CC BY
105
Земельный участок или место расположения?1
В.Г. Мисовец
юрист страховой компании «Гарантия», город Бийск
Введение
Классическая экономическая теория относит избыточный доход, имеющий отношение к земле, к базовому не изнашиваемому активу. С этим положением согласуются и принципы оценки.
Прежде, в эпоху «большой и постоянной земли» такой подход являлся оправданным, поскольку именно свойства земли: близость к лесу, реке или озеру; пригодность почвы для земледелия; рельеф и прочие характеристики земли определяли ее полезность. Сегодня, в эпоху «маленькой и меняющейся земли» плодородие почв, изменяемое людьми, в своем влиянии на стоимость улучшений отступает на второй план: рельеф создается или уничтожается, а города, устремляясь вверх или зарываясь глубоко в почву, разрастаются во всех направлениях и простираются на многие десятки километров от захваченных в плен рек. В этих условиях отнесение избыточного дохода к правам на землю становится историческим рудиментом оценки.
Экономическая теория в целом признает, что, когда мы говорим о стоимости прав на земельный участок, прежде всего мы имеем в виду влияние улучшений окружающей инфраструктуры: станций метро, дорог, школ, больниц, предприятий, парков, аттракционов и т. п. Эти эффекты известны в экономической теории как минимум с 20-х годов XX века (А.С. Пигу, Рональд Коуз) под названием externalities (внешние влияния).
Каждое из таких улучшений связано не с оцениваемым земельным участком как таковым, а с координатой места расположения земельного участка или оцениваемого строения среди городской инфраструктуры. Обращая внимание на это обстоятельство, можно пытаться построить эмпирические или аналитические зависимости стоимости прав на строения от расстояния до того или иного ресурса и характеристики самого ресурса. Например, расстояние до станции метро можно оценить неким коэффициентом увеличения стоимости здания.
Привычка отражать влияние всех улучшений в стоимости прав на землю отчасти дезориентирует оценщиков, не побуждает их искать первоначальные причины, порождает противоречия, сводит все к земле, упуская из виду окружающие благоустройства.
С развитием городов здания поднимаются все выше над землей, недвижимость отрывается от земли и в эстакадах, надземных коммуникациях. Сама земля содержит в себе все больше улучшений: трубопроводов, кабелей, асфальта и все меньше почвы. Независимо от того, произойдет ли это в действительности, мы можем представить, что в мегаполисах от земли останется континентальный базальт, на котором будут покоиться сооружения нижнего яруса. Земля как таковая исчезнет, останется материнская планета. Сады, парки и газоны переместятся вверх, ближе к населенным уровням. В этом случае стоимость прав на земельный участок окончательно потеряет
1 Автор статьи выражает благодарность А.В. Костину, А.Н. Козыреву, А.А. Марчук и Кириллу Петрову за полезную критику в период доработки статьи.
наглядность и физический смысл, останется лишь координата элемента городского массива.
Не увлекаясь этим вариантом относительно далекого будущего, уже сегодня можно отметить принципиальное различие в следующем: учитывать ли влияние окружающих участок улучшений в стоимости прав на земельный участок или в стоимости прав на сам объект недвижимости.
Автор полагает, что для дальнейшего развития оценки следует скорректировать применяемую модель оценки земли: осознать условный характер оценки стоимости прав на землю и научиться в необходимых случаях оценивать влияние окружения на стоимость прав на улучшение.
Далее приведены примеры, из которых становится ясно, что отнесение влияния окружающих улучшений к координатам места расположения объекта (или к стоимости прав на сам объект) выглядит более естественным.
Стоимость частичных прав на землю
Нерешенной и практически нерешаемой проблемой остается проблема оценки частичных вещных прав на землю. Право собственности на землю как на ресурс особого рода ограничено законодательством. Отсутствие же каких-либо прав на землю часто не влияет на объем прав собственника в отношении находящегося на этой земле строения: выгоды собственника земли по сравнению с выгодами ее владельца по договору аренды или фактического владельца без заключения договора аренды земли становятся неочевидными. Фактически собственник улучшений пользуется земельным участком вне зависимости от юридически оформленных прав на него.
