CC BY
101
© Логинов М. П., 2009
ЛОГИНОВ Михаил Павлович
Кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и управления
Уральская академия государственной службы
620219, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 66 Контактные телефоны: (343) 251-72-84, (922) 638-01-81 e-mail: pott-all@mail.ru
Получение синергетического эффекта в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях кризиса экономики России
Ключевые слова: синергия; синергетический эффект; система ипотечного жилищного кредитования; ипотечные услуги; антикризисные модели; синергетические стратегии.
Аннотация. Рассматриваются проблемы оценки синергетического эффекта в процессе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, предложены синергетические стратегии развития ипотечного кредитования. Исследуется влияние государства на наличие эффекта синергии, предлагаются модели ипотечного кредитования с государственным и муниципальным участием, адаптированные к экономическим условиям кризиса.
Современные реалии свидетельствуют о наличии кризисов и подобных им явлений в различных областях жизни - в экологии, политике, культуре, искусстве, науке, экономике. При этом они имеют место не только в развивающихся, но и развитых странах. Более того, эти кризисы начинают охватывать все новые сферы жизни, таким образом приобретая характер системы. Ученые разных стран сходятся во мнении, что новый взгляд на причинно-следственные связи при разрешении подобных проблем лежит в междисциплинарной сфере сравнительно молодой науки - синергетики [1].
Зародившись в области точных наук, синергетика начала распространяться на все сферы жизнедеятельности человека. Феноменом этого распространения стало представление о нашей жизни в целом и об отдельных областях как различных моделях систем.
Из существующего множества определений синергии и синергетического эффекта приведем следующие.
Синергия - 1) энергия или сила, создаваемая в процессе совместной работы различных частей или процессов; 2) польза, полученная от комбинирования двух или более элементов (или бизнесов) таким образом, что продуктивность этой комбинации выше, чем сумма ее отдельных элементов (или бизнесов); 3) сотрудничество, содружество, совместное действие, а также взаимодействие различных видов энергий в целостном действии, которые вступают в партнерство друг с другом; 4) совместное и однородное функционирование элементов системы; 5) условие, состоящее в том, что общий результат превосходит сумму сложенных эффектов.
Синергетический эффект - возрастание эффективности деятельности в результате интеграции, слияния отдельных частей в единую систему за счет так называемого системного эффекта (эмерджентности).
Эмерджентность (в теории систем) - 1) наличие у какой-либо системы особых свойств, не присущих ее подсистемам и блокам, а также сумме элементов, не связанных особыми системообразующими связями; 2) несводимость свойств системы к сумме свойств ее компонентов; 3) синоним - системный эффект».
Кроме того, существует несколько законов синергии. Согласно одному из них сумма свойств организованного целого должна быть больше, чем сумма свойств всех элементов, входящих в него. При этом под свойствами элементов и целого понимается изменение различных параметрических характеристик (например, для социально-экономических систем это - производительность труда, объем производства, прибыль, рентабельность и др.), их взаимозависимость и изменение во времени.
Согласно другому закону синергии для любой системы существует такой набор элементов (ресурсов), при котором ее потенциал всегда будет либо существенно больше простой суммы потенциалов входящих в нее элементов, либо существенно меньше.
Закон синергии имеет большое значение для оптимизации систем, так как возможен как прирост энергии, так и снижение общего энергетического ресурса по сравнению с простой суммой энергетических возможностей входящих в нее элементов. Получаемый при этом организационный суммарный эффект носит название синергетического.
Следствием законов синергии является необходимость оценки в процессе развития систем двух составляющих: положительной - созидательной, организующей и отрицательной - разрушительной, дезорганизующей.
Достаточно трудно заранее определить необходимые ресурсы и условия их использования для достижения синергии. Оценивать синергетический эффект можно косвенно - как часть (составляющую) экономической, социальной, организационной, технологической, правовой или идеологической эффективности. Количественно синергия оценивается как дополнительные денежные потоки, которые появляются в системе сверх тех денежных потоков, которые были до объединения субъектов системы.
