CC BY
71
Зарубежный опыт
адаптация зарубежного опыта налогообложения недвижимости
в россии
Е. Н. МИХАСЕВА, главный государственный налоговый инспектор, МИФНС России по Волгоградской области
Г. Я. ЧУХНИНА, кандидат экономических наук, доцент ГОУ «Волгоградский государственный университет»
В мировой практике имеется тенденция к унификации налогообложения имущества различных категорий налогоплательщиков посредством взимания налога на недвижимость. Главной целью введения налога на недвижимость является стимулирование эффективного использования недвижимости. Он побуждает собственника постоянно искать пути получения максимальной прибыли от своего имущества и ориентировать его на требования рынка. такая система налогообложения стимулирует, в частности, переориентирование нерентабельных производств на более доходные виды деятельности путем естественного перераспределения недвижимости от неэффективного собственника к эффективно работающему. налог на недвижимость в этих условиях становится одним из факторов, регулирующих землепользование, развитие городов, размещение производств. Учитывая то, что российская система налогообложения строится из налогов на имущество организаций и физических лиц, земельного налога, а также исходя из рекомендации в «Бюджетном послании Президента российской Федерации о бюджетной политике в 2006 году» о введении налога на недвижимость и перспективы введения новой главы нк рФ о налоге на недвижимость, целесообразным является изучение зарубежного опыта.
В настоящее время налогообложение недвижимости присутствует примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплатель-
щика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога. Опыт многих развитых рыночных стран свидетельствует о существенной роли, которую играют налоги на недвижимое имущество в составе общего налога на капитал и имущество.
система налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функций.
рассмотрим более подробно современную специфику налогообложения недвижимости некоторых экономически развитых стран.
наиболее интересным представляется налогообложение недвижимости в Великобритании. Ежегодное земельное обложение в Великобритании характеризуется тремя чертами:
• земельный налог и налог на недвижимость являются единственным источником доходов от налогообложения для местных органов власти;
• налог оплачивается арендатором, а не собственником;
• имущество оценивается по потенциальному арендному доходу.
налог, причитающийся с арендатора, начисляется на чистый рентный доход, определяемый в момент произведения оценки, т. е. на такой доход, который приносило бы это имущество, будучи сданным в аренду в момент оценки на свободном
финансы и кредит
57
рынке. Это определение, внешне простое, ставит трудные практические задачи, и помимо учета фактической арендной платы, применяемого, когда имущество действительно сдается внаем, используются другие методы оценки, основанные на принципе замещения или дополнения. Величина облагаемого дохода определяется Отделом оценок Министерства финансов Великобритании [1].
Главные налоговые льготы касаются сельскохозяйственных угодий и объектов коммунального обслуживания, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Налоговые льготы для налогоплательщиков с низким доходом были объектом многих законоположений с 1966 г.
Законодательство определяет по всей территории условия доходов, которые дают право на льготы или освобождение от налога, и соответствующее сокращение налоговой выручки полностью компенсируется государством. Эти правила составляют обязательный минимум, и местные власти могут увеличивать их объем, но тогда они сами полностью покрывают потери в налоговой выручке. Фактически по тем или иным причинам в Великобритании каждый шестой налогоплательщик имеет такие скидки с земельного налога.
В целом налоговые поступления местных органов власти, получаемые посредством налога на потенциальный арендный доход, составляют чуть больше 10 % от всего валового сбора и около 30 % общих ресурсов местных органов власти [2].
США являются самым ярким примером высокой отдачи земельного налога. Во всех штатах действует налог на недвижимость, взимаемый в пользу местных органов власти и начисляемый на основе рыночной стоимости земельных участков и зданий. несмотря на сравнительное уменьшение поступлений от этого налога, он все же составляет около 80 % местных налоговых доходов. Определение базы налогообложения является предметом сложных методов оценки, иногда существенно отличающихся в различных штатах.
