CC BY
42
Изменение правового режима объектов недвижимого имущества как частный случай отпадения цели договора по российскому праву
Д.С. Петрова юрист юридической компании «ЛексКледере консалтинг», аспирант юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета (г. Санкт-Петербург)
Дарья Сергеевна Петрова, petrova_d_s@mail.ru
Заключение договора не происходит безосновательно. Наоборот, кредитор, вступая в сделку, всегда преследует цель использовать определенным образом блага, которые он получит в результате исполнения обязательства его должником по договору. Именно таким образом, с нашей точки зрения, понимается цель договора в английском праве применительно к концепции тщетности цели договора (frustration of purpose), являющейся частным случаем английской доктрины тщетности договора (frustration of contract) (подробнее см. [7, с. 146-157]). Типичные примеры возможного практического применения такого основания прекращения договора ввиду его тщетности (например, невозможность посмотреть коронацию, как это было в деле Krell v. Henry [1903] 2 K.B. 740 (подробнее см. [7, с. 151-152; 20]), невозможность использования осветительных систем в ночное время (black-out cases) и иные случаи невозможности достижения цели договора вследствие введения законодательных ограничений и запретов, недопустимость экспорта или импорта товаров, изменение назначения недвижимого имущества, влекущее невозможность его использования заранее запланированным образом) позволяют говорить о том, что английская теория и практика понимают цель договора именно в связи с планируемым кредитором на момент заключения договора использова-
нием получаемых им в результате исполнения договора благ, которое признается юридически значимым вследствие влияния такой цели договора на условия совершенной сделки.
Понятие «цель договора» достаточно широко используется не только в российской доктрине, как, впрочем, и в самом Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), в частности, в статье 169, пункте 2 статьи 170, части 2 статьи 431 (подробнее см., например, [4, 6]), но и в судебной практике. Вместе с тем каково содержательное наполнение рассматриваемого термина и в чем состоит правовое значение отпадения цели договора - это вопросы, которые на уровне доктрины практически не рассматриваются.
Если следовать указанному пониманию цели сделки, то отпадение последней, очевидно, не должно быть юридически безразличным и в российском правопорядке. Волеизъявление сторон к вступлению в сделку формировалось именно в контексте определенных представлений о цели сделки, которые ввиду последующих событий не оправдались, так как цель сделки отпала. При таких обстоятельствах отпадение цели договора приводит к нарушению баланса имущественных интересов сторон, так как для кредитора цель договора становится недостижима и заключенный договор теряет свою ценность и значение,которые изна-
чально были ему присущи. Иными словами, происходящие после заключения договора события, влекущие невозможность достижения его цели, должны каким-либо образом отражаться на динамике заключенного договора.
Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимого имущества и его правовое значение для
динамики договоров, заключенных в отношении таких объектов
В английском праве произошедшее после заключения договора изменение обстановки, влекущее невозможность использования объектов недвижимости, являющихся предметом договора, таким образом, ради реализации которого кредитор и вступал в сделку, может потенциально ставить вопрос о прекращении договора ввиду его тщетности, как, например, в деле Amalgamated Investment & Property Co Ltd v. John Walker & Son Ltd [1977] 1 W.L.R. 164 (подробнее см. [7, с. 151-153; 19]). Российская судебная практика также нередко сталкивается со схожими ситуациями, когда после заключения договора изменяется правовой режим недвижимого имущества, в результате чего использование объектов в соответствии с их изначально предполагавшимся назначением становится невозможным. В частности, перед российскими судами достаточно часто ставится вопрос о правовых последствиях изменения в период действия договора вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В отношении каждой территориальной зоны устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Иными словами, применительно к каждому земельному участку устанавливаются допустимые виды его разрешенного использования. Ввиду того, что установление таких видов разрешенного использования земельного участка осуществляется путем принятия нормативного правового акта, такая «характеристика» объекта недвижимости объективно не может быть статична во времени. Именно в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, произошедшим после заключения договора, в судебной практике возникает вопрос о потенциальной применимости к такой ситуации норм о существенном изменении обстоятельств как средстве защиты интересов стороны договора.
Российская судебная практика в целом склонна рассматривать изменение вида разрешенного использования земельного участка в качестве существенного изменения обстоятельств. «Целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него» (см. [11]). Подобная значимость вида разрешенного использования земельного участка для его правового режима обуславливает то, что изменение такового после заключения договора не является юридически безразличным. С практической точки зрения изменение правового режима земельного участка, произошедшее после заключения договора, неизбежно оказывает влияние на баланс имущественных интересов сторон, заключивших договор в отношении такого земельного участка.
