19УДК 332.87
Зарубежный опыт управления жилым фондом
Панова О.И., Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет
Ключевые слова: государственно-частное партнерство, кондоминиум, ассоциация собственников жилья, общедомовая собственность, управляющая организация, жилой фонд, жилая недвижимость, концессия, концессионное соглашение.
В статье описывается зарубежный опыт управления жилой недвижимостью таких стран, как Нидерланды, Швеция, Латвия. Китай и США. Анализ производится в сравнении с опытом России. Выявлены общие закономерности и различия управления жилым фондом. Дано понятие государственно-частному партнерству, концессии, концессионному соглашению.
Foreign experience in housing management
Panova O.I.,, Volgograd State University of Architecture and Civil Engineering
Keywords: public-private partnership, condominium, homeowners association, common house property management organization, housing, residential real estate, concession, the concession agreement.
This article describes the foreign management experience in residential real estate in countries such as the Netherlands, Sweden, Latvia, China and the United States. The analysis was made in comparison with experiment Russia. The general regularities and differences in housing management were shown. There was made the concept of public-private partnerships, concessions, concession agreement.
Российский и зарубежный способ управления недвижимостью имеет свои схожие и отличительные особенности. За рубежом достаточно давно существуют ГЧП (государственно-частные партнерства), а вот в России эта форма управления только развивается.смотря на все попытки ее решить, она до сих пор имеет масштабный характер. Требуются новые нестандартные подходы решения, такие как финансовая поддержка государства, совершенствование законодательства, принятие безотлагательных мер местными властями по решению данной проблемы, привлечение инвесторов, улучшение жилищно-коммунального обслуживания.
В России до 1991 года существовал безальтернативный подход - предприятия ЖКХ были общественной собственностью. С 1992 года в нашей стране возник прецедент возникновения частных форм собственности, методов, способов их управления.
За рубежом уже давно в ЖКХ применяются механизмы делегированного управления, то есть концессии. Концессия является формой ГЧП, создается для рентабельного и эффективного управления объектами государственной собственности, для оказания услуг, которые до этого оказывало государство. Концессия существует на взаимовыгодных условиях между ГЧП и государством и является традиционной формой делегирования коммунального обслуживания. Концессия - это лицо, получившее разрешение от государства на концессию, которое берет ответственность за риски, связанные с эксплуатацией жилого фонда. Государство, в свою очередь, выступает концедентом. Чаще всего при заключении концессионного соглашения учитываются объекты государственной собственности, которые не могут быть приватизированы: железные дороги, аэродромы и объекты специального назначения. В мировой практике существуют: французская, англо-американская модель и пр. Французская модель имеет свою отличительную черту - невозможность приватизации государственного имущества (по договору концессии).
Анализ зарубежного опыта показывает, что в управлении жилищным фондом затрагиваются вопросы оплаты, кредитования, аренды, технического содержания недвижимости и т.д. В России существуют свои жилищные, социальные и экономические условия, которые отличаются от зарубежных. Поэтому сложно в полной мере перенять имеющийся опыт по управлению, ремонту, модернизации и содержанию жилого фонда.
Рассмотрим анализ зарубежного опыта. Начнем с Нидерландов. В этой стране после Великой отечественной войны существовала сильная нехватка жилья. Причем финансирование жилищного сектора могли вести частные организации. Позже ситуация изменилась и местные органы власти также принимали участие в строительстве. В результате муниципалитеты, местные советы получили в свое владение жилищный фонд (социальный). С 1990 года ситуация несколько изменилась и согласно новым законам муниципалитеты передали домостроительным организациям жилой фонд и начали только контролировать их работу, содействовать, не вмешиваясь в практическую деятельность. Данное разделение привело к повышению требований к управленцам, занимающимся в сфере социального строительства жилья. Домостроительные корпорации стали рассматривать арендаторов социального жилья как клиентов, и пытаться обслуживать их на высоком уровне. Между домостроительными корпорациями возникли конкурентные отношения за "клиента". В результате объекты социального строительства стали качественными и более доступными по цене.
На сегодняшний день в Нидерландах жилищный фонд делится на социальный, частный и домовладение. Социальный жилищный фонд управляется муниципалитетом и принадлежит институциональным инвесторам, то есть страховым компаниям, пенсионному фонду, а также частным лицам. Домовладение - это часть жилищного фонда, а именно жилые дома, принадлежащие занимающим их лицам.