Рассматривая ипотечное кредитование России как систему, автор статьи дает следующее определение системы ипотечного жилищного кредитования (СИЖК) - это совокупность различных финансовых отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и их взаимоотношения с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих в сфере ипотечных услуг, с использованием различных финансово-инвестиционных механизмов.
Синергетический эффект будет иметь место, если все элементы и субъекты системы ориентированы на достижение одной общей цели. Если же они будут стремиться к достижению частных целей, не связанных с общей целью, синергетический эффект не возникнет. В результате синергии должен осуществиться фазовый переход к самофинансированию и регулированию СИЖК.
Согласно вышеприведенному определению СИЖК состоит из пяти элементов:
• рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
• первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
• вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;
• рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных)
в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;
• страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг.
Взаимодействие объектов и рынков СИЖК наглядно представлено в виде схемы на рис. 1, а на рис. 2 показано взаимодействие субъектов и рынков СИЖК.
Система ипотечного жилищного кредитования
Объекты
Рис. 1. Схема взаимодействия объектов и рынков СИЖК
Государство как субъект управления всегда выступало силой единения, объединения, кооперации, интеграции, т. е. несло в себе синергетический заряд [2]. Объективно синергетический потенциал государственного управления обусловливает взаимосвязь государства и общества, т. е. как государственный аппарат понимает, воспринимает и отражает потребности, интересы и цели жизнедеятельности своих граждан и какими идеалами и ценностями руководствуется при принятии управленческих решений.
Синергетические ресурсы общества находятся в нем самом, но их введение в действие и рациональное применение всецело зависят от государственного аппарата и его руководящего звена. Именно и только государственный аппарат является интеграционной и мобилизующей силой, способной обеспечить упорядоченное развитие общества.
Внутренняя самоорганизация системы, а также ее элементов строится не только на действии отрицательной (стабилизирующей) обратной связи, как это трактуется при использовании кибернетического подхода, но и на положительной (развивающей) обратной связи, реализующей реакцию государства, рыночных институтов и других субъектов рынка на инновации, угрозы, вызовы (это не искусственная категория, это -фактор, ответственный за развитие экономических систем) [3].
Система ипотечного жилищного кредитования
Субъкты
Рис. 2. Схема взаимодействия субъектов сферы услуг и рынков СИЖК
Задача государства - найти такой набор элементов и так соединить их, используя прогрессивные формы организации, чтобы синергия обеспечивала качественное увеличение потенциала как рынков системы, так и всей системы ипотечного кредитования.
Концептуальная объемно-пространственная модель синергии СИЖК (рис. 3) представляет собой две пирамиды, соединенные пятигранными основаниями. Вершинами основания служат рынки СИЖК, вершинами пирамид - государство как субъект управления и синергетический эффект системы. В данной модели синергия определяется высотой пирамиды, зависящей от горизонтальной интеграции рынков СИЖК, вертикальной интеграционной и мобилизационной связи с государством. Из представленной модели следует, что синергетический эффект находится в корреляционной зависимости от влияния и участия в СИЖК государства.
В большей степени проявление синергии зависит от качества процесса управления, т. е. степени подготовленности органов государственной власти и местного самоуправления к реализации стратегии развития СИЖК и решению жилищных проблем.
Количественно синергетический эффект реализации стратегии развития СИЖК при участии государства определяется сочетанием проектов и программ, обеспечивающих достижение наибольшего результата при неизменности прочих условий [4].
Исследуя синергию в СИЖК, необходимо также рассмотреть синергетическую модель сферы ипотечных услуг, заключающуюся в системном подходе к оказанию различных видов услуг ипотечного кредитования. Особенностью предлагаемой модели (рис. 4) является слияние сфер услуг различных рынков в единую систему услуг ипотечного кредитования с целью увеличения предложения и получения синергетического эффекта (под формированием сферы услуг в СИЖК подразумевается создание системы управленческо-экономических и финансово-инвестиционных механизмов, обеспечивающих эффективное взаимодействие субъектов рынка СИЖК).
