CC BY
287
Николаева С.В. ©
Студент магистратуры Юридического института Владимирского государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ: ОБЪЕДИНЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Аннотация
В статье рассматривается опыт управления жильем, его эффективность в зарубежных странах. Отмечается необходимость, целесообразность изучения зарубежного опыта управления и его применения в Российской Федерации.
Ключевые слова: управление жилыми домами, собственность, управляющий, объединение собственников жилья, домовладельцы.
Keywords: management of residential houses, the property, manager, the homeowners Association, homeowners.
Одну из основных проблем управления жилым домом в России - повышение качества жилищных и коммунальных услуг - необходимо решать поэтапно, опираясь на зарубежный опыт по эффективному управлению многоквартирными домами и внедряя его в российскую практику в той мере, в какой это возможно [2,12].
При рассмотрении вопроса об управлении жилыми домами, необходимо уточнить, о каком собственнике идёт речь. Так как владелец частного дома, где он сам проживает, управляет своей собственностью иначе, чем владелец нескольких домов, где квартиры сдаются в аренду. Или жилищно-строительная компания, работающая под контролем муниципалитета, управляет массивом домов иначе, чем частная жилищно-управляющая компания, управляющая недвижимостью собственников жилья, часть из которых проживает в своих домах, а часть сдаёт квартиры в аренду и проживает в другом месте.
В мировой практике существуют четыре основных подхода к регулированию отношений по владению частями здания разными лицами:
- поэтажная собственность: разделение здания на помещения, выступающие
самостоятельными и основными объектами гражданских прав, и общее имущество, не являющееся независимым объектом гражданского оборота, подчиненное судьбе
самостоятельных помещений;
- жилищная собственность, при которой доля в праве собственности на здание в целом как самостоятельный объект является господствующей по отношению к помещению, расположенному в здании и соответствующему этой доле (применяется в Г ермании);
- здание как единый объект находится в собственности юридического лица (кооператива, жилищной компании). Право пользования помещением в здании основывается на членстве в юридическом лице. Доле в уставном капитале юридического лица соответствует право пользования конкретным помещением в здании;
- общая собственность, при которой общее имущество находится в собственности юридического лица (ассоциации), а помещения - в собственности различных лиц, которые имеют право вступить в ассоциацию [8,14].
Для получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья за рубежом объединяются в некоммерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом [2,12].
Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами
© Николаева С.В., 2014 г.
общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т.п.
Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований - с другой [3,330].
Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, например, таких как. территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments - PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные (жилищные) акционерные общества (ЖАО, КАО )в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в России.
Зарубежный опыт знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами.
Различие подходов к управлению МКД со стороны органов власти за рубежом и в России побуждает наши муниципалитеты внедрять апробированный многолетний опыт других стран.
В большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Подчеркнем, что все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества. Таким образом, с учетом зарубежного опыта, представляется целесообразным повысить в России роль правления и председателя ТСЖ.
Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего.
Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в России тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.
В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество - юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья, а управляющий готовит свои предложения для вынесения их на его рассмотрение и утверждение [2,12].
Законодательство иностранных государств предусматривает обязательное членство в объединениях собственников помещений в многоквартирных домах [7,69].
Г ермания
Правовая база:
1. Закон «О праве собственности на жилье» от 15.03.1951;
2. Декларация о разделе общей собственности в доме;
3. правила внутреннего распорядка в доме.
Немецкое законодательство устанавливает, что членство в объединение собственников жилья наступает автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме. Собственник не имеет права отказаться от вступления в объединение собственников жилья и становиться автоматически совладельцем как личной, так и совместной собственности [11].
В отношении жилого или нежилого помещения в здании может возникнуть право собственности, но такое право соединено с правом долевой собственности на общее имущество. К общему имуществу относятся, в том числе земельный участок и оборудование дома, предназначенные для общего пользования домовладельцев [8, 9].
В Г ермании законом предусматривается две альтернативы создания объединения собственников жилья:
- договор между совладельцами
Все совладельцы здания договариваются между собой об образовании объединения таким образом, чтобы каждому совладельцу была предоставлена собственность в виде определенной квартиры. В Декларации о разделе общей собственности устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности членов объединения и устанавливается величина долевого соучастия каждого собственника квартиры в общей собственности. В уставе объединения в дополнение к законодательному регулированию прав и обязанностей каждого в отдельности собственника квартиры и компетенциям общего собрания приводятся дополнения. Как Декларация о разделе общего имущества, так и устав объединения должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в поземельной книге. Только лишь после того, как будет произведена регистрация в поземельной книге, каждый в отдельности совладелец дома становится собственником квартиры.