Вступая в договор, объектом которого выступает земельный участок, кредитор, очевидно, планирует использовать его определенным образом. Более того, в такой ситуации кредитор связан целевым назначением и видами разрешенного использо-
вания такого земельного участка. Изменение указанных «характеристик» земельного участка после заключения договора вполне может привести к тому, что сохранение договорных отношений в неизменном виде будет экономически нецелесообразным или даже просто бессмысленным.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, влекущее за собой фактическую невозможность его использования кредитором таким образом, ради которого происходило предоставление земельного участка, является основанием для расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств (см., например, [8, 11, 15, 16]). В такой ситуации сохранение договорных отношений применительно к новым внешним условиям становится бессмысленным - должник не может использовать земельный участок в соответствии с тем его назначением, для реализации которого он приобретался. Иными словами, ввиду последующего изменения обстановки «цель использования земельного участка утрачивает силу» (см. [15]).
В тех случаях, когда у кредитора, несмотря на произошедшее изменение правового режима земельного участка, тем не менее сохраняется возможность в целом использовать земельный участок изначально запланированным образом (хотя бы и с некоторыми корректировками и изменениями), российский правоприменитель не признает факта существенного изменения обстоятельств и наличия оснований для прекращения договорных отношений.
Так, в одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом Волго-Вятского округа, земельный участок был предоставлен в аренду в целях «строительства административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой» (см. [10]). В период действия договора изменились правовой режим застройки территории, градостроительный регламент и муниципальные нормативы градостроительного проектирования. В результате основным видом разрешенного использования спорного
земельного участка стало его использование под здания многофункционального назначения с квартирами на верхних этажах.
Очевидно, что в такой ситуации осуществление строительства на спорном земельном участке нежилого здания (административного комплекса) по-прежнему осталось возможным. Вместе с тем такое строительство должно быть осуществлено в соответствии с новыми требованием о наличии квартир на верхних этажах здания. Именно ввиду этого обстоятельства суд не усмотрел в фактологии дела наличия существенности изменения обстоятельств. Несмотря на изменение обстановки, применительно к новым внешним условиям должник не был лишен «возможности разработать проектную документацию по строительству административного комплекса с учетом понижения этажности, изменения площади и необходимого количества парковочных мест в соответствии с муниципальными нормативами» (см. [10, 17]).
Признание изменения вида разрешенного использования (которое выступает частным случаем более общей категории «изменение законодательства»), произошедшего после заключения договора, существенным изменением обстоятельств означает, что российская судебная практика вопреки общей тенденции неприменения института существенного изменения обстоятельств тем не менее рассматривает указанное изменение обстановки как событие:
1) непредвидимое сторонами в момент заключения договора;
2) внешнее по отношению к сторонам договора и им неподконтрольное;
3) кардинальным образом влияющее на баланс имущественных интересов сторон договора и влекущее обременительность для сторон сохранения договора на неизменных условиях;
4) риски наступления которого не были приняты на себя заинтересованной стороной.
Таким образом, изменение законодательства, влекущее невозможность для
кредитора продолжать исполнять договор применительно к новым внешним условиям на выгодных (или хотя бы более или менее приемлемых) для себя условиях может быть квалифицировано как существенное изменение обстоятельств в смысле статьи 451 ГК РФ. Иное приводило бы к тому, что кредитор был бы связан негативными имущественными последствиями в виде сохранения бессмысленного для него договора (а значит, и необходимостью осуществлять соответствующие расходы по исполнению такого договора) в той ситуации, когда он никоим образом не мог бы контролировать наступление такого изменения обстановки и (или) предотвратить негативные последствия такового.
Если вести речь об отпадении цели договора, то применительно к этой ситуации кардинальное изменение договорного равновесия проявляется в том, что сохранение сделки становится бессмысленным. Бессмысленность сохранения договора, в свою очередь, представляет собой его обременительность как необходимость нести некие расходы по исполнению договора при отсутствии возможности получить выгоды от договора, как если бы изменения обстановки не произошло.
Важно отметить и то, что если изменение законодательства приводит к тому, что в результате происходит частичное отпадение цели договора, то о возможности расторжения (изменения) договора по правилам статьи 451 ГК РФ говорить не приходится. При этом под частичным отпадением цели договора следует понимать такой результат изменения ситуации, который характеризуется возможностью достичь в целом запланированную при вступлении в сделку цель, но с небольшими ее несмыслообразующи-ми коррективами.
