CC BY
46
экономические науки
Ермилова Мария Игоревна ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК ...
УДК 336.6
ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК ОБЪЕКТ ФИНАНСИРОВАНИЯ
© 2017
Ермилова Мария Игоревна, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансового менеджмента Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова (117997, Россия, Москва, пер. Стремянный, 36, e-mail: [email protected])
Аннотация. В статье рассмотрен вопрос об определении жилищного рынка как объекта финансирования. Определено, что помимо того, что жилье является благом для удовлетворения потребностей населения, также оно является инвестиционным и финансовым активом, которое позволяет его владельцу получать дополнительный доход от его перепродажи, сдачи в аренду и других подобных операций. Автором выявлено, что ранее в исследованиях не представлено определения жилищного рынка как объекта финансирования, хотя в настоящее время с учетом его особенностей это является актуальным. В статье представлено несколько подходов, раскрывающих сущность данной дефиниции. Автор определил инфраструктуру современного рынка жилья и выявил, что широта инструментария финансирования жилищного рынка напрямую взаимосвязана с его инфраструктурой. Автор выделил основных и второстепенных участников жилищного рынка и определил их роль на рынке. Выявлено, что перечень участников жилищного рынка зависит от уровня рынка (мировой, национальный, региональный, местный). В российской практике основным инструментом финансирования рынка жилья является ипотека, что в том числе достигается за счет программ развития, реализуемых в виде приоритетных проектов. Для того чтобы жилищный рынок как объект финансирования был наиболее эффективным необходимым является дальнейшее развитие инструментария его финансирования, в том числе ипотечного кредитования.
Ключевые слова: жилье, жилищный рынок, субъекты рынка жилья, рынок недвижимости, жилищное строительство, финансирование жилья, мультипликационный эффект, ипотека, ипотечные схемы, инвестиционный актив, платежеспособность населения, экономическая система, аренда.
HOUSING MARKET AS AN OBJECT OF FINANCING
© 2017
Ermilova Mariia Igorevna, candidate of economic sciences, associate professor of the department «Financial management»
Plekhanov Russian University of Economics (117997, Russia, Moscow, Stremyanny lane, 36, e-mail: [email protected])
Abstract. The article considers the issue of determining the housing market as an object of financing. It is determined that in addition to the fact that housing is a boon to meet the needs of the population, it is also an investment and financial asset that allows its owner to receive additional income from its resale, leasing and other similar operations. The author revealed that earlier in the studies the definition of the housing market as an object of financing was not presented, although at present, taking into account its features, this is actual. The article presents several approaches that reveal the essence of this definition. The author defined the infrastructure of the modern housing market and found that the breadth of the housing market financing instruments is directly interconnected with its infrastructure. The author singled out the main and secondary participants of the housing market and determined their role in the market. It was revealed that the list of participants in the housing market depends on the level of the market (world, national, regional, local). In Russia, the main tool for housing market financing is the mortgage, which is also achieved through development programs implemented as priority projects. In order for the housing market as an object of financing to be the most effective necessary is the further development of its financing tools, including mortgage lending.
Keywords: housing, housing market, subjects of housing market, real estate market, housing construction, housing finance, multiplication effect, mortgage, mortgage scheme, investment asset, solvency of population, economic system, tenancy.
Одним из важных направлений социально-экономической политики государства является обеспечение граждан доступным жильем. Экономический анализ мирового опыта жилищного строительства свидетельствует о том, что данный сектор во многих странах является приоритетом государственной инвестиционной политики, обладает высоким мультипликационным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях [1].
С 2014 года можно наблюдать сокращение темпов роста рынка жилья, обусловленный очередной волной кризиса [2]. Негативные последствия кризиса снизили количественные и качественные показатели деятельности жилищного рынка. Особенно серьезно это отразилось на российском жилищном рынке, поскольку рост валютного курса оказал существенное влияние на стоимость строительства жилья и цены, которые устанавливаются застройщиками. Достаточно часто застройщики закупали материалы в зарубежных странах, и в связи с кризисом они были вынуждены приостановить эти операции. Снижение платежеспособности граждан вынудило застройщиков снизить цены на жилую недвижимость, предлагать ряд скидок и бонусов. В результате жилищный рынок вынужден был «сжаться».
Первые исследования, связанные с анализом рынка жилья как самостоятельного элемента экономической системы, появились только в 60-х годах XX века [3]. Такие исследования были узкопрофильными и в основном затрагивали вопросы изучение жилищного рынка в
целом и его взаимодействие с другими субъектами отечественной экономической системы. Позднее стало анализироваться взаимосвязь рынка жилья с мировой экономической системой.