В соглашении кроме прочего может быть установлено, что для отчуждения своего жилого помещения домовладелец должен получить согласие других домовладельцев.
- раздел общей собственности единоличным собственником
Второй способ образования объединения собственников жилья состоит в том, что единоличный собственник жилого многоквартирного здания (например, строительная фирма) самостоятельно составляет Декларацию о разделе общей собственности и разрабатывает устав объединения, нотариально их заверяет и регистрирует в поземельной книге. Таким образом, возникает квартира с правом собственности, лишь регистрация в поземельной книге делает возможным то, что не только дом в целом, а каждая в отдельности квартира в доме может быть самостоятельным правовым объектом. Уже при передаче права собственности только на одну квартиру единоличным собственником другому лицу возникает объединение собственников квартир, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.
Членами объединения являются все физические и юридические лица, которые являются собственниками жилых и нежилых помещений здания. Наниматели и арендаторы не являются членами объединения. Они исполняют свои права и обязанности согласно договору найма или аренды квартиры со сдающим в наем/аренду лицом.
Органами управления объединения собственников жилья в Германии являются:
- общее собрание членов объединения
- управляющий - исполнительный орган и одновременно внешний представитель объединения
- объединение может из своей среды избрать правление или совет жильцов.
Общее собрание членов объединения в Германии является высшим органом управления объединения (парламентом объединения). Оно состоит из всех членов объединения, т.е. из всех совладельцев здания. Общее собрание объединения проводится по меньшей мере раз в год, кроме того управляющим могут быть созваны внеочередные собрания.
Общее собрание собственников имеет следующие задачи:
- принимает решение по уставу объединения, а также по его изменениям и дополнениям. Также решением общего собрания устанавливается вид и объем отдельных объектов общей собственности. В Г ермании по этим вопросам решения принимаются только единогласно, поскольку, наряду с этим, требуется еще и внесение записи в поземельную книгу;
- избирает правление (совет жильцов) объединения;
- принимает решение о назначении управляющего, что касается как личности управляющего, так и принятия решений по содержимому договора управляющего. При необходимости принимает решение о досрочном расторжении договора с управляющим;
- принимает решение по составленной управляющим годовой смете доходов и расходов и устанавливает размер взносов и платежей членов объединения;
- утверждает, подготовленный управляющим годовой отчет и финансовый отчет;
- принимает решения по мероприятиям реконструкции и ремонта здания;
- принимает решения по использованию объектов общей собственности [11].
Домовладельцы для управления жилищным фондом вправе выбрать одну из трех форм
управления общим имуществом:
во-первых, принять решение о создании правления;
во-вторых, самостоятельно управлять общим имуществом;
в-третьих, назначить управляющего [3,336].
В Законе «О праве собственности на жилье» и в Декларации о разделе общей собственности в доме определена деятельность правления (совета жильцов). Члены правления избираются на общем собрании из числа членов объединения простым большинством голосов. Как правило, правление состоит из трёх членов - председателя и двух других членов (собственников). Правление является факультативным, т.е. необязательным органом объединения собственников жилья. Оно работает на общественных началах. Некоторая деятельность правления по решению общего собрания может оплачиваться.
Согласно немецкому Закону «О праве собственности на жилье» правление оказывает поддержку управляющему при выполнении им его задач. Правление контролирует и даёт своё заключение по хозяйственному плану, годовому отчету подготовленными управляющим, прежде чем по ним будет принято решение общим собранием объединения.
Отношения собственников квартир между собой регулируются нормами закона «О праве собственности на жилье» и нормой Гражданского Кодекса Германии. Данные законы в обязательном порядке предписывают назначение управляющего жилищным объектом по окончании строительства. Застройщик жилищного объекта по договору назначает конкретного управляющего (физическое лицо) или управляющую компанию.
Назначение управляющего (управляющей компании) допускается не более чем на 5 лет, но не менее чем на 1 год. Далее все зависит от имеющегося образования, профессиональных и финансовых знаний управляющего. Собственники сегодня предъявляют все больше требований к качеству обслуживания и профессионализму, честности и порядочности управляющего.
Профессиональными задачами управляющего (управляющей компании), является осуществление хозяйственно-управленческой деятельности и забота о сохранении стоимости строительных элементов здания, относящихся к объектам общей собственности, согласно предписаниям Закона о праве собственности на жилье [11].
