CC BY
73ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
ДАУДИ Тимур Миронович,
преподаватель Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России) e-mail: timur.daudi@gmail.com
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация. Понятие реновации охватывает все способы замещения выбывающих элементов жилищного строительства: реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, новое строительство и реставрацию жилых зданий. Если рассматривать реновацию применительно к отдельному объекту, то под реновацией жилого здания следует понимать процесс обновления здания путем замены физически и морально изношенных конструктивных и инженерных элементов здания и поддержания его потребительских свойств.
Ключевые слова: реновация, жилищный фонд, жилищное строительство, реконструкция жилого здания, перепланировка помещений, право на жилище.
DAUDI Timur Mironovich,
Lecturer of the All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia)
CURRENT ISSUES OF LEGAL REGULATION OF HOUSING RENOVATION IN THE RUSSIAN FEDERATION
Annotation. The concept of renovation covers all ways of replacing the outgoing elements of residential construction: reconstruction, modernization, capital repair, new construction and restoration of residential areas. If you consider renovation in relation to a separate object, the renovation of a residential building should be understood to mean the process of renovation of the building, by replacing physically and mentally worn out structural and engineering elements of the building and maintaining its consumer properties.
Key words: renovation, housing stock, housing construction, reconstruction of the residential building, redevelopment of premises, right to housing.
Под реновацией жилищного фонда следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда новыми элементами или объектами. Таким образом, реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека.
Способы осуществления реновации жилищного фонда, как обновления жилой среды, можно разделить на две группы: экстенсивные и интенсивные.
Экстенсивные способы реновации жилищного фонда обеспечивают увеличение совокупности существующих жилых зданий и требуют, как правило, селитебных территорий.
Интенсивные способы реновации обеспечивают повышение эффективности использования существующих жилых зданий за счет восстановления или улучшения их потребительских качеств.
Новое жилищное строительство - возведение новых жилых объектов, осуществляемое на впервые освоенных или на освобожденных от существующей застройки и повторно используемых земельных участках.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
Расширение жилых зданий - создание дополнительных жилых помещений путем строительства вставок, пристроек к существующим жилым зданиям.
Реконструкция жилых зданий - переустройство существующих объектов, которое может осуществляться путем перепланировки помещений, усиления несущих конструкций, возведения надстроек и пристроек, устройство дополнительного инженерного оборудования или систем благоустройства, устройство новых теплозащитных фасадных систем. Реконструкция позволяет в значительной степени устранить физический и функциональный износ жилого здания и продлить срок его эксплуатации.
Нарастание физического и морального износа жилых домов определяет необходимость проведения работ по их модернизации и реконструкции. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются. Отставание качества существующего жилищного фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены, в первую очередь, на снижение морального износа.
Реконструкция жилых зданий - это комплекс организационных и технологический мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа здания в целом или отдельных его элементов и систем. В процессе реконструкции производят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства. Изменение объемно планировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться и изменение его объёма и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилья, его комфортности и надёжности [1].
Отсутствие в 1990-е годы возможности для широкого развития строительства нового жилья, в виду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций и появления небольших, которые не в состоянии выполнить большие объёмы строительно-монтажных работ, делает путь реконструкции жилья вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек зрения. С экономической точки зрения, реконструкция жилья даёт возмож-
ность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилищного фонда страны без особо крупных капитальных вложений. С социальной точки зрения реконструкция жилья ведёт к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены. С политической точки зрения осуществление реконструкции жилищного фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.
Наиболее актуальной в социальном отношении и экономически целесообразной является деятельность по реконструкции домов, построенных по типовым проектам первого поколения. Это вызвано следующими обстоятельствами:
а) эти здания, хотя и морально устарели, обладают ещё достаточным запасом прочности, что позволяет осуществлять разнообразные виды строительных работ;
б) эти здания с широким применением железобетонных элементов, что позволяет использовать мощности многих ДСК и заводов ЖБИ, которые не загружены заказами;
в) дома первых массовых серий строились компактно, образовывались целые жилые районы, что делает возможным поставить процесс реконструкции на поток;
г) инженерная инфраструктура этих районов, построенных в 1960-е годы, менее изношена, чем в центральных районах города, что даёт большие экономические преимущества [2].
