Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Рынок недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Григорий ЗАДОНСКИЙ

В январе-апреле 2014 г. построено 231,1 тыс. квартир площадью 17,9 млн. кв. м, что по площади составляет 127% к соответствующему периоду 2013 г. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом квартале 2014 г. выросла по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. на 12,52% и составила 39,29 тыс. руб. Соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья уменьшилось за тот же период на 12,64 п.п. и составило 127,09%. Объем регистрации прав физических лиц на земельные участки (1,26 млн. актов) в первом квартале 2014 г. вырос по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. на 0,87%.

В январе-апреле 2014 г. предоставлено 291 824 ипотечных, жилищных кредита (ИЖК) на сумму 496,2 млрд. руб., что превысило объ-

ем ИЖК, выданных за соответствующий период 2013 г., по количеству кредитов на 37,92% и в денежном выражении — на 45,47%. Снижение в марте 2014 г. средневзвешенной за месяц ставки по ИЖК в рублях в апреле сменилось ее увеличением на 0,3 п.п. — до 12,3% годовых.

В январе-апреле 2014 г. организациями всех форм собственности построено 231,1 тыс. квартир общей площадью 17,9 млн. кв. м, что по площади составляет 127% к соответствующему периоду 2013 г. Из них в апреле 2014 г. построено 53,1 тыс. новых квартир площадью 4,3 млн. кв. м, или 115,8% по площади относительно апреля 2013 г. Индивидуальными застройщиками построено 8,7 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 48,6% от общего объема жилья, введенного в январе-апреле 2014 г. (См. рис.1.)

Рис. 1. Динамика ввода жилья в 2014 г. (нарастающим итогом с начала года)

140

18 15 12 9 6 3

Янв. Янв.-февр. Янв.-март Янв.-апр.

Введено общей площади за период с начала года, млн. кв. м

-Введено общей площади, в % к соответствующему показателю предыдущего года

-Введено индивидуальными застройщиками, в % от общего объема за период с начала года

Источник, по данным Росстата.

125 110 95 80 65 50 35

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов в первом квартале 2014 г. составила 39,29 тыс. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. на 12,52% (до 34,92 тыс. руб.). Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья в январе-марте 2014 г. (49,939 тыс. руб.) выросла по сравнению с первыми тремя месяцами 2013 г. на 2,34% при инфляции в 6,5% в 2013 г. и 7,6% в первом полугодии 2014 г., оставаясь ниже также выросшей по сравнению с первым кварталом 2013 г. средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке жилья (55,93 тыс. руб.). При этом в первом квартале 2014 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья в процентах от стоимости строительства 1 кв. м жилья снизилось по сравнению с соответствующим периодом 2013 г. на 12,64 п.п. и составило 127,09%. (См. рис. 2.)

По данным Росстата, наиболее высокая стоимость строительства жилья, в 1,5 и более

раз превышающая среднероссийский уровень, в первом квартале 2014 г. была зафиксирована в Ямало-Ненецком автономном округе (58 295 руб.). В 61 субъекте РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России, из них наиболее низкая - в Республике Дагестан (20 104 руб.), Республике Калмыкия (21 294 руб.) и в Саратовской области (22 418 руб.).

По данным Росреестра, в первом квартале 2014 г. количество зарегистрированных прав физических лиц на жилые помещения (2065 982 акта) уменьшилось по сравнению с аналогичным временным интервалом 2013 г. на 4,33%, а количество зарегистрированных прав юридических лиц на жилые помещения за тот же период (46 540 регистрационных актов)-уве-личилось на 9,52%. (См. рис. 3.)

Как следует из данных Росреестра, объем регистрации прав физических лиц на земельные участки (1254 679 актов) в первом квартале 2014 г. увеличился по сравнению с первым кварталом 2013 г. на 0,87%. Количество зарегистрированных прав юридических лиц на зе-

Рис. 2. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади*, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади, в %

от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * — Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в РФ (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). ** — Все квартиры. Источник: по данным Росстата.

Рис. 3. Динамика государственной регистрации прав собственности на жилые помещения

Объем регистрации прав собственности физических лиц, млн. ед.

-Объем регистрации прав собственности юридических лиц, в %

от объема регистрации прав собственности физических лиц

Источник: по данным Росреестра.

мельные участки уменьшилось за указанный период на 5,7%, составив в январе-марте 2014 г. 56 717 актов. Аренда земельных участков физическими лицами (16 237 актов) снизилась за первые три месяца 2014 г. по сравнению с соответствующим временным интервалом 2013 г. на 0,52%, а аренда юридическими лицами (17 019 актов) за этот же период - на 59,47%. (См. рис. 4.)

