CC BY
1214
УДК 338.45
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ:
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОТРАСЛИ
Я.В.Паттури
Институт экономики и управления НовГУ, [email protected]
В статье определена роль строительства в социально-экономическом развитии страны. Рассмотрены общие тенденции и перспективы развития отрасли жилищного строительства в современной России. Обозначены основные задачи государственной жилищной политики.
Ключевые слова: жилищное строительство, регионы России, государственная жилищная политика
The article defines the role of construction industry in the socio-economic development; deals with general trends and prospects in the house-building industry in today's Russia; outlines the key objects of state policy in the house-building branch.
Keywords: house-building industry, Russian regions, state policy in the house-building branch
Строительство относится к числу ключевых фондо- и системообразующих отраслей, во многом определяющих темпы развития национальной экономики, а также способствующих решению важнейших социально-экономических проблем современной России. Строительный комплекс остается одним из немногих реальных секторов экономики, способствующих структурной перестройке промышленности и в конечном итоге обеспечивающих эффективность реорганизации всей экономики.
Строительная отрасль России в последние годы наращивала и без того значительный вклад в ВВП. Общее число организаций строительного комплекса по состоянию на январь 2010 г. составило более 130 тысяч, а число работников, официально занятых в строительном комплексе, — 3,3 млн человек (около 7% от всего работающего населения России). (Здесь и далее использована официальная информация Федеральной службы государственной статистики и Министерства экономического развития РФ [1-3]). В 2009 г. в строительстве произведено 5,8% ВВП Российской Федерации (с тенденцией увеличения данного показателя по сравнению с предыдущими периодами)*. В структуре поступлений платежей, налогов и сборов в бюджетную систему Российской Федерации доходы от строительной отрасли составили 431,45 млн руб. (5,41% от общего объема поступлений) в 2008 г. и 393,38 млн руб. (6,24% от общего объема поступлений) в 2009 г. Важным представляется и тот факт, что строительный комплекс имеет ключевое значение для развития целого ряда смежных отраслей народного хозяйства — производства строительных материалов, машиностроения, химической, деревообрабатывающей и других отраслей промышленности, развития транспорта, связи, торговли, общественного питания и т.п. Общеизвестно, что строительство обладает максимальным мультипликативным эффектом: каждый инвестированный в строительство рубль «притягивает» за собой 4-5 рублей в смежные отрасли. Таким образом, совокупный вклад рынков, напрямую связанных со строительством, в экономику страны может достигать 40% ВВП.
Стремительное развитие строительной отрасли в России продолжается последние несколько лет (см. табл.1). Однако стоит отметить, что последствием экономического кризиса стало значительное сокращение объемов выполненных работ в сегменте «Строительство» за период январь-ноябрь 2009 г. — на 18,5% по сравнению с аналогичным периодом
2008 г. (больше, чем в любой другой отрасли российской экономики). Вместе с тем спад оказался ниже официальных прогнозов, и уже по итогам 2010 г. следует ожидать роста объемов производства в строительстве не менее 5%.
* Строительная отрасль в России играет более значимую роль в создании ВВП, чем в промышленно развитых и тем более в развивающихся странах (для сравнения: в Европе доля строительства в общем объеме валового внутреннего продукта — в среднем около 4,5%; в развивающихся странах — в среднем 2-3%).
Таблица 1
Динамика объема работ, выполненных в сегменте «Строительство» за 2002 — 2009 гг., в целом по РФ
Период Объем работ, млрд руб. Объем работ в сопоставимых ценах к предыдущ. году, %
2002 831 102,9
2003 1042,7 112,8
2004 1313,6 110,1
2005 1754,4 113,2
2006 2350,8 118,1
Январь-ноябрь 2007 2824,4 117
Январь-ноябрь 2008 3971,3 114,5
Январь-ноябрь 2009 3236,6 81,5
C экономической точки зрения, строительная отрасль — это отрасль материально-технического производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие виды строительства: промышленное строительство (заводы, фабрики); транспортное строительство (дороги, мосты, тоннели); жилищно-гражданское строительство (жилые дома, общественные здания, коммерческая недвижимость); гидротехническое строительство (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные сооружения и устройства, водохранилища); гидромелиоративное строительство (системы орошения, осушения).
По оценкам Минэкономразвития РФ, одним из самых быстрых и эффективных способов увеличения ВВП в России является жилищное строительство: каждый рубль, инвестированный в жилищное строительство, дает 55 копеек добавленной стоимости. Но еще более важно то, что развитие жилищного строительства в перспективе снижает социальноэкономическую напряженность в обществе, решая извечную для России проблему дефицита жилья.