Итак, основной объект жилищного рынка - это само жилье или жилая недвижимость. В настоящее время определено несколько подходов к понятию «жилье» (жилище). Во-первых, под жильем понимается благо, которое удовлетворяет потребности людей и сохраняет их жизнь и здоровье. Во-вторых, жилье может восприниматься как инвестиционный инструмент, то есть его приобретение осуществляется для целей последующего получения материальной выгоды от операций с ним. Таким образом, жилье становится финансовым, инвестиционным активом.
Жилье как инвестиционный актив получило широкое распространение в европейских странах в середине XVII века, когда строились многоквартирные арендные дома, в XIX веке достаточно успешно шло строительство доходных домов, квартиры в которых сдавались в аренду.
В советское время получили распространение такие виды жилья как дома-коммуны, кооперации с долевым участием, малоэтажные дома, секционные дома, дома гостиничного типа. В данном случае жилье служило и как благо, которое удовлетворяет потребности населения, так и инвестиционный актив.
В настоящее время реализуется оба подхода к определению жилья, и оно воспринимается населением и как благо, удовлетворяющее потребности граждан и как
149
Азимут научных исследований: экономика и управление. 2017. Т. 6. № 3(20)
Ермилова Мария Игоревна economic
ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК ... sceinces
инвестиционный актив (получение дополнительного дохода).
В странах Европы более распространенным является не приобретение жилой недвижимости в собственность, а его аренда. В России и странах постсоветского пространства традиционной принято, что граждане в большей мере стремятся приобрести жилье в собственность.
Операции с жилой недвижимостью позволяют генерировать финансовые потоки на рынке жилья, и жилье является основным элементом рынка, вокруг которого выстраиваются взаимосвязи всего субъектно-объектно-го состава жилищного рынка.
Подходы к определению термина «жилье» также прописаны в национальных законодательствах.
Так в российском законодательстве данная дефиниция отражена в Жилищном кодексе РФ. Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан [4]. Таким образом, к жилым помещениям можно отнести жилой дом или его часть, квартиру или ее часть, комнату. Каждое из этих понятий раскрывается ранее указанным кодексом.
На основе представленного анализа подходов к определению понятия «жилье» предлагается его следующая авторская трактовка: жилье - это благо, которое приобретается в собственность или как арендный объект с целью удовлетворения потребностей граждан в наличии постоянного или временного места проживания, а также как финансовый актив, который позволяет получать дополнительный доход в виде арендных платежей или разницы между ценой купли и продажи данного объекта.
Данное жилье должно обладать следующими свойствами, а именно:
- надежность;
- долговременность;
- низкий уровень рискованности вложений;
- отдача на вложенный капитал;
- ликвидность;
- принадлежность частным лицам и компаниям;
- доходность (от операций с доходными домами);
- может служить обеспечением (в кредитных отношениях);
- организация связи между работодателем и сотрудником (при предоставлении жилья работнику);
- выступает объектом финансирования (частные и корпоративные инвестиции);
удовлетворение граждан в потребности его наличия;
- принадлежность конкретному лицу или группе лиц (организаций);
- системность взаимоотношений владельца (арендодателя) и других лиц (организаций);
- адекватная взаимозаменяемость объектов жилья (в случаях ветхости и т.п.);
- юридическая «чистота» - все операции с жильем всегда соответствуют всем нормам законодательства;
- достаточно высокие издержки на содержание;
- постоянность обслуживания;
- наличие постоянной потребности в нем со стороны населения;
- снижение социальной напряженности среди населения страны.
Жилье является объектом рынка жилья.
Жилищный рынок - неотъемлемая часть рынка недвижимости. Рынок жилья включает в себя экономические, правовые и социальные отношения и формы, регулирующие экономическую деятельность субъектов по поводу создания, использования и управления объектами жилого фонда.
В большинстве исследований дается определение рынка недвижимости, а рынок жилья упоминается лишь как его часть и подход к определению жилищного рынка носит дискуссионный характер.
Так, по мнению Лазаровой Л.Б., Муриева М.В. рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодей-150
ствующих рынков. Жилищный рынок, прежде всего, связан с финансовым рынком, который включает денежный рынок, валютный рынок, рынок капиталов, рынок ценных бумаг и рынок кредитов [5].
С точки зрения Сажина Ю.В., Инчиной Т.В. жилищный рынок представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: жилищного земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка [6].