Теперь рассмотрим опыт Китая. С 1980 годов в Китае идут преобразования в сфере жилья, что связано с рыночными реформами, которые начали проводиться с 1979 года. В стране с 1980 года частным лицам разрешено распоряжаться своим жи-
лищем, покупать, строить дома, хотя до этого они не могли этого сделать. Реформа проводилась по нескольким направлениям:
1. Доступность приобретения жилья. До 1993 года стоимость 1 м2 составляла 400 юаней. Правда, после 1993 года 1 м2 стал стоить 1500 юаней (цены 2000 года). При повышении цен на жилье государство разработало систему льгот.
2. Система общественных накоплений. Работник ежемесячно отчислял 10% зарплаты на жилье, а недостающую сумму просил у работодателя, как субсидию на покупку жилья. Самое интересное, что 80% работающего населения Пекина открыли собственные счета для общественных накоплений.
3. Рыночные отношения в сфере недвижимости. Граждане получили возможность покупать и продавать жилье.
4. Аренда жилья. Повышение цен на аренду простимулировало население к покупке жилья. До 1988 года цены на аренду были очень низкими, приблизительно 1% от бюджета семьи, поэтому китайцы предпочитали арендовать жилье.
В 1950-х годах приблизительно 90% жилищного фонда управлялось государством, а с 1990-х годов началась новая система управления жильем. Данная система делится на несколько типов:
1. Правительство дает распоряжение по созданию госпредприятий для управления общественным жилищным фондом, который сейчас составляет около 8%.
2. Управление ведется различными предприятиями-собственниками, которые вложили денежные средства в покупку или строительство жилья и сами им управляют. Так управляется 70% жилья в Пекине.
3. Делегирование полномочий по управлению жилищным фондом организациям, оказывающим услуги ЖКХ. При данном типе управления собственники подписывают с предприятиями, оказывающими услуги ЖКХ, отдельные договора на конкретные здания, услуги и согласовывают условия расчетов. Фактически, данная форма управления не привела к массовому распространению в Китае, хотя имеет место быть.
Следует заметить, что в Китае государство принимает непосредственное участие в реформе в сфере ЖКХ и осуществляет эту реформу с 1980 года постепенно и постоянно контролирует данный процесс.
Мы рассмотрели опыт Нидерландов и Китая. Не менее интересным является опыт Латвии. До закона о приватизации от 21.06.1995 года "О приватизации жилых домов государства и самоуправлений", 21% жилого фонда был государственным, 38%-муниципальным, 36%-частным и 5%-кооперативным. После принятия закона эти показатели значительно изменились. Уже с 2003 года процент частной собственности увеличился больше чем в два раза, до 82%, а государственная собственность наоборот, значительно уменьшилась до 2%, муниципалитетам стало принадлежать 14% жилого фонда, а в кооперативной собственности осталось 2%.
В 1995 году вместе с законом о приватизации в Латвийской республике предусматривалось принять закон "Об общественных квартирных собственниках", который до сих пор не приняли. Данный закон должен был регламентировать обслуживание, содержание общедомовой собственности в многоквартирных домах (приватизированных). Так как данный закон не приняли, государственные предприятия напрямую заключают договора с собственниками жилья: на газ, воду, электроэнергию. В Латвии существует система субсидирования малоимущих граждан для оплаты услуг ЖКХ. Думы (советы) самоуправления на основе нормативно-правовых актов,
которые устанавливают уровень дохода малообеспеченных граждан, предоставляют помощь. Чтобы получать субсидии как малоимущий человек, гражданин должен быть зарегистрирован как безработный или как лицо, выполняющее общественные работы. Малообеспеченным в Латвии признают только работающее население, которое каждые три месяца должно подтверждать факт малообеспеченности для получения социальных льгот на ЖКУ.
С точки зрения управления жилой недвижимостью достаточно интересным является опыт Швеции. Эта страна в какой-то степени уникальна. С 1990-х годов в стране популярны две модели:
1. "Модель скидок".
2. "Модель амортизации".
Данные модели уникальны тем, что в результате их использования жильцы имеют достаточно комфортные условия проживания. Это подразумевает оборудование жилого помещения (квартиры) не только газовой плитой и сантехникой, но и установкой дополнительного оборудования. Например, холодильником, сушильным шкафом в ванной, посудомоечной машиной. Данное оборудование предоставляет жилищная компания. По желанию покупателя квартиры (дома) жилищная компания может убрать ненужное оборудование, что позволит собственнику жилья сэкономить на квартплате. Интересно, что в Швеции, житель-квартиросъемщик фактически въезжает в готовую для проживания квартиру, оборудованную в соответствии с общепринятыми стандартами (плита, морозильник, холодильник, сушильный шкаф).