Объем государственной регистрации в упрощенном порядке («дачная амнистия») прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, основу которых составляют земельные участки, предоставленные до введения Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивиду-

Рис. 4. Динамика государственной регистрации прав граждан на земельные участки

7000 - 28

Регистрация прав граждан на земельные участки — всего, тыс. ед. ш Регистрация прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в упрощенном порядке - всего, тыс. ед. ш Регистрация прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке, тыс. ед.

-Регистрация прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке, в % от регистрации прав граждан

на земельные участки - всего Источник: по данным Росреестра.

ального жилищного строительства, по данным Росреестра, имеет общую тенденцию к снижению: в первом квартале.2014 г. объем регистрации в упрощенном порядке объектов недвижимого имущества составил 164 064 акта, что на 21,98% меньше, чем за тот же период 2013 г. Упрощенная регистрация земельных участков из этого числа составила 69 921 акт - на 34,61% меньше, чем за первый квартал 2013 г.

По сравнению с первым кварталом 2013 г. количество зарегистрированных в январе-марте 2014 г. ипотек земельных участков для физических лиц (146 862 акта) выросло на 53,46%, а для юридических лиц (31 233 акта) - снизилось на 5,45%.

Количество ипотек жилья в первом квартале 2014 г. увеличилось по сравнению с первым кварталом 2013 г. на 23,05%, составив 289 521 акт. При этом количество ипотек жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа (226 080 ипотек), увеличилось за рассматриваемый период на 33,78%. (См. рис. 5.)

В январе-апреле 2014 г., по данным ЦБ РФ, предоставлено 307 352 жилищных кредита

(ЖК) на сумму 513,02 млрд. руб., из которых 291 824 - ИЖК на сумму 496,2 млрд. руб., что превышает объем ИЖК, выданных в январе-апреле 2013 г., по количеству кредитов на 37,92% и в денежном выражении -на 45,47%.

В апреле 2014 г. выдано 93 659 ИЖК в рублях на сумму 160,46 млрд. руб., что больше, чем в апреле 2013 г., по количеству кредитов на 35,97% и в денежном выражении - на 43,32%, а ИЖК в иностранной валюте - на сумму 1,02 млрд. руб., что на 51,55% меньше, чем в апреле 2013 г. Остаточная задолженность по ИЖК в рублях за апрель 2014 г. выросла на 3,61% - до 2,80 трлн. руб., а по кредитам в иностранной валюте - сократилась на 1,71% -до 110,3 млрд. руб.

Средняя за месяц величина ИЖК в рублях с апреля 2013 г. выросла на 5,4% и в апреле 2014 г. составила 1,713 млн. руб. Средняя за месяц величина ИЖК в иностранной валюте составила в апреле 2014 г. 13,051 млн. руб., в 2,7 раза превысив уровень декабря 2013 г.

Доля ИЖК в иностранной валюте устойчиво снижается: по количеству кредитов, выданных на 1 мая 2014 г., накопленным итогом она составила 0,1% от общего количества кредитов (на 0,2 п.п. меньше, чем за соответствую-

Рис. 5. Динамика государственной регистрации ипотеки жилья

Ипотека физических лиц - всего, тыс. ед.

Ипотека жилых помещений, приобретенных (построенных) гражданами за счет кредитных средств либо целевого займа, тыс. ед.

-Ипотека жилых помещений, приобретенных (построенных) гражданами за счет кредитных средств

либо целевого займа, в % к соответствующему периоду предшествующего года

Источник: по данным Росреестра.

щий период 2013 г.), а в денежном выражении

- 0,55% (меньше на 0,89 п.п.).

Просроченные платежи по ИЖК на 1 мая 2014 г. (26,069 млрд. руб. - по кредитам в рублях и 14,815 млрд. руб. - по кредитам в иностранной валюте) в сумме составили 40,88 млрд. руб. - на 3,35% меньше, чем на 1 мая 2013 г. Несмотря на низкие объемы кредитования в иностранной валюте, просроченная задолженность по таким ИЖК составила на 1 мая 2014 г. существенную часть от общей просроченной задолженности (36,24%) при остаточной задолженности в иностранной валюте на уровне 3,8% от общей задолженности.

По данным ЦБ РФ, на 1 мая 2014 г. задолженность по дефолтным ИЖК (со сроком задержки более 180 дней) составила 52,29 млрд. руб. и в процентах от общей суммы задолженности - 1,80%, что на 0,08 п.п. меньше, чем в предыдущем месяце. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей на 1 мая 2014 г. увеличилась по сравнению с 1 апреля текущего года на 0,04 п.п. и достигла 95,29%. (См. таблицу.)

