CC BY
42
2008. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 347
Н.А. Балашова
ЗАЩИТИТ ЛИ «ДОЛЬЩИКОВ» ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Введение в действие Федерального закона «О долевом участии в строительстве» не защитило должным образом права дольщиков. Одним из способов решения данной проблемы могло бы стать введение обязательного страхования финансовых рисков дольщиков, которое позволило бы в минимальные сроки восстановить имущественные права потерпевшего и избежать затрат на гражданское судопроизводство.
Ключевые слова: обязательное страхование, страховщик, страхование финансового риска, страховой случай.
Развитие экономических отношений, связанных с созданием и реконструкцией зданий (сооружений) производственного и непроизводственного назначения, предполагает наличие достаточно эффективной правовой базы, формирование которой должно быть обусловлено концепцией, определяющей пределы вмешательства государства в процесс правового регулирования. Анализ действующего законодательства в области строительства позволяет сделать вывод о том, что подобного рода концепция пока не разработана. [1] Введение в действие Федерального закона «О долевом участии в строительстве» и закрепление в нормативно-правовых актах правовых гарантий защиты прав дольщиков не уменьшили риска ущемления прав дольщиков со стороны застройщика и не придали стабильности и упорядоченности данным правоотношениям.
Некоторые исследователи данного вопроса, например Р. Быковский, считают, что на сегодняшний день все виды договоров, применяемых в сфере долевого участия в строительстве, можно разделить на три группы, а именно: «К первому блоку относятся вексельные схемы, договоры переуступки прав требования и предварительные договоры с привлечением кооперативов. При наиболее распространенной вексельной схеме юридическое лицо заключает с гражданином предварительный договор купли-продажи, где сказано, что в оплату основного соглашения будет принят вексель. Одновременно человек подписывает договор купли-продажи самого векселя. Если компания подписала с застройщиком договор инвестирования с правом получения по результатам реализации проекта квартир в собственность, она, в свою очередь, привлекает средства граждан, заключая с ними договоры уступки права требования. Компания уступает физическому лицу свое право требования квартир и в части переданных прав полностью снимает с себя ответственность за успешность осуществления проекта. Когда в схеме используют кооператив, граждане заключают с застройщиком предварительный контракт, а денежные средства проплачивают в кооператив, вступив в него» [2]. Такая схема никоим образом не защищает дольщиков от финансовых рисков. Даже путем судебной защиты будет сложно восстановить нарушенные права и потребовать
возмещения убытков, так как в случае если сделка будет признана притворной, то согласно ст. 170 ГК РФ к ней не применяется правило о двусторонней реституции, а договором долевого участия в строительстве данную сделку также признать невозможно в силу несоблюдения требований о форме. Более того, по таким искам ответчики часто уже находятся в стадии банкротства. «Второй блок соглашений, предлагаемых на первичном рынке недвижимости, весьма обширен. Это различные договоры инвестирования, заключаемые в рамках старого законодательства... На первичном рынке такая схема инвестирования широко распространена, но и здесь фирмы-застройщики испытывают определенные затруднения. Поэтому вкладывать деньги в подобные дома и надеяться на удачный исход в виде получения права собственности на квартиру можно лишь при доскональном знании ситуации по строительному рынку и точном выборе «благополучного» объекта.» [2]. В таком случае оценку риска лучше поручить страховщику, так как он обладает большим количеством способов проверить и оценить степень риска, чем простой гражданин. Тем более не следует забывать тот факт, что страховщик сам заинтересован в правильной и адекватной оценке степени риска. Помимо квалифицированной оценки страховая компания предоставит и гарантии возврата внесенных в строительство денежных средств. Третий блок договоров включает в себя правоотношения, складывающиеся в соответствии с новым законодательством. Схему привлечения инвестиций в строительство по договору долевого участия в настоящий момент только осваивают.» (Там же).
Закрепление в ст.5, 6, 14.28 ФЗ «О долевом участии в строительстве» является лишь первой ступенью в создании эффективной правовой базы в защите прав дольщиков, чтобы дольщик мог вкладывать свои денежные средства в будущее строительство без опасения в конечном итоге оказаться у разбитого корыта необходимо создать рабочий механизм защиты его прав. В качестве такого решения может быть предложено введение отсутствующего на сегодняшний день правового механизма обязательного страхования при осуществлении строительной деятельности.