На 1 января 2010 г. общая площадь жилищного фонда России составляла 3176,6 млн кв. метров. В
2009 г. было введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир, или 59,8 млн кв. метров жилья, что составило 93,3% к предыдущему году (в 2008 г.: 64,1 млн кв. метров жилья, или 104,6% к 2007 г.). Наибольшие объемы жилья (около 40-45% от годового объема) вводятся в эксплуатацию в конце отчетного периода (года) (см. рис.1).
35 -30 -25 -20 -15 -10 -5
27,1
10,2
13,5
11,5
24,8
10,4
13,4 11,2 т
§ Д Л м и § н-1 н нн М И § £ Л м и § н 1—1 Л м и § Д Л м и § н-1 н нн м и IV квартал г ла т 1—1 ав к ла т д Л ав к ла н-1 н нн ^ (а к ла £ & ав к
2007 год 2008 год 2009 год
Рис.1. Динамика ввода в действие жилых домов в России, млн кв. метров общей площади
За последние несколько десятилетий в строительной отрасли России наблюдались периоды значительного спада и активного развития (см. рис.2). В условиях плановой экономики советские строители работали по госзаказу, вводя до 80 млн кв. метров жилья в год*. Распад СССР и резкое сокращение объемов государственного инвестирования стали причиной значительного спада в строительной отрасли России. К концу 1990-х гг. объем ввода в эксплуатацию жилья сократился почти в два раза по сравнению с началом десятилетия. После августовского дефолта 1998 г., который оказал серьезное влияние на отрасль, рынок жилой недвижимости постепенно начал свое восстановление: была полностью обновлена структура рынка, определились основные особенности современных бизнес-процессов, выявились лидеры отрасли, выросла доступность жилья для покупателей и покупателей-заемщиков. Улучшение экономической ситуации в начале 2000 г. естественным образом спровоцировало рост основных показателей строительства: с 2000 по 2008 гг. объем строительных работ в России в денежном выражении возрос более чем в девять раз — с 503,8 млрд руб. до 4,528 трлн руб.
41,5 41,8 41
39,2
1Лп7 32 3
1987г. 1989г. 1991г. 1993г. 1995г. 1997г. 1999г. 2001г. 2003г. 2005г. 2007г. 2009г.
Рис.2. Динамика жилищного строительства РСФСР / России, млн. кв. метров общей площади
* Масштабы развития сферы жилищного строительства России до сих пор далеки от масштабов ее развития в советской России (по данным самого успешного в этом плане 2010 г. — 77,7% от уровня 1987 г.).
Начавшись в сентябре 2008 г., кризис банковской системы США перерос в общемировой и по «принципу домино» привел к экономической рецессии большинства стран мира. В начале октября 2008 г. действие кризиса проявилось и в экономике России. По данным исследований, наиболее болезненно он отразился на предприятиях металлургической, нефтегазовой и строительной отраслей. Так, в 2008 г., согласно прогнозам, в России должно было быть введено 73 млн кв. метров жилья, а реально было построено 64,1 млн кв. метров (87,8% от планового показателя); в 2009 г. введено в эксплуатацию 59,8 млн кв. метров жилья вместо запланированных ранее 80 млн кв. метров, т.е. на 20,2 млн кв. метров (или 25,25%) меньше. Вместе с тем в указанный период наблюдался рост объемов ввода объектов индивидуального домостроения, осуществляемого населением за счет собственных и заемных средств (прирост данного показателя за первое полугодие 2009 г. составил 6,2% к соответствующему периоду предыдущего года).
Общая неблагоприятная социально-экономическая ситуация повлияла на сокращение как потребительского спроса, так и предложения на рынке жилья вследствие падения доходов населения, снижения доступности ипотечных кредитов, роста себестоимости строительства. Так, по данным мониторинга рынка недвижимости и строительных материалов, проведенного Департаментом ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом ин-женеров-сметчиков, себестоимость жилищного строительства на территории России за 9 месяцев 2008 г. возросла на 21,18% — до 39792 руб. за кв. метр. В среднем по стране за январь-сентябрь 2008 г. рост цен на первичном рынке жилья составил около 15,7%, на вторичном — чуть более 13,6%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19,7%. В результате средняя цена предложения на первичном рынке жилья составила 45701 руб. за кв. метр, на вторичном — 48443 руб. за кв. метр.