В настоящее время остается актуальным вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства. Наиболее спорной в области реконструкции жилого фонда остается степень определения границ её целесообразности, в силу высокой остаточной стоимости здания, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки - мероприятие заведомо невыгодное. Реконструкция и модернизация существующего жилого фонда позволяют сократить объёмы финансирования, одновременно решая две проблемы: сохранение и обновление жилищного фонда и обеспечение его прироста. При сравнении стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство объектов, по данным Российской академии архитектуры и наук, получены следующие результаты (табл.):
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
Таблица
Сравнение стоимости затрат на преобразование жилой застройки
Методы преобразования жилищного фонда Стоимость в процентах от затрат на один кв. м нового строительства
Капитальный ремонт 30-35
Модернизация 50-55
Реконструкция 60-70
Как видно из таблицы, среди перечисленных методов преобразования жилой застройки реконструкция - наиболее капиталоёмкий вариант, что объясняется сложностью и масштабностью мероприятий, входящих в ее состав. Вместе с тем, себестоимость площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве [3]. Таким образом, реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволит наиболее рационально использовать финансовые ресурсы для получения наибольшего социального эффекта. Однако путь реконструкции не всегда приемлем, выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценке стоимости работ. Как правило, работы по реконструкции считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания [4].
В 2017 г. в г. Москва берет свое начало программа «Реновация жилья в Москве» [5]. Стоит отметить, что снос пятиэтажных домов был начал еще в 1990-х годах мэром г. Москвы Ю.М. Лужковым. В то время было принято решение снести более 1700 жилых домов, моральный и физический износ которых превышал допустимые нормы. Устаревший жилой фонд планировалось ликвидировать к 2010 г., однако в связи с рядом возникших проблем, основной из которых стал кризис в 2008 г., снос пятиэтажек был временно приостановлен. К 2017 г. оставалось достаточное количество домов, которые необходимо было ликвидировать [6].
Помимо домов, «ожидающих» своей очереди сноса с конца 20 в., органами власти столицы было принято решение добавить к ним еще несколько тысяч домов, которые были признаны устаревшими и с технической, и с моральной точек зрения. Согласно официальным данным на 2017 г., сносу подлежат 5144 объекта жилищного фонда. Дома, которые войдут в данную про-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
грамму, были определены собственниками помещений в этих домах. Программа рассчитана на 15 лет, будет проходить в несколько этапов и затронет все административные округа г. Москвы.
При многочисленных положительных аспектах данной программы также возникают и некоторые сложности.
Первой проблемой, на мой взгляд, является присутствие человеческого фактора. Не все собственники с легкостью смогли согласиться, чтобы их дом вошел в программу реновации жилья в Москве. Это было обусловлено несколькими причинами. Первой причиной является сложность переезда. Для одних сложность заключается в возрасте собственников, которые в силу последнего не готовы к каким-либо изменениям. Для других - новая окружающая застройка, в частности, устройство детей в другие дошкольные и школьные образовательные учреждения [7].
Второй проблемой является предоставление равнозначного, а не равноценного жилья [8]. Для того чтобы понять важность данной проблемы, необходимо разобраться в понятиях «равнозначное» и «равноценное» жилье. Под равнозначным жильем понимается жилье, которое соответствует общей площади и числу жилых помещений, ранее занимаемому жилью. Кроме того, при предоставлении равнозначного жилья Москва по-прежнему не сможет выйти на мировой уровень по площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного человека, о чем свидетельствует статистика [9].
Третья проблема - необходимость реконструкции всех инженерных сетей в районах снесенных пятиэтажек, т.к. для нового жилищного фонда большей этажности будут необходимы большие объёмы энергии тепла, водоснабжения и водоотведения [10]. Это обусловливает следующую сложность: взаимодействие, работа, согласование и заключение новых договоров с ресур-соснабжающими организациями.
Список литературы:
[1] Виденева А.В. Реновация жилищного фонда: конституционно-правовой аспект // Право и законность: вопросы теории и практики: сб. материалов VIII Всеросс. науч.-практ. конф. аспирантов и студ. / науч. ред. Д.Б. Сергеев. - 2018. - С. 63-65.
[2] Могзоев А.М., Кузьмичева К.И. Реновация жилищного фонда города Москвы // Вестник МУ им. С.Ю. Витте. Сер. 1: Экономика и управление. - 2017. - № 4 (23). - С. 70-74.
[3] Миронов В.О. Оценка результативности предупреждения преступлений, совершаемых в исправительных учреждениях // Росс. криминологический взгляд. - 2010. - № 2. - С. 377-380.