Рассматривая ипотечные услуги как общественный товар, можно отметить, что хотя их потребление и осуществляется коллективно, но доступ к потреблению услуг,
финансируемых и дотируемых государством, получают не все желающие. Таким образом, ипотечные услуги, которые имеют особенности как общие, так и частные, могут быть отнесены к промежуточному типу услуг. Отсюда следует, что государству требуется обеспечить оптимальное сочетание государственного и частного секторов ипотечного кредитования.
1. Государство
Рис. З. Концептуальная объемно-пространственная модель синергетического эффекта СИЖК
Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности получения синергетического эффекта в СИЖК в условиях текущего экономического кризиса в России, являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, которые составляют 14-24% годовых. Повышение ставок вызвано как кризисом (проблемы с ликвидностью, ужесточение требований АИЖК к выдаваемым банкам ипотечным кредитам), так и ростом ставки рефинансирования, устанавливаемой Банком России.
Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют 4-7% годовых. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, в настоящий момент значительно дороже.
Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является сложность привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности; изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, их классификации по группам риска; снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты; уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.
Считаем, что одной из инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, ипотечной ставки рефинансирования. Коммерческие банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России устанавливают маржу в размере 1,5-3% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов. Данная модель позволяет включить в процесс ипотечного кредитования значительное количество коммерческих банков, тем самым повысив качество предоставляемых услуг, сохранить на рынке недвижимости строительные компании среднего и маленького размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной жилой недвижимости.
Автором предложена схема организации системы ипотечного кредитования (рис. 5) с введением Банком России ипотечной ставки рефинансирования, причем в этой роли может выступать любой коммерческий банк РФ, уполномоченный Правительством Российской Федерации.
В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2) ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
3) ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).
Рис. 5. Система ипотечного жилищного кредитования в России с использованием ипотечной ставки рефинансирования:
1. Разработка, модернизация, мониторинг целевых ипотечных программ. Условия, сроки, размер ипотечной процентной ставки рефинансировании. 2. Финансирование системы ипотечного кредитования. 3. Выбор заемщиком жилья. 4. Оформление ипотечного кредита. 5. Кредитование в ЦБ РФ по ипотечной процентной ставке рефинансировании. 6. Приобретение заемщиком жилья с использованием ипотечного кредита. 7. Продажа закладных АИЖК или выпуск ипотечных ценных бумаг. 8. Выпуск ипотечных ценных бумаг. 9. Приобретение инвесторами ипотечных ценных бумаг. 10. Погашение кредита в ЦБ РФ. 11. Платежи в погашение ипотечных кредитов
Как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для поддержания и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но при отсутствии эффективных ипотечных моделей, ужесточении требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление «государственных» средств банкам оказывается неэффективным. Предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, а значит, не попадают в реальную экономику, что и приводит к дальнейшему усилению кризиса. Кроме того, при формировании, корректировке и реализации стратегии развития СИЖК в России должна учитываться синергетика, что определяется, с одной стороны, ограниченностью финансовых ресурсов в условиях кризиса, а с другой - необходимостью решения жилищных проблем населения.
С целью дальнейшего развития ипотечного кредитования и строительного комплекса регионов, нами предлагается модель системы ипотечного кредитования с субсидированием (далее - антикризисная модель), в основе которой лежат финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств по антикризисным федеральным или региональным программам. Финансирование строительства жилья (или выкуп) должно осуществляться в виде субвенций муниципалитетам.
Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми антикризисными программами ипотечного кредитования.
Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории.