Клевцов В.В. под жилищным рынком понимает совокупность национальных, муниципальных и локальных рынков жилья, связанных друг с другом социально-экономической, политической, культурной интеграцией и унификацией; социально-экономических и политических отношений, опосредующих производство, распределение, обмен и потребление объектов жилой недвижимости при соответствующем финансово-кредитном обеспечении [7].
Проанализировав имеющиеся определения рынка жилья, с точки зрения автора, целесообразно выделить несколько подходов к раскрытию сущности данной дефиниции (табл.1).
Таблица 1. Авторские подходы к определению понятия «жилищный рынок»
Подход Определение
Уровневый (территориальный) Жилищный рынок - это совокупность мирового, национального, регионального и местного рынков жилья, находящихся в тесной взаимосвязи между собой и влияющих друг на друга.
Инвестиционный (финансовый) Жилищный рынок - это сфера формирования спроса и предложения со стороны потенциальных инвесторов, позволяющая получит им постоянный или временный доход от операций с жильем.
Экономический Жилищный рынок - это сфера экономических отношений между участниками экономической системы, связанных с формированием у них спроса и предложения, и их взаимного удовлетворения путем осуществления операций с жилой недвижимостью в рамках действующего законодательства.
"Разработанаавтором
Проведенное исследование позволило определить, что рынок жилья может быть рассмотрен как объект финансирования. В настоящее время в экономической литературе не раскрыто это понятие, несмотря на важность данного термина для решения определенных задач в сфере жилищного строительства, связанных в том числе, с обеспечением граждан доступным жильем.
С точки зрения автора, жилищный рынок как объект финансирования представляет собой сферу экономических отношений между субъектами хозяйствования в процессе осуществления ими финансирования строительства, модернизации или приобретения объектов жилья, позволяющая получить каждому из его участников какую-либо выгоду, выраженную либо в сумме арендных платежей, либо в виде разницы между стоимостью строительства жилья и ценой продажи объекта или разницы между ценой покупки и продажи жилья (доли) собственником (владельцем), и др.
В связи с вышесказанным можно говорить об определенном субъектно-объектном составе рынка жилья.
Субъектами жилищного рынка являются юридические и физические лица, прямо или косвенно участвующие в операциях, которые связаны с жильем. К ним следует отнести строительные компании, подрядчиков, продавцов, покупателей, арендаторов, дольщиков, государственные организации, банки, другие финансовые организации, профессиональные участники фондового рынка, страховщики, управляющие компании и т.п.
Объектами рынка жилья являются жилые площади, которые построены на собственные средства застройщика, иных инвесторов, дольщиков или кредитные ресурсы, которые предназначены для временного или по-
Azimuth of Scientific Research: Economics and Administration. 2017. Т. 6. № 3(20)
экономические науки
Ермилова Мария Игоревна ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК ...
стоянного проживания собственников или арендаторов.
Таким образом, субъектно-объектный состав жилищного рынка показывает, что он непосредственно выступает как объект финансирования.
С авторской точки зрения существует определенная инфраструктура рынка жилья, которая в том числе предопределяет особенности и механизмы финансирования данного рынка. Следует выделять следующие уровни жилищного рынка:
- мировой рынок жилья;
- национальные рынки жилья (например, Россия, США, Австралия, Китай и др. страны);
- региональные рынки жилья (например, Краснодарский край, Ямало-Ненецкий автономный округ, Московская область и др.) [8];
- местные рынки жилья (например, Москва, Владимир, Саратов и др.).
Уровни рынка жилья были классически классифицированы по степени территориальной ограниченности или распространенности [9]. Таким образом, общепринятую классификацию рынков можно применить и к данному рынку. В зависимости от того, какой именно рынок анализируется, определяется перечень инструментов финансирования, который может быть использован. Чем более высокий уровень (например, мировой рынок жилья), тем более широк перечень инструментов финансирования.
Уровень рынка также определяет его субъектно-объ-ектный состав.
В целом субъекты условно могут быть разделены на две группы - основные и второстепенные. К основным необходимо отнести застройщика, покупателя, продавца, арендодателя, арендатора, банки, которые формируют основные денежные потоки на рынке жилья. К второстепенным участникам следует отнести подрядные организации, иные финансовые организации, страховые и оценочные компании, а также других институциональных субъектов. Необходимо отметить, что субъектный состав жилищного рынка как объекта финансирования достаточно широк и его состав может изменяться в зависимости от уровня рынка, влияния различных факторов и периода экономического цикла.
В таблице 2 представлен наиболее полный перечень участников жилищного рынка с характеристикой их действий.
