CC BY
21
служебного положения, и приговорен к штрафу в размере 100 тыс. руб.
Как считают специалисты Министерства строительного комплекса Московской области, весьма мягкий приговор — 3 года лишения свободы условно — был вынесен директору ООО «Карамос», привлекавшему денежные средства участников долевого строительства и по окончании строительства потребовавшему от участников долевого строительства доплаты в размере 50—100% первоначальной стоимости жилья.
Сложность уголовных дел в сфере долевого строительства состоит в том, что действия застройщиков завуалированы под заключение гражданско-правовых сделок. Изначально цель привлечения денежных средств участников долевого строительства по таким схемам состоит в том, чтобы после оплаты цены договора и неисполнения взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства затянуть процесс строительства либо возврат денежных средств. Применяемые застройщиками альтернативные схемы привлечения денежных средств способствуют снижению защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.
Застройщики неправомерно используют альтернативные схемы привлечения денежных средств участников долевого строительства (договоры строительного подряда, простого товарищества, купли-продажи)
объекта недвижимости, который будет создан в будущем. При анализе заключаемых застройщиками договоров следует исходить из сущности отношений и закрепляться в условиях договора.
В связи с использованием альтернативных схем при привлечении денежных средств для участия в долевом строительстве в качестве действенной меры, направленной на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, может выступать принятие Правительством РФ правил, предусматривающих запрет привлечения застройщиками денежных средств участников долевого строительства по альтернативным схемам. Возможность принятия этих правил предусматривается п. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. С принятием правил застройщики не смогут использовать при долевом строительстве альтернативные схемы привлечения денежных средств для долевого строительства.
Тем не менее в сфере долевого строительства жилья складывается ситуация, при которой постепенный переход застройщиков от привлечения денежных средств участников долевого строительства по альтернативным схемам к привлечению денежных средств согласно Закону № 214-ФЗ, потребует времени. Важно, чтобы этот переход не привел к очередному росту цен на жилье на первичном рынке недвижимости.
ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ НАЦИОНАЛЬНЫХ ПРОГРАММ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Важные предпосылки для создания рынка доступного жилья в современной России есть. Разработана основная правовая база, принят пакет законов. В стране появилась институциональная база жилищного рынка: 71,5% жилья находится в частной собственности, более 90% строительных организаций являются частными компаниями1.
Государство принято ругать по всем поводам, по поводу квартирного вопроса — особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не «хрущевки», не массовое строительство 60-80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жили бы большинство граждан сейчас.
В современной России старые методы и подходы, которые и раньше не гарантировали даже «малогабаритного счастья», вообще не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое, надо думать о будущем и создавать жизнеспособные и эффективные механизмы. Причем изобретать велосипед вовсе не требуется: во многих странах рынок доступного жилья давно работает.
ЕВ. ФАХРУТДИНОВА, кандидат экономических наук
Но до сих пор жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв.м, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью ипотеки. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкий объем жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60%. Из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их изношенности.
Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства. Государство должно предложить доступное жилье молодежи, увеличить темпы строительства социального жилья. К 2010 г. как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Национальный проект «Доступное жилье» призван создать для этого все условия.
В чем основные проблемы российского жилищного рынка, как они решаются? Мы выделили основные проблемы российского жилищного рынка:
1) большинство людей нуждаются в жилье, но не могут себе позволить его покупку;
2) в России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;
3) нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;
4) в стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;
5) в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация;
6) качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким;
7) социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других малоимущих категорий граждан выделяется низкими темпами;
8) процедура согласования строительной документации затруднена;
9) граждане приактически не защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Рассмотрим возможные пути решения этой проблемы по опыту других стран.
Во всех индустриальных странах мира обеспечение граждан жильем — одна из приоритетных задач. Основной инструмент ее решения — ипотечное кредитование. Главными источниками ссудного капитала для жилищного строительства в США являются частные финансовые учреждения, коммерческие и ипотечные банки, кредитные и ссудо-сберегательные кассы, пенсионные и стабилизационные фонды. Доля государства была ограничена социальными программами и не превышала 16% объема финансирования. В 1990—1995 гг. доля федеральных средств на предоставление ссуд по социальным программам составляла 5,5—6,5 млрд. долл. в год. В течение 20 лет — с 1969 по 1989 г. — в США построено около 17 млн квартир (0,8—0,9 в год)2. В Америке важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования было создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA). FHA — это первая страховая компания, учрежденная государством, которая стала страховать риски по ипотечным жилищным кредитам. Основная задача FHA — содействие тем, кто не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты FHA помогают 165—275 тыс. семей и одиноким, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тыс. ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки (более 20% заемщиков FHA — представители национальных меньшинств).
