CC BY
27АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ИЗМЕНЕНИИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ КАДАСТРОВОЙ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
ЛЕТЯГИНА Екатерина Александровна,
кандидат юридических наук, директор Института землеустройства, кадастров и природообустройства Красноярского государственного аграрного университета. E-mail: let_k@mail.ru
Краткая аннотация: В данной статье проводится анализ нормативно-правовых изменений в сфере кадастровой деятельности и государственного кадастрового учета, предусмотренных Федеральным законом от 17.06.2019 №150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Abstract: This article analyzes the legal changes in the field of cadastral activity and state cadastral registration, provided by the Federal law of 17.06.2009 №150-FZ "On amendments to the Federal law "On cadastral activity" and the Federal law "On state registration of real estate».
Ключевые слова Кадастровая деятельность, Единый государственный реестр недвижимости, комплексные кадастровые работы. Keywords: Cadastral activity, Unified state register of real estate, complex cadastral works.
Государство в лице уполномоченных органов неизменно модернизирует законодательство для правильного и эффективного регулирования соответствующих общественных отношений. При этом анализ принятых норм является актуальным, поскольку позволяет уяснить правовые механизмы, обеспечивающие функционирование конкретных общественных отношений. В этой связи общественные отношения, связанные с землей, динамично развиваясь, требуют постоянного совершенствования законодательства, которое модернизируется посредством принятия новых нормативно-правовых актов, вносящих изменения в уже действующие законы.
Посредством законодательных актов осуществляется регулирование вопросов планирования, развития, учета и контроля земельных ресурсов, представляющих особую государственную ценность. Государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) в отношении земельных участков обеспечивает правильную подготовку документов и последовательное корректное наполнение точными сведениями о земельных участках Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), что в свою очередь обеспечивает правильное использование, распоряжение и владение земельными ресурсами.
Кроме того, следует помнить, что по-прежнему значительная часть земельных участков, предоставленная гражданам для ведения садоводства, огородничества, ведения дачного хозяйства содержит декларированные сведения о площади без указания характерных точек границ, а, следовательно, не имеет точно определенных характеристик для правильного исчисления кадастровой стоимости и земельного налога. Подобная ситуация определятся и тем, что на сегодняшний день межевание земельных участков, принадлежащих собственникам (физическим и юридическим лицам), носит добровольный характер, осуществляется по самостоятельному решению таковых и предполагает дополнительные расходы. Также следует отметить и ряд проблем, которые нередко возникают при осуществлении ГКУ, а именно, сложности с согласованием границ земельных участков с соседями при их наложении, превышение предельно допустимых норм увеличения площади земельных участков и др. Соответственно, собственники часто не заинтересованы в инициировании межевания и последующего ГКУ земельных участков, уходят от дополнительного, в связи с изменением площади в большую сторону, налогообложения.
С учетом вышеперечисленных обстоятельств не редки случаи самовольных захватов земли, с последующим самовольным строительством недвижимости либо без такового, использование земельных ресурсов не по назначению, а также отказ от какого-либо использования земельных участков, что, несомненно, наносит вред развитию экономических отношений и эффективному обороту земель. Именно поэтому вполне закономерным шагом государства, в лице уполномоченных органов, явилась организация процедуры, позволяющей быстро и точно определить все характеристики недвижимости для передачи таких сведений в ЕГРН, исключающей инициативные действия собственников, посредством осуществления комплексных кадастровых работ (далее - КТР), заказчиком которых выступает орган местного самоуправления.
Таким образом, государство последовательно разрабатывает и систематически модернизирует механизм, позволяющий совершать ГКУ в отношении объектов недвижимости, сведения о которых имеют неточности, ошибки, ГКУ в отношении которых не осуществлялся. При этом законодательство в области кадастровой деятельности развивается в направлении ее оптимизации и максимальном, где это позволяют условия, упрощении соответствующих процедур.
В данном исследовании объектом выступает Федеральный закон от 17.06.2019 №150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ-150), содержащий изменения норм права, в том числе и в отношении кадастровой деятельности.
Отметим, что исследование изменений, вносимых ФЗ-150, в указанной сфере обладает новизной, поскольку данный нормативно-правовой акт еще не действует (вносимые изменения вступят в силу с 16.09.2019), и всесторонний анализ его положений не проводился. В связи с чем, считаем необходимым отметить следующие моменты.
Значительная часть изменений в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - ФЗ-221), предусмотренных ФЗ-150, связана с изменениями, регламентирующими КТР. Полагаем, что такие изменения подготовлены на базе анализа результатов проведения КТР в регионах Российской Федерации, осуществленных в предшествующий изменениям пери-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2019. № 9(177)
од, которые позволили выявить проблемы законодательного регламентирования, препятствующие эффективному, быстрому и правильному проведению КТР.
