CC BY
215
УДК 711.4-112
ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПОТЕНЦИАЛА КАК ОСНОВА КОМПЛЕКСНОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
Авилова Ирина Павловна
к.э.н., профессор кафедры ЭУН Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова
Россия, город Белгород Аридова Светлана Владимировна магистрант кафедры ЭУН Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова
Россия, город Белгород Фролов Николай Викторович аспирант кафедры СиГХ, Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова
Россия, город Белгород
Аннотация: в статье рассматриваются основные понятия, связанные с градостроительной политикой в условиях глобального развития городов. Проведен анализ существующих методик оценки градостроительного потенциала городских территорий, предложена интегрированная схема факторов и условий, влияющих на формирование и оценку градостроительного потенциала земельно-имущественного комплекса, а также предложен модернизированный алгоритм проведения комплексного территориального развития городского пространства.
Ключевые слова: Градостроительный потенциал, комплексное территориальное развитие, градостроительная ценность.
ESTIMATION OF ARCHITECTURAL POTENTIAL AS THE BASIS OF COMPLEX
LAND USE PLANNING
Irina P. Avilova
Ph.D. in Economicsprofessor of department Inspection Property Management Belgorod state University of Technology named after V.G. Shuhov
Russia, Belgorod
Svetlana V. Aridova postgraduate of department Inspection Property Management Belgorod state University of Technology named after V.G. Shuhov
Russia, Belgorod
Nikolai V. Frolov, postgraduate of department Building and Municipal Engineering Belgorod state University of Technology named after V.G. Shuhov
Russia, Belgorod
Abstract: The basic concepts connected with a town-planning policy in the conditions of global development of cities are considered in this article. The analysis of existing techniques of an estimation of architectural potential of city territories is carried out, the integrated scheme of factors and the conditions influencing formation and an estimation of architectural potential of a land property complex is offered, and also the modernised algorithm of carrying out of complex territorial development of city space is offered.
Keywords: architectural potential, complex spatial development, architectural value.
Приоритетные направления развития существующих и новых городских территорий в условиях прироста на них населения определяются градостроительной политикой. Территориальное планирование будущих земельно-имущественных комплексов городских поселений включает в себя большой перечень функциональных зон, требующих индивидуальной детальной проработки и согласования с точки зрения очередности и перспектив развития, а также принципиальных решений по планировочной структуре. При этом все более часто возникает необходимость реконструкции сложившегося городского пространства, иногда даже исторической его части. Для этого предварительно проводится комплексная оценка градостроительного потенциала затрагиваемых районов города.
Поисковые исследования показали, что однозначной трактовки понятия «градостроительный потенциал» не существует. По мнению авторов, градостроительный потенциал - это количественная характеристика территории сохранять и приумножать свою «градостроительную ценность». В свою очередь, градостроительная ценность территории - мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. (СНиП 14-01-96 «Основные положения создания и ведения государственного градостроительного кадастра Российской Федерации»). Таким образом, градостроительный потенциал и градостроительная ценность неразрывно связаны с земельными участками и недвижимостью, основные свойства которых учитываются при составлении системы планирования, реконструкции и оценки.
Используемая ранее практика реконструкции деградирующих районов, в ряде случаев, сводилась к обновлению отдельных зданий с учетом только инженерно-конструктивных и экономических решений. При этом социальные и экологические факторы в расчет не принимались. Однако и сегодня методологические подходы к формированию рационального состава и структуры инвестиционных вложений в реконструкцию городских территорий научно обусловлены недостаточно. Остаточная стоимость земельно-имущественного комплекса определяется субъективно, с использованием данных прошедших инвентаризаций или рыночной конъюнктуры. Очень мало отражения в действующих методиках оценки эффективности территориальной перепланировки нашли такие значимые факторов ее градостроительного потенциала, как социологические, экологические, местоположение, транспортная доступность и инфраструктура.
Градостроительный потенциал территории определяется на основании комплексной градостроительной оценки этой территории. Согласно положениям методических разработок С.И. Кабаковой, необходимо и достаточно учесть две группы показателей: инженерно-экономические и социально-экономические. К первым относятся капитальные вложения на инженерное благоустройство территории, возмещение затрат при сносе и переносе объектов и затраты при изъятии под застройку природно-ценных земель. Вторые отражают не только эффективность размещения объектов и инфраструктуру, но и архитектурно-художественную и эстетическую ценность земельно-имущественного комплекса [ 1].