Финляндия
Правовая база:
1. Закон «О жилищных акционерных обществах»;
2. закон «О сделках с жильем» от 23.09.1994.
В Финляндии применяются разные формы управления многоквартирным жильем. Есть муниципальные компании, есть частные [10].
Управлением жилых домов с государственным кредитованием занимаются обычно небольшие муниципальные или крупные частные компании. Они ведут деятельность заказчика-застройщика, а также обеспечивают уход за недвижимостью [9].
Владелец дома может сдавать квартиры в аренду и может квартиры продавать. В домах, где квартиры продаются, создаются общества владельцев квартир, которые заключают договоры об обслуживании дома с какой-либо специализированной фирмой и отдельно со специализированной фирмой, контролирующей качество услуг, и, конечно, с муниципалитетом на поставку коммунальных услуг (воды, газа и т. д.) Фирмы, обслуживающие дома, обычно
локальные, но есть и общенациональные компании. Условия договора с муниципалитетом стандартного характера. Ясно, что их невозможно подогнать под каждый отдельный дом.
В Финляндии накоплен богатый опыт функционирования акционерных обществ созданных для совместного управления жилыми домами. Там практически уже не осталось муниципального жилья. Вся жилая недвижимость управляется собственниками [10].
Закон "О жилищных акционерных обществах" в Финляндии регулирует, по сути, только корпоративные отношения акционеров. Но наряду с указанным Законом действует еще один очень важный Закон - "О сделках с жильем". В нем и регулируются имущественные основы жилищных акционерных обществ.
Жилищные акционерные общества в Финляндии являются юридическими лицами, что означает, что права и обязанности они приобретают только после государственной регистрации их в качестве таковых.
Жилищное акционерное общество создается на основе объединения собственников одного владения или нескольких зданий, в которых в соответствии с уставом общества более половины от общей площади помещений находится во владении акционеров в качестве жилых помещений и которые предназначаются для жилых целей.
Жилищные акционерные общества в Финляндии обладают общей неограниченной правоспособностью, хотя их уставами и могут быть предусмотрены некоторые ограничения правоспособности. Оно владеет зданием и зачастую также земельным участком.
Жилищное акционерное общество в Финляндии создается с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (забота об общем имуществе собственников).
Членство в жилищных акционерных обществах Финляндии является обязательным в силу закона, что создает более благоприятные условия для управления и содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В Финляндии распоряжение жилым помещением производится по усмотрению собственника. При этом одновременно производится передача прав на акции в жилищном акционерном обществе. Преимущественного права других акционеров на приобретение данных акций не предусмотрено.
Лицо имеет возможность приобрести права на жилые помещения, только став владельцем определенной части акций в жилищном акционерном обществе.
Режим акций жилищного акционерного общества в Законе "О жилищных акционерных обществах" не определен, но в целом оборот акций регулируется не только требованиями указанного Закона, но и особенностями, обозначенными в Законе "О сделках с жильем", который предусматривает четкую процедуру распоряжения акциями жилищного акционерного общества, защищающую интересы каждого акционера-собственника [5,103].
Все акции квартирного акционерного общества связаны с правом распоряжения квартирой или другим помещением, находящимся в здании, которое принадлежит КАО, в частности, кладовыми, крытыми автостоянками, а также дворовыми территориями и т.п. [1].
Условия по оплате обязательных платежей содержатся в законодательстве Финляндии. Так, акционер, обязаны выплачивать обществу, плату за коммунальные услуги, содержание общего имущества объединения, ремонт общего имущества, вносить плату по основаниям, определенным в уставе, регламенте. К таким основаниям могут относиться площадь квартиры, реальное потребление коммунальных услуг [5,103].
В законодательстве четко определена сфера ответственности КАО и акционера за содержание недвижимости и уход за нею. Приблизительно можно сказать, что акционерное общество отвечает за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо- и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания [9].
Закон «О жилищных акционерных обществах» Финляндии не предусматривает создания резервных фондов.
Устав жилищного акционерного общества ввиду специфики организационно-правовой
формы рассматриваемого юридического лица должен предусматривать положения об уставном капитале общества, номинальной стоимости акций [5,106].
Высшим органом КАО, принимающим решения, является собрание акционеров. В соответствии с Законом о квартирных акционерных обществах собрание имеет так называемые общие полномочия, то есть акционеры используют на собрании свое право принятия решений по вопросам, связанным с деятельностью общества, если это право согласно закону или уставу общества не передано его правлению.
