CC BY
26
2008.03.066-070. НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ»: ПЕРВЫЕ ИТОГИ РЕАЛИЗАЦИИ И НЕРЕШЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ. (Сводный реферат).
1. ВОРОНИН А. Фундаментальные недостатки // Эксперт. - М., 2007. - № 36. - С. 92-94.
2. КРЫСИН А.В. Российская ипотека: задачи, ждущие своего решения // Нац. проекты. - М., 2007. - № 7. - С. 36-38.
3. ПРИМАК Л.В. Инвестиции в коммунальную инфраструктуру -ключевой фактор успеха национального проекта // Там же. - М., 2007. - № 1. - С. 46-49.
4. СТУПИН И. «Застройщики идут к государству не за деньгами» // Эксперт. - М., 2007. - № 47. - С. 33-38.
5. ШАККУМ М.Л. Доступное и комфортное жилье - фактор повышения конкурентоспособности России // Национальные проекты. -М., 2007. - № 7. - С. 4-7.
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье», стартовавший раньше других, считается одним из самых трудных и проблемных. Еще в 2003 г. президент РФ заявил о необходимости найти решение жилищного вопроса. В настоящее время национальный проект (НП), главная цель которого - повысить доступность жилья для населения, реализуется в рамках обновленной федеральной целевой программы «Жилище». Для достижения указанной цели разработана государственная жилищная политика, предусматривающая развитие законодательной базы рынка жилья, стимулирование спроса на жилье, увеличение его предложения. НП имеет две составляющие: 1) повышение доступности жилья за счет резкого увеличения объемов строительства, развития системы ипотечного кредитования и обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан; 2) обеспечение комфортности жилья путем модернизации жилищно-коммунального комплекса (ЖКХ).
Развитие ипотечного кредитования. Одна из основных задач НП - увеличить возможность приобретения населением жилья за счет собственных и кредитных средств. В 2004 г. такой возможностью обладало лишь 9% семей. Была поставлена цель увеличить этот показатель к 2010 г. до 30% за счет развития ипотеки. Благодаря росту доходов населения и принятому законодательству доля семей, которые могут купить жилье, возросла в 2006 г. до 19%.
До принятия пакета законов в рамках НП ипотечное кредитование практически было запрещено. В частности, кредиторам запрещалось обращать взыскание на жилье в том случае, если оно у заемщика единственное. Существовала также масса других обремене-ний, снижающих ликвидность залога. Практически все они были устранены с принятием нового законодательства, что позволило банкам использовать приобретаемое жилье в качестве залога. В результате количество игроков на ипотечном рынке существенно возросло, усилилась конкуренция и снизилась стоимость привлекаемых ресурсов. В 2006 г. объем ипотечных кредитов по сравнению с 2005 г. вырос в номинальных ценах в 4,7 раза, а в реальных ценах, без учета роста цен на жилье, - в 3,5 раза. Повышению активности рынка способствовало снижение с 1 июля 2007 г. ставки по ипотечным кредитам с 14 до 11,5% (4, с. 33).
Эти результаты, как считают специалисты, представляют собой лишь первые шаги в развитии ипотеки в России. В настоящее время объем ипотеки в стране не превышает 1% ВВП по сравнению с величиной порядка 50% в промышленно развитых странах. На одного гражданина России приходится только 65 долл. ипотечной задолженности, тогда как в Польше и Чехии этот показатель достигает 474 и 836 долл. соответственно (4, с. 36). Некоторые коррективы в темпы кредитной экспансии внесет, очевидно, кризис ипотеки в США. В России, в частности, ожидается повышение стоимости финансирования ипотечных кредитов.
Одновременно с системой ипотечного кредитования в России развиваются и накопительные схемы приобретения жилья на базе жилищно-строительных кооперативов, жилищно-накопительных кооперативов и кредитных потребительских кооперативов граждан. Хотя накопительная система не имеет мощной государственной поддержки в виде гарантий федерального бюджета, она позволила уже более 40 тысячам семей улучшить свои жилищные условия. В 2006 г. наметилась тенденция к сочетанию накопительной схемы с последующим ипотечным кредитованием.
Развитие ипотечного жилищного кредитования наталкивается на ряд серьезных проблем, решение которых требует совместных действий государства и частного бизнеса. Одна из таких проблем - рефинансирование ипотеки. Российским банкам не хватает «длинных» дешевых денег для обеспечения кредитов. Поэтому
большинство банков ограничиваются ролью комиссионера, уступая пулы кредитов и закладных другим игрокам на рынке. Возможность улучшения ситуации с кредитованием банками рынка первичного жилья специалисты связывают с деятельностью созданного Постановлением Правительства РФ № 628 Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Последнее получило право предоставлять банкам займы на срок до 18 месяцев для кредитования покупателей, приобретающих строящееся жилье. На практике, однако, этот инструмент привлечения средств в ипотеку пока не получил широкого распространения.
