Рынок недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Рынок недвижимости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Григорий ЗАДОНСКИЙ

В первом полугодии 2014 г. построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн. кв. м, что составило 130,2% к соответствующему периоду предыдущего года. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов во втором квартале 2014 г. увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. на 13,55% и составила 40 456 руб., а соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья уменьшилось за тот же период на 12,6% и составило 125,86%. Объем регистрации права собственности физических лиц на земельные участки в первом полугодии 2014 г. (2796 474 акта) увеличился по сравнению с первым полугодием 2013 г. на 1,69%.

В январе—июле 2014 г. предоставлено 538 482 ИЖК на сумму 927,038 млрд. руб., что превысило объем ИЖК, выданных за первые семь месяцев 2013 г., на 39,67% в денежном выражении и на 31,01% — по числу кредитов. В июле 2014 г. средневзвешенная ставка по ИЖК, выданным в течение месяца в рублях, снизилась относительно предыдущего месяца на 0,02 п.п. — до 12,21% годовых.

В первом полугодии 2014 г. организациями всех форм собственности, по данным Росстата, построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн. кв. м, что на 30,2% превысило показатель за январь-июнь предыдущего года. Индивидуальными застройщиками за этот период построено 13,9 млн. кв. м общей площади

Рис. 1. Динамика ввода жилья в 2014 г. (нарастающим итогом с начала года)

Введено общей площади за период с начала года, млн. кв. м

Из общего объема введено населением за период с начала года, млн. кв. м общей площади

-Введено общей площади за период с начала года, в % к соответствующему периоду предыдущего года

-Из общего объема введено населением, в % к соответствующему периоду предыдущего года

Источник: по данным Росстата.

жилых домов, или 47,4% от общего объема жилья, введенного в январе-июне 2014 г.

В июле 2014 г. организациями всех форм собственности построено 78,3 тыс. новых квартир площадью 5,8 млн. кв. м, в январе-июле 2014 г. - 454,2 тыс. квартир площадью 35,2 млн. кв. м. Индивидуальными застройщиками за первые семь месяцев 2014 г. построено 16,4 млн. кв. м общей площади жилых домов, или 46,6% от общего объема жилья, введенного в этот период. В августе 2014 г. организациями всех форм собственности построено 71,9 тыс. новых квартир площадью 5,6 млн. кв. м, а с начала года - 526,1 тыс. квартир площадью 40,8 млн. кв. м, что на 28,2% больше, чем за соответствующий период предшествующего года. (См. рис. 1.)

В первом полугодии 2014 г. в среднем по Российской Федерации введено 204,6 кв. м жилья на 1 тыс. человек населения, что на 30% превысило показатель за первое полугодие 2013 г. Наибольший объем жилья на 1 тыс. че-

ловек населения (275,8 кв. м) введен в Южном федеральном округе, а наименьший (91,6 кв. м) - в Дальневосточном.

Среди субъектов Федерации в этом отношении лидирует Ленинградская область (484,4 кв. м на 1 тыс. человек), а замыкают перечень Мурманская (3,9 кв. м) и Магаданская (3,3 кв. м) области. Москва занимает в данном рейтинге 60-е место со 129 кв. м на 1 тыс. человек. (Данные по Чукотскому автономному округу за первое полугодие 2014 г. отсутствуют.) Наиболее заметный прогресс зафиксирован здесь у Чеченской Республики, шестикратно увеличившей ввод жилья в этот период. (См. табл. 1.)

По объему жилья, введенного в первом полугодии 2014 г. индивидуальными застройщиками, лидирует Чеченская Республика (328 кв. м на 1 тыс. человек), у Белгородской области здесь - 297 кв. м и у Ленинградской - 243 кв. м.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих

Рис. 2. Динамика стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилья и цены 1 кв. м жилья общей площади на первичном и вторичном рынках жилья

Годы

ш Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья общей площади*, тыс. руб. ш Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб. Средняя цена на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади**, тыс. руб.

-Средняя цена на первичном рынке жилья 1 кв. м жилья общей площади, в %

от средней фактической стоимости строительства 1 кв. м жилья общей площади * - Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. общей площади отдельно стоящих жилых домов (все квартиры) без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации (без построенных населением за счет собственных и заемных средств). ** - Все квартиры. Источник по данным Росстата.

