7].
Уместно также подчеркнуть, что ч. 2 ст. 195.1 ТК РФ определяет профессиональный стандарт как характеристику квалификации, необходимой работнику, ч. 2 этой же статьи ТК РФ определяет квалификацию работника как уровень знаний, умений, профессиональных навыков и опыта работы работника. Это даёт полагать, что профессиональный стандарт не содержит исчерпывающего описания квалификации работника, поскольку в нем отсутствует категория «навыки», а в отношении категорий знания и умения законодатель определил их для каждой трудовой функции отдельно.
Исходя из анализа уже существующей нормативной базы, можно сделать вывод о том, что профессиональные стандарты как источник правового регулирования имеет значение только для сферы образования. Это некий образом того, каким должен быть студент на «выходе», какими знаниями и умениями он должен обладать. Получается, что профессиональной стандарт обязателен для исполнения только для разработчиков образовательных программ.
Всё выше описанное позволяет сделать вывод о том, что к сожалению, риэлтерская деятельность недостаточно урегулирована законами, а точнее сказать, вообще не урегулирована. Нужен ли специальный закон или специальные нормы - вопрос риторический. Между тем, нельзя не согласить с существующей позицией Государственной Думы согласно которой лицензирование риэлтерской деятельности является избыточным методом государственного регулирования такой деятельности на рынке недвижимости и введение лицензирования противоречит установленному законодательством критерию определения лицензируемых видов деятельности, согласно которому лицензированию подлежат такие виды деятельности, государственное регулирование которых не может осуществляться иными методами.
Библиогра фия:
1. Законопроект № 97700253-2 «О риэлторской деятельности» [Электронный ресурс] // Система обеспечения законодательной деятельности [сайт]: URL: https://sozd.duma.gov.ru (дата обращения 12.10.2021)
2. Законопроект № 190183-4 «О внесении изменения в статью 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в части лицензирования риэлторской деятельности) [Электронный ресурс] // Система обеспечения законодательной деятельности [сайт]: URL: https://sozd.duma.gov.ru (дата обращения 12.10.2021)
3. Решение Мариинского городского суда Кемеровской области № 2-500/2019 2-500/2019~М-469/2019 М-469/2019 от 6 сентября 2019 года по делу № 2-500/2019 [Электронный ресурс] // Судебный и нормативные акты РФ [сайт]: URL: https://sudact.ru (дата обращения 11.09.2021)
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс [сайт]: URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 11.09.2021)
5. Решение Рузского районного суда Московской области № 2-968/2018 2-968/2018~М-710/2018 М-710/2018 от 12 июля 2018 г. по делу № 2968/2018 [Электронный ресурс] // Судебный и нормативные акты РФ [сайт]: URL: https://sudact.ru (дата обращения 11.09.2021)
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 22 января 2013 г. № 23 «О Правилах разработки и утверждения профессиональных стандартов» Текст: электронный // СПС КонсультантПлюс [сайт]: http://www.consultant.ru (дата обращения: 05.10.2021)
7. Хронова, И.А. Проблемы применения профессиональных стандартов в Российской Федерации / И.А. Хронова // Актуальные проблемы российского права. - 2020. - № 11. - С. 190 - 197.
References (transliterated):
1. Zakonoproekt № 97700253-2 «О rieltorskoj deyatel'nosti» [Elektronnyj resurs] // Sistema obespecheniya zakonodatel'noj deyatel'nosti [sajt]: URL: https://sozd.duma.gov.ru (data obrashcheniya 12.10.2021)
2. Zakonoproekt № 190183-4 «О vnesenii izmeneniya v stat'yu 17 Federal'nogo zakona «О licenzirovanii otdel'nyh vidov deyatel'nosti» (v chasti licenzirovaniya rieltorskoj deyatel'nosti) [Elektronnyj resurs] // Sistema obespecheniya zakonodatel'noj deyatel'nosti [sajt]: URL: https://sozd.duma.gov.ru (data obrashcheniya 12.10.2021)
3. Reshenie Mariinskogo gorodskogo suda Kemerovskoj oblasti № 2-500/2019 2-500/2019~M-469/2019 M-469/2019 ot 6 sentyabrya 2019 goda po delu № 2-500/2019 [Elektronnyj resurs] // Sudebnyj i normativnye akty RF [sajt]: URL: https://sudact.ru (data obrashcheniya 11.09.2021)
4. Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda Rf ot 28.06.2012 № 17 «О rassmotrenii sudami grazhdanskih del po sporam o zashchite prav potrebitelej» [Elektronnyj resurs] // SPS Konsul'tantPlyus [sajt]: URL: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya 11.09.2021)
5. Reshenie Ruzskogo rajonnogo suda Moskovskoj oblasti № 2-968/2018 2-968/2018~M-710/2018 M-710/2018 ot 12 iyulya 2018 g. po delu № 2-968/2018 [Elektronnyj resurs] // Sudebnyj i normativnye akty RF [sajt]: URL: https://sudact.ru (data obrashcheniya 11.09.2021)
6. Postanovlenie Pravitel'stva Rossijskoj Federacii ot 22 yanvarya 2013 g. № 23 «О Pravilah razrabotki i utverzhdeniya professional'nyh standartov» Tekst: elektronnyj // SPS Konsul'tantPlyus [sajt]: http://www.consultant.ru (data obrashcheniya: 05.102.2021)
7. Hronova, I.A. Problemy primeneniya professional'nyh standartov v Rossijskoj Federacii / I.A. Hronova // Aktual'nye problemy rossijskogo prava. - 2020. -№ 11. - S. 190 - 197.
