CC BY
3
УДК 347.214.2 Комаров Д.С.
Студент бакалавриата 4 курса НИУ «Московский государственный строительный
университет» Россия, Москва Гулин А.В.
Студент бакалавриата 4 курса НИУ «Московский государственный строительный
университет» Россия, Москва
ЖИЗНЕУСТОЙЧИВАСТЬ СФЕРЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭТИКА
ОТРАСЛИ
Аннотация: В этой статье обсуждается устойчивость поведения и роль этики в сфере недвижимости. Оба термина «устойчивость» и «этика» нуждаются в объяснении. В этом обсуждении описывается трехсторонняя система «мораль - принципы - законы», чтобы общество имело возможность получить больше профессионалов в области недвижимости. Ключевые слова: Недвижимость, устойчивость. этика и мораль, RICS
Komarov D.S. 4th year student National Research Moscow State University Of Civil Engineering
Russia, Moscow Gulin A. V. 4th year student National Research Moscow State University Of Civil Engineering
Russia, Moscow SUSTAINABLE REAL ESTATE AND ETHICS. Annotation: This article discusses sustainable real estate and the role of ethics within real estate. Both terms 'sustainability' and 'ethics' needs an explanation. With this discussion the tripartite system of 'morals - principles - laws' is described in order to have more grip on sustainable real estate and ethics. Keywords: Real estate, sustainability. ethics and morality, RICS Прецеденты
В последние десятилетия в Нидерландах произошел ряд крупных скандалов в сфере недвижимости. Следует упомянуть ряд пресловутых случаев. В этой статье будут кратко обсуждены только три самых печально известных случая, хотя следует отметить, что это всего лишь три из большого числа уголовных дел, касающихся подделки, коррупции и так далее в голландской отрасли недвижимости. Самым известным случаем был так называемый «Klimop case», который обсуждался в книге «Мошенничество с недвижимостью» (Boom & Marel, 2009). В конце 2007
года в мире недвижимости выявляется мошенничество беспрецедентного масштаба. Лучшие компании, такие как Philips и Bouwfonds, были бы ограблены их собственными директорами. Два директора со своими сообщниками пенсионных фондов Philips и Bouwfonds присвоили средства на сумму от 200 до 250 миллиардов евро.
В книге «De Ontknoping» (Boon and Marel, 2012), обсуждаются мотивы этих бизнесменов, Vlijmen, Vijsma и директора Hakstege, пишется о власти, беспрецедентной любви к деньгам и двойных стандартах в бизнесе. В конце суд приговорил основных обвиняемых за взяточничество, растрату, подлог и членство в преступной организации. Главный подозреваемый в итоге получил семь лет тюрьмы, его нотариус - четыре года, а другие обвиняемые -от пяти до полутора лет (De grootste vastgoedfraudezaak, 2015). Другой случай - падение SNS Reaal (Boon, et al, 2013), SNS Reaal собирает сотни миллионов евро на поглощение. В этом случае SNS купила 50 процентов акций Bouwfonds, которые в итоге оказались «осиным гнездом» сомнительных сделок с недвижимостью и мошенничества. Третий пресловутый случай, который предстоит обсудить, - это случай «Rochdale», где директор жилищной корпорации «Rochdale», г-н. Möllenkamp действовал с манией величия и любовью к роскоши. Суд подозревал г-на. Möllenkamp в лжесвидетельстве, коррупции, неправомерном использовании кредитных карт Корпорации, отмывании денег, в итоге он получил два с половиной года лишения свободы (Суд Амстердама, 2015).
В общем резюме своей диссертации «Material Immaterial» Veuger ответил на вопрос, существуют ли противоречия в основных социальных ценностях жилищных корпораций, которые влияют на то, как ими управляют (Veuger, 2013). Он пришел к выводу, что директора высшего уровня, имеющие дело с материальной ответственностью, следят за тем, чтобы они управляли за своем собственным рабочим столом, знали о последствиях и брали на себя ответственность. Последствия могут заключаться в том, что любовь к власти, невежество и другие негативные отношения приведут к мошенничеству, коррупции и подделке. Панацеей является то, что общество является главной ответственной стороной за реализацию государственного жилья и что в жилищных корпорациях существует надлежащая система сдержек и противовесов. Идеалы, принципы и правила
У каждого из нас есть свои идеалы в жизни. У большинства из нас есть идеал здоровой и мирной жизни, хотя эти индивидуальные идеалы различаются. Как у отдельных людей есть свои идеалы, так и у правительств существуют идеалы, которые также различаются от правительства к правительству. Это подводит нас к следующему вопросу; что приводит нас к определенному поведению? Что является отправной точкой нашего поведения?