Структура вводимого в эксплуатацию жилья по субъектам Российской Федерации выглядит следующим образом: традиционно наибольшие доли объемов жилищного строительства приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения: Московская область (12,2% от введенной в эксплуатацию общей площади жилья в целом по России), Краснодарский край (6%), Москва (5,1%), Санкт-Петербург (5%), Республика Башкортостан (3,7%), Республика Татарстан (3,5%), Тюменская область (3,4%), Челябинская область (3,2%), Ростовская область (3,1%), Свердловская область (2,7%), Новосибирская область (2,2%). В целом, по данным за 2009 г., в этих субъектах построена половина введенной общей площади жилья в России. Указанный список лидеров жилищного строительства практически постоянен.
В 2008 г. во всех федеральных округах России был отмечен рост объемов жилищного строительства (за исключением Центрального, где наблюдался незначительный спад активности на фоне и без того масштабного развития рынка): в среднем по стране рост составил 4,55% (см. табл.2). В 2009 г. в связи со
28,9
12,8
11,7
9,4
0
80
70-
64
63,5
61,7
61
59,8
60
50,2
50
43,6
41
40-
34,3
33,4
30
20
10
Таблица 2
Объемы и структура ввода жилья по федеральным округам Российской Федерации, тыс. кв. метров общей площади
Федеральный округ1 2007 год 2008 год 2009 год
в тыс. кв. метров в процентах к общему объему ввода жилья в кв. метрах на 1000 жителей2 в тыс. кв. метров в процентах к общему объему ввода жилья Л С^1 нй трите и а мж .кв 000 в1 тыс. кв. метров в процентах к общему объему ввода жилья в кв. метрах на 1000 жителей2
Центральный (ЦФО) 19894 (1) 32,5 534,5 (1) 19134,2 (1) 29,9 515 (1) 17370 (1) 29,4 468 (1)
Приволжский (ПФО) 12289,3 (2) 20,1 405 (5) 13567,5 (2) 21,2 448,6 (4) 13340 (2) 22,6 443,1 (3)
Южный (ЮФО) 9571,5 (3) 15,6 420,2 (3) 9917,8 (3) 15,5 434,3 (5) 10390 (3) 17,6 452,4 (2)
Сибирский (СФО) 6915,4 (4) 11,3 353 (6) 7174,7 (4) 11,2 366,9 (6) 6260 (4) 10,6 320 (6)
Северо-Западный (СЗФО) 5659 (5) 9,2 417,6 (4) 6562,9 (5) 10,3 486,1 (3) 5250 (5) 8,9 390,7 (5)
Уральский (УФО) 5592,5 (6) 9,1 457,3 (2) 6227,8 (6) 9,7 508,8 (2) 5060 (6) 8,5 412 (4)
Дальневосточный (ДФО) 1299,6 (7) 2,2 199,7 (7) 1423,5 (7) 2,2 219,5 (7) 1430 (7) 2,4 222 (7)
Итого 61221,3 100 430,5 64008,4 100 450,7 59100 100 416,4
Примечания. Федеральные округа проранжированы (значение в скобках) в порядке убывания значения соответствующего показа-
теля. Расчеты автора.
снижением инвестиционной активности объемы жилищного строительства сократились во всех федеральных округах России (за исключением Дальневосточного и Южного), в сорока двух субъектах Российской Федерации, что привело к сокращению показателя ввода в эксплуатацию жилых домов в целом по стране на 10,6% по сравнению с 2008 г. Наиболее значительное уменьшение ввода в действие жилых домов (более чем на 30% по отношению к 2008 г.) произошло в первую очередь в тех регионах России, где жилищный
рынок до кризиса был максимально развит: в Санкт-Петербурге, Республике Бурятия, Омской, Челябинской, Воронежской, Архангельской областях, Красноярском крае и др. По прогнозам, к 2012 г. уровень жилищного строительства 2009 г. удастся превысить только Свердловской, Нижегородской, Самарской областям и Республике Башкортостан.
Анализ относительных показателей (объем ввода жилья в кв. метрах на 1000 человек населения), представленных в табл.2 и на рис.3, показывает, что по ито-
Рис.3. Динамика объемов ввода жилья по федеральным округам РФ, кв. метров общей площади на 1000 жителей
гам 2008 г. в целом по России и по всем федеральным округам (за исключением Центрального) коэффициенты ввода в эксплуатацию жилья выросли; особенно быстрые темпы роста отмечены в Северо-Западном федеральном округе (116,4%). Несмотря на незначительные объемы годового жилищного строительства в Уральском и Сибирском федеральных округах (5-е и 6-е места соответственно) в 2008 г. они характеризуются одними из самых высоких показателей уровня обеспеченности населения жильем. 2009 г. ознаменовался спадом уровня ввода жилья во всех округах, за исключением Южного и Дальневосточного (наибольший его масштаб наблюдался в Северо-Западном и Уральском федеральных округах: 19,6% и 19% соответственно; в среднем по России спад составил 7,6%).