В 2006-2007 гг. основным институтом рефинансирования ипотеки в России являлись паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Но развитие их деятельности сдерживается рядом проблем налогообложения. Другим долгосрочным финансовым ресурсом для инвестирования в ипотечные ценные бумаги могут стать пенсионные накопления. В 2007 г. был разработан законопроект, предусматривающий возможность вложения пенсионных денег в ипотечные ценные бумаги в случае, если они гарантированы правительством РФ. Но поскольку таких инструментов на рынке пока еще нет, не может быть и соответствующего инвестирования.
Еще одна серьезная проблема ипотечного кредитования касается необходимости предоставления правительством «стартовой помощи» инвесторам в виде льготного налогообложения на начальной стадии развития рынка. Дело в том, что с 1 января 2007 г. на основании федеральных законов прекратили действие сниженные ставки по налогу на организации и налогу с физических лиц (НДФЛ) по доходам, полученным в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Ставка по налогу на прибыль организаций возросла с 9 до 15%, по НДФЛ - с 9 до 13%. Как считает А.В. Крысин, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, повышение ставок налогообложения существенным образом скажется на снижении привлекательности ипотечных ценных бумаг. По его мнению, целесообразно продлить срок действия сниженных ставок по налогу еще на 3 года, что будет способствовать развитию рефинансирования ипотеки и, как следствие, снижению процентов по ипотечным кредитам (2, с. 36).
Трансформация индустрии по строительству жилья. Если темпы роста ипотечного кредитования в России достаточно высо-
ки, то темпы роста предложения жилья явно отстают от объемов спроса. При этом прогнозируемые темпы роста ввода нового жилья соблюдаются - в 2006 г. они составили 16%, в 2007 г. - порядка 18-20% (4, с. 34). Главная проблема строительной отрасли - высокий уровень монополизации, засилье административных методов управления, особенно в вопросах отведения земли под застройку. В последние годы достигнуты определенные успехи в преодолении неформализованных, непрозрачных условий предварительного согласования размещения объектов строительства. Раньше процедура согласования занимала до двух лет. С 1 января 2007 г. введена единая экспертиза проектной документации для жилищного строительства, прохождение которой требует 45 дней. Однако по-прежнему злободневными остаются некоторые другие проблемы, в частности подготовка (в соответствии с Градостроительным кодексом) генпланов и правил землепользования и застройки, т.е. выведение всех отношений с застройщиками в публичную сферу. Решение этих проблем наталкивается на сопротивление местных органов власти и связанного с ними бизнеса, который извлекает конкурентные преимущества из непрозрачных взаимоотношений.
Как подчеркивают специалисты, основная задача государства при реализации НП «Доступное и комфортное жилье» - это содействие развитию рыночных отношений в жилищном секторе. Застройщики идут «под крыло государства» не столько за денежной помощью, сколько за поддержкой в решении административных проблем. Так, официальной целью так называемых экспериментальных проектов, предусматривающих комплексное развитие территорий (площадки более чем на миллион квадратных метров жилья), является отработка механизмов взаимодействия всех участников рынка, освобождение их от излишних обременений. Государство выступает, таким образом, в качестве катализатора развития рынка.
Важным ограничительным фактором роста жилищного строительства в России является ресурсное обеспечение. Реанимация сети домостроительных комбинатов потребует, по разным оценкам, порядка 50-55 млрд. руб. инвестиций. К тому же обеспечить их сырьем нынешняя промышленность стройматериалов не в состоянии. Цементные заводы работают на пределе своих мощностей. Применение ресурсосберегающих технологий тормозится, в
свою очередь, отсутствием достаточного числа квалифицированных кадров и слабым уровнем корпоративного управления в отрасли (1, с. 94).
Модернизация жилищно-коммунального хозяйства. Причины глубокого затяжного кризиса ЖКХ возникли еще в советский период, когда у планово-убыточных предприятий этой отрасли отсутствовали стимулы для повышения эффективности. В настоящее время эти предприятия по-прежнему малоэффективны. В отрасли сохраняется высокая степень политизированности процессов тарифного регулирования, административные принципы управления коммунальной инфраструктурой. Следствием такого положения является низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, огромные (до 50-60%) потери ресурсов при их производстве, транспортировке и потреблении. Системы и сооружения коммунальной инфраструктуры физически и морально устарели. Финансовое состояние ЖКХ остается сложным - 58% организаций убыточны; суммарная кредиторская задолженность отрасли достигла в 2007 г. 305 млрд. руб., дебиторская - около 300 млрд. руб. (5, с. 4).