По нашему мнению, отправной точкой являются наши идеалы, и с этими идеалами возникает определенное поведение. Концепция идеала
может быть описана как воображение чего-то, что каждый надеется реализовать. Van der Burg описывает: «идеалы - это ценности, которые скрыты скрыты в законе, моральной культуре общества, которые обычно не могут быть полностью реализованы, и которые частично превосходят условные, исторические формулировки в правилах, принципах и политике ». (Van der Burg 1999, стр. 176).
Идеалы должны рассматриваться как моральная отправная точка, они являются целями, к которым нужно стремиться, которые используются отдельными лицами, как для разделения отдельных сообществ, так и для мирового сообщества. Таким образом, можно сделать вывод, что отрасль недвижимости имеет свою собственную моральную отправную точку с ее собственными идеалами, которые должны быть реализованы ее собственным поведением. Этичное поведение лежит в основе того, что значит быть профессионалом. Это отличает профессионалов от других на рынке. Это то, что продвигает Королевский институт сюрвейеров (RICS). RICS устанавливает и поддерживает высочайшие профессиональные квалификации и стандарты в области развития и управления земельными участками, недвижимостью, строительством и инфраструктурой. RICS создал четкий и оптимизированный набор профессиональных и этических стандартов для руководства своих членов и гарантирует, что этот набор стандартов приведет к доверию со стороны всех сторон, имеющих дело с членами RICS. RICS разработал пять стандартов, которые должны сделать члены RICS; продемонстрировать, что они действуют добросовестно, всегда предоставляют высокий стандарт услуг, действуют таким образом, который способствует доверию к профессии, относится к другим с уважением и берут на себя ответственность за свои меры и действия.
Когда идеалы рассматриваются на уровне выработки политики, такой как политика RICS, возникает вопрос, как преобразовать эти моральные ценности в правовую систему, чтобы можно было установить правила, которые могли бы помочь реализовать эти идеалы и создать защитную правовую систему с обязательными правилами для профессионалов в сфере недвижимости. Dworkin утверждает, что правила дают точную конкретную формулировку, которая может включать обязательства (Dworkin, 1996 p. 35). Однако, чтобы превратить моральные ценности в обязательные правила, должно быть что-то еще. Это «что-то другое» можно определить как «принципы», как связь между моральными ценностями и конкретными обязательными правилами. Принципы - это правовые предпосылки, которые не обязательно существуют в письменной форме, но могут обеспечить общую направленность, которой должен соответствовать закон (De Sadeleer, 2005 p. 307).
В отличие от обязательных правил в законе, принципы в целом включают менее точные формулировки. Принципы более расплывчаты и менее явны, чем правила, они могут быть более открыты для различных
толкований, однако они являются подходящим инструментом для выработки политики, а также для законотворчества (De Sadeleer, 2005 p.313).
Verschuuren утверждает, что сами принципы не включают в себя обязательные юридические обязанности, они дают более глубокое понимание морали политики и законодательных норм. Он утверждает, что существует континуум от теоретических абстрактных принципов с одной стороны до очень конкретных и практических правил с другой стороны. (Verschuuren 2003 стр. 25). Принципы следует рассматривать как «мягкое право», как необязательные выражения приверженности. «Мягкое право» может быть воплощено в письменных документах, таких как рекомендации, декларации и руководящие указания глав государств или министров (De Sadeleer, 2005 p. 312). Kiss объясняет это следующим образом: «Мягкое право может означать формально необязательные выражения приверженности, в то время как инструменты сложного права могут читаться в договорах и в действующих, исполнительных положениях конвенций» (Kiss, 2003 p. 69). Принципы могут превратиться в тело жесткого закона, но это не обязательно так. Там, где принципы не эволюционировали в жестких обязательных положениях, но могли бы перерасти в новый закон, мы говорим о так называемых Lege Ferenda («с точки зрения действующего закона»). Принципы, могут, как было упомянуто выше, превращаться в совокупность обязательного закона. Этот процесс оценки, однако, является континуумом, в котором каждый принцип развивается по-своему. Пример принятия принципов в качестве жестко обязательных правил, переходящих от принципов в жесткое право, сформулирован в статье 38 (a-c) статута Международного Суда, МС. Устойчивость и жизнеспособность как идеал
Найти баланс между экономикой и социальным поведением может быть проблемой. Такое равновесие ведет к экономическому развитию рука об руку с защитой моральных стандартов как части устойчивого поведения. В настоящее время кажется, что концепция устойчивости, включая устойчивое поведение, часто представляется как панацея от всевозможных проблем различного происхождения. Можно считать, что концепция устойчивости часто используется неправильно или, по крайней мере, неправильно понимается как организациями, так и общественностью. Поэтому необходимо иметь четкое понимание концепции устойчивости и устойчивого развития и ее взаимосвязи с этическими и правовыми системами. В 1987 году Всемирная комиссия по окружающей среде и развитию (WCED), также названная в честь своего председателя, бывшего премьер-министра Норвегии Gro Harlem Brundtland, в своем докладе заявила, что «окружающая среда» - это то место, где мы все живем; и «развитие» -это то, что мы все делаем, пытаясь улучшить свою жизнь в этой системе. Они неразделимы». (WCED, 1978, стр. Xi). WCED привлек внимание широкой общественности к проблемам окружающей среды и устойчивости человека и определил термин «устойчивое развитие», что приводит к
концепции устойчивого развития (Bugge). и Voigt, 2008 p. vii). «Центральное бюро статистики» (CBS) Нидерландов сформулировало устойчивое развитие следующим образом;
«Устойчивое развитие — это развитие, которое отвечает потребностям настоящего, не ставя под угрозу способность будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности. Это включает в себя больше, чем забота об окружающей среде. Развитие является устойчивым, если оно также учитывает экономические, человеческие и социальные аспекты: дефицит касается не только природных ресурсов; высокообразованное и здоровое население, хорошо функционирующие социальные сети, социальное доверие, машины и инфраструктура также не должны быть ограничены в будущем». (CBS).