Главными мерами для улучшения жилищного вопроса в США стали3:
1) индустриализация строительства и научно-информационное сопровождение программы;
2) система финансовых льгот;
3) снятие ограничений в использовании строительных материалов, конструкций, проектных решений;
4) ипотека;
5) кредиты и др.
Еще в 1969 г., в сжатые сроки (6 мес.), была разработана программа, основанная на следующих положениях:
1) конкурс на конструктивные системы жилых домов и последующий отбор 22 систем, из принятых на конкурс 600 систем от более 5000 фирм;
2) разработка и прием на муниципальном и федеральном уровнях постановлений и законов, предусматривающих финансовые льготы организациям, проектирующим здания на основе отобранных на конкурсе систем, а также изготавливающим конструкции и материалы для них. Льготы выделялись и за предоставление земельных участков для строительства соответствующих домов, снижались налоги и тарифы при оплате коммунальных и эксплуатационных расходов жителям, поселившимся в этих домах.
Реализация указанных положений позволила снизить стоимость материалов, конструкций, проектных решений в 2 раза. Основным фактором снижения стоимости послужила индустриализация, постановка на поток изготовления конструктивных элементов жилищной системы, принятой на основании конкурса, их большой объем и, как следствие, резкое повышение производительности труда и снижение себестоимости. Частные банки, фонды, финансовые организации не снижали и не предоставляли льготы ни на ссуды, ни на кредиты по ипотеке, потому что в этом не было необходимости: финансовая ссудная и ипотечная составляющие были не главными, а рядовыми в этой системе. В США сегодня ставка по ипотечному кредиту составляет 5—7% годовых. И это учитывая, что два года назад она вообще не превышала символических 3%4. Схему ипотечного жилищного кредитования, принятую в США, специалисты называют классической. Согласно ей человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, незначительную часть его стоимости наличными. Оставшуюся сумму он выплачивает ежемесячно в течение 15—30 лет с помощью кредита, взятого им в ипотечном банке.
Простота американской модели лишь кажущаяся, поскольку сопровождается системой экономических, финансовых и правовых механизмов, в которых задействованы не только ипотечные банки, но и вторичный рынок жилищных займов. При оформлении ипотечных отношений всегда создаются два документа:
1) деловое обязательство, в котором фиксируются все детали кредита: учетная процентная ставка, порядок внесения платежей и прочее;
2) ипотечный договор; в нем указываются права и обязанности сторон, т. е. условия залога недвижимости.
Эти документы нужны для обеспечения потенциальной возможности продажи займов.
В Европе, пока не обладающей объемным и эффективным рынком ценных ипотечных бумаг, основным источником средств для выдачи ипотечных кредитов
служат разного рода депозиты, включая жилищные накопительные системы и ипотечные облигации.
В Великобритании в 40-х гг. было более миллиона бесквартирных семей. Поэтому главным фактором решения этого вопроса была индустриализация строительства. В 60-х гг. в Великобритании уже был рынок свободного жилья — около 1,5 млн квартир, готовых к продаже и аренде.
В Испании ставка по ипотечному кредиту составляет 4%, и недвижимость в стране пользуется ажиотажным спросом.
В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования создана при участии Всемирного банка (в рамках программ поддержки развивающихся рынков). Правительство Аргентины создало гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), выпускаемых банками — участниками проекта. Всемирный банк для создания фонда предоставил заем на 500 млн долл. США сроком на 15 лет. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка.
Во всех странах с развитыми ипотечным кредитованием государство оказывало кредитным институтам и заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов.
Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заемщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс получают ежегодные премии от государства за свои сбережения (до 10% накопленной суммы). После получения жилищного кредита государство использует прямые денежные дотации при погашении процентов (например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка) и непрямые — налоговые льготы, формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.
В Израиле заемщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья. Также действует программа, по которой переселяющихся на север страны ждет 13%-я скидка на подоходный налог и солидные скидки на земельный налог, а также безвозмездные денежные «подарки».
В Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих заемщиков.
В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники доходов для целей налогообложения. Огромное внимание уделяется малообеспеченным гражданам: молодоженам, пенсионерам, инвалидам.
Во Франции государство оказывает помощь в строительстве жилья, предназначенного для многодетных или молодых семей, пенсионеров. Помощь может быть в форме субсидий или долгосрочных низкопроцентных займов.
В Японии для молодых семей, малоимущих граждан на муниципальном уровне существуют специальные дома, где им предоставляется жилье со сниженной платой за коммунальные услуги.