База обложения для налога на недвижимость — рыночная стоимость объекта — является предметом административной оценки. В большинстве штатов база налогообложения составляет только часть рыночной стоимости. В среднем жилые дома оцениваются для налогообложения в 35 % их рыночной стоимости, а незастроенные земельные участки — в 24 % их настоящей рыночной стоимости. Стоимость, подлежащая налогообложению, может доходить даже до 4 % рыночной стоимости (Южная Каролина).
Через 5 — 6 лет производится пересмотр оценок, при этом переоценка часто сводится лишь к применению единой унифицированной ставки пересчета. Фактически применяемые ставки налога на недвижимость обычно лежат в пределах от 1 до 3 % налогооблагаемой стоимости, но в результате переоценки могут достигать величины, равной 5 — 6 или 7 % (например, в Массачусетсе или в Калифорнии) [3].
Если оценка имущества, подлежащего налогообложению, определяется на уровне штата, то оценка зданий выполняется на местном уровне экспертами, зачастую избранными, а иногда назначенными. несмотря на значительный успех в их подготовке и широкое применение информационно-вычислительной техники, расхождение (разброс) в оценках порождает проблемы и нарекания.
Следует обратить внимание на два ряда мер: меры, применяемые для ограничения регрессивного характера налога, и меры, которые предназначены поощрять поддержку земледелия, особенно в периферийных зонах и районах.
Налог на недвижимость в США имеет регрессивный характер и представляет поэтому относительно тяжелую нагрузку для социальных групп с низким доходом. Это привело к установлению скидок для некоторых налогоплательщиков с низким доходом или к освобождению от налога некоторого имущества незначительной стоимости. С 1960-х гг. распространился метод установления ограничения на общий налог, если общая сумма налога превышает определенный процент дохода.
К проблеме неравенства между гражданами прибавляется еще и территориальное неравенство, так как налоговый потенциал меняется от места к месту. Чтобы решить эту проблему, применяются различные методы уравнивания: способ распределения дотаций, учитывающих разницу налогового потенциала, или способ расширения поля налогообложения, или же метод корректировки оценок в зависимости от других критериев, помимо местоположения и плотности строений.
Налог на недвижимость, который является налогом высокой отдачи, в принципе не ставится под сомнение. Но побочные эффекты, которые он вызывает как в плане справедливости, так и в плане экономической эффективности, делают его предметом постоянных и напряженных политических дебатов.
Федеральные налоговые законы затрагивают большинство решений относительно недвижи-
мости независимо от того, какого типа эта недвижимость.
Для целей налогообложения выделяют четыре класса недвижимости:
• недвижимость, которой владеют для продажи;
• недвижимость, которой владеют для использования в торговле и бизнесе;
• недвижимость для капиталовложений;
• недвижимость, которой владеют для целей личного использования.
Земельное налогообложение во франции характеризуется наличием множества налогов, местных сборов и различных дополнительных обложений, связанных с землей. Так, было принято множество законов и постановлений, декретов и циркуляров. Для примера проанализируем два типа налогов:
• ежегодный налог на землю (которым облагаются собственник и/или пользователь недвижимости как земли, так и здания), пропорциональный ее стоимости, но не зависящий от способа оценки;
• налоги на передачу прав собственности, на деятельность по освоению или строительству, взимаемые в момент продажи, изменения способа использования или реконструкции (такое налогообложение является разовым).
С одной стороны, ежегодное налогообложение земли увеличивает затраты, связанные с владением (для собственника) или пользованием (для пользователя). Чем тяжелее этот вид налога, тем многочисленнее могут быть операции с недвижимостью, так как люди в большей степени захотят избавиться от земли и строений, которые не используются в полной мере.
С другой стороны, налог на передачу прав собственности или реконструкцию повышает затраты на любые сделки с недвижимостью. Таким образом, он способствует сохранению статус-кво и замораживает сделки. Этот налог не способствует ни мобильности на рынке, ни строительной активности.