В 2002 году в Йоханнесбурге была созвана Конференция Организации Объединенных Наций по устойчивому развитию (СОООН). В своей статье 1 в декларации указывалось, что «[стороны] подтверждают нашу приверженность устойчивому развитию». Декларация включала политическое заявление, отражающее моральные ценности и намерения сообщества государств. Стороны на этой конференции говорили о будущих поколениях. В преамбуле UNCED указано:
«В начале этого саммита дети мира говорили с нами простым, но ясным голосом, что будущее принадлежит им, и, соответственно, бросили вызов всем нам, чтобы гарантировать, что через наши действия они унаследуют мир, свободный от унижения и непристойности, вызванных бедностью, деградацией окружающей среды и неустойчивым развитием ». Cordonier Segger заявил следующее: «В нем описан путь, пройденный от UNCED к WSSD (UNCSD), освещены современные проблемы, выражена приверженность устойчивому развитию» (Cordonier Segger, 2008, стр. 107). Можно утверждать, что государства-члены Организации Объединенных Наций привержены идеалу устойчивого развития. Эта аргументация может быть поддержана, потому что вышеупомянутые декларации подписаны государствами-членами Организации Объединенных Наций, следовательно, почти каждым государством сообщества Наций. Заключение
Как насчет этики, принципов и правил в сфере недвижимости? После вышеизложенного в упомянутой теории отрасль недвижимости должна указывать и описывать свои идеалы, после чего следует свое видение устойчивого поведения, а затем следует описание уже существующих обязательных положений в отрасли недвижимости. В этом контексте следующий шаг должен быть предпринят организациями профессионалов в сфере недвижимости. Эти организации должны прийти к дискуссии о том, должны ли принципы в рамках lege ferenda в сфере недвижимости превратиться в жёсткий закон для профессионалов в сфере недвижимости, и если да, то как следует формулировать эти жесткие обязательные правила. Потому что, если мы, как профессионалы в сфере недвижимости, будем
рассматривать сообщество как серьезных устойчивых работающих партнеров, мы должны серьезно относиться к себе, имея в виду, что мы должны четко и ясно разъяснить, каковы наши идеалы и принципы и каким образом мы изложил эти идеалы и принципы в жестких обязательных правилах для сообщества специалистов по недвижимости.
Использованные источники:
1. Boon, V., van der and Van der Marel, G (2009), De vastgoedfraude (The Real Estate Fraud). Amsterdam: Nieuw Amsterdam Uitgevers.
2. Boon, V., van der and Van der Marel, G (2013), De ontkoping (The Denouement). Amsterdam: Nieuw Amsterdam Uitgevers.
3. Boon, V., et al (2013) De val van SNS Reaal (the fall of SNS Reaal) Amsterdam: Nieuw Amsterdam Uitgevers.
4. Bugge, Hans Christian and Voigt, Christina, (2008), Sustainable Development in International and National Law. Amsterdam/Groningen: Europa Law Publishing
5. Burg, Van der, Wibren, The Morality of Aspiration: A Neglect Dimension of Law and Morality, in Witteveen W. J. and Burg, van der W. (1999), Rediscovering Fuller. Amsterdam: Amsterdam University Press
6. Have ten, G.G.M. (2010), Ethiek en Vastgoed (Ethicks and Real Estate). Groningen: Noordhoff Uitgevers.
7. Kiss, Alexandre and Shelton, Dinah, International Environmental Law (2003). New York: Transnational Publishers Inc.
8. CBS, What is sustainability: https://www.cbs.nl/nl-nl/faq/specifiek/what-is-sustainability, looked up on January the 3d 2018