Более полную оценку градостроительного потенциала можно осуществить на основании предложений А.П. Ромма [2]. Он считал, что массовая оценка городских земель должна учитывать влияющие на их функциональное использование факторы:
- ситуационные факторы (физико-географические и инженерно-геологические характеристики грунта, гидрогеологические и сейсмические условия);
- факторы локального и общегородского местоположения (удаленность от центральной части города и др.);
- экологические факторы;
- инвестиционно-экономические факторы (предстоящие затраты и потери, стоимость отчуждения);
- коммуникационные факторы (затраты времени людей на передвижения в городе и затраты на пассажиро- и грузоперевозки);
- инфраструктурные факторы;
- факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций.
Наиболее оптимальной с точки зрения эффективности использования можно считать
интегрированный метод оценки градостроительного потенциала, позволяющий получить полную информацию о состоянии и перспективах развития земельно-имущественного комплекса. Будучи сгруппированными целесообразным и логичным образом, совокупные показатели и факторы позволяют сопоставлять наиболее рациональные варианты проектных решений развития территорий. Графическая форма системы оценки градостроительного потенциала земельно-имущественного комплекса представлена на рис. 1.
Рис. 1. Система оценки градостроительного потенциала земельно-имущественного комплекса
Недостаточная эффективность принимаемых без учета градостроительного потенциала мер градостроительного реформирования отражается не только на экономическом развитии земельно-имущественного комплекса, но и на качестве жизни населения. Совершенствование системы территориального планирования путем ее децентрализации и вовлечения в развитие частного экономического сектора, неправительственных и общественных организаций, нормативно-правовое сопровождение строительных процессов местными органами самоуправления позволит решить большую часть насущных проблем современной градостроительной деятельности. Так стратегическое планирование и взаимоувязка пространственных возможностей, материальных и финансовых ресурсов способствует формированию принципиально новой парадигмы градостроительного регулирования [3].
Механизм принятия и обоснования градостроительных решений является важнейшим инструментом координации территориального развития. Делегирование обязанностей, полномочий и компетенций муниципальным органам власти в данном случае сопровождается одновременно структурной реорганизацией и развитием градостроительных институтов управления на местах [4, 5, 6]. Формирование компетентных органов управления градостроительной деятельности есть залог качественной реализации градостроительного потенциала, грамотного распределения имеющихся ресурсов, поиск новых источников финансирования и формирования современных концептуальных решений.
Учитывая основные составляющие градостроительного потенциала земельно-имущественных комплексов и наличия инструментов координации градостроительного развития, ориентированных на частно-государственное партнерство, авторами предлагается следующий универсальный алгоритм комплексного территориального развития городского пространства (табл. 1.).
Табл. 1. Алгоритм комплексного территориального развития городского пространства
Этапы Название Сущность
1 Предварительный анализ Выявление основных проблем рассматриваемого объекта, оценка его ресурсного и инвестиционного потенциала
2 Стратегическое планирование Разработка концепции стратегического развития земельно-имущественного комплекса с учетом функционального назначения, приоритетных направлений и социально-экономических потребностей рассматриваемой территориальной единицы
3 Документальное обеспечение Формирование базы градостроительной документации на отдельные территориальные комплексы, разработка общего градостроительного плана, в т.ч. касательно смены статуса земельных участков
4 Реализация Определение методов градостроительного развития, разработка дорожной карты и назначение ответственных за реализацию проекта специалистов, фиксация пороговых этапов реализации, мониторинг, внесение необходимых корректировок, заключение договоров, привлечение инвестиций
5 Постпроектный анализ Оценка результативности итоговых показателей, сбор и обработка статистических данных, формирование отчетных документов о реализации плана развития
За счет использования системы оценки градостроительного потенциала и предложенного универсального алгоритма возможна реализация эффективного комплексного плана градостроительного развития территорий всех видов, учитывающего множество факторов и условий, специфику земельно-имущественных комплексов, возможности и перспективы рассматриваемого объекта.
Список литературы:
1. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов. М.: Стройиздат, 1973. 152 с.
2. Ромм А.П. Методические основы оценки городских земель // Аудиторские ведомости. 1999. № 3. С. 61-74.
3. Шеина С.Г., Мартынова Е.В., Гиря М.А. Методические основы энергоэффективной реконструкции городской застройки // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2014. № 4. С. 14-20.
4. Моисеев Ю.М. Наращивание потенциала системы градостроительного планирования // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2013. № 2. С. 11-16.
5. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения // Вестник
Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015.№ 3. С. 138-141.
6. Абакумов Р.Г., Рахматуллин А.Р. Аспекты объемно-планировочных и конструктивных решений производственных зданий, определяющие эффективность их ревитализации в городе Белгороде // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015.№ 5. С. 58-62.
