Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Георгий ЗАДОНСКИЙ

В январе—апреле 2015 г. организациями всех форм собственности построено 295,1 тыс. квартир площадью 23,4 млн. кв. м, что по площади составляет 128,4% к соответствующему периоду 2014 г. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом квартале 2015 г. выросла по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 1,25% и составила 39,79 тыс. руб. Объем регистрации прав физических лиц на земельные участки (1,358 млн. актов) увеличился в первом квартале текущего года по сравнению с тем же периодом предыдущего на 8,23%.

В январе—апреле 2015 г. предоставлено 184 426 ИЖК на сумму 297,819 млрд. руб., что меньше ИЖК, выданных в январе—апреле 2014 г., по количеству кредитов на 36,75% и в денежном выражении — на 39,66%. В апреле 2015 г. средневзвешенная ставка по ИЖК, выданным в течение месяца в рублях, составила 14,05% годовых против 14,7% в марте.

В январе-апреле 2015 г. организациями всех форм собственности построено 295,1 тыс. квартир общей площадью 23,4 млн. кв. м, что по площади составляет 128,4% к соответствующему периоду 2014 г. Из них в апреле 2015 г. построено 59,7 тыс. кв. м площадью 4,9 млн. кв. м, или 115,2% по сравнению с тем же месяцем 2014 г. Индивидуальными застройщиками за указанный период построено 11,8 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 50,46% от общего объема жилья, введенного в январе-апреле 2015 г.

По данным Росстата, в первом квартале 2015 г. организациями всех форм собственности построено 235,4 тыс. квартир общей площадью 18,5 млн. кв. м, что составило 132,8% к соответствующему периоду предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 9,4 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 51,04% от общего объема жилья, введенного в первом квартале 2015 г. (См. рис. 1.)

Рис. 1. Динамика ввода жилья в 2015 г. (нарастающим итогом)

24

140

20

16

12

Январь Январь-февраль Январь-март Январь-апрель

Введено общей площади за период с начала года, млн. кв. м

-Введено общей площади, в % к соответствующему периоду прошлого года

-Введено индивидуальными застройщиками, в % от общего объема за период с начала года

Источник: по данным Росстата.

120 100 80 60 40

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом квартале 2015 г. составила 39,79 тыс. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (39,29 тыс. руб.) на 1,25%. Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья за рассматриваемый период (52,60 тыс. руб.) по сравнению с январем-мартом 2014 г. выросла на 5,32%, оставаясь ниже также выросшей по сравнению с первым кварталом 2014 г. средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке жилья (58,73 тыс. руб.).

При этом в первые три месяца 2015 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья в процентах от стоимости строительства 1 кв. м жилья снизилось по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 5,11 п.п. и составило 132,2%. (См. рис. 2.)

Наиболее высокая стоимость строительства, в полтора и более раз превышающая среднероссийский уровень, в первом квартале 2015 г. была зафиксирована в Сахалинской области (62 636 руб.) и в Москве (57 980 руб.). В 60 субъектах РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России; из них наиболее низкая -в Орловской области (21 438 руб.), Республике Дагестан (22 282 руб.) и в Ставропольском крае (24 426 руб.).

По данным Росреестра, в первом квартале 2015 г. количество зарегистрированных прав физических лиц на жилые помещения (2238 412 актов) увеличилось по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 8,32%, а количество зарегистрированных прав юридических лиц на жилые помещения за тот же период (47 781 регистрационный акт) выросло на 2,67%. (См. рис. 3.)

По данным Росреестра, объем регистрации прав физических лиц на земельные участ-

Рис. 2. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

Годы

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади*, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади,

в % от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * — Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). ** — Все квартиры. Источник: по данным Росстата.