В 2000 г. в Израиле принят закон о ветеранах Второй мировой войны, по которому они получили право на социальное жилье. Ветеран имеет право на добавку в размере 10% той помощи, которую он получает на съем квартиры. Министры абсорбции и строительства уполномочены министром финансов предоставлять ветеранам социальное жилье в приоритетном порядке.
В 1944 г. Конгрессом США была создана Администрация по делам ветеранов, уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально Администрация выдавала гарантии на 50% выданного кредита, или 2000 долл. Сегодня эта сумма увеличена до 46 тыс. долл.
В рамках разработанной Концепции развития жилищного строительства в Республике Казахстан до 2010 г. предложена к реализации схема государственной поддержки, предусматривающая предоставление государственной финансовой помощи молодым семьям, получившим ипотечные кредиты на покупку доступного жилья, при рождении каждого ребенка. При стандартных условиях ипотечного кредитования покупки жилья семья произведет погашение процентов, исходя из 10% годовых, на сумму, равную задолженности по кредиту, т. е. стоимость 1 кв.м, в конечном счете составит около 630 долл. США.
Для решения жилищных проблем Министерством регионального развития РФ совместно с Росстроем была разработана федеральная целевая программа «Жилище», которая является базовым механизмом реализации проекта. Начало реализации приоритетных проектов в России ознаменовало собой новый этап развития системы государственного управления. Впервые в стране применяется проектно-ориентиро-ванный метод планирования и контроля исполнения национальных программ.
Бюджет приоритетного национального проекта на первом этапе (2006—2007 гг.) составлял 134,3 млрд. руб., в том числе прямые расходы — 84,7 млрд. руб. и государственные гарантии 49,6 млрд. руб.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» рассчитан на 6 лет. На первом этапе (2006—2007 гг.) Президентом России были определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности жилья, увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан. Каждый из них реализуется по-своему.
Реализация первого приоритета5 предусматривает государственную поддержку системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ценных бумаг, что позволяет увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку по кредитам.
В рамках второго приоритета6 оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов.
Для реализации третьего приоритета1 государство будет сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуру предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реализации крупных инвестиционных проектов, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. Кроме того, у муниципалитетов появится право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.
В рамках четвертого приоритета8 государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты увеличат объем предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством программы государственных жилищных сертификатов.
Особенность новой программы — ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности. Дешевая ипотека без поддержки строительства способна привести только к дефициту жилья и росту цен. Отсутствие земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, приведет к тому, что застройщики будут закладывать ее стоимость в цену новых квартир. В результате положение граждан не изменится.
В сложившихся условиях задачами федерального центра являются:
1) управление реализацией национального проекта, координация работы всех его участников;
2) доработка необходимой законодательной базы;
3) финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;
4) поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий;
5) софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
Региональные власти занимаются:
1) разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан;
2) административно-организационным обеспечением реализации программ;
3) софинансированием федеральных подпрограмм.
Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:
1) привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом;
2) создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;
3) предоставление социального жилья очередникам.
Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в ближайшее время переломить ситуацию. К 2010 г. объем жилищного строительства увеличится как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократится до 7 лет, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8% годовых.
К 2010 г. правительство рассчитывает:
1) увеличить ежегодный объем жилищного строительства в России до 80 млн кв.м;
2) увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья (соответствующего стандартам), с 9 до 30%;
3) добиться существенного увеличения объема ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд. руб.);
4) внедрить новые институты, позволяющие приобрести жилье в кредит и совершенствовать механизм долевого строительства жилья;
5) содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей;
6) улучшить жилищные условия более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;
7) совершенствовать нормативную правовую базу РФ;
8) совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку;
9) существенно сократить сроки согласования разрешительной документации на строительство жилья и государственной экспертизы;
10) увеличить долю малоэтажного жилья в общем строительства;
11) обеспечить поддержку крупных инвестиционных проектов в области жилищного строительства;
12) снизить среднюю продолжительность ожидания в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 5—7 лет;
13) повысить уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;
14) повысить качество коммунальных услуг, снизить износ основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50%.
Проект предполагает развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку спроса и предложения на рынке жилья и выполнения гособязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан. При этом национальный проект предусматривает меры, которые раньше не применялись в рамках федеральных целевых программ. Совершенствуя рыночные механизмы, предполагается продолжить работу по совершенствованию жилищного законодательства.
1 http://www.rost.ru/projects/habitation/hab1/h11 / ah 11 .shtml
2 Приоритетные национальные проекты: цифры, факты, документы. — М., 2007.
3 Там же.
4 Там же.
5 http://www.rost.ru/projects/habitation/hab1/h14/ah14.shtml
6 Там же.
7 Там же.
8 Там же.