Вопросы организации капитального ремонта жилья и модернизации системы ЖКХ находятся в ведении исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления. Сегодня перед отраслью стоят три основные задачи: финансовое оздоровление предприятий, развитие рыночных отношений и привлечение частного бизнеса (на основе концессий) к осуществлению модернизации. Главное препятствие на пути развития рыночных отношений в отрасли - это высокий уровень монополизации и, как следствие, -завышенные тарифы естественных и локальных монополий. Как считают специалисты, темпы разработки в России механизмов тарифного регулирования, прежде всего формирование экономически обоснованных цен и тарифов на коммунальные услуги, крайне низкие. Демонополизация отрасли должна осуществляться путем увеличения доли средств из внебюджетных источников и увеличения доли частных компаний. В ряде областей, например в Самарской и Калининградской, достигнуты определенные успехи в развитии рыночных отношений в ЖКХ. Так, в Калининградской области подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» (2006-2010) предусматривает широкое развитие государственно-частного партнерства. Удельный вес бюджетного
финансирования программных мероприятий будет снижен за пятилетний период с 90 до 50% за счет соответствующего роста объемов частных инвестиций. Предполагается также оказание поддержки развитию кредитования и привлечения заемных средств в иной форме для модернизации объектов ЖКХ (3, с. 48).
Отсутствие стандартной практики привлечения заемного капитала остается важной проблемой развития сферы строительства и ЖКХ в России. Как считает президент фонда «Институт экономики города» Н. Косарева, формированию такой практики мог бы способствовать государственный финансовый институт развития (ГФИР), аналогичный АИЖК в сфере ипотеки. Подобный институт должен быть ответственен за разработку процедур финансирования заемщиков; он мог бы предоставлять прямую государственную помощь муниципалитетам, коммунальным предприятиям, застройщикам. Например, выдавать кредиты по своим стандартам, привлекая деньги с рынка под госгарантии, либо предоставлять гарантии по банковским кредитам (4, с. 36).
В целом, несмотря на имеющиеся проблемы, развитие рыночной среды в коммунальной сфере России - это уже реальность. Доля частных операторов в системе водоснабжения и водоотведе-ния составляет в настоящее время 41% от общего числа предприятий, теплоснабжения - 57%, электроснабжения - 65% (5, с. 6).
Оценивая перспективы реализации НП «Доступное жилье», большинство аналитиков сходятся на том, что главной проблемой и основным тормозом достижения запланированных показателей остается финансирование проекта. Несмотря на огромные бюджетные вливания (только в инженерную инфраструктуру в 20082010 гг. намечено вложить 256 млрд. руб. казенных средств), их явно недостаточно. Правительство и бизнес рассчитывают на банковское финансирование в виде прямого кредитования, а также на эмиссию ценных бумаг игроками рынка. Однако развитию механизма первичного размещения ценных бумаг (IPO) российских строительных компаний препятствует высокий уровень рисков корпоративного управления. Этот механизм привлечения капитала можно рассматривать пока еще как экзотический. Что же касается помощи со стороны банковской системы России, то ввиду слабости и уязвимости системы по отношению к внешним воздействиям эта помощь не представляется надежной.
Ипотечный кризис в США напомнил о том, что источники банковского фондирования в России сильно зависят от мировой конъюнктуры рынков капитала. Как ожидают специалисты, кризис в США для российской финансово-экономической системы будет означать ужесточение внешних условий заимствований, увеличение стоимости обслуживания внешних долгов, снижение цен на сырьевые товары. Нужно учесть, что более половины ресурсной базы, из которой российские банки кредитуют своих клиентов, формируется за счет внешних займов. Банковский сектор страны в значительной мере выполняет функцию посредника между международными рынками капитала и внутренними клиентами. Суммарные процентные платежи российских частных заемщиков за рубеж составили в 2006 г. 50 млрд. долл. (положительное сальдо торгового баланса - 150 млрд.). По данным ЦБ России, за 2008-2010 гг. общий уровень ликвидности банковской системы - отношение ликвидных активов к обязательствам - упадет с 17 до 4%. Все эти данные, как считают некоторые специалисты, дают основание для корректировок прогнозируемых показателей финансирования НП «Доступное и комфортное жилье».
Е.Е. Луцкая