В соответствии ст. 742 ГК РФ договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, в данном случае застройщика, страховать риски случайной гибели материалов, оборудования, объекта строительства либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда третьим лицам, однако в данной статье ничего не говорится про надлежащее исполнение обязательств со стороны застройщика. «Законодательством в сфере страхования предусмотрены различные виды страхования и различные виды страхуемых рисков. Риски дольщика, связанные с исполнением застройщиком договора долевого участия в строительстве, прямо законодательством не оговорены. Однако условно их можно определить как финансовые риски (о возможности страхования таких рисков косвенно говорится в ст. 32 Закона РФ «Об организации страхового дела»).» [3]. Отсюда возникает вопрос, необходимо ли тогда решение данного вопроса на государственном уровне или возможно, следуя правилам ст. 421 ГК РФ, требовать от застройщика включения в договор долевого участия в строительст-
ве условия, обязывающее застройщика застраховать риск неисполнения обязательств? При ответе на него не следует забывать что, хотя номинально дольщик и застройщик находятся в равном положении, обычно данный договор по своей сути является договором присоединения. Соответственно от дольщика ничего не зависит кроме свободы выбора более быстрых сроков строительства, а также выгодных условий и размера платежей, предлагаемых в разных строительных компаниях. В связи с этим обязать страховщика застраховать риски своей ответственности перед дольщиком можно лишь путем введения процедуры обязательного страхования. Однако введение обязательного страхования неизменно приведет к увеличению цен, поэтому роль государства в регулировании данного вопроса должна сводиться к тому, чтобы обязательное страхование не приводило к экономически не оправданному увеличению цен на строительную продукцию.
Рассмотрим возможности положительных тенденций развития обязательного страхования в строительстве, а также способы защиты прав дольщиков при данной процедуре. Во-первых, нередко возникают такие ситуации, когда строительная компания в процессе возведения объекта разоряется и не может исполнить свои обязательства перед дольщиком. В соответствии со ст. 6, 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее 100 тыс. руб. На сегодняшний день стоимость квартир велика и число дольщиков также немалое, поэтому обращение даже одного или нескольких дольщиков (в данном случае они будут выступать в качестве конкурсных кредиторов) в арбитражный суд о признании должника банкротом становится делом недалекого будущего.
В дальнейшем возникает масса проблем, а именно: значительная стоимость объекта долевого строительства не всегда позволяет провести досудебную санацию, когда учредители застройщика могут предоставить финансовую помощь для погашения денежных обязательств. Минимальные требования, предъявляемые к размеру уставного капитала юридического лица-застройщика в сочетании с минимальным риском возникновения убытков со стороны учредителей, вызывают сложности конкурсного производства, необходимого для удовлетворения требований кредиторов.
При конкурсном производстве определяется конкурсная масса. Часто бывает так, что помимо самого объекта строительства и уставного капитала у застройщика никакого другого имущества на праве собственности нет. Поэтому возникают сомнения по поводу удовлетворения прав кредиторов через продажу имущества застройщика-должника. Требования, предъявляемые постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размеров этих средств, а также нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», к организациям-застройщикам, не покрывают убытки, которые могут понести дольщики в связи с его банкротством, а в соответствии со ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротст-
ве)» требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Решить данную проблему с точки зрения продажи незавершенного объекта строительства также не представляется возможным, так как незавершенные объекты строительства на рынке недвижимости нерентабельны. На сегодняшний день достроить или перепрофилировать объект незавершенного строительства достаточно дорогостоящее и убыточное мероприятие.
Некоторые авторы, исследовавшие данную проблему, например О.Г. Ершов, предлагают создать специальные государственные органы, занимающиеся страхованием объектов строительства. По моему мнению, создание специального государственного органа не решит данной проблемы, а только усугубит ситуацию. Как известно, государственные органы работают неэффективно и медленно, а рынок недвижимости очень динамичен, просрочки и чиновничья волокита лишь затормозят всю процедуру. В данном случае нужно решать вопрос с точки зрения рынка страховых услуг. В настоящее время в России работает много страховых компаний с большим количеством страховых продуктов, соответственно по примеру введения ОСАГО нужно обязать строительные компания включить обязанности по страхованию в договор и застраховать риск своей ответственности перед дольщиком. Если рассматривать историю развития страхования в данной сфере, то следует отметить, что «страхование рисков первичного рынка началось в 2000 году, когда «Первая титульная страховая компания» получила лицензию на этот вид услуг и заключила договоры с дольщиками «РОССТРО». Последователей оказалось немного: «Росгосстрах-Северо-Запад», «УралСиб», «Спасские ворота» и «Русский мир». Несмотря на законодательную беззащитность, граждане, вступающие в