Для эксплуатации, например магазина, неважно, какова юридическая природа прав на землю: как правило, собственник земли получает те же выгоды, что и арендатор. При продаже здания его цена в большинстве случаев не зависит от вида прав на землю.
Бывают исключения из этого правила, но для основной массы объектов недви-
жимости в большинстве субъектов Российской Федерации реальность именно такова.
В случае отнесения влияния всего окружения на увеличение стоимости прав на землю приходится признать, что добавляемая к стоимости прав на улучшения стоимость прав на участок не зависит от объема прав на него, что довольно странно с точки зрения основ оценки.
Напротив, при отнесении всего окружения к правам на сам объект (через координату его места расположения) никаких затруднений не возникает, т. к. оценивается стоимость того или иного права на объект оценки, расположенный в определенном окружении.
Стоимость земли в макромасштабе
Рассмотрим два участка земли площадью 1 миллион квадратных километров каждый, расположенных на одной широте и обладающих сопоставимыми климатическими условиями, рельефом, набором полезных ископаемых и растительностью. Например - два соседних участка сибирской тайги или два участка Тихого океана.
Очевидно, что в первом приближении стоимость прав на такие участки будет одинаковой. Если мы захотим учесть имеющиеся у них различия, то придется говорить об их обеспеченности водой, транспортной сетью, о глубине залегания и мощности пластов ископаемых, о зрелости леса и составляющих этот лес экосистемах. Иными словами, к первоначальному равенству стоимостей мы добавим естественные и искусственные улучшения.
Стоит ли сколько-нибудь эта земля без улучшений? Может быть, стоимость прав на голую идеально пустую поверхность без почвы и ископаемых равна нулю? Однако даже в пустыне Сахаре есть условия для жизни: вода, воздух, минералы...
При освоении новых планет, создании эфирных городов в космосе будут ли новая территория, осваиваемые участки двух- и трехмерного пространства иметь какую-либо стоимость? Или к их нулевой стоимости
будет что-то добавлять создаваемая инфраструктура? Полагаю, что так. Пространство ничего не стоит. Стоимость приобретает пространство, в которое вложен труд или в котором имеются пригодные для освоения разведанные ресурсы.
Поверхности как место для размещения сооружений также приходится осваивать либо создавать: проводить к ним дороги, водоснабжение, системы канализации. Только вместе с дорогами они приобретают стоимость как места размещения, источники сырья или ресурс для ведения сельского хозяйства. Если создать одну инфраструктуру, то мы получим готовые к обороту участки, обладающие стоимостью вложенных в их обустройство средств с соответствующей нормой прибыли. Если застроить их, т. е. ликвидировать как самостоятельный объект оборота, то созданная инфраструктура повысит эффективность вложения в улучшения.
Это очень простая мысль. В прошлом нам было удобно уйти от нее по описанным ранее причинам. Сейчас нам становится удобным к ней вернуться.
Нам было удобно приписывать стоимость как постоянную величину участку земли, пока участки были природными, однородными и обширными. Сейчас, когда участки в городах становятся в значительной степени техногенными, ужимаются под застраивающие их дома, а две стороны одной улицы или два ее участка становятся неравнозначными, это удобство пропадает.
Многоэтажный жилой дом
Квартира на девятом этаже жилого многоэтажного дома лишь косвенно связана с земельным участком, с местом расположения дома она связана очевидным образом.
Переменная этажность
Представим себе некую новую технологию строительства, которая исключает зависимость удельных затрат в рублях на квадратный метр площади от этажности. Иными словами, пусть мы располагаем тех-
нологией строительства, при которой стоимость строительства одноэтажного дома в точности равна стоимости строительства десятиэтажного дома той же полезной площади. Еще проще: затраты не растут с ростом этажности.
На двух равнозначных земельных участках площадью 10 000 м2 каждый построим два жилых дома полезной площадью 10 000 м2. Первый дом на первом участке будет одноэтажным и займет весь участок. На втором участке построим десятиэтажный дом, который займет лишь 1 000 м2 этого участка, оставив незастроенными 9 000 м2. Пусть по неким нормам градостроительства на оставшейся части земельного участка возможно лишь размещение парковой зоны (достигнута максимальная разрешенная плотность застройки).
