CC BY
88
New university
Economics & Law 2015. № 8-9 (54-55)
ISSN 2221-7347
УДК 330
Е.А. Мурзина , И.В. Макарова
ОЦЕНКА ПРОБЛЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МО «СЕРНУРСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН»
Эффективность управленческих решений в значительной степени зависит от их качества. Под качеством управленческого решения понимается совокупность свойств, обеспечивающих его способность выполнять свое назначение в процессе управления. В статье проведена оценка проблем управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами на примере МО «Сернурский муниципальный район» Республики Марий Эл.
Ключевые слова: управление, имущество, земельные ресурсы, аренда, жилищный фонд, муниципальное образование.
Актуальность темы исследования определяется важнейшим значением, которое уделяется муниципальному управлению в современной России, что обусловлено пониманием того, что становление и развитие системы муниципального управления является неотъемлемым условием формирования процветающего российского государства и гражданского общества. В этой связи совершенствование эффективности управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами становится одной из важнейших задач муниципального управления.
Объектом данной работы является деятельность муниципального образования «Сернурский муниципальный район» по вопросам управления имуществом и земельными ресурсами. Предметом исследования выступает система управления имуществом и земельными ресурсами муниципального образования «Сернурский муниципальный район».
Чтобы оценить деятельность органов местного самоуправления с точки зрения ее эффективности можно воспользоваться таким показателем как доля неналоговых поступлений в местный бюджет от управления муниципальной собственностью [1]. Таким образом, если сравнить 5 последних лет, то в процентом соотношении, прослеживается уменьшение неналоговых поступлений в бюджет. Данное явление можно оценить как неэффективное управление объектами муниципальной собственности муниципального образования [2]. Далее приведем ряд проблем управления муниципальным имуществом Сернурского района.
1. Низкий уровень доходов от использования объектов недвижимости нежилого фонда. Это связано с тем, что имеющиеся объекты непривлекательны для потенциальных арендаторов и покупателей. В большинстве случаев предлагаемые объекты требуют капитального ремонта. Таким образом, за последние три года, большинство аукционов по купле-продаже не состоялись по причине отсутствия желающих приобрести данное имущество.
2. Наличие бесхозных объектов и проблема разграничения собственности между муниципальным районом и поселениями. Так, муниципальный район, прежде всего передает на уровень поселений имущество, требующее затрат. В результате подобного перераспределения имущества возможность решения социальных и экономических проблем муниципалитета сокращается.
© Мурзина Е.А., Макарова И.В., 2015.
DOI: 10.15350/2221-7347.2015.8-9
Мурзина Елена Александровна - кандидат экономических наук, доцент, Поволжский государственный технологический университет, Россия.
Макарова Ирина Владимировна - студент, Поволжский государственный технологический университет, Россия.
91
Новый университет
Экономика и право 2015. № 8-9 (54-55)
ISSN 2221-7347
3. Ветхость жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, которые требуют капитального ремонта. Таким образом, это нерешенная проблема препятствует эффективному использованию муниципальной собственности.
4. Продолжается и даже усиливается кризис в работе унитарных муниципальных предприятий, использующих муниципальную собственность на праве хозяйственного ведения. Отмеченный рост цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий, ужесточение требований энергетиков и поставщиков иных ресурсов к платежной дисциплине поставило большинство муниципальных предприятий на грань банкротства.
Отдельно, в данном случае необходимо отметить ситуацию с МУП «Сернурводоканал». Управление процессами водоснабжения через муниципальные предприятия, как известно, имеет свои границы. Муниципальные предприятия водоснабжения, в том числе и МУП «Сернурводоканал», характеризуется низкой производительностью и неэффективностью производства.
Возможные причины данного явления таковы: 1. кадровая политика зачастую неэффективна, служащие нередко имеют низкую мотивацию и низкий профессиональный уровень; 2. финансирование работ муниципальных предприятий водоснабжения также далеко от эффективного. Во многих случаях счета выставляются за менее чем 50% поданной воды. Причинами могут быть нелегальное подключение к сети, высокий уровень утечек, различные махинации и ошибки, которые в конечном итоге ведут к недостачам. Высока доля неоплаченных счетов, так как должным образом не проводится работа с должниками.