Таблица 2. Характеристика участников жилищного рынка
Участник рынка жилья Основная характеристика участника
Застройщик Юридическое лицо, осуществляющее на основе разрешительной документации строительство жилых помещений различного типа [10].
Подрядные организации Юридические лица, заключающие с застройщиком договоры на выполнение каких-либо отдельных этапов строительных работ или обеспечение строящихся домов коммуникациями.
Покупатель Лицо, предполагающее приобрести жилое помещение по стоимости, установленной застройщиком или сформированной на рынке с учетом спроса и предложения.
Продавец Лицо, предполагающее продать жилое помещения или доли. Может выступать как от собственного имени, так и от имени застройщика или быть застройщиком. Может быть риэлтерское агентство, которое оказывает услуги по поиску жилого помещения, оформляет договора и готовит пакет документов для реализации сделки и для кредитных учреждений, в случае приобретения недвижимости за счет кредита.
Арендодатель Лицо (компания), владеющее жилым помещением и предполагающее передавать его другому лицу для проживания на срок, предусмотренный договором.
Арендатор Лицо, вступающее во взаимоотношения с арендодателем с целью заключения договора на использование жилого помещения для проживания на срок, предусмотренный договором между арендатором и арендодателем (в том числе, в доходных домах [11]).
Заемщик Лицо, получающее кредит под залог жилой недвижимости. Для получения, например, ипотечного кредита необходимо иметь в наличие средства в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости приобретаемого объекта жилья и иметь доходы, которые позволяют в течение всего срока выплачивать основной долг и проценты по нему. Также может быть предоставлен потребительский кредит на приобретение жилья.
Кредитор (банк или иная финансовая организация) Банк (в стандартных условиях) - организация, проанализировав кредитоспособность заемщика, при успешном результате заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Обязательным условием выдачи ипотеки является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Необходимо подчеркнуть, что в некоторых странах, вводят различные ипотечные программы, которые предполагают, что заемщик получит некоторую первоначальную сумму на жилое помещение, которая будет первоначальным взносом (перечисляется на счет получателя). Эту сумму заемщик не должен будет возвращать государству (по типу софинансиро-вания, субсидирования) [12].
Другие финансовые организации и инвесторы Ипотечное агентство - элемент самофинансируемой системы ипотеки. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, которые обеспечены ипотечными кредитами. Денежные ресурсы от продажи ценных бумаг используются для выдачи новых кредитов (система рефинансирования). Ипотечное агентство обеспечивает эмиссионные ипотечные ценные бумаги путем образования специальных пулов закладных или ипотечных кредитов. Инвесторы напротив покупают ипотечные ценные бумаги (пенсионные и паевые фонды, банки, портфельные управляющие, страховые компании и др.).
Страховая компания Компания, которая снижает риски для инвесторов [13] и кредиторов путем следующих видов страхования [14]: - страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки; - страхование риска повреждения и уничтожения объекта; - страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Ежегодные расходы несет заемщик (в ипотечных программах). Также застройщик может использовать различные виды страхования.
Оценочная компания Субъект, который необходим для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов жилья, которые могут выступать предметом залога. При продаже недвижимости также могут привлекать таких субъектов.
Другие институциональные участники К ним могут быть отнесены различные органы, выдающие разрешительную документацию на строительство, государственные регистраторы, паспортные службы, нотариальные конторы, органы опеки и попечительства и другие в зависимости от конкретного случая. В некоторых странах (например, в России) требуются заверение нотариусом договора купли-продажи, залога прав собственности, дарения доли [15]. Кадастровые службы выдают разрешительную документацию застройщикам. Государственный регистратор осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сделки купли-продажи, переход прав собственности, договоры ипотеки и др.) [16]. Паспортные службы, регистрирующие население по месту жительства. Органы опеки и попечительства участвуют в случаях сделок, в которых задействованы несовершеннолетние или лица, находящие под опекой этих органов.
Составлена автором.
Рассмотрев характеристики субъектов жилищного рынка можно сделать вывод, что их точный состав зависит от того, какой уровень рынка рассматривается, какая именно операция осуществляется на рынке. Особенно это касается второстепенных участников. Необходимо отметить, что достаточно большой объем операций по купле-продаже жилой недвижимости осуществляется за
Т5Т
Азимут научных исследований: экономика и управление. 2017. Т. 6. № 3(20)
Ермилова Мария Игоревна economic
ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК КАК ... sceinces
счет кредитных ресурсов, в основном с использованием ипотеки.