Очевидно, что оба дома имеют схожее место расположения, но занимают существенно различающуюся по площади территорию.
Первый дом должен иметь стоимость единицы площади связанной с домом земли в 10 раз ниже, чем второй. Конечно, можно искусственно отвести под дом площадью застройки 1 000 м2 территорию в 10 000 м2, приписав к дому лишние 9 000 м2, которые некуда деть.
Повышая этажность дома, мы можем сколько угодно уменьшать необходимый ему участок земли, тем самым снижая стоимость этого участка земли, но вклад места расположения в стоимость дома останется неизменным. Последнее представляется более естественным. Привязка зависимостей стоимости прав на дом к координате места расположения не требует дополнительных ухищрений, она естественным образом связывает стоимость прав на дом с имеющимся окружением.
Дом, не занимающий земельный участок
Представим себе дом, не занимающий земельный участок. Например дом, поднятый над городской транспортной развязкой
на опорах, внутри которых имеются лифты и лестничные марши.
Такой дом практически не занимает земельного участка, который по-прежнему используется в качестве городской транспортной магистрали, а площадь опор пренебрежимо мала по сравнению с площадью застройки дома. В этом случае сама площадь застройки теряет свой наглядный смысл, но может быть посчитана через проекции дома на участок земли.
Здесь отнесение влияния окружения к стоимости прав на землю выглядит неестественно: земли у дома нет, тогда как учет места расположения как координат дома столь же очевиден, как и при обычном расположении дома.
В англосаксонской экономической теории для преодоления такого рода сложностей участок земли понимают как конус с вершиной в центре земли и гранями, уходящими в бесконечность. Учитывая, что в этом конусе в перспективе может быть создано множество уровней, создание улучшений на которых будет обладать различной привлекательностью, такое решение проблемы не представляется удобным для теории оценки.
Подземные сооружения
Оценим стоимость подземного сооружения, например станции московского метро или торговых помещений в подземном переходе. При использовании затратного подхода к восстановительной стоимости сооружений следует добавить стоимость прав на земельный участок. На какой участок? На тот, что расположен у нас над головами? Но мы его не занимаем.
Однако никто не станет спорить с тем, что рыночная стоимость таких объектов связана с местом их расположения. Именно по этой причине метро не строятся в маленьких городах.
Очень большой дом-комплекс
Представим себе бизнес-центр города, выстроенный в виде единого комплекса, в котором люди и машины перемещаются от одного уровня к другому, от одного офиса к другому не покидая комплекса.
Пусть площадь застройки составляет 150 км2.
В комплексе есть магазины, банки, прачечные, столовые, автостоянки, детские сады и школы, десятки кинотеатров, театров, планетариев.
Оценим какой-нибудь магазинчик площадью 100 м2 на 58-м уровне комплекса. Что нам следует рассматривать в качестве земли?
Реальное создание таких комплексов, возможно, дело не такого уж и далекого будущего. Фактически уже сегодня центры крупных городов представляют собой зачатки таких комплексов.
Помещения в мобильных сооружениях
Комфортабельные каюты в современных океанских лайнерах могут включать много комнат, располагаться на различной высоте (если лайнер имеет несколько этажей), в глубине системы коридоров и уровней, т. е. мало отличаться от благоустроенных квартир в многоэтажных домах. Стоимость их аренды, а значит и их рыночная стоимость, зависят от характеристик лайнера, степени комфортности и площади комнат каюты и, конечно же (на суше мы назвали бы это стоимостью земельного участка, но тут нет земли), - от места расположения каюты на корабле.
Создавая плавучие города, мы получим все те же закономерности рыночной стоимости прав на отдельные сооружения, но у нас не будет земли, к которой мы можем приписать стоимость, привносимую в объект окружением.
Свободный земельный участок
Может показаться, что высказываемые идеи противоречат положению о том, что свободные незастроенные земельные участки имеют стоимость. Однако это не так. Свободный участок представляет собой объект недвижимости, находящийся в определенном окружении. Это окружение создает рыночную стоимость прав на каждый незастроенный квадратный метр свободного участка, а его общая рыночная стоимость, соответственно, равна рыночной стоимости квадратного метра, умноженной на площадь участка.