В условиях сокращения потребительского спроса на жилье и ужесточения условий банковского кредитования для строительных организаций актуальной стала проблема недостаточности оборотных средств. По данным Российского союза строителей, в конце 2008 г. на этапе незавершенного строительства в России находились 75-78 млн кв. метров жилья. Фактически 2009 г. был годом дефицита нулевых строительных циклов: объем общей площади введенных в эксплуатацию жилых домов был обеспечен в основном созданным в предыдущие годы значительным заделом. В результате, если вычесть из «недост-роя» 2008 г. сданные в 2009 г. 59 млн кв. метров, то на 2010 г. оставался задел в размере около 20 млн кв. метров. Таким образом, выход отрасли жилищного строительства из кризисной ситуации возможен только за счет активного стимулирования предложения на рынке жилой недвижимости.
Еще одной острой проблемой, стоящей сегодня перед строительными организациями России, является введение процедуры саморегулирования в строительстве. С 1 января 2010 г. вступил в действие ряд поправок в российское законодательство, на основании которых прекращается действие строительных и проектных лицензий, а им на смену приходят свидетельства о допуске к работам, выданные саморегули-руемой организацией (СРО). СРО — это союз (сообщество) довольно большого числа организаций: для государственной регистрации СРО закон требует участия в ней более ста организаций в строительстве, более пятидесяти — в проектировании и более двадцати пяти — в области инженерных изысканий. Таким образом, к строительству, проектированию и изысканиям будут допущены только члены СРО. Основной смысл такого объединения в коллективной ответственности большой и сильной организации за возможные огрехи входящих в нее отдельных фирм. Для этого при создании СРО формируется компенсационный фонд, в который каждая вступившая в СРО фирма должна внести 300 тыс. руб. в строительстве и 150 тыс. руб. в проектировании, застраховав при этом гражданскую ответственность, так как без страховки взносы составляют от 500 тыс. до 1 млн руб. [4].
Что же касается потенциального спроса на жилье в России, то несмотря на все кризисные социальноэкономические явления он по-прежнему остается высоким (в том числе благодаря принятым Правительст-
вом РФ мерам по поддержке ипотечного рынка, ипотечных заемщиков, региональных жилищных программ), а темпы развития жилищного строительства еще очень далеки от необходимого уровня. По оценкам экспертов, для планомерного обновления жилищного фонда и удовлетворения потребностей населения в жилье ежегодно в нашей стране должно вводиться в строй не менее 1 кв. метра нового жилья на душу населения (фактически в 2007-2008 гг. в среднем по России эта цифра составила 0,42-0,43 кв. метра), т.е. ежегодный прирост жилищного фонда в России должен составлять около 145 млн кв. метров, однако на деле этот показатель в 2,5 раза ниже. Сегодня средняя обеспеченность жилой площадью в Российской Федерации составляет не более 20 кв. метров на душу населения, тогда как по минимальным социальным стандартам этот показатель должен быть в 1,5 раза больше.
В первом квартале 2010 г. в России введено в эксплуатацию 105,3 тыс. квартир общей площадью
9,6 млн кв. метров (91,7% к первому кварталу 2009 г., когда было введено в эксплуатацию 10,4 млн кв. метров жилья, или 102,4% к первому кварталу 2008 г.). За тот же период времени индивидуальными застройщиками введено 38,8 тыс. жилых домов общей площадью 5,3 млн кв. метров (96,6% к первому кварталу 2009 г.). Таким образом, доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в целом по России 55,2%.
Среди регионов России в первом квартале 2010 г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с первым кварталом 2009 г. Так, в Москве снижение составило 52,9%, в Московской области — 32,3%, в Республике Татарстан — 24%, в Санкт-Петербурге — 16,4%, в Ленинградской области — 13,6%, в Ростовской области — 8,3%, в Республике Башкортостан — 1,9%. В Северо-Западном федеральном округе за первый квартал 2010 г. было введено в эксплуатацию 908,7 тыс. кв. метров общей площади жилья, лидер в округе один — Санкт-Петербург (см. табл.3).