Отдельным пунктом рассмотрим некоторые экономические проблемы, возникающие в процессе управления муниципальным имуществом и его приватизации.
1.Решение вопросов передачи объектов в муниципальную собственность. Основная доля ведомственного жилья, объектов инженерной инфраструктуры городов и объектов инженерной инфраструктуры муниципального образования уже передана в муниципальную собственность. Но часть объектов еще находится в собственности предприятий и при передаче их в муниципальную собственность возникают серьезные проблемы:
- проблема финансирования. Существующая практика такова, что, подписывая акт приемки объектов в муниципальную собственность. Орган местного самоуправления далеко не всегда получает дополнительные доходы в бюджет для финансирования их содержания. Отказ от приемки тоже опасен, поскольку многие предприятия в условиях финансового кризиса реально не в состоянии содержать жилые дома, детские сады, другие объекты, которыми пользуются жители муниципального образования. Нередки случаи, когда предприятия просто «бросают» социальные объекты, имущество которых разворовывается. Здесь не может быть общего рецепта, и в каждом конкретном случае орган местного самоуправления обязан принять решение с учетом всех экономических и социальных факторов;
- проблема износа. По закону владелец должен передать объект в муниципальную собственность в состоянии, пригодном для эксплуатации. На деле зачастую передаются ветхие жилые дома, требующие срочного капитального ремонта или даже сноса и переселения жильцов, изношенные инженерные сети, котельные и др. муниципальное образование вправе отказаться от приема в собственность подобных объектов, но в отдельных случаях, сознавая безвыходность ситуации, соглашается на это. Такая практика отрицательно сказывается на финансовом состоянии муниципального образования.
Следует отметить также проблему передачи из собственности субъекта РФ в муниципальную собственность отдельных «доходных» объектов, жизненно важных для территории (гостиницы, рестораны, аптеки и т.д.). Региональные власти по понятным причинам часто препятствуют этому. Поскольку закон здесь на стороне местного самоуправления, самым надежным способом решения вопроса является обращение в суд.
2.Определение условий сдачи в аренду и обоснованное установление и дифференциация ставок арендной платы за использование нежилых помещений и другого муниципального имущества. Здесь проблема состоит в поиске баланса интересов между желанием увеличить доходы бюджета от аренды и опасности свертывания важных видов хозяйственной деятельности в связи с высокими затратами на арендную плату. Надежным средством решения этой проблемы
92
New university
Economics & Law 2015. № 8-9 (54-55)
ISSN 2221-7347
является широкая дифференциация ставок арендной платы в зависимости от района расположения и вида деятельности, сочетающаяся с системой льгот и привилегий.
При сдаче в аренду, особенно долгосрочную. Могут выставляться следующие условия в разном сочетании: максимальные инвестиционные вложения, сохранение профиля предприятия, трудоустройство работающих в случае реорганизации, удовлетворение имущественных претензий кредиторов, осуществление текущего и капитального ремонта помещений, содержание их в надлежащем состоянии и др.
3.Определение целесообразности приватизации объекта в сравнении с арендой и совершенствование технологии приватизации. Здесь могут быть реализованы разные подходы для экономически эффективных («доходных») и убыточных объектов.
Доходный объект можно продать по высокой цене и получить разовые крупные поступления в бюджет. В то же время арендная плата за этот объект будет пополнять бюджет постоянно и в связи с инфляцией со временем может возрастать. Формально выполненный расчет обычно свидетельствует в пользу приватизации, однако представительный орган местного самоуправления при согласовании программы приватизации на очередной год не может ограничиться таким расчетом и должен взвесить все, в том числе и отдаленные последствия приватизации объекта.
Для убыточных объектов целью приватизации является сокращение расходов бюджета на их содержание. Цена объекта может быть весьма низкой. Единственным ограничителем выступает социальная значимость объекта.