Особенностью антикризисной модели (рис. 6) является то, что ипотека по своим функциям выступает в роли антикризисной меры, так как обеспечивает приток денежных средств в строительный сектор экономики и увеличивает спрос на рынке недвижимости.
Рис. 6. Антикризисная модель системы ипотечного жилищного кредитования:
1. Предоставление субвенций на строительство жилья (выкуп) с использованием ипотечного кредитования (размер субвенций определяется условиями антикризисных федеральных и муниципальных программ). 2. Муниципалитет - заказчик жилья. Проведение аукционов, работа с застройщиками. 3. Организация работы с потенциальными заемщиками в соответствии с принятыми программами ипотечного кредитования. 4. На основании проведенного андеррайтинга, с согласия муниципалитета банк из средств субвенции предоставляет ипотечный кредит заемщику. 5. Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий. 6. Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца заемщику. 7. Платежи по ипотечному кредиту. 8. Отчет муниципалитета по предоставленным субвенциям и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования. 9. Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам. 10. Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами. 11. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе на льготных условиях, на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитовании. 12. Финансирование ипотечного жилищного кредитования
Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели, рассмотренной выше, может комбинироваться: с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии; с продажей старого жилья для приобретения нового; с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья; с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.
Учитывая стагнацию в ипотечном кредитовании России, вызванную влиянием экономического кризиса, необходимо мобилизующее влияние государства, которое позволит получить синергетический эффект.
Синергия СИЖК в условиях кризиса может быть получена за счет создания общей информационной базы, применения маркетингового инструментария, формирования долгосрочных коммуникаций и т. д. (см. таблицу).
В заключение отметим, что синергетический потенциал общества зависит и определяется потенциалом управления. Главная особенность синергии - ее наступление при выполнении определенных условий и получение результата, превосходящего ожидания.
Получение синергетического эффекта в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях экономического кризиса в России
Стратегии развития систем Причина синергетического эффекта
1. Системное объединение (интеграция) Обретение каждой компанией возможности использовать ресурсы, имеющиеся у других компаний (синергия расширения) - некоммерческих объединений субъектов рынка недвижимости, в частности риэлтерских компаний, ипотечных брокеров, банков ипотечных кредиторов
2. Использование финансового рычага (левередж) Повышение эффективности системы за счет привлечения внешних кредитов, несмотря на расходы по оплате этих кредитов, - привлечение внешних инвестиций в СИЖК
3. Системная горизонтальная интеграция Уменьшение конкуренции за счет снижения ценовой конкуренции и замедление снижения цен на продукцию - коммерческие объединения субъектов рынка недвижимости, ипотечного кредитования
4. Системная вертикальная интеграция Объединение компаний по технологической цепочке, что позволяет покупать сырье и продукты у своих предприятий и устанавливать более выгодные цены - интеграция банков, риэлторов, ипотечных брокеров, страховых и оценочных компаний
5. Системная межотраслевая интеграция Объединение компаний со специализацией в другой отрасли или в другом географическом регионе ведет к сокращению рисков (ди-версификационная синергия) - объединение банков с риэлторами и строительными организациями
6. Экономия за счет снижения стоимости привлекаемого капитала Снижение потребности в инвестициях (за счет внутреннего эффекта) или возможности получения новых кредитов, изменения источников финансирования, стоимости финансирования и прочих выгод субъектов СИЖК (финансовая синергия)
7. Системная реструктуризация Возникновение финансовой синергии приводит к возникновению косвенной выгоды от реструктуризации, которая заключается в устойчивом росте рыночной стоимости акций или увеличении мультипликатора как соотношения между ценой и прибылью на акцию (банки, строительные организации)
8. Экономия за счет эффекта масштаба деятельности Средняя величина издержек на единицу продукции уменьшается по мере увеличения объема производства - сокращение фиксированных расходов, дублирующих звеньев администрации (операционная или функциональная синергия) субъектов СИЖК
9. Экономия за счет вертикальной интеграции Снижение трансакционных издержек, повышение доступности рынков сырья и сбыта
10. Внутрисистемная интеграция (объединение компаний) Превышение капитализации объединенной компании над суммой капитализации компаний до их объединения. Снижение совокупных затрат объединившихся компаний (на привлечение капитала, дублируемый персонал, маркетинг, консолидация закупок и т. д.) при сохранении существующих объемов продаж. Увеличение прибылей: а) за счет роста продаж (в результате усиления маркетинговой позиции объединенной компании, реализации новых инвестиционных проектов, которые невозможно было реализовать по отдельности, и т. д.); б) за счет комбинирования взаимодополняющих ресурсов - приобретение недостающих ресурсов и активов дешевле, чем при самостоятельном создании в каждой компании; в) за счет налоговых льгот, предоставляемых одной из компаний. Приобретение активов для полной загрузки мощностей компаний, повышение прибыльности за счет более совершенных технологий управления и более профессионального менеджмента (управленческая синергия).