долевые отношения с застройщиками (проект закона о защите прав дольщиков лежал без движения в Госдуме много лет), сами страховаться не спешили. Количество заключенных договоров ограничивалось десятками в год. Хотя в мировой практике именно страхование используется для защиты денежных средств. Сами страховщики оценивали риски долевого строительства дороже, чем убытки от стихийного бедствия, установив достаточно высокие ставки - 3,5-4% от суммы по договору долевого участия. Широкая «практика применения» не сложилась. Известен всего один случай страховой выплаты. Кроме того, договоры, предлагаемые страховщиками, нередко вызывали нарекания юристов, находивших в них перекос в сторону защиты интересов страховой компании. Добровольное страхование дольщиков не стало массовым. Некоторые страховщики приостановили программы по долевому строительству. Другие пошли по пути обязательного страхования. В 2004 году «Росгосстрах-Северо-Запад», «Спасские ворота», «Русский мир» наладили сотрудничество с банками, кредитующими долевое строительство (банки не выдают кредит без страховки договора долевого участия).» [4]. Несмотря на это, сегодня еще не каждая страховая компания возьмется застраховать данный риск. «Поскольку государство так и не дало населению, желающему изменить свои жилищные условия, никаких гарантий, единственной формой финансовых гарантий остается страхование. На сегодняшний день на рынке
недвижимости применяются следующие виды страхования: страхование потери имущества в результате утраты права собственности (титульное страхование) - для объектов вторичного рынка; страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости - рынок новостроек; комплексное ипотечное страхование - для программ ипотечного кредитования; комплексное страхование при кредитовании для целей приобретения жилья на этапе строительства» [5]. Так как строительство дома - процесс достаточно длительный, оценить степень финансового риска на начальном этапе строительства довольно сложно. «Специалистами юридической компании «ЭНСО» в марте 2007 г. был проведен анализ рынка услуг страхования финансовых рисков в Свердловской области и в частности, в г. Екатеринбурге. Результаты проведенного анализа свидетельствуют, что те компании, которые все-таки берутся страховать риски дольщиков по договорам о долевом участии в строительстве, устанавливают значительные ограничения круга страхуемых рисков либо вносят иные ограничения и условия страхования подобных рисков.
Так, например, одна из страховых компаний страхует строго определенные риски:
• нарушение срока сдачи объекта больше, чем на 6 месяцев;
• банкротство застройщика;
• одновременная продажа квартиры нескольким лицам;
• ненадлежащее оформление строительной организацией передачи объекта в собственность;
• уничтожение объекта вследствие пожара, стихийного бедствия.
В отдельных страховых компаниях страхование рисков дольщиков по договору долевого участия в строительстве осуществляется только на всю сумму договора, уменьшение страховой суммы (т.е. страхование части внесенного вклада) у них не предусмотрено. Некоторые компании страхуют практически любые риски, за исключением тех, которые они не страхуют принципиально» [3].
Все это указывает на то, что среди страховщиков единый подход к оценке финансовых рисков и принципов страхования таких рисков еще не сформирован. В большинстве случаев, привлечение дольщиков начинается еще до нулевого цикла строительства. До завершения строительства может пройти достаточно большое количество времени, в течение которого могут наступить различные неблагоприятные обстоятельства, которые и входят в определение степени риска, в дальнейшем закладываются в страховую сумму и составляют страховую премию. Существует также проблема с определением термина «наступление страхового случая»: нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию или регистрации права собственности? «В договорах долевого участия обычно указывается срок передачи объекта дольщику, сдачи дома в эксплуатацию или окончания строительно-монтажных работ. При этом, если у застройщика не в порядке разрешительная документация на объект, между сдачей дома госкомиссии, подписанием акта приема-передачи дольщиком и регистрацией права собственности может пройти до 2-3 лет. Кроме того,
страховое возмещение составляет сумму, обозначенную в договоре долевого участия, а не стоимость объекта на момент возникновения страхового случая, которая может быть значительно выше первоначальных вложений, особенно по прошествии нескольких лет. После выплат страхового возмещения дольщик подписывает документ, передающий страховой компании права на долю в строящемся доме. Таким образом, даже при наличии страхового полиса дольщик может оказаться без квартиры и с недостаточной для покупки иного жилья суммой» [6].
Многими авторами, изучающими вопросы не только долевого участия в строительстве, но и вопросы, возникающие в строительной сфере в комплексе, обсуждается проблема защиты окружающей среды при производстве строительных работ. Несомненно, строительный проект на подготовительной стадии строительства проходит ни одну экспертизу, однако возникают вопросы, которые в будущем станут еще более актуальными, например, возмещение вреда, причиненного окружающей среде, когда имущественные возможности подрядной организации или застройщика этот вред не покрывают. Именно в данной ситуации возникает необходимость введения обязательного страхования. Как уже было упомянуто ранее, также необходим контроль за данными процессами со стороны государства.