В апреле 2014 г. средневзвешенные ставки по ИЖК и ЖК в рублях, выданным в течение месяца, одновременно увеличились на 0,3 п.п.

- до 12,3% годовых. Средневзвешенные став-

ки по ЖК и ИЖК в иностранной валют, выданным с начала текущего года, увеличились на 0,2 п.п.: по ЖК - до 9,6% годовых, а по ИЖК -до 9,5%. (См. рис. 6.)

По оценкам ОАО «АИЖК», аномально низкое значение месячной ставки по кредитам, выданным в ноябре 2013 г., явилось следствием допущенных отдельными банками неточностей при заполнении форм отчетности и округлений, тогда как фактическая ставка выдачи составляла в этот период около 12,1-12,2% годовых.

Средневзвешенные сроки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, в апреле 2014 г. существенно сократились по сравнению с мартом: по ИЖК - на 17,26% - до 12,8 года и по ЖК - на 17,56% - до 12,9 года. Средневзвешенные сроки кредитования по кредитам в иностранной валюте, выданным с начала года, в апреле 2014 г. также демонстрировали существенное снижение относительно значения показателя за январь 2014 г.: по ИЖК

- на 23,2% - до 12,4 года, а по ЖК - на 25,2%

- до 10,7 года. (См. рис. 6.)

В 2014 г. доля ИЖК в иностранной валюте в остаточной задолженности по ним продолжала, как и в 2013 г., снижаться и на 1 мая 2014 г. составила 3,8%, что на 1,71 п.п. меньше, чем на 1 мая 2013 г. На 1 мая 2014 г. доля ИЖК в

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей за 2014 г.

В том числе задолженность

с просроченными платежами

сумма платежей от 1 до 90 дней от 91 до 180 дней свыше 180 дней

Дата задолженности по ИЖК, млн. руб. в%от в%от в % от в % от

млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности

01.01 2648 859 2544 229 96,05 50 593 1,91 6887 0,26 47 150 1,78

01.02 2682172 2558 792 95,40 67 591 2,52 7778 0,29 48 011 1,79

01.03 2745 744 2613 673 95,19 75 508 2,75 7963 0,29 48 600 1,77

01.04 2809 483 2676 033 95,25 72 204 2,57 8428 0,30 52 818 1,88

01.05 2904 929 2768106 95,29 76110 2,62 8424 0,29 52 289 1,80

Источник: данные ЦБ РФ.

иностранной валюте в объеме выданных с начала года ИЖК в денежном выражении составила 0,55%, что ниже этого показателя на 1 мая 2013 г. на 0,89 п.п., а в количественном -всего 0,1%. Средняя за апрель 2014 г. величина ИЖК в иностранной валюте равнялась 13,05 млн. руб., в 7,6 раза превысив среднее значение ИЖК в рублях.

По данным ОАО «АИЖК», на 1 мая 2014 г. Агентство рефинансировало 8923 ИЖК в рублях на сумму 13,60 млрд. руб., что составляет 3,06% в количественном и 2,76% - в денежном выражении от выданных с начала года ипотечных кредитов. По сравнению с соответствующим периодом 2013 г. объем рефинансирования оказался меньше на 14,23% в количественном выражении и на 8,42% - в денежном. На 1 июня 2014 г. АИЖК рефинансирова-

ло 11 318 кредитов на сумму 17,183 млрд. руб.

Средневзвешенная ставка по рефинансированным АИЖК в марте 2014 г. кредитам составила 10,98% годовых против 12,0% - средневзвешенной ставки за март 2013 г. (по данным ЦБ РФ).

Спрос на апрельское размещение корпоративных облигаций ОАО «АИЖК» с госгарантиями серии «А30» существенно превысил номинальную стоимость облигаций (6 млрд. руб.) и составил 38 млрд. руб.

По данным аналитического центра «Русипо-тека», за 2013 г. Сбербанк предоставил ИЖК на сумму 629,8 млрд. руб., ВТБ 24 - 243,3 млрд. руб., Газпромбанк - 78,2 млрд. руб., «Дель-такредит» - 28,1 млрд. руб., «Связь-Банк» -17,9 млрд. руб., Росбанк - 17,6 млрд. руб. и «Райффайзенбанк» - 17,2 млрд. руб. ■

Рис. 6. Средневзвешенные сроки и средневзвешенные процентные ставки по выданным в течение месяца кредитам в рублях

17

16

13.0

15

Э 14

13

12

2012 г.

Средневзвешенный с начала года срок кредитования по ИЖК ш Средневзвешенный с начала года срок кредитования по ЖК

-Средневзвешенная с начала года ставка по ИЖК

-Средневзвешенная с начала года ставка по ЖК

Источник: по данным ЦБ РФ.