Окончание таблицы
Стратегии развития систем Причина синергетического эффекта
Диверсификация бизнеса - стабилизация денежных средств и снижение рисков. Снижение затрат на финансирование - снижение издержек на заемный капитал за счет увеличения размера объединенных компаний и повышения кредитного и инвестиционного рейтинга. Устранение конкурентов - объединенная компания имеет большее влияние на рынке, поглощаемая компания перестает быть ценовым конкурентом. Повышение финансовых показателей, ведущие к увеличению стоимости акций
11. Системные конкурентные преимущества Совместное использование патентов, торговых марок, дилерская сеть, высококлассные специалисты в управлении и на производстве
12. Внутрифирменная интеграция, внутрикорпоративная философия Объединение структурных единиц, персонала для достижения общей цели (целевая или командная синергия)
13. Внутрипродуктовая синергия Продажа одних продуктов продвигает за собой другие продукты или услуги (ипотечное кредитование продвигает страхование, оценку недвижимости, риэлторские и услуги ипотечных брокеров)
14. Развитие банковских холдинг-структур Объединения, где банки осуществляют контроль над промышленными (строительными) корпорациями - синергизм возникает в результате дополнительных финансовых возможностей
15. Развитие информационного поля СИЖК Становление информационной экономики, объединение информационных баз субъектов СИЖК ведет к увеличению количества продаж, полному удовлетворению потребностей потребителей (информационная синергия); кроме того происходит стирание географических, коммуникационных, информационных барьеров, увеличиваются возможности компьютерной техники по обработке информации и вычислениям
16. Развитие коммуникативного комплекса СИЖК Факторы коммуникативной синергии: организационная культура; реклама; спонсорство, меценатство и благотворительность; лоббирование; паблисити; стимулирование сбыта; прямой маркетинг; сервис
В современных условиях кризиса успех ипотечного кредитования определяется множеством факторов; универсальных критериев и показателей эффективности не существует. Руководство государства, субъектов СИЖК обязано, постоянно отслеживая многочисленные параметры, определять приоритеты развития, динамично реагировать на запросы современных потребителей, обеспечивать удовлетворение требований и выполнение гарантий перед сотрудниками, акционерами, инвесторами, партнерами.
Таким образом, предприятия и организации СИЖК в процессе функционирования и развития должны быть ориентированы на достижение синергии, в основе которой лежат грамотные, взвешенные решения.
Источники
1. Веретнов В. Что такое синергия? Режим доступа : http://www.klubok.net/article2005. Ыш1.
2. Атаманчук Г. В. Синергетические аспекты государственного управления. Режим доступа : http://www.porta1us.ru.
3. Кузнецов Б. Л. Синергетический менеджмент - технология управления прорывами. Режим доступа : http://spkurdyumov.narod.ru/Kuznetsov26.htm.
4. Захаров П. Н. Методы синергетики в стратегическом управлении муниципальным образованием // Экономика региона. 2007. № 18.