Таблица 3
Структура объемов ввода жилья по регионам СЗФО, первый квартал 2010 г.
Регион Объем ввода жилья
в тыс. кв. м в %
Санкт-Петербург 387,6 42,65
Ленинградская область 260,3 28,64
Калининградская область 97,8 10,76
Вологодская область 41,9 4,61
Республика Карелия 29,8 3,28
Архангельская область 25,7 2,83
Псковская область 22,2 2,44
Новгородская область 20,6 2,27
Республика Коми 14,1 1,55
Мурманская область 8,7 0,97
Итого 908,7 100
В прогнозном периоде (до 2012 г.) высокие темпы объемов жилищного строительства ожидаются в тех субъектах Российской Федерации, где наличествующий жилищный фонд незначителен: Чеченская
Республика (в 4,8 раза в 2010 г. и в 7 раз в 2012 г. по отношению к 2008 г.), Камчатский край (в 1,4 раза и в
1,6 раз соответственно), Мурманская область (в 4 раза и в 8 раз), Республика Ингушетия (в 1,6 раза и в 1,7 раза). В республиках Алтай, Тыва, Карачаево-Черкесской, Ненецком автономном округе, Еврейской автономной области в прогнозном периоде в связи с недостаточностью инвестиционной активности в строительной сфере сохранятся низкие темпы роста жилищного строительства. Вместе с тем, согласно прогнозам, в 2010 — 2012 гг. сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства во всех субъектах Российской Федерации, во многом благодаря тому, что в прогнозном периоде будет завершена реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и федеральная целевая программа «Жилище». Тем не менее, достичь уровня 2008 г. к 2012 г. не удастся двадцати пяти субъектам РФ [5].
Основная задача современной государственной жилищной политики в Российской Федерации — создание такой системы, при которой каждый россиянин мог бы улучшить свои жилищные условия. Усилия государства в этой связи должны быть направлены на:
— обеспечение социальным жильем малообеспеченных граждан;
— оказание частичной поддержки в виде субсидий и сертификатов тем категориям граждан, перед которыми государство имеет обязательства (например, семьям военнослужащих);
— создание условий для приобретения жилья, в том числе малоэтажного, работающими гражданами за счет собственных и заемных средств.
При реализации третьего направления формирования платежеспособного спроса на жилую недвижимость повышенное внимание следует уделять со-
вершенствованию финансовых механизмов — системы ипотечного жилищного кредитования и накопительных схем приобретения жилья.
1. Мониторинг и анализ социально-экономического развития Российской Федерации и отдельных секторов экономики // Министерство экономического развития Российской Федерации [сайт] — http://www.economy.gov.ru/minec/activity/ sections/macro/monitoring/.
2. Регионы России. Социально-экономические показатели — 2009 г. (банк готовых данных) // Федеральная служба государственной статистики Российской Федерации [сайт]— http://www.gks.ru/bgd/regl/b09_14p/Main.htm.
3. Строительство (официальная статистическая информация) // Федеральная служба государственной статистики Российской Федерации [сайт] — http://www.gks.ru/wps/ portal/OSI_P/STROI/.
4. Автономов М. Про СРО и сроки // Деловой Новгород от 24 дек. 2009.
5. Прогноз развития жилищного строительства в России на 2010-2012 год — http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ building/ 1814688/.
Bibliography (Translitirated)
1. Monitoring i analiz social'no-jekonomicheskogo razvitija Rossijskoj Federacii i otdel'nyh sektorov jekonomiki // Ministerstvo jekonomicheskogo razvitija Rossijskoj Fe-deracii [sajt] — http://www.economy.gov.ru/minec/activity/ sections/macro/monitoring/.
2. Regiony Rossii. Social'no-jekonomicheskie pokazateli — 2009 g. (bank gotovyh dannyh) // Federal'naja sluzhba gosudarstvennoj statistiki Rossijskoj Federacii [sajt]— http://www.gks.ru/bgd/regl/b09_14p/Main.htm.
3. Stroitel'stvo (oficial'naja statisticheskaja informacija) // Fed-eral'naja sluzhba gosudarstvennoj statistiki Rossijskoj Federacii [sajt] — http://www.gks.ru/wps/ portal/OSI_P/STROI/.
4. Avtonomov M. Pro SRO i sroki // Delovoj Novgorod ot 24 dek. 2009.
5. Prognoz razvitija zhiliwnogo stroitel'stva v Rossii na 20102012 god — http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ building/ 1814688/.
