Концепция развития ипотечного комплекса России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ипотечное кредитование

концепция развития ипотечного комплекса России

М. П. ЛОГИНОВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики

и управления E-mail: port-all@mail.ru Уральская академия государственной службы

Формирование ипотечного жилищного кредитования в России является одним из приоритетных направлений жилищной политики. В настоящей работе рассмотрена концепция развития ипотечного комплекса России, определено государственное воздействие на рынки, предложены механизмы и источники финансирования деятельности ипотечного комплекса, позволяющего решить жилищные проблемы российских граждан со средними и низкими доходами.

Ключевые слова: концепция, ипотечный комплекс, система ипотечного жилищного кредитования.

На основе проведенных исследований автор предлагает свою концепцию развития ипотечного комплекса России (далее — Концепция), определяющую стратегию государства в становлении и разви -тии национальной ипотеки. Разработка и внедрение настоящей Концепции вызваны необходимостью обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан со средними и низкими доходами, составляющими более 70 % населения России.

Концепция развития ипотечного комплекса России состоит из трех основных разделов:

1) государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России;

2) развитие механизмов ипотечного комплекса России;

3) формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.

Задачи, которые должны быть решены при реализации концепции развития ипотечного комплекса России:

— создание реальной возможности покупки жилья гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;

— создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса;

— создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.

Автором дано определение, что ипотечный комплекс России — взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели — обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами, как за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, так и при поддержке государства.

Государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса россии. Государственное воздействие на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса является определяющим и заключается в развитии следующих рынков, входящих в сферу действий ипотечного комплекса России [1]:

рынок недвижимости, который должен обладать необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании.

Развитие рынка включает следующие направления:

— целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России. Реализация мер осуществляется за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства;

— изменение налоговой политики, способствующей увеличению спроса населения на жилье;

— создание единой государственной информационной системы «Купля, продажа, аренда жилья — спрос, предложение»;

— снижение стоимости строительства жилья за счет возложения расходов на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на региональные и местные исполнительные органы;

— преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой;

первичный рынок ипотечных кредитов, который охватывает всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Развитие рынка включает следующие направления:

— создание условий для обеспечения банков долгосрочными финансовыми ресурсами;

— снижение процентной ставки по ипотечным кредитам (4—7 % годовых);

— создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;

— развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

— развитие ипотечных программ коммерческих банков и АИЖК;

— развитие системы строительных сбережений;

— развитие системы некоммерческих объединений и ассоциаций участников первичного рынка ипотечных кредитов;

вторичный рынок ипотечных кредитов, который обеспечивает передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок

является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Развитие рынка включает следующие направления:

— совершенствование денежно-кредитного регулирования, которое заключается в расширении практики долгосрочного рефинансирования кредитования банковской системы;

— развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

— развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;

— унификация и стандартизация требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

рынок ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним.

Развитие рынка заключается в изменении деятельности рынка ипотечных ценных бумаг, который должен способствовать привлечению капитала в ипотечный комплекс России за счет привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа, предотвращения оттока инвестиционных ресурсов из страны, эффективного привлечения свободных финансовых ресурсов, включая денежные средства Пенсионного фонда РФ, Фонда обязательного страхования вкладов и других государственных фондов;

рынок страхования, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка предусматривает два основных направления:

— введение единых стандартов страхования ипотечных кредитов;

— обеспечение государственного страхования ипотечных кредитов.

развитие механизмов ипотечного комплекса России. В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:

рыночная система ипотечного жилищного кредитования, которая действует на всех рынках ипотечного комплекса России, включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам — заемщикам, учитывает применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, к которой относится ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческими банками.

Рыночная система ипотечного кредитования включает:

— одноуровневую модель ипотечного кредитования, в которой участвуют заемщики и коммерческие банки и которая характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк — заемщик» (при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка);

— двухуровневую модель ипотечного кредитования, которая действует в России (реализуемая АИЖК) и основанную на взаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами (рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов);

— систему строительных сбережений, основанную на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи для погашения ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий.

Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России;

субсидированная система ипотечного жилищного кредитования, которая действует на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования и в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием при-

обретения жилья семьями со средними и низкими доходами и включает:

— поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам на строительство жилья и ипотеку [2];

— субсидии гражданам на первоначальный взнос и/или субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

— полное или частичное государственное страхование ипотечных кредитов;

— применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

— повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга [3];

— продажу квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный срок проживания для последующей продажи квартиры.

— создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;

— развитие малоэтажного строительства за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных кредитов на строительство домов (коттеджей).