Таблица 1

Распределение регионов Российской Федерации по объему ввода общей жилой площади на 1 тыс. человек населения в первом полугодии 2014 г.

Введено в 1 -м полугодии 2014 г.

Регион Место региона в 1 -м полугодии общей жилой площади из нее индивидуальными застройщиками

2014 г. 2013 г. 2012 г. 2011 г. кв. м на 1 тыс. чел. в % к 1-му полугодию 2013 г. в % к общей площади место региона

Федеральные округа

Южный 1 1 1 1 275,8 128,5 54,96 1

Северо-Западный 2 6 7 6 253,1 158,7 33,94 6

Центральный 3 3 6 5 218,5 134,8 37,66 7

Уральский 4 5 2 3 205,1 131,3 47,66 4

Российская Федерация 5 4 4 4 204,6 130,2 47,45 5

Приволжский 6 2 3 2 200,7 119,4 57,70 3

Северо-Кавказский 7 7 5 8 159,4 127,6 75,57 2

Сибирский 8 8 8 7 154,8 126,6 45,97 8

Дальневосточный 9 9 9 9 91,6 121,7 49,30 9

Субъекты Федерации

Ленинградская обл. 1 4 7 7 482,4 152,3 50,28 3

Калининградская обл. 2 11 10 6 472,7 209,7 45,46 5

Московская обл. 3 2 5 4 422,5 133 22,34 34

Краснодарский край 4 3 1 1 390,7 124,4 48,80 8

Белгородская обл. 5 1 3 5 366,8 102,7 81,09 2

Чеченская Республика 6 80 33 78 364,1 605,9 89,98 1

Липецкая обл. 7 7 8 8 318,6 127,5 64,76 6

Республика Татарстан 8 5 4 2 316,7 101,3 45,67 13

Новосибирская обл. 9 21 26 26 296,6 170,7 31,09 36

Тюменская обл. 10 6 2 3 288,1 101 34,39 29

г. Санкт-Петербург 11 18 45 13 275,0 148,9 8,99 76

Вологодская обл. 12 56 46 49 270,2 188,8 55,57 11

Республика Башкортостан 13 8 12 11 267,4 107,8 76,78 7

Калужская обл. 14 30 21 27 263,3 187 72,29 9

Республика Алтай 15 10 6 19 258,0 125,3 83,33 4

г. Москва 60 53 76 60 129,0 131,6 15,43 80

Забайкальский край 74 76 78 73 77,8 169,6 52,59 72

Приморский край 75 72 59 61 74,1 112,1 63,65 67

Хабаровский край 76 73 73 70 67,8 106,8 46,20 74

Амурская обл. 77 52 30 54 64,2 63,6 35,32 78

Ивановская обл. 78 78 71 68 60,1 139,6 71,77 68

Республика Коми 79 77 77 74 56,5 123,6 37,12 79

Камчатский край 80 75 75 82 41,6 85,5 78,20 73

Мурманская обл. 81 82 82 81 3,9 144,2 20,00 82

Магаданская обл. 82 81 79 80 3,3 20,6 100,00 81

Источник: по данным Росстата.

жилых домов (квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), по данным Росстата, в первом полугодии 2014 г. увеличилась по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 13,55% и составила 40 456 руб.

Как следует из данных Росстата, наиболее высокая стоимость строительства, в 1,5 и более раз превышающая среднероссийский уровень, в первом полугодии 2014 г. была зафиксирована в Камчатском крае (64 515 руб.), в Чеченской Республике (62 316 руб.) и в Сахалинской области (59 647 руб.). В 62 субъектах РФ эта стоимость была ниже, чем в среднем по России; из них наиболее низкая - в Республике Дагестан (17 372 руб.), Республике Калмыкия (21 736 руб.) и в Курской области (22 678 руб.).

Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья во втором квартале 2014 г. (50 919 руб.) увеличилась относительно второго квартала 2013 г. на 3,22%, превысив на 9,83% среднюю цену 1 кв. м жилья общей площади за аналогичный период 2012 г. Средняя цена 1 кв. м жилья общей площади

на первичном рынке жилья во втором квартале 2014 г. составила 89,92% от средней цены 1 кв. м жилья общей площади на вторичном рынке, на 1,82 п.п. превысив соответствующий показатель за второй квартал 2013 г.

В первом полугодии 2014 г. соотношение между ценой 1 кв. м жилья общей площади на первичном рынке жилья и стоимостью строительства 1 кв. м жилья составило 125,86% против 138,46% в первом полугодии 2013 г. (См. рис. 2.)

По данным Росреестра, представленным ОАО «АИЖК», во втором квартале 2014 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, увеличилась относительно второго квартала 2013 г. на 2,6 п.п. и составила 26,9%. (См. рис. 3.)

Как следует из данных Росреестра, объем регистрации права собственности физических лиц на земельные участки в первом полугодии 2014 г. (2796 474 акта) увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. на 1,69%, а число зарегистрированных прав юридических лиц на земельные участки - на 2,49%,

Рис. 3. Динамика количества объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, и доли объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем

30

1500

Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, тыс. шт.

-Доля прав собственности на жилые помещения, обремененных ипотекой, в общем количестве

прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, в %

Источник: ОАО «АИЖК» по данным Росреестра.

составив в январе-июне текущего года 129 423 акта. Аренда земельных участков физическими лицами (38 687 актов) в первом полугодии 2014 г. увеличилась по сравнению с соответствующим временным интервалом предыдущего года на 0,6%, а аренда юридическими лицами (27 273 акта) - уменьшилась за тот же период на 43,4%.

По сравнению с первым полугодием 2013 г. в январе-июне текущего года количество зарегистрированных ипотек земельных участков для физических лиц (309 672 акта) выросло на 35,95%, а для юридических лиц (72 321 акт) -на 2,87%.

По данным Росреестра, объем регистрации в упрощенном порядке («дачная амнистия») прав граждан на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства продолжает уменьшаться и в первом полугодии 2014 г. составил 152 506 актов, что на 24,68% меньше, чем в первом полугодии 2013 г.

В январе-июле 2014 г., по данным ЦБ РФ, предоставлено 566 049 жилищных кредитов

(ЖК) на сумму 956,183 млрд. руб., из которых ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) -538 482 на сумму 927,038 млрд. руб., что превысило объем ИЖК, выданных в январе-июле

2013 г., на 39,67% в денежном выражении и на 31,01% - по количеству кредитов. В июле

2014 г. выдано ИЖК в рублях на сумму 156,806 млрд. руб., что на 31,13% больше, чем в июле 2013 г., а ИЖК в иностранной валюте - на сумму 706 млн. руб., что на 47,0% больше, чем в июле 2013 г.

В текущем году продолжается рост остаточной задолженности по ИЖК в рублях, на 1 августа 2014 г. составившей 3028,0 млрд. руб. и на 36,3% превысившей показатель на 1 августа 2013 г. По кредитам в иностранной валюте задолженность по ИЖК на 1 августа 2014 г. составила 104,289 млрд. руб. - на 13,32% меньше, чем на 1 августа 2013 г.

Просроченная задолженность по ИЖК в рублях на 1 августа 2014 г. составила 26,854 млрд. руб., при этом ее доля в остаточной задолженности продолжает снижаться и составила на указанную дату 0,89%, что оказалось на 0,34 п.п. меньше, чем на 1 августа 2013 г. Просроченная задолженность по ИЖК в иностранной валюте на 1 августа 2014 г. составила

Рис. 4. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов и задолженности по ним, млрд. руб.

3000

Объем предоставленных за месяц ИЖК ш Просроченная задолженность по ИЖК

Источник: по данным ЦБ РФ.

■ Задолженность по ИЖК

*

Рис. 5. Динамика средней за месяц величины ипотечного жилищного кредита, млн. руб.

2,2

14

2,0

12

1,8

10

* 1'6 1,4

1,2

14 и 1 I и 1 " 1<1 и 1 I ~

00О00 °0О0

Средняя за месяц величина ИЖК в рублях -Средняя за месяц величина ИЖК в иностранной валюте

Источник: по данным ЦБ РФ.