ки (1357 913 актов) в первом квартале 2015 г. увеличился по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,23%. Объем регистрации в упрощенном порядке («дачная амнистия») объектов недвижимого имущества составил в рассматриваемый период 268 189 актов, что на 63,47% больше, чем за аналогичный временной интервал 2014 г. Уп-

рощенная регистрация земельных участков из этого числа составила 96 851 акт - на 38,51% меньше, чем за первый квартал 2014 г. Регистрация прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке в процентах от регистрации прав граждан на земельные участки (всего) составила в рассматриваемый период 7,13% против 5,57% годом ранее.

Рис. 3. Динамика государственной регистрации прав собственности на жилые помещения

Годы

Объем регистрации прав собственности физических лиц, млн. ед.

-Объем регистрации прав собственности юридических лиц, в % от объема регистрации прав

собственности физических лиц

Источник: по данным Росреестра.

Рис. 4. Динамика государственной регистрации ипотеки жилья

1500

1200

ч 900 ш

2 600 300

о

гДДШ

2010

2011

200

160

120

80

40

2015

Источник:

I I Ипотека физических лиц - всего, тыс. ед.

ш Ипотека жилых помещений, приобретенных (построенных) гражданами за счет кредитных средств либо целевого займа, тыс. ед.

-Ипотека жилых помещений, приобретенных (построенных) гражданами за счет кредитных средств

либо целевого займа, в % к соответствующему периоду предшествующего года по данным Росреестра.

Количество зарегистрированных прав юридических лиц на земельные участки снизилось за исследуемый период на 7,75%, составив в первом квартале 2015 г. 52 323 акта. Аренда земельных участков физическими лицами (18 735 актов) увеличилась на 15,38%, а аренда юридическими лицами (4343 акта) — уменьшилась на 74,48%.

По сравнению с первым кварталом 2014 г. количество зарегистрированных в январе-марте 2015 г. ипотек земельных участков для физических лиц (101 752 акта) сократилось на 30,72%, а для юридических лиц (23 653 акта) — на 24,27%.

Количество ипотек жилья физических лиц в первом квартале 2015 г. сократилось по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 15,51% (244 621 акт). При этом количество ипотек жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа (184 893 ипотеки), уменьшилось на 18,22%. (См. рис. 4.)

По данным ЦБ РФ, в январе—апреле 2015 г. предоставлено 18 549 жилищных кредитов (ЖК) на сумму 304,53 млрд. руб., из которых

184 426 ИЖК — на сумму 297,82 млрд.. руб., что меньше объема ИЖК, выданных в январе—апреле 2014 г., по количеству кредитов на 36,75% и в денежном выражении — на 39,66%.

В апреле 2015 г. выдано 49 267 ИЖК в рублях на 80,65 млрд. руб. — меньше, чем в апреле 2014 г., по количеству кредитов на 47,40% и в денежном выражении — на 49,75% (рис. 5), а ИЖК в иностранной валюте — на сумму 0,21 млрд.. руб. — на 79,37% меньше, чем в апреле 2014 г. (рис. 6). Остаточная задолженность по ИЖК в рублях за апрель 2015 г. выросла на 23,37% — до суммы в 3,45 трлн. руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилась на 3,85% — до 114,54 млрд. руб.

Средняя за месяц величина ИЖК в рублях с апреля 2014 г. уменьшилась на 4,46% и в апреле 2015 г. составила 1,637 млн. руб. Доля ИЖК в иностранной валюте устойчиво снижается: в апреле 2015 г. было выдано всего четыре таких кредита. Средняя за месяц величина ИЖК в иностранной валюте составила в рассматриваемый период 52,5 млн. руб., на 4,02 раза превысив соответствующий показатель за апрель 2014 г.

Рис. 5. Динамика предоставления за месяц ипотечных жилищных кредитов в рублях, млрд. руб.

Объем предоставленных ИЖК ш Просроченные платежи по ИЖК -Средняя за месяц величина ИЖК.

Источник: по данным ЦБ РФ.

Просроченные платежи по ИЖК на 1 мая 2015 г. (32 417 млрд. руб. по кредитам в рублях и 16 821 млрд. руб. по кредитам в иностранной валюте) в сумме составили 49,24 млрд.. руб., что на 20,42% больше, чем на 1 мая 2014 г.