Однако с политической точки зрения ежегодный земельный налог принимается не с такой готовностью, как налогообложение сделок и освоения. Очевидная причина этого состоит в том, что им облагается каждое второе французское домовладение (в качестве собственников) или даже каждое домовладение, в том числе освобожденное от подоходного налога (в случае проживания в собственном жилище), тогда как только малая часть существующей недвижимости является предметом сделок или реконструкций каждый год. Сопротивление ежегодному налогообложению имеет и
другую серьезную причину: всегда гораздо легче взимать налог в момент передачи денег из рук в руки, чем извлекать его из наличной недвижимости, которая даже при высокой стоимости может не соответствовать действительным наличным средствам человека. На практике доход домовладельца не всегда пропорционален стоимости его недвижимости, она может быть просто унаследована. Аналогичным образом многие пожилые люди имеют жилье, стоимость которого не обязательно согласуется с их сегодняшними потребностями и доходами, гораздо меньшими тех, какие они имели в годы активной жизнедеятельности.
В Бельгии каждый участок или здание считаются производителями потенциального или реального дохода, который называется кадастровым доходом и исчисляется как стоимость аренды имущества.
На основе этого построена двойная система налогообложения. Во-первых, предварительный вычет недвижимости, или пропорциональный налог, взимают в основном коммуны, которые могут таким образом получать до 25 % кадастрового налога. Государство же собирает только 1,5 % в качестве предварительного вычета имущества кадастрового дохода. Во-вторых, все собственники должны включить в свой облагаемый налогом доход сумму кадастрового дохода от своих владений [4]. Для налогоплательщиков с высоким доходом сумма этих двух земельных налогов часто достигает величины, эквивалентной двум-трем месячным арендным платежам.
Кроме того, в Бельгии взимается другой земельный налог — стимулирующего характера, который был установлен законом об урбанизации в 1962 г., — налог на незастроенные городские участки, предназначенные для строительства. Этот налог, введенный коммунами, имеет своей целью борьбу с незастроенными участками городских территорий, побуждая владельцев участков, предназначенных планом городского развития для строительства, застраивать их или продавать. Цель была почти достигнута в 1960-х и начале 1970-х гг., когда рынок недвижимости был напряженным. В 1980-х гг. в связи с застоем на рынке недвижимости и в строительстве этот налог стал дополнительным штрафом для торговцев мелкими земельными участками, которые с трудом могли продать свою землю.
Налогообложение недвижимости в германии. В современной немецкой налоговой системе существуют два вида налогов на недвижимость: имущественный налог, взимаемый федеральными землями, и земельный налог, пополняющий бюджеты коммун.
Имущественный налог, взимаемый в пользу федеральных земель, был введен в Пруссии с 1893 г. и в настоящее время составляет около 30 % налоговых ресурсов федеральных земель. Взимаемая налоговая ставка для физических лиц — 0,5 %; а для юридических лиц 0,7 % от начисленной части налоговой базы. База этого налога исчисляется в соответствии со значимостью ряда определяющих его признаков [4].
При определении базы поимущественного налога исходят из оценки рыночной стоимости «чистой» земли, стоимости «улучшений» (зданий, сооружений), а также величины извлекаемых при эксплуатации данной недвижимости доходов. В последнее время доля эксплуатационного капитала в налогооблагаемой базе значительно повысилась по сравнению с долями земельного и недвижимого капитала. Это изменение в большей степени зависит от методов оценки: эксплуатационный капитал оценивается по его рыночной стоимости и является объектом переоценки каждые три года, следуя, таким образом, за общим развитием экономики. Напротив, земельный и недвижимый капитал подчиняются правилам и обычаям, которые делают его менее подвижным: сельскохозяйственные и лесные земли оцениваются по отдаче, которая равняется 18 чистым годовым доходам типичного хозяйства. Аналогичным образом оцениваются постройки: умножается годовая стоимость аренды на коэффициент, который зависит от категории имущества (различные коэффициенты установлены для офисных зданий, коммерческих, доходных, индивидуальных домов и т. д.). Эта оценка часто оказывается значительно ниже рыночной стоимости объекта в целом.