В зависимости от конкретных фактических обстоятельств последствия изменения вида разрешенного использования земельного участка в отношении динамики заключенного договора могут быть различны -допустимо как расторжение договора, так
и его изменение. Если должник имеет интерес в использовании земельного участка любым образом, соответствующим видам его разрешенного использования, то правила статьи 451 ГК РФ выступают инструментом, с помощью которого осуществляется внесение изменений в договор аренды в части целей предоставления земельного участка (см., например, [12]).
Подход Верховного Суда Российской
Федерации к вопросу отпадения цели договора
Цель договора как предполагаемые заинтересованной стороной на момент заключения договора способы использования тех благ, которые она получает в результате исполнения ее контрагентом договора, является юридически значимой. Отпадение цели договора может служить основанием для расторжения (изменения) договора ввиду существенного изменения обстоятельств.
Подобный вывод, в сущности, уже был признан Верховным Судом Российской Федерации, который в одном из дел указал, что «к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды» [9]. Именно изменение правового режима земельного участка в части разрешенного использования может привести к тому, что арендатор участка лишится возможности использовать его в целях, которые были согласованы при заключении договора аренды. В таком случае, с точки зрения Верховного Суда Российской Федерации, интересам арендатора отвечает изменение либо расторжение договора, ведь «иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению» [9].
В рассматриваемом деле Верховный Суд Российской Федерации посчитал возможным вести речь о расторжении договора по правилам статьи 620 ГК РФ на основании того, что имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования. Именно со ссылкой на такое основание досрочного прекращения договора аренды суд первой инстанции, разрешающий этот спор в рамках нового рассмотрения, расторг договор (см. [18]). Если же проанализировать мотивы принятия решения Арбитражным судом города Москвы, то станет очевидным, что фактически суд, обосновывая выносимое решение, опирался на нормы статьи 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств. С нашей точки зрения, подобный подход правоприменителя связан с достаточно осторожным отношением российских судов к институту существенного изменения обстоятельств, и принятие решения по делу со ссылками на статью 451 ГК РФ могло бы внести некоторый дисбаланс в гражданский оборот, предоставив широкие возможности по расторжению договоров ввиду существенного изменения обстоятельств.
Отпадение цели договора как частный случай существенного изменения
обстоятельств по российскому праву
С точки зрения российской судебной практики цель договора понимается как предполагаемые в момент заключения договора способы использования определенным образом тех благ, которые кредитор получит в результате исполнения обязательства его должником по договору. Такой подход, в сущности, означает, что мотивам, которые, по общему правилу, иррелевант-ны для права, в ряде случаев может придаваться каузальное значение.
Вместе с тем отнюдь не любое существующее у кредитора на момент заключения договора намерение, касающееся предполагаемого использования подлежащего по-
лучению в результате исполнения договора блага, признается влекущим правовые последствия по российскому праву. С нашей точки зрения, юридически значимой целью договора выступает лишь цель:
1) выводимая из условий и (или) существа договора и фактических обстоятельств заключения договора;
2) являющаяся единственной целью вступления в договор кредитора применительно к обстоятельствам его заключения.
Именно при указанном понимании цели договора она приобретает правовое значение, которое состоит в том, что отпадение цели договора, произошедшее после заключения договора в результате неподконтрольных сторонам и непредвидимых событий, должно отражаться на динамике заключенного договора. В такой ситуации говорить о возможности оспорить сделку по какому-либо основанию невозможно, так как порок в сделке должен быть на момент совершения сделки. В анализируемой же нами ситуации отпадение цели договора происходит впоследствии.
В случае отпадения цели договора возможно применять нормы ГК РФ о последующем изменении обстоятельств. В самом широком понимании к последним можно отнести три института российского гражданского права:
1) освобождение от ответственности ввиду обстоятельств непреодолимой силы;
2) прекращение обязательства ввиду невозможности исполнения;
3) расторжение (изменение) договора ввиду существенного изменения обстоятельств.
Исходя из содержания пункта 3 статьи 401 ГК РФ непреодолимой силой являются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Чрезвычайность обстоятельств непреодолимой силы подразумевает «исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях» (см. [3; 5; 13, п. 8]). В свою очередь, «обстоятельство признает-
ся непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий» (см. [13, п. 8]). Иными словами, считается, что в российском праве обстоятельства непреодолимой силы характеризуются объективной непредотвратимостью (в отличие от случая, который субъективно непредотвратим) (см. [14]). При этом не являются непреодолимой силой «обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей» (см. [13, п. 8]).