Следует указать, что существенные уточнения и дополнения внесены в ст. 42.1 ФЗ-221, формулирующую объекты КТР. Так, п. 2 ч. 1 ст. 42.1 ФЗ-221 существенным образом расширил положения об объектах КТР. Теперь таковые работы могут проводиться в отношении земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в ч. 6 ст. 42.1, в предыдущей редакции часть 6 в ст. 42.1 ФЗ-221 отсутствовала.
Анализ новой ч. 6 ст. 42.1 ФЗ-221 позволяет прийти к выводу, что на нормативно-правовом уровне достаточно четко определены основания и особенности проведения КТР в отношении объектов, подлежащих образованию в счет долей в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения объектов (территорий) общего пользования, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.
Также важным является введение ч. 4.1 ст. 42.1 ФЗ-221, которая регламентировала действия исполнителя КТР в случае выявления расположенных в границах территории выполнения КТР земельных участков, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют правоустанавливающие документы, в том числе на условиях сервитута, либо иные документы, допускающие использование земельных участков без предоставления или установления сервитута, а также зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (далее - ОНС), сведения о которых отсутствуют в ЕГРН и в отношении которых у использующих их лиц отсутствуют правоустанавливающие или правоудосто-веряющие документы. В таких случаях исполнитель КТР направляет сведения о выявленных объектах (включая сведения о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, ОНС на земельном участке) заказчику КТР и в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на проведение государственного земельного надзора.
Таким образом, указанные земельные участки смогут быть в дальнейшем учтены, а сведения о них появятся в ЕГРН после проведения необходимых процедур. Следовательно, ЕГРН наполнится недостающими актуальными сведениями, что позволит в последующем правильно исчислять земельный налог.
Кроме того, дополнен перечень объектов, в отношении которых в соответствии с ч. 5 ст. 42.1 ФЗ-221 КТР не проводятся.
К таковым объектам дополнительно отнесены земельные участки, являющиеся предметом договора об освоении территории в целях возведение стандартного жилья; земля, являющаяся предметом договора о комплексном освоении территории в указанных выше целях; земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой заключен такой договор по инициативе правообладателей земли и (или) расположенной на ней недвижи-
мости; земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято органы местного самоуправления приняли решение о комплексном развитии.
Необходимо отметить также, что существенному изменению подверглась ч. 3 ст. 42.6 ФЗ-221. Так, отменены положения, предусматривающие, что КТР выполняются только при наличии утвержденного проекта межевания территории соответствующего элемента или соответствующих элементов планировочной структуры, либо проекта межевания земельных участков, утвержденного в установленном порядке, либо проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. А также отменены положения, что в отношении земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, КТР выполняются при наличии утвержденного проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории либо другого устанавливающего распределение земельных участков в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе документа.
Таким образом, ФЗ-150 вводится возможность проведения КТР при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ разработка и утверждение такого проекта не требуется. Это позволит существенным образом экономить государственный бюджет, поскольку указанные документы подготавливаются за счет государственных средств, а также сократит время выполнения КТР. При этом в случаях, когда подготовка проекта межевании территории необходима и предусматривается Градостроительным кодексом РФ, например, на земле, занятой многоквартирными домами, его разработка будет обязательным требованием и после вступления ФЗ-150 в законную силу.
В целях оптимизации проведения КТР более детально определен порядок действий при отсутствия в ЕГРН информации о расположенных в кадастровом квартале, в границах которого выполняются КТР, земельных участках, за исключением земельных участков, являющихся лесными участками, о зданиях, сооружениях, об ОНС, которые являются ранее учтенными, а также о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не прекращены и ГКУ которых не осуществлен. В указанных случаях орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования по месту нахождения таких объектов недвижимости при наличии у них документа (копии документа, заверенной надлежащим образом), устанавливающего или подтверждающего право на недвижимость, направляют заявление о внесении в ЕГРН сведений о таких земельных участках, зданиях, сооружениях, ОНС. После внесения в ЕГРН информации о таких земельных участках, зданиях, сооружениях, ОНС такая недвижимость включается в перечень объектов, в отношении которых
выполняются КТР согласно ст. 42.6 ФЗ-221.