Налоговые системы стран являются многоуровневыми, сложными, многочисленными в отношении видов налогов, изымающими значительную часть доходов у юридических и физических лиц, имеющими огромный штат налоговых органов. Налоги в настоящее время не только предмет спора внутри страны, но и предмет международных споров. В общем-то, обе противостоящие стороны — налогоплательщик и государство с его налоговыми органами — одинаково сходятся на том, что современные налоговые системы кардинально нуждаются в радикальном упрощении, а налоговые ставки — в уменьшении и упорядочении, в осмыслении и логико-математическом обосновании. Основная задача органов законодательной власти сводится к обоснованию наиболее оптимальных вариантов налоговых систем, сглаживающих су-
ществующие противоречия между государством и налогоплательщиками.
В условиях мирового рынка и международной конкуренции преимущество имеют те страны, которые проводят рациональную и сдержанную налоговую политику, что способствует сбыту товаров и услуг на мировых рынках за счет снижения доли налогового компонента в издержках их производства.
Анализ налогообложения недвижимости стран, лидирующих на мировом рынке, показывает, что большинство из них путем налоговой конкурентоспособности успешно решает следующие основные задачи:
• установление налоговых ставок на уровне ниже среднемировых;
• отказ от прогрессивных систем налогообложения для основной массы получателей доходов;
• установление определенных правил расчета налогооблагаемой базы, при которых инвестиции полностью освобождаются от налогообложения.
В этом плане Россия отстает от ряда стран. Доказательством тому является значительный отток национальных капиталов за рубеж и низкий их приток за счет собственных и иностранных инвесторов. Причиной этому является не только недостаточно сложившиеся рыночные отношения, но в большей степени политика государства, в том числе и налоговая политика по отношению к собственному и иностранному налогоплательщику. В налоговой политике важно опираться не только на опыт собственной страны, но использовать ценное и полезное других стран с учетом местных условий, в которых создается и развивается налоговая система.
При определении стоимости объектов для налогообложения обычно так или иначе используются рыночные сведения, но и при этом в одних странах (Франция, отчасти Великобритания) в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества), а в большинстве других стран, применяющих налог на недвижимость — капитальная, т. е. аккумулированная, а не среднегодовая стоимость объекта. В свою очередь сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, т. е. изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония — для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отде-
льные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея — для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды) [5].
Схемы предоставления льгот также могут различаться по странам. Так, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика. К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок в целях стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет, а в Нидерландах — на период строительства здания [5].
Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или иной стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полно-
мочиями в выборе размеров ставок, в большинстве других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7 — 10 % при коэффициентах налогообложения 20 — 100 % [5]. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как например, в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших, то эффективная ставка нового налога выбиралась с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей.
Проведенный всесторонний анализ мировой практики налогообложения недвижимости позволил определить основные элементы налогообложения недвижимости, которые возможно применить в российской практике. Так, считаем целесообразно использовать следующие элементы налогообложения недвижимости при моделировании единого налога на недвижимость на территории Российской Федерации:
• статус налога — местный налог (Канада, Испания, Австрия, Голландия);
• налоговая база — оценочная стоимость объекта недвижимости (Швеция, Голландия, Филиппины);
• плательщики налога — владельцы недвижимости (Дания, Филиппины, Франция);
• объект налогообложения — земельный участок с улучшениями (Япония, США, Швеция, Филиппины);
• льготы — в отношении объектов недвижимости, а не в отношении определенных категорий налогоплательщиков (Япония, Великобритания, Швеция, Дания, Филиппины).
литература
1. Лимонов Л. Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Л. Э. Лимонов / Науч. ред. О. П. Литовка. СПб.: Наука, 2004. 270 с.
2. Махров А. В. Налоговая система Великобритании / А. В. Махров // Все о налогах. 2004. № 9.
3. Лимонов Л. Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Л. Э. Лимонов / Науч. ред. О. П. Литовка. сПб. : Наука, 2004. 270 с.
4. Мировой опыт налогообложения недвижимости // www. nalog. ru.
5. Поколодин В. В. Мировая практика налогообложения недвижимости и особенности формирования концепции налога на недвижимость для российской экономики / В. В. Поколодин // www. crea. ru.