Влияние окружения на объект недвижимости зависит не только от окружения, но и от самого объекта недвижимости. С этим связана классическая возможность нелинейной зависимости рыночной стоимости земельного участка от его размера.
Почему же пропадает стоимость прав на земельный участок при его застройке? Она пропадает потому, что незастроенный земельный участок исчезает как объект самостоятельного оборота и далее его оборот становится зависимым от оборота улучшений.
Налогообложение и аренда земли
Существующая экономическая теория признает ценность застроенного земельного участка, и в соответствии с этим право наделяет собственника земельного участка возможностями получать те или иные выгоды от своего права собственности. Вместе с тем право не может не учитывать те экономические реалии, о которых говорится в настоящей статье, поэтому права собственника застроенного участка в случае, если собственником улучшений является другое лицо, существенно уже прав собственника свободного земельного участка.
В предлагаемой же модели внешние улучшения, создававшие стоимость каждого квадратного метра незастроенного участка, не могут воздействовать на застроенный участок, но воздействуют на улучшение, являющееся в данном случае основным объектом гражданского оборо-
та, повышая его стоимость. При этом важно учитывать, что под внешними улучшениями в контексте представленной статьи понимаются все те улучшения, которые не противоречат определению участка как свободного, независимо от того, где именно территориально расположены улучшения. Таким образом, к внешним улучшениям относятся, например проложенные по участку коммуникации.
Это ведет к кажущемуся противоречию: если вложения в инфраструктуру будут сделаны собственником до продажи земельного участка, он сможет включить свои расходы и ожидаемую прибыль в стоимость реализуемых участков. Если же государство или территориальное образование будет развивать инфраструктуру застроенных участков, то в рамках предлагаемой модели эти расходы не смогут быть возмещены в виде платы за аренду земли или земельного налога, зато их можно будет взыскать в виде налога на стоимость недвижимого имущества, т. к. именно на росте стоимости недвижимого имущества должны отражаться оправданные вложения в инфраструктуру.
Субъекты рынка, не имеющие возможности взымать налоги с собственников улучшений, не могут получить платежи за создаваемую для них инфраструктуру иначе, как по договору с заинтересованными собственниками.
Существующее в нашей стране положение с правами собственника застроенного участка отчасти аналогично правам собственника кирпичей и железобетонных панелей, из которых построено чужое здание. Разумеется, перед постройкой здания следовало приобрести и кирпичи, и панели в собственность, а не создавать для них отдельного правового режима. Земельный участок является такой же неотъемлемой частью современного объекта недвижимости, как железобетонный блок фундамента или капитальная стена.
Наиболее эффективное использование
Высказанные идеи диктуют новый критерий наилучшего и наиболее эффективного
использования земли (ННЭИ). Классическое определение ННЭИ основывается на максимизации стоимости, приходящейся на земельный участок. Согласно предлагаемой модели на застроенный участок не приходится никакой стоимости, добавочная стоимость создается окружением участка и приходится на улучшения.
В соответствии с этим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет такое использование земельного участка, при котором разница между рыночной стоимостью участка с улучшениями и остаточной стоимостью замещения улучшений будет максимальной.
Несмотря на то, что стоимость свободного участка также создавалась его окружением, вклад окружения в стоимость улучшений обязан быть больше стоимости незастроенного участка. Эффективная застройка более эффективно использует окружение, чем первоначальная строительная площадка. Собственно это и есть одно из возможных определений эффективной застройки.
Наиболее эффективной застройкой, т. е. наилучшим использованием конкретного земельного участка, является та застройка, которая наилучшим образом использует не земельный участок, а окружение. Таким образом, рыночная стоимость участка под застройку является нижней границей для оценки вклада окружения в стоимость конкретного улучшения, если оно эффективно.
Износ земельного участка
Предложенная модель позволяет по-новому взглянуть на износ земельного участка. В классической теории земля не изнашивается. Это очевидно в случае «большой и постоянной земли», в случае «маленькой и меняющейся земли» земля также становится подверженной всем видами износа.