«В соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" предусмотрена имущественная ответственность в виде полного возмещения вреда, причиненного окружающей среде при ее загрязнении в соответствии с таксами и методиками, а при их отсутствии - исходя из фактических затрат на восстановление состояния окружающей среды. Заложенный в законодательстве принцип полного возмещения вреда, причиненного окружающей среде, вызывает сомнения, с одной стороны, относительно возможности определения вреда по фактическим затратам на восстановление природной среды, с другой - привлечения к имущественной ответственности виновных физических и юридических лиц... Определение размера причиненного вреда вызывает некоторые сложности, поскольку природные объекты не имеют заранее зафиксированной цены.» [1].
Соответственно возникает необходимость в дополнительном правовом регулировании вопросов применительно к складывающимся отношениям в строительстве, направленных на предотвращение вреда. Некоторые авторы считают, что страхование в данном случае также необходимо осуществлять под «чутким» руководством государства, по примеру формирования специального страхового фонда, так как «возмещение причиненного ущерба является в ряде случаев необходимым в короткие интервалы времени и предполагает наличие достаточных денежных средств непосредственно после причинения вреда.. Такое участие может быть связано с формированием страхового фонда и требований, предъявляемых к страховщикам. Из страхового фонда на случай причинения вреда окружающей среде при осуществлении строительной деятельности могут быть выделены необходимые денежные средства.» [1]. По моему мнению, государство должно лишь разработать основные условия, а в дальнейшем выполнять функцию «ночного сторожа» и вмешиваться лишь в
случаях, когда в системе происходит сбой. Соответственно страховые продукты и условия страхования должны предлагаться страховыми компаниями, исходя из оценки степени страхового риска и условий страхования, а не из условий, которые будут продиктованы государством.
В соответствии со ст. 1079 ГК РФ строительная деятельность является источником повышенной опасности, поэтому при причинении и возмещении вреда при осуществлении строительной деятельности не требуется доказывать вину причинителя, так как имеет место быть специальный деликт.
Однако возникают сложности при доказывании противоправности в действиях причинителя вреда и причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившим вредом, что является в данном случае основанием для наступления гражданско-правовой ответственности. Как известно, противоправность действий связана с нарушением существующих норм права. «Реформирование законодательства о строительстве приводит к тому, что установить лицо, фактически нарушившее нормы, не всегда представляется возможным... Еще сложнее требовать возмещения вреда жизни и здоровью, если объект строительства сдан в эксплуатацию, но произошло обрушение конструкций. Здесь необходимо устанавливать причинно-следственные связи для того, чтобы определить действия застройщика, подрядчика, проектировщика, или пользователя здания (сооружения), которые привели к возникновению вреда, а для этого нужно проводить экспертизы, что не всегда позволяет правильно определить причины обрушения. Не менее сложно выявить причинную связь между возникшим имущественным вредом и осуществляемой строительной деятельностью, если речь идет о деформировании вследствие динамической нагрузки конструкций зданий, расположенных около строительной площадки.» [1]. Соответственно установить виновного практически невозможно, что говорит лишь о том, что решение данных вопросов можно будет найти только в правоприменительной практике.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что введение обязательного страхования при осуществлении строительной деятельности позволит восстановить в минимальные сроки имущественные права потерпевшего и избежать затрат на гражданское судопроизводство. Соответственно введение механизма обязательного страхования при осуществлении строительной деятельности позволяет рассматривать данную модель в качестве альтернативного решения дальнейшего реформирования законодательства о строительстве.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Ершов О.Г. Об обязательном страховании при осуществлении строительной деятельности // Право и экономика. - 2007. - №7.
2. Быковский Р. Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве // http://www.insur-info.ru/pressr/6303/.
3. Мардуггалямов Р.Т. Страхование рисков участников долевого строительства // http://www.spbnovostroyka.ru/news/1852.html.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Вып. 2
4. Страхование рисков долевого строительства: Бюллетень недвижимости // http://www.justnow.ru/realty/articles/a1432.html.
5. Бакластов А. Российские страховые компании не спешат участвовать в страховании «от всех рисков» при долевом участии в строительстве // http://www.ecrn.ru/index.php?mn= 15&blk=39&pg= 186&tp=dtl&id= 116&ctg.
6. Лебедев С.А. Страхование и оценка риска при долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости // Финансовый менеджмент в страховой компании. - 2005. - №2.
Поступила в редакцию 14.03.08
N.A. Balashova, postgraduate student
Will obligatory insurance indemnify the "shares"?
The enactment of the Federal law "Share Holding in Construction" has not allowed the sharers' rights to be properly protected. The enforcement of obligatory insurance against financial risks of sharers could be one of the ways of solving this problem and would enable the property rights of the injured party to be restored in the shortest possible time and the civil trial costs to be avoided.
Балашова Наталья Андреевна, аспирант
ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск,
ул. Университетская, 1 (корп.4)