Наступление обстоятельств непреодолимой силы освобождает должника от ответственности за нарушение договорных обязательств. Если вести речь об отпадении цели договора в ранее обозначенном понимании такового, то освобождение от ответственности не служит адекватным средством защиты интересов стороны договора. Безусловно, в такой ситуации должник не будет нести ответственность за нарушение своих договорных обязательств (если таковое будет иметь место). Но в то же время должник по-прежнему будет связан договором, который для него применительно к новым внешним условиям не имеет никакой экономической ценности.
Оценивать отпадение цели договора в качестве невозможности исполнения, с нашей точки зрения, также было бы некорректно. Отпадение цели договора как неспособность реализовать на практике предполагавшиеся в момент заключения договора способы использования тех благ, которые кредитор получит в результате исполнения обязательства его должником по договору, по общему правилу, никоим образом не влияет на исполнимость обязанностей и осуществимость прав по спорному договору (см. [5]). В связи с этим отпаде-
ние цели договора едва ли может привести к прекращению обязательства невозможностью исполнения.
Наиболее адекватной концепцией, которая способна регулировать последствия отпадения цели договора, по нашему мнению, выступают правила статьи 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств как основании расторжения (изменения) договора. Нормы этой статьи по своей правовой природе рассчитаны на ситуации последующего неподконтрольного сторонам изменения ситуации, которое влияет на баланс имущественных интересов сторон. Отпадение цели договора отвечает всем признаком кардинально изменившейся обстановки:
1) непредвидимо сторонами в момент заключения договора;
2) происходит при отсутствии воли и желания сторон договора, которые не могут предотвратить ни отпадение цели договора, ни негативные последствия такового;
3) не входит в сферу риска заинтересованной стороны;
4) приводит к тому, что договор становится бессмысленным для его стороны и сохранение договорных связей при таких обстоятельствах означает не что иное как причинение заинтересованной стороне значительного ущерба и нарушение изначально установленного баланса имущественных интересов сторон.
Соответственно, отпадение цели договора по российскому праву как частный случай существенного изменения обстоятельств приводит к возможности расторжения (изменения) договора в порядке, предусмотренном правилами статьи 451 ГК РФ. В такой ситуации расторжение договора, выступая общим правилом, отвечает интересам заинтересованной стороны и гражданского оборота в целом, в случае если цель договора отпадает вследствие последующего изменения внешней обстановки. Это обусловлено тем, что сохранение договора применительно к новым обстоятельствам бессмысленно для должника. В то же
время прекращение договорной связи приведет к возвращению объекта спорного договора в гражданский оборот, что соответствует интересам не только кредитора, но и всех третьих лиц и оборота как такового. Изменение договора вследствие отпадения его цели допустимо лишь в качестве исключения только в ситуациях, поименованных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к разделу III «Общая часть обязательного права» / под ред. Л. В. Санниковой. М. : Статут, 2016.
4. Карапетов А. Г., Савельев А. И. Свобода договора и ее пределы : в 2 т. М. : Статут, 2012. Т. 2. Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. А. П. Сергеева. М. : Проспект, 2010. Часть первая. Учебно-практический комментарий (постатейный).
6. Очхаев Т. Г. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств : дис. ... канд. юрид. наук 12.00.03. М., 2015.
7. Петрова Д. С. Английская доктрина «frustration of contract»: история и современность // Ленинградский юридический журнал. 2016. № 4 (46).
8. Апелляционное определение суда Еврейской автономной области от 16 мая 2012 года по делу № 33-203/2012.
9. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 года по делу № 305-ЭС15-15053.
10. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 года по делу № А43-4295/2014.
11. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 марта 201 6 года по делу № А79-4088/2015.
12. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2016 года № 08АП-8541/2016.
13. О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21 июня 2012 года № 3352/12 по делу № А40-25926/2011-13-230.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 3 марта 201 2 года по делу № А45-11474/2011.
16. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2009 года по делу № А56-32209/2008.
17. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 сентября 2016 года № Ф07-6679/2016 по делу № А56-48447/2015.
18. Решение Арбитражного суда города Москвы от 9 ноября 2016 года по делу № А40-129910/2014.
19. Amalgamated Investment & Property Co Ltd v. John Walker & Son Ltd [1977] 1 W.L.R. 164. URL: https://ru.scribd.com/ doc/135658218/Amalgamated-Investment-and-Property-Co-Ltd-v-John-Walker-Sons-Ltd (дата обращения: 3 марта 2017 года).
20. Krell v. Henry [1903] 2 K.B. 740. URL: http://www3.uninsubria.it/uninsubria/allegati/ pagine/1438/priv_comp2.pdf (дата обращения: 12 октября 2015 года).