Незастроенный участок, имеющий благоприятное окружение, как мы указывали, приобретает стоимость. Очевидно участок, окружение которого ухудшается, по сравнению с аналогичными участками, окружение которых сохраняется или улучшается, теряет в стоимости. Такое снижение стоимости
участка может удовлетворительно описываться его внешним износом, который всегда является неустранимым.
Разумеется, при этом наличие или отсутствие износа будет зависеть от того, как мы выберем первоначальную стоимость участка. Мы установили, что стоимость голой пустой поверхности стремится к нулю. Если за начальный уровень стоимости земли принять нулевую стоимость, то, очевидно, износа земли не будет. Однако удобно за первоначальную стоимость принять стоимость незастроенного участка в типичном окружении.
Сельскохозяйственные участки могут подвергнуться обессоливанию или, напротив, засаливанию почв, заболачиванию, радиоактивному заражению, ветровой эрозии, смыву плодородного слоя и прочим видам устранимого и(или) неустранимого функционального износа.
Устранимый и неустранимый физический износ земельного участка можно связать с необходимостью его очистки от строений (остатков строений), коммерческая эксплуатация которых по разным причинам невозможна.
Откуда берется стоимость
Так откуда же появляется дополнительная стоимость, привносимая в объект оценки его окружением и приписываемая ныне к стоимости права на землю? Не надо думать, что это просто размазанная (отнесенная к объекту оценки) стоимость или часть стоимости прав на окружающие улучшения. Это та дополнительная стоимость, которая появляется у всякой эффективной системы по сравнению со стоимостью исходных, составляющих эту систему элементов.
Жилые дома, школы, магазины, иные здания, асфальтированные дороги и водопровод, любые другие улучшения, будучи построенными для конкретных нужд, имеют стоимость, равную своим остаточным стоимостям замещения, но, объединенные в систему, они повышают свою общую стоимость и стоимость всех своих элементов благодаря синергетическим эффектам.
Здание школы повышает стоимость рас-
положенных поблизости жилых домов, жилые дома повышают стоимость магазинов, все это вместе влияет на стоимость производственных цехов, которые, в свою очередь, повышают стоимость близрасполо-женных жилых домов и снижают стоимость домов в том месте, где предприятие складирует отходы.
В силу неоднородности застройки, существенный вклад в которую (в неоднородность) вносят транспортные магистрали, эти эффекты концентрируются, гасятся, и вообще, взаимодействуют сложным образом, интерферируют, порождая кажущуюся картину распределения стоимости прав на землю.
Но это - не стоимость прав на землю, это - синергетический вклад в стоимость прав на те или иные улучшения со стороны иных улучшений, образующих с оцениваемым улучшением различные системы. Природа права собственности такова, что оно позволяет собственнику использовать не только полезные свойства вещи, но и пользоваться положительным влиянием на эту вещь со стороны ее окружения.
По мере изучения и более глубокого понимания нами свойств и управляющих закономерностей этих систем нам все менее будет нужно определение условной стоимости прав на первородный земельный участок. Окончательно мы перестанем в ней нуждаться, когда научимся расчленять
эту стоимость на составляющие элементы, объединять эти элементы нужным образом и видеть каждый элемент в системе взаимосвязей всех остальных и все элементы вместе.
Когда это произойдет, и что мы сами будем представлять из себя к этому моменту, автору статьи неведомо.
Заключение
Всякая развитая модель, а стоимость земли как фактор экономики - это очень старая и развитая трудами многих экономистов модель, так или иначе объясняет все известные факты.
Любая другая модель также должна объяснить все те же факты. Некоторое время обе модели могут сосуществовать, потом одна может победить другую в силу разных причин. Кроме того, разные модели могут применяться для различных случаев.
Любой из приведенных в статье примеров можно пояснить с точки зрения классической модели. Однако другая модель может оказаться более полезной для оценщиков, которым в результате ее использования для оценки магазина не придется выделять конус с вершиной в центре земли и гранями, уходящими в бесконечность, а можно будет свести вопрос, например к плотности окружающего жилого сектора или обеспеченности магазина потенциальными клиентами.