По данным ЦБ РФ, на 1 мая 2015 г. задолженность по дефолтным ИЖК (со сроком задержки платежей более 180 дней) составила 64,13 млрд. руб., а в процентах от общей суммы задолженности - 1,80%, что совпадает с показателями, зафиксированными на 1 мая

2014 г. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей на 1 мая 2015 г. увеличилась по сравнению с 1 мая 2014 г. на 0,85 п.п. и составила 94,44%. (См. таблицу.)

В апреле 2015 г. средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, составила 14,05% годовых после 14,7% в марте 2015 г. Средневзвешенная ставка по ЖК в рублях, выданным в течение месяца, составила 14,73% годовых в марте и 14,46% - в апреле 2015 г. В апреле текущего года средне-

Рис. 6. Динамика предоставления за месяц ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте, млрд. руб.

6 <и

0 3 Ч I

К х

о. си

С X

-5 О

1 8-о

24 20 16 12 8 4 0

Г- Г г Г Г Г г Г Г г 1 г г 1 Г Г Г 1 г 1 г Г 1

■а-Б

■ч-о

0,06 0,05 0,04 0,03 0,02 0,01 0,00

ш Объем предоставленных ИЖК

Источник: по данным ЦБ РФ.

] Просроченные платежи по ИЖК

■ Средняя за месяц величина ИЖК.

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей в 2015 г.

В том числе задолженность Общая без просроченных _с просроченными платежами

сумма платежей от 1 до 90 дней от 91 до 180 дней свыше 180 дней

Дата задолженности по ИЖК, млн. руб. в%от в%от в % от в % от

млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности

01.01 3528 379 3369 955 95,51 83 270 2,36 13 055 0,37 62 099 1,76

01.02 3566 635 3367 617 94,42 115559 3,24 15 693 0,44 67 766 1,90

01.03 3564409 3379 773 94,82 102 298 2,87 16 396 0,46 65 942 1,85

01.04 3559 007 3358 990 94,38 111 753 3,14 23134 0,65 65130 1,83

01.05 3562 707 3364620 94,44 111 513 3,13 22 445 0,63 64129 1,80

Источник: данные ЦБ РФ.

взвешенные ставки по ЖК и ИЖК, выданным с начала года в иностранной валюте, увеличились до 12,01% годовых по ЖК и до 11,57% годовых — по ИЖК.

Средневзвешенные сроки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в апреле 2015 г. сократились по сравнению с мартом 2015 г.: по ИЖК — на 0,12% — до 14,21 года и по ЖК — на 0,65% — до 14,0 года. Средневзвешенные сроки кредитования по кредитам в иностранной валюте, выданным с начала года, в апреле 2015 г. также продемонстрировали снижение относительно аналогичного периода 2014 г.: по ИЖК — на 74,03% — до 3,17 года, а по ЖК — на 74,71% — до 2,7 года.

За январь—май 2015 г. восемью оригина-торами, куда входит и ОАО «АИЖК», были осуществлены сделки секьюритизации ипотечных жилищных кредитов на сумму 40,04 млрд. руб.

В рамках программы реструктуризации ОАО «АИЖК» планирует оказать поддержку заемщикам из числа социально приоритетных категорий граждан: в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. № 373 Агентство утвердило все необходимые для реализации программы документы и на своем сайте разместило подробную информацию для кредиторов (заимодавцев) о порядке выплаты возмещения с приложением необходимых для этого предварительных форм документов.

В соответствии с приказом Минфина России от 28.04.2015 г. № 108 для ОАО «АИЖК» утвержден лимит выдачи (приобретения) ипотечных кредитов в рамках программы субсидирования процентных ставок на ипотечные кредиты на новостройки (ипотека с господдержкой) в размере 32,28 млрд. руб. (из запрошенных 45 млрд. руб.). ■