Следовательно, заказчик КТР может осуществить действия в отношении объектов недвижимости, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, а в дальнейшем после внесения соответствующих данных в ЕГРН, включить их в перечень объектов, в отношении которых осуществляются КТР, а, значит, после проведения работ актуализировать учетные характеристики такой недвижимости. Помимо этого для оптимизации работы по своевременному внесению сведений в ЕГРН ФЗ-150 предусмотрел введение ч. 8 ст. 42.6 ФЗ-221, которая закрепила обязанность заказчика КТР после рассмотрения представленного исполнителем КТР проекта карты-плана территории и ее утверждения в срок не более 3 рабочих дней со дня ее утверждения направлять карту-план территории в орган регистрации прав в порядке, установленном ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Кроме того, важные уточнения были добавлены в ст. 42.8 ФЗ-221. А, именно, предусмотрено, что в случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются КТР, за исключением случая исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ, получено значение площади земельного участка, которое превышает значение площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного действующим законодательством, либо более чем на 10%, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен, исполнитель КТР: устанавливает местоположение границ земельного участка в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 42.8 ФЗ-221 и включает сведения о таком земельном участке в проект карты-плана территории; готовит информацию о возможности образования земельных участков на территории выполнения КТР, включающую кадастровые номера исходных земельных участков, сведения о способе образования земельных участков, местоположении границ, площади и виде (видах) разрешенного использования образуемых объектов недвижимости.
В случае, если в результате уточнения местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполняются КТР, в том числе в случае исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ, получено значение площади земельного участка, которое меньше значения площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, более чем на 10%, и отсутствует возможность соблюдения требований п. 1 ч. 3 ст. 42.8 ФЗ-221, сведения о таком земельном участке включаются в карту-
Библиография:
1. Асаул, А.Н. Особенности постановки на государственный кадастровый учет земельного участка / А.Н. Асаул, М.А. Асаул, Д.А. Заварин //Таврический научный обозреватель. - 2015. - № 5-1. - С. 107-115.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // КонсультантПлюс Версия Проф [Электронный ресурс].
3. Стеблева И.В. Совершенствование процедуры кадастрового учета на примере внедрения комплексных кадастровых работ / И.В. Стеблева // Инновационное развитие науки и образования: Сборник статей II Международной научно-практической конференции в 2 ч. Пенза: МЦНС «Наука и просвещение». 2018. Ч. 1. С . 265-268
4. Федеральный закон от 17.06.2019 № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // КонсультантПлюс Версия Проф [Электронный ресурс].
5. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ред. 02.08.2019 (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2019) // КонсультантПлюс Версия Проф [Электронный ресурс].
6. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // КонсультантПлюс Версия Проф [Электронный ресурс].
план территории при наличии письменного согласия правообладателя земельного участка с результатами КТР, входящего в состав приложения к соответствующей карте-плану территории.
Таким образом, законодатель четко регламентирует порядок действий при несоответствии фактических сведений о земельных участках, полученных в ходе КТР, сведениям о таких объектах, содержащихся в правоустанавливающих документах, в ЕГРН.
Более того, на нормативно-правовом уровне закреплен механизм узаконивания излишков площади земельных участков, которые превышают предельно допустимые размеры, при условии соблюдения указанного порядка.
Следует обратить внимание и на то, что сокращен срок предоставления заинтересованным лицом возражений относительно местоположения границ земельного участка, которые теперь могут быть предоставлены в согласительную комиссию в течение 35 календарных дней со дня проведения первого заседания согласительной комиссии в соответствии с ч. 14 ст. 42.10 ФЗ-221. Ранее этот срок составлял 35 рабочих дней. Указанное изменение также оптимизирует сроки выполнения комплексных кадастровых работ.
Анализ перечисленных правовых нововведений, позволяет сделать следующие выводы:
1. Собственники земельных участков, чья площадь превышает предельно допустимые нормы, установленные законодательством, в рамках проведения КТР получают возможность узаконить такие излишки, осуществить точное межевание, что позволит в конечном итоге наполнить ЕГРН верными сведениями с фактическими данными характеристик объектов недвижимости.
2. Существенным образом упрощаются многие процедуры, связанные с осуществлением КТР, в частности, таковые могут проводиться без проекта межевания территории, если в соответствии с действующим законодательством разработка и утверждение такого проекта не требуется.
3. Определены и четко регламентированы особенности проведения КТР для земельных участков, занятых объектами (территориями) общего пользования, расположенных в границах территорий ведения садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.
В заключении хотелось бы отметить, что изменения в 221-ФЗ позволят органам власти оптимизировать процесс управления земельными ресурсами, верно и полно осуществлять фискальную функцию по земельному налогу, сократить количество земельных споров и иных конфликтных ситуаций по земельным участкам, и, в конечном итоге, эффективно защищать права собственников.