Темпы и масштабы развития субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в регионах, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Настоящая Концепция предусматривает разработку и утверждение органами местного самоуправления своих муниципальных программ поддержки населения в улучшении жилищных условий, которые предусматривают разработку плана действий органов местного самоуправления, привлечение средств местных бюджетов и внебюджетных источников для решения жилищных проблем граждан, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, направленными на финансирование программных мероприятий [4];

госкорпорация «Российский ипотечный комплекс», целью создания которой является строительство доступного и комфортного жилья для

граждан со средними и низкими доходами в регионах с использованием субсидированной системы ипотечного кредитования. Строительство жилья осуществляется как самой госкорпорацией, так и аккредитованными застройщиками по нормативам строительства, установленным для регионов.

Финансирование деятельности осуществляется за счет денежных средств банков, страховых компаний, пенсионных фондов, входящих в состав учредителей, а также государственного финансирования, включая предоставление налоговых и таможенных льгот.

Для удешевления стоимости жилья земля под строительство выделяется из федеральных земель, а также из земель субъектов и муниципалитетов без проведения аукционов, что потребует внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.

Единая система приобретения и продажи жилья внутри госкорпорации, а также создание маневренного фонда для муниципалитетов будет способствовать развитию ипотечного комплекса России, а также миграции трудовых ресурсов между регионами.

Госкорпорация выпускает облигации, обеспеченные залогом недвижимости (ипотекой);

система строительства малоэтажного жилья. Ее основная задача — развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство.

Система включает следующие направления:

— предоставление населению земельных участков с коммуникациями для малоэтажного строительства в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»;

— поддержка индивидуальных застройщиков субсидиями и ипотечными кредитами на строительство и приобретение строительных материалов;

— развитие строительного комплекса малоэтажного строительства;

— развитие социальной инфраструктуры в местах малоэтажной застройки;

— развитие системы ипотечного кредитования в АПК России, включающей создание следующих структур: Земельного банка России, Российской земельной биржи, Российского земельного суда, Российской земельной инспекции [5];

система ипотечных услуг, которая действует на всех рынках ипотечного комплекса и является связу-

ющей структурой деятельности субъектов рынков.

Система ипотечных услуг — совокупность различных взаимоотношений между субъектами рынков ипотечного комплекса России в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и т. д.

Развитие системы ипотечных услуг включает следующие направления:

— создание единых информационных баз и стандартов услуг: риэлторов, ипотечных брокеров, банков, строительных, коммунальных, страховых, брокерских и др.;

— государственная поддержка, нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;

— создание структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;

— развитие малого бизнеса в системе услуг ипотечного комплекса;

система государственного коммерческого найма жилья (аренды). Эта система предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного комплекса России.

Формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России. Определяющим для развития ипотечного комплекса России является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса осуществляется из следующих источников:

— рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

— введение ЦБ РФ ипотечной ставки рефинансирования [6];

— выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

— привлечение денежных средств населения (в системе строительных сбережений);

— рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

— предоставление субсидий и субвенций из бюджетов различных уровней в рамках субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования;

— средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами

и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.);

— рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ);

— кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями;

— средства от продажи целевых облигационных займов;

— выпуск муниципальных облигаций.

В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкции и техническом перевооружении существующих основных фондов, опережающего развития производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.

В рамках предлагаемой Концепции создание ипотечного комплекса позволит:

— увеличить платежеспособный спрос граждан России;

— обеспечить доступность приобретения жилья для основной части населения;

— активизировать рынок жилья;

— привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

— обеспечить развитие строительного комплекса;

— оживить экономическую и инвестиционную активность в обществе.

Ипотечный комплекс в своем законченном виде будет представлен саморазвивающимися и самодостаточными системами приобретения и обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России, не требующими дополнительного и значительного государственного финансирования [7].

Список литературы

1. Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России //Финансы и кредит. 2005. № 4.

2. Логинов М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. № 12.

3. Логинов М. П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит. 2002. № 8.

4. Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. 2002. № 2.

5. Логинов М. П. Система ипотечного кредитования как фактор расширенного воспроизводства в АПК // Деньги и кредит. 2008. № 9.

6. Логинов М. П. Антикризисные модели ипотечного кредитования России // Финансы и кредит. 2009. № 7.

7. Логинов М. П. Получение синергетического эффекта в системе ипотечного жилищного кредитования в условиях кризиса экономики России // Известия УрГЭУ. 2009. № 2(24).

25 марта 2010 г. Агентство маркетинговых коммуникаций CNews Conferences и CNews Analytics при информационной поддержке Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» проводят конференцию

«Актуальные потребности госсектора в ИКТ»

• Какие ИТ-инициативы являются для госструктур ключевыми в настоящий момент?

• Отмечаются ли какие-либо изменения в подходах госсектора к ИТ-проектам?

• Как изменился спрос на ИТ-решения и услуги со стороны госзаказчиков?

• Как обеспечить повышение эффективности расходования ИТ-бюджетов в госсекторе?

Эти и многие другие вопросы будут рассмотрены в рамках данной конференции. Дополнительная информация по телефонам: +7 (495) 363-11-57, доб. 50-35,50-78, 50-77 e-mail: events@cnews.ru www.events.cnews.ru