В Швеции существует индивидуальный подход к каждому жильцу, который раньше времени решил сделать ремонт. Например, жилищная, управляющая организация ставит в известность о сроках ремонта, а потом согласовывает сроки с жильцом. Если собственник желает сделать ремонт раньше, то он обязан написать заявление, и ему окажут данные услуги. Очевидно, что ежемесячно граждане отчисляют деньги на капитальный и текущий ремонт, которые накапливаются на счете управляющей организации. Она решает, когда проводить ремонт, определяет коммунальные расчеты "нормального срока эксплуатации здания". Стоит заметить, что если собственник бережно относился к имуществу, и не было необходимости в ремонте, то квартплата может быть снижена.
При управлении жилой недвижимостью в Швеции существует метод "Разделения управления и эксплуатации дома". То есть "общие" вопросы обсуждаются на собраниях, переговорах между управляющей, жилищной компанией и представителями-жильцами. "Локальные" вопросы определяются самими собственниками, и они принимают самостоятельные решения и могут напрямую участвовать в эксплуатации.
Говоря, в целом, о структуре жилищного фонда Швеции, можно сказать, что она постоянно изменялась после Второй мировой войны [1-с.31]. Данные изменения можно проследить в таблице 1.
В таблице 1 представлено распределение долей в жилищном фонде по видам домовладений[1, С.31]. Арендное жилье в частной собственности с 1945 по 2000 год снизилось больше чем в два раза, с 52% до 20%. Совместная собственность жильцов с 1945 по 2000 гг. увеличилась в 4 раза с 4% до 17%. А вот жилищный фонд, находящийся в частной собственности жильца, не претерпел значительных изменений с 1945 по 2000 гг. Он уменьшился всего на 2%. В 1945 году он составлял 38%, в 1980 году 41%, а в 2000 году 36%.
Таблица 1
Распределение долей в жилищном фонде
Год Виды домовладений, %
Жилье в частной собственности жильца Совместная собственность жильцов (кооператив) Арендное жилье в частной собственности Арендное жилье в общественной собственности Итого
1945 38 4 52 6 100
1960 34 9 43 14 100
1970 34 13 30 23 100
1980 41 14 21 24 100
1990 40 15 20 25 100
2000 36 17 20 27 100
Источник: StatisticsSweden: theHousingCensus - "Статистика Швеции: жилищная перепись",
различные годы
В Швеции до 2000 года существовало субсидирование на оплату жилищного найма и на новое строительство (то есть погашение банковских процентов за счет субсидий). Также шведская жилищная политика имела идеологию муниципального жилья, которое должно быть доступно для всех граждан. В 2000 году Парламентская жилищная Комиссия разработала новую жилищную политику, которая отменила всеобщее субсидирование. Конечно, стоит отметить, что на сегодняшний день в Швеции частично сохранилось субсидирование, для решения проблемных социальных задач.
Перейдем к американской модели управления жилой недвижимостью. В начале статьи мы писали о ГЧП, что это - государственно-частное партнерство, организованное между частным бизнесом и государством для реализации проектов в разных сферах, включая сферу обеспечения общественных услуг, в том числе ЖКУ. Стоит отметить, что в США ГЧП используется уже около 200 лет. На сегодняшний момент в американских городах муниципальные службы работают в связке с частным бизнесом. Данное сотрудничество позволяет экономить бюджетные средства местных органов власти в пределах от 20 до 50 процентов.