Б

14,708 млрд. руб., или 14,1% от остаточной задолженности, - на 1,53 п.п. меньше по сравнению с 1 августа 2013 г. (См. рис. 4.)

Средняя за июль 2014 г. величина ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с июлем предыдущего года на 8,96% и составила 1,745 млн. руб. Средняя за июль 2014 г. величина ИЖК в иностранной валюте (9,413 млн. руб.) более

чем в 5 раз превысила соответствующую величину ИЖК в рублях. (См. рис. 5.)

В 2014 г. продолжается снижение роли иностранной валюты в ипотечном жилищном кредитовании. Доля ИЖК в иностранной валюте по количеству кредитов, выданных с начала года, на 1 августа 2014 г составила. 0,09%, а по объему в денежном выражении - 0,47% про-

Таблица 2

Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей в 2014 г.

В том числе задолженность

Общая без просроченных _с просроченными платежами

сумма платежей от 1 до 90 дней от 91 до 180 дней свыше 180 дней

Дата задолженности по ИЖК, млн. руб. в%от в % от в%от в%от

млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности млн. руб. общей суммы задолженности

01.01 2648 859 2544 229 96,05 50 593 1,91 6887 0,26 47 150 1,78

01.02 2682172 2558 792 95,40 67 591 2,52 7778 0,29 48 011 1,79

01.03 2745 744 2613 673 95,19 75 508 2,75 7963 0,29 48 600 1,77

01.04 2809 483 2676 033 95,25 72 204 2,57 8428 0,30 52 818 1,88

01.05 2904 972 2768 149 95,29 76110 2,62 8424 0,29 52 289 1,80

01.06 2975 748 2845112 95,61 67 550 2,27 10415 0,35 52 671 1,77

01.07 3036 381 2893 672 95,30 80160 2,64 10 020 0,33 52 529 1,73

01.08 3132 292 2990 399 95,47 77 681 2,48 10 337 0,33 53 875 1,72

Источник: данные ЦБ РФ.

тив соответственно 0,28 и 1,35% на 1 августа 2013 г. Остаточная задолженность по ИЖК в иностранной валюте на указанные даты составила 3,33% против 5,14% соответственно. Что касается доли просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте в общей просроченной задолженности, то она варьируется вблизи отметки в 36%.

В 2013 г. и в первом полугодии 2014 г. объем предоставленных с начала года ИЖК в долях ВВП в текущих ценах устойчиво рос, составив на 1 июля 2014 г. 2,28%. Задолженность в долях ВВП по предоставленным за 2013 г. ИЖК (3,97%) на 0,76 п.п. превысила соответствующее значение за 2012 г.

По данным ЦБ РФ, на 1 августа 2014 г. задолженность по дефолтным ИЖК (со сроком задержки более 180 дней) составила 53,875 млрд. руб., или 1,72% от общей суммы задолженности, что на 0,3 п.п. меньше, чем на 1 августа 2013 г. Задолженность по ИЖК без просроченных платежей за июль 2014 г. увеличилась как в денежном выражении (2,99 трлн. руб.), так и в процентах от общей суммы задолженности (95,47%). (См. табл. 2.)

В июле 2014 г., по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, снизилась относительно предыдущего месяца на 0,02 п.п. - до 12,21% годовых. Такое же снижение произошло и по ЖК в рублях: на 0,02 п.п. - до 12,24% годовых. Средневзвешенные ставки по выданным с начала года ИЖК и ЖК в иностранной валюте на 1 августа 2014 г. снизились относительно показателей за предыдущий месяц до 9,48 и 9,53% годовых соответственно. (См. рис. 6.)

Средневзвешенные сроки кредитования по ИЖК и ЖК в рублях, выданным в течение месяца, за июль 2014 г. превысили значения за предыдущий месяц и составили 15,9 и 15,8 года соответственно. Средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года ИЖК в иностранной валюте на 1 августа 2014 г. составил 12,3 года, а по ЖК в иностранной валюте -10,7 года.

Рис. 6. Средневзвешенные процентные ставки по выданным в течение месяца ипотечным жилищным кредитам в рублях, в % годовых

Источник: по данным ЦБ РФ.