4. Приватизация жилья. Муниципальная власть заинтересована в том, чтобы все жители стали собственниками своих жилых домов и квартир. В идеале муниципального жилья может не быть совсем или оно сохранится в минимальном объеме для социально необеспеченных слоев населения и в качестве резерва. Фактически население приватизировало лишь около половины жилищного фонда. Основной причиной этого являются опасения снятия частного жилья с бюджетных дотаций. Люди не хотят также приватизировать квартиры в ветхих домах в надежде на улучшение жилищных условий. Основным способом решения данной проблемы является работа с населением при четких обязательствах создания одинаковых экономических условиях для приватизированного и муниципального жилья, содействие созданию товариществ собственников жилья, наглядная демонстрация их преимуществ.
5. Приватизация встроенных помещений в жилых домах. Многие органы местного самоуправления при приватизации предприятий, расположенных во встроенных помещениях жилых домов, отказывают в приватизации самих помещений, передавая их приватизированным предприятиям в аренду. Определенный смысл в этом есть, поскольку таким образом муниципальная власть сохраняет за собой рычаги воздействия на предприятия. Отрицательным моментом является то, что предприятие, не получив в собственность помещение, воздерживается от серьезных капитальных затрат на его обустройство.
Далее рассмотрим проблемы управления земельными ресурсами. В целом проблемы управления муниципальными землями можно сгруппировать в три группы: проблемы информационного обеспечения, проблемы принятия управленческих решений и проблемы реализации управленческих решений.
При управлении муниципальными землями, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, возникает проблема повышения эффективности использования таких земель при принятии решения об отчуждении или списания объектов недвижимости.
Отчуждение объектов недвижимости, находящихся в собственности публично-правовых организаций, в порядке хозяйственного оборота сталкивается с рядом проблем правового и экономического характера.
Во-первых, законодательством предусмотрено, что унитарные предприятия и учреждения, созданные публично-правовыми образованиями, вправе отчуждать с разрешения собственника имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Земельные участки на данных правах не предоставляются, а следовательно, их отчуждение не может входить в компетенцию унитарных предприятий или учреждений. Орган
93
Новый университет
Экономика и право 2015. № 8-9 (54-55)
ISSN 2221-7347
власти публично-правового образования, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности публично-правового образования, для организации одновременного отчуждения недвижимости и земельных участков может передать функции по отчуждению земельных участков унитарным предприятиям и учреждениям. При этом необходимо отметить, что унитарные предприятия и учреждения не являются специализированными организациями по проведению торгов. Отчуждение объектов недвижимости (а вместе с ними и земельных участков) путем заключения договоров купли-продажи или мены в ходе прямых переговоров (т.е. без поведения торгов), что по своей сути является приватизацией, нарушает положения законодательства о приватизации в отношении способов и принципов приватизации. Также не соответствует законодательству о приватизации сделки по передаче муниципального имущества в аренду с правом выкупа.
Во-вторых, отчуждение муниципальной недвижимости по сделкам, заключенным путем проведения прямых переговоров, не позволяет реализовать весь возможный потенциал увеличения выкупной цены и максимизировать поступления в бюджет. В случае отчуждения объектов недвижимости с земельными участками унитарными предприятиями и учреждениями последним подлежит возмещению балансовая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости, находящихся у унитарных предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и учитываемых на их балансе, что может существенным образом снижать доходы в бюджет. Наиболее ярко это проявляется в случае отчуждения унитарным предприятием или учреждением неиспользуемой недвижимости или недвижимости, характеризуемой высокой степенью износа. В данном случае в бюджет муниципального образования поступает только часть вырученных денежных средств, остающаяся после возмещения унитарному предприятию или учреждению балансовой стоимости отчуждаемой недвижимости и затрат организатора на проведение торгов.
В то же время в случае отчуждения земельного участка на торгах (с условием последующего сноса объекта недвижимости, если он не будет снесен за счет средств муниципального образования до проведения торгов) поступления в бюджет могут быть существенно выше. Для реализации данного варианта необходимо предварительное списание с баланса объекта недвижимости для него есть все предпосылки: объект не используется унитарным предприятием по назначению (или не используется вообще), объект недвижимости имеет существенную величину износа (например, если величина износа превышает 60-80%, то объект недвижимости не подлежит восстановлению). Встречаются также случаи отчуждения из собственности публично-правовых образований таких «объектов недвижимости», как железобетонный забор и въездные ворота.