Каким образом в США осуществляется управление жилищным фондом? При помощи ГЧП, ассоциаций собственников, кондоминиумов. Данные сообщества позволяют жильцам получать жилищно-коммунальные услуги и следить за общедомовой собственностью. В США существует четкое разделение собственности. А именно, в доме невозможно найти квартиры с двумя видами собственности, как в России, приватизированные и неприватизированные. В штатах в доме должна быть собственность либо частная, либо государственная. Поэтому собственники, объединяясь в ассоциации жильцов, имея частную собственность, четко понимают, что кто-то должен ей управлять. Общедомовая собственность распределена между жильцами и в определенных долях принадлежит каждому. В России, например,
жильцы могут иметь частную собственность на квартиру, а на общедомовую территорию нет. В США, если собственник имеет жилье, то в его частную собственность входит и земля, на которой стоит дом, вплоть до ядра Земли, а также общедомовая территория. Часто общедомовая собственность это: лестничные проемы, коридоры, крыша, внешние стены здания, подвалы, придомовая территория. Причем земля, на которой расположен дом, может иметь строения для коммунальных услуг (электрическая подстанция), социальные и развлекательные сооружения и т.д. Управление общей собственностью определяется договором, который подписывается в двустороннем порядке между жильцом и ассоциацией (ГЧП, кондоминиум).
Если говорить об истории существования ассоциаций собственников жилья, то она претерпевает различные изменения. Например, в Нью-Йорке из-за огромного притока иммигрантов в 1890-1910 годы началась жилищная реформа. Она была спровоцирована бедностью населения, которое с трудом могло заплатить за арендованное жилье. Поэтому в 1934 году была создана Консолидированная Лига Квартиросъемщиков. Эта организация принимала законы, регулирующие цены на квартплату в отдельных районах, для предотвращения социальных взрывов. Уже к 1968 году был разработан и принят Жилищный акт, который предполагал выделение средне- и малообеспеченным гражданам средств на финансирование жилья. Данный Акт приняли, но, к сожалению, в середине 70-х гг. 20 века в США начался финансовый кризис. Цены на газ и электроэнергию повысились, а системы газоснабжения и электроснабжения к тому моменту износились и устарели. В результате жители замерзали в собственных квартирах. Следует отметить, что в этот период происходило банкротство многих частных домовладельцев. Эта проблема не обошла стороной и Нью-Йорк. Из-за банкротства принадлежавшие частным собственникам дома переходили в собственность Нью-Йорка. В штатах этот город стал самым крупным домовладельцем жилищного фонда. В результате было принято решение по разумным ценам продавать квартиры и дома, но при обязательном условии создания кондоминиумов. В США жилье продавалось и продается не по м2. Предметом сделки при покупке или продаже недвижимости является дом на одну семью или квартира. После того как законы США обязали граждан создавать кондоминиумы, их деятельность стала чрезвычайно выгодной. Дело в том, что жилье в таких домах обладает высокой ликвидностью, и собственник приобретает право участвовать во внутренних вопросах ассоциации.
В результате, кондоминиумы в США - это популярная форма управления жилой недвижимостью.
Факторы, приводящие к популярности кондоминиумов в США, приведены в таблице 2 [2, С.32].
В заключении хотелось бы сказать, что кондоминиумы - это распространенная форма управления не только в США, но и в других странах, в том числе в России. Существуют различные типы и формы управления жилой недвижимостью. Выбор формы управления всегда стоит за собственником (государственным, частным), но созданы они прежде всего для получения жильцами комплекса жилищно-коммунальных услуг высокого качества.
Таблица 2
Факторы, приводящие к популярности кондоминиумов
№ п.п. Содержание
1 Кондоминиумы предполагают владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за его содержание.
2 В кондоминиуме, как правило, имеется целый ряд дополнительных удобств и услуг
3 Жилье расположено в районах с более легким доступом к городским удобствам
4 Кондоминиумы отвечают на запросы постоянно меняющегося образа жизни -одинокие взрослые люди, молодые пары и пожилые бездетные пары больше не мечтают о доме на ранчо с земельным участком в четверть акра, так как кондоминиум оказывает целый спектр жизненно важных, приемлемых по ценам услуг постоянно
5 Кондоминиум рассматривается как ответ на постоянно повышающееся давление на арендаторов жилья, заставляющее их добиваться налоговых льгот и вложения денег в недвижимость в качестве страхования от инфляции
Библиография
1. Чернышов Л.Н. Методологические проблемы формирования системы управления жилищно-коммунальным
хозяйством России в рыночных условиях. / Диссертация на соискание ученой степени доктора экономических наук. Москва, 2002. - с 31.
2. Круглик С.И. Методологические основы управления жилищной сферой городов России. / диссертация на
соискание уч.степ. докт. эк. наук - Санкт-петербург, 2008-стр.32.
Автор_____ _________ _
Панова Ольга Ивановна, к.э.н., доцент кафедры МиИТ, ФГБОУ ВПО Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет; e-mail: seif1979@mail.ru.