Ипотечные схемы кредитования являются в настоящее время основными на жилищном рынке многих стран. Например, различные субъекты российского рынка жилья - банки, застройщики, риелторы, страховые компании и другие - все более целенаправленно и последовательно рассматривают жилищное ипотечное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса [17]. Также это обусловлено тем, что в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года было указано, что доля заемщиков по ипотечному кредитованию для приобретения жилья должна возрасти до 30% [18]. Однако в настоящее время данный документ утратил силу и предполагается оказывать поддержку программ развития с помощью реализации приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» [19].
Таким образом, одним из основных источников финансирования жилищного рынка является ипотечное кредитование и в перспективе в России планируется увеличение его доли в общем объеме кредитования. Доступная ипотека в то же время является одной из сложнейших задач для российского государства [20]. В отличие от многих зарубежных стран, ипотечное кредитование является достаточно дорогим инструментом финансирования рынка жилья. Именно на решение этой проблемы направлена политика современной России и постепенно предпринимаются меры по ее решению (федеральные и региональные программы доступной ипотеки, субсидирование процентной ставки и т.п.) [21].
Итак, было проанализировано понятие жилья и жилищного рынка и определено, что в настоящее время рынок жилья может быть рассмотрен как объект финансирования. Перечень инструментов финансирования и субъектно-объектный состав рынка зависят в первую очередь, от уровня рынка - мировой, национальный, региональный или местный, а также от ряда макро и микроэкономических факторов.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Агафонова М.С., Солодкова О.В. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка // Современные наукоемкие технологии. 2014. №7-2. С.105-106.
2. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году: состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования // Жилищные стратегии. 2014. Т. 1. № 1. С. 25-44.
3. Воронцова Н.В. Становление и развитие рынка недвижимости в России // Экономика и предпринимательство. 2015. № 1 (54). С. 962-971.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 01.07.2017). URL: www. consultant.ru.
5. Лазарова Л.Б., Муриев М.В. Жилищный рынок России: проблемы и перспективы развития // Российское предпринимательство. 2012. № 11 (209). C. 114-118.
6. Сажин Ю.В., Инчина Т.И. Система управления жилищным рынком. URL: http://www.sisupr.mrsu. ru/2010-1/pdf/sajin_2.pdf.
7. Клевцов В.В. Механизм жилищного финансирования: теория, методология, практика. Монография. М.: Московский гос. ун-т экономики, статистики и информатики. 2012. С.11-12.
8. Юдакова О.В. Развитие регионального рынка объектов жилищного строительства // Вестник Самарского государственного экономического университета. 2014. № 2 (112). С. 85-89.
9. Стебунова О.И. Исследование пространственного взаимодействия объектов на региональном рынке жилья // Инновационная наука. 2016. № 6-1. С. 242-245.
10. Матюгина Э.Г., Ефремова М.С., Ипполитова Д .П., Силич О.И., Чуприкова М.Н. К вопросу развития рынка жилья // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 3-1. С. 68-71. 152
11. Горбачевская Е.Ю. Развитие методологического подхода к определению способа управления арендным жильем // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 5 (100). С. 186-196.
12. Еременко М.М. Источники и организационные формы финансирования строительства и приобретения жилья // Международная торговля и торговая политика. 2014. № 11 (90). С. 29-41.
13. Левин Ю.А., Лебедев Н.А., Ломаченко С.С. Анализ рисков как залог устойчивого росто инвестиций в сфере недвижимости // Инновации и инвестиции. 2016. № 4. С. 31-33.
14. Батырова Д.С., Сазонов С.П. Страхование рисков ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство. 2016. № 12-2 (77-2). С. 724-727.
15. Федеральный закон от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
16. Ушанова Н.А. Проблемы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города // Инновации и инвестиции. 2013. № 3. С. 109-113.
17. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2008. №3. С. 34-39.
18. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 (утв. Распоряжением Правительства РФ от 08.11.2014. №2242-р (утратил силу с 26.07.2017)).
19. Постановление Правительства от 26 июня 2017 года №746. URL: www.garant.ru.
20. Клевцов В.В. Модернизация ипотечного жилищного кредитования в целях повышения жилищной обеспеченности населения // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2012. № 5 (41). С. 23.
21. Огурцова А.Н. Роль государства на рынке жилья // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 5 (24). С. 141.
Статья поступила в редакцию 06.07.2017.
Статья принята к публикации 25.09.2017.
Azimuth of Scientific Research: Economics and Administration. 2017. Т. 6. № 3(20)