[4] Шестак В.А. О некоторых практических аспектах подготовки и рассмотрения судами административных исковых заявлений в современных условиях // Росс. судья. - 2018. - № 5. - С. 49-53.
[5] Программа реновации жилья в Москве (2017). [Электронный ресурс]. URL: https:// mosrenovacia.ru/ocherednost-snosa-pyatietazhek-po-programme-renovatsii
[6] Дмитриев Ю.А., Миронов В.О. Нетипичная форма государственного устройства: конфедерация России и Беларуси // Государство и право. - 2012. - № 7. - С. 82-91.
[7] Сайманова О.Г., Епифанова И.В., Плеханова А.А. Реновация жилищного фонда как способ решения проблемы старого и аварийного фонда // Инновационные стратегии развития управления в строительстве и городском хозяйстве: сб. - Самара, 2018. - С. 166-171.
[8] Миронов В.О. Государственно-правовые отношения России и Белоруссии в 1917 - 1922 гг. // Государство и право. - 2004. - № 12. - С. 70-76.
[9] Бутырин А.Ю., Статива Е.Б. Закон о реновации жилищного фонда в Москве // Недвижимость: экономика, управление. - 2018. - № 1. - С. 98-101.
[10] Шестак В.А. О некоторых современных вопросах практического применения судами положений кодекса административного судопроизводства РФ, определяющих правовое положение представителей, условия доказывания и реализацию ряда процессуальных мер // Росс. юстиция. -2018. - № 5. - С. 43-45.
Spisok literatury:
[1] Videneva A.V. Renovaciya zhilishchnogo fonda: konstitucionno-pravovoj aspekt // Pravo i zakonnost': voprosy teorii i praktiki: sb. materialov VIII Vseross. nauch.-prakt. konf. aspirantov i stud. / nauch. red. D.B. Sergeev. - 2018. - S. 63-65.
[2] Mogzoev A.M., Kuz'micheva K.I. Renovaciya zhilishchnogo fonda goroda Moskvy // Vestnik MU im. S. Yu. Vitte. Ser. 1: Ekonomika i upravlenie. -2017. - № 4 (23). - S. 70-74.
[3] Mironov V.O. Ocenka rezul'tativnosti pre-duprezhdeniya prestuplenij, sovershaemyh v ispravi-tel'nyh uchrezhdeniyah // Ross. kriminologicheskij vzglyad. - 2010. - № 2. - S. 377-380.
[4] Shestak V.A. O nekotoryh prakticheskih aspektah podgotovki i rassmotreniya sudami admin-istrativnyh iskovyh zayavlenij v sovremennyh uslovi-yah // Ross. sud'ya. - 2018. - № 5. - S. 49-53.
[5] Programma renovacii zhil'ya v Moskve (2017). [Elektronnyj resurs]. URL: https://mosrenova-cia.ru/ocherednost-snosa-pyatietazhek-po-pro-gramme-renovatsii
[6] Dmitriev Yu. A., Mironov V.O. Netipichnaya forma gosudarstvennogo ustrojstva: konfederaciya Rossii i Belarusi // Gosudarstvo i pravo. - 2012. - № 7.
- S. 82-91.
[7] Sajmanova O.G., Epifanova I.V., Plekhanova A.A. Renovaciya zhilishchnogo fonda kak sposob resheniya problemy starogo i avarijnogo fonda // Innovacionnye strategii razvitiya upravleniya v stroi-tel'stve i gorodskom hozyajstve: sb. - Samara, 2018.
- S.166-171.
[8] Mironov V.O. Gosudarstvenno-pravovye otnosheniya Rossii i Belorussii v 1917 - 1922 gg. // Gosudarstvo i pravo. - 2004. - № 12. - S. 70-76.
[9] Butyrin A. Yu., Stativa E.B. Zakon o reno-vacii zhilishchnogo fonda v Moskve // Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie. - 2018. - № 1. - S. 98-101.
[10] Shestak V.A. O nekotoryh sovremennyh voprosah prakticheskogo primeneniya sudami polozhenij kodeksa administrativnogo sudoproizvod-stva RF, opredelyayushchih pravovoe polozhenie predstavitelej, usloviya dokazyvaniya i realizaciyu ryada processual'nyh mer // Ross. yusticiya. - 2018.
- № 5. - S. 43-45.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2019