По итогам работы ведущих ипотечных банков в первом полугодии 2014 г. Банк Москвы показал 125% прироста объема выданных ИЖК по сравнению с соответствующим периодом 2013 г. У Сбербанка, лидера по объемам кредитования, этот прирост составил 72%, а у Газпромбанка объем кредитования сократился на 18%. Больше половины ипотечного рынка по объему выданных ИЖК (73%) в первом полугодии 2014 г. занимал Сбербанк вместе с ВТБ 24 - на 11,3 п.п. больше, чем в первом полугодии

2013 г. (См. табл. 3.)

Объем досрочно погашенных ИЖК в первом полугодии 2014 г. по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. увеличился на 37,49%. Наряду с этим доля досрочно погашенных ИЖК в объеме предоставленных ИЖК уменьшилась по сравнению с первым полугодием 2013 г. на 0,83 п.п. и составила 26,3%. (См. рис. 7.)

По данным ЦБ РФ, в первом полугодии

2014 г. на первичном рынке ИЖК из 635 кредитных организаций 481 предоставляла ИЖК, а 154 обслуживали ранее выданные кредиты. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 176 кредитных организаций, а в иностранной валюте - 6.

Таблица 3

Итоги работы ведущих ипотечных банков в первом полугодии 2014 г.

Объем выданных Количество Прирост (+)/снижение (-) объема

№ Банк ипотечных кредитов, выданных ипотечных выданных кредитов по отношению

млн. руб. кредитов, шт. к 1-му полугодию 2013 г., в %

1 Сбербанк 402 000 259 460 72

2 ВТБ24 157 066 81 285 61

3 Газпромбанк 29 688 13 703 -18

4 Россельхозбанк 14 857 11 513 45

5 Дельтакредит 14117 5812 20

6 Банк Москвы 12 056 5381 125

7 Росбанк 9196 4334 9

8 Связь-Банк 8426 4636 1

9 Райффайзенбанк 7900 5

10 Банк «Санкт-Петербург» 7714 4181 31

Источник: данные Русипотеки.

В первом полугодии 2014 г. 115 кредитных организаций рефинансировали ИЖК с продажей пула ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 52,776 млрд. руб. (за аналогичный период 2013 г. 129 кредитных организаций рефинансировали ИЖК на сумму 49,2 млрд. руб.). На 1 июля 2014 г. доля рефинансируемых ИЖК составила 6,86% от объема пре-

доставленных ИЖК против 9,07% в первом полугодии 2013 г.

В январе-августе 2014 г. ОАО «АИЖК» выкупило 18 909 шт. закладных на сумму 29,010 млрд. руб., что составило 3,14% от объема первичного рынка ИЖК в рублях.

С начала реализации программы льготной ипотеки ОАО «АИЖК» молодым учителям

Рис. 7. Динамика досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ИЖК)

ш Общий объем досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК), млрд. руб. ш Объем досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) средствами заемщика, млрд. руб. Объем предоставленных ИЖК, млрд. руб. -Доля досрочно погашенных ИЖК в объеме предоставленных ИЖК, в %

Источник: по данным ЦБ РФ.

было выдано 3350 ипотек на общую сумму 4,7 млрд. руб. в 72 субъектах РФ. Средняя сумма займа составила 1,3 млн. руб., средний платеж по ипотечному кредиту - 12 тыс. руб., что на 20% ниже среднерыночного платежа по ипотечному кредиту. АИЖК выделило дополнительно 1,5 млрд. руб. на выдачу кредитов педагогам по ставке 8,5% годовых в рублях, зафиксированной в Постановлении Правительства РФ № 1177. Выделенные сред-

ства помогут улучшить жилищные условия еще 1200 педагогам.

АИЖК намерено внести 440 млрд. руб. на реализацию новой стратегии ипотечного кредитования, согласно которой к 2018 г. ставки по жилищной ипотеке должны быть снижены до уровня «инфляция плюс 2,2 процентного пункта». По подсчетам АИЖК, от профильных госструктур потребуется на эту стратегию 1,28 трлн. руб. ■