Однако возможны случаи, когда земельный участок, на котором расположен объект недвижимости предполагаемый к отчуждению не имеет значимого местоположения, и его продажа, особенно на торгах, представляется проблематичной либо затраты на организацию и проведение торгов превышают доходы от продажи единого объекта недвижимости. В данном случае применение обозначенного механизма отчуждения нецелесообразно. Кроме того, возможны случаи отчуждения унитарными предприятиями и учреждениями объектов недвижимости (и земельных участков), которые в дальнейшем будут изыматься для государственных и муниципальных нужд, что может привести к существенным потерям бюджета.
Анализ управления земельно-имущественным комплексом на примере МО «Сернурский муниципальный район» выявил ряд проблем.
Наиболее существенным проблемам в сфере эффективного управления землями относятся:
1) незавершенность процесса разграничения государственной собственности на землю и недостаточное финансирование работ по инвентаризации земель.
Прежде всего, следует отметить проблему незавершенности разграничения земель по уровням собственности, что существенно затрудняет организацию эффективного управления ими. Одним из важнейших мероприятий, направленных на развитие земельных отношений, является завершение процесса практического перехода к многообразию форм собственности на землю.
94
New university
Economics & Law 2015. № 8-9 (54-55)
ISSN 2221-7347
2) картографические проблемы и «белые пятна» в информации.
Анализ информационного обеспечения управления земельно-имущественным комплексом Сернурского района свидетельствует об отсутствии актуальных данных практически по всем категориям земель. Объем достоверных планово-картографических материалов недостаточен для реализации базисных функций управления. Отсутствие возможности точного учета и формирования налогооблагаемой базы ограничены. Это, в свою очередь, не позволяет повысить эффективность и надежность управления. Возможной причиной картографических проблем и наличие «белых пятен» может быть неразбериха и непрофессионализм сотрудников местной власти в 90-е годы, когда при ведении различных реестров и кадастров был нарушен принцип системности, вместо этого - неполнота и разобщенность сведений.
Эффективность функционирования муниципальной инфраструктуры управления земельно-имущественного комплекса в значительной степени зависит от информационного обеспечения. Разнообразие вопросов и субъектов деятельности в сфере земельно-имущественных отношений и территориального планирования обуславливают некоторым образом сложность и разветвленность ее информационного обеспечения.
3) отсутствие механизма управления землями общего пользования. Это выражается в скудности нормативно-правовой базы, направленной на оптимизацию управления землями общего пользования, а также стратегии использования земель общего пользования и системного подхода к учету земель.
4) низкая инвестиционная привлекательность земельных ресурсов.
Одной из основных проблем, связанных с повышением эффективности управления и распоряжения земельными ресурсами на территории муниципального образования, является низкая привлекательность земли.
5) сложная межведомственная координация по вопросам, связанным с управлением землей.
Эффективность управления и распоряжения земельными ресурсами во многом зависит от согласованности действий и качества взаимодействия органов государственной власти, органов местного самоуправления, участвующих в процессе управления и распоряжения землей.
Библиографический список
[1] Ялялиева Т.В. Внутренний контроль - виды и особенности // Вестник Поволжского государственного технологического университета. Серия: Экономика и управление. 2007. № 1. С. 89-96.
[2] Ялялиева Т.В. К проблеме эффективности управления муниципальной собственностью / Ялялиева Т.В. // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2013. № 90. С. 763-774.
***
UDC 330
E.A. Murzina, I. V. Makarova
ASSESSMENT OF PROBLEMS OF MANAGEMENT AND ORDER MUNICIPAL PROPERTY AND LAND RESOURCES OF MO "THE SERNURSKY MUNICIPAL AREA”
Efficiency of administrative decisions substantially depends on their quality. Quality of the administrative decision is understood as set of the properties providing its ability to carry out the appointment in management process.
Keywords: management, property, land resources, rent, housing stock, municipality.
95