В свою очередь, задачами правления являются управление квартирным акционерным обществом и обеспечение надлежащей организации его деятельности. К ним относятся на практике, например, контроль состояния недвижимости и выполнение необходимых мероприятий по ремонту. Однако, правление не может без согласия собрания акционеров приступить к действиям, которые, принимая во внимание масштаб и деятельность общества, являются необычными или важными, или которые существенно влияют на проживание или затраты на жилье. Исключение составляют неотложные ситуации, когда ожидание собрания акционеров нанесет серьезный ущерб деятельности общества. Неотложная ситуация возникает, например, при необходимости выполнения ремонтных работ в связи с протечками воды или последствиями пожара.
В случае более крупных ремонтов или реконструкции полномочия распределяются примерно таким образом, что собрание акционеров принимает решение о выполнении и финансировании ремонта или реконструкции, а правление готовит это решение и отвечает за его выполнение.
Правление обязано вместе с управдомом обеспечить контроль состояния недвижимости и, по необходимости, представить на рассмотрение собрания акционеров вопрос о требуемых мероприятиях по ремонту. Правление также должно в надлежащие сроки вынести на собрание вопрос о проведении оценки состояния недвижимости.
Если объект недвижимости нуждается в ремонте, то правление должно подготовить этот вопрос для вынесения на рассмотрение собрания [1].
Председателем правления акционерного общества не может быть собственно житель этого дома. Председатель - это наемный менеджер, работа которого жестко контролируется [10].
Акционеры КАО используют свое право принятия решений на собрании и, таким образом, оказывают влияние на его деятельность. На собрании количество голосов акционера соответствует количеству принадлежащих ему акций. Роль собрания, в особенности в квартирных акционерных обществах, повышается, а акционеры получают информацию по вопросам, связанным с проживанием, и могут решать, в каком направлении будет развиваться деятельность общества.
Собрание акционеров обычно принимает решения большинством голосов. Это означает, что решением собрания станет то мнение, за которое будет отдано более половины всех голосов, представленных на собрании. Если количество голосов разделится поровну, то решающим голосом станет голос председателя собрания.
В соответствии с Законом «О квартирных акционерных обществах» плату за эксплуатационные расходы можно взимать для покрытия таких затрат общества, которые возникают в результате:
1) покупки и строительства недвижимости;
2) содержания недвижимости и ухода за ней;
3) капремонта, модернизации, дополнительного строительства и приобретения новой территории, благодаря которым недвижимость и здание будут соответствовать обычным современным требованиям на данный момент в том случае, если размер выплат акционера не окажется неприемлемо большим;
4) обязательств общества в соответствии с Законом.
Если плата за эксплуатационные расходы, взимаемая с акционеров, направляется на покрытие вышеуказанных затрат, вопрос о ее взимании может быть решен на собрании акционеров большинством голосов [1].
Франция
Правовая база:
1. Закон о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях от 10.07.1965.
Французский Закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях устанавливает правовой режим находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относятся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектами отдельных прав собственности.
Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащие пользованию или полезные для всех или нескольких собственников.
Объединения собственников жилья, в том числе во Франции, имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, находящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общую собственность; разрушать такие дворы, парки, сады.
Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.
Документом, регулирующим деятельность синдиката, является регламент общей собственности. Регламент указывает на обязанность членов синдиката участвовать, во-первых, в расходах на общие службы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; во-вторых, в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных помещений, принадлежащих членам синдиката. Кроме того, регламент общей собственности фиксирует квоту, соответствующую каждому собственнику, по каждой категории расходов.
Цель синдиката - сохранение здания и управление его общими частями. Синдикат несет ответственность за ущерб, нанесенный совладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или неудовлетворительного содержания общих частей.
Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности. Такое детальное урегулирование снижает вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома [3,332].
США
Правовая база:
1. Закон о кондоминиуме 1961 года.
В Соединенных Штатах Америки получили широкое распространение кондоминиумы, в которых организуются ассоциации собственников квартир. В 1961 году Конгресс США принял закон о кондоминиуме. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций находится в ведении штатов, однако регулирование вопросов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.
Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию, ремонту общего имущества.
Американское законодательство к общей собственности в многоквартирных домах причисляет землю, здания и усовершенствования, к ним относящиеся (элементы общего пользования) [3,333].
Законодательство США допускает, чтобы само юридическое лицо - ассоциация, состоящая из собственников помещений и управляющая многоквартирным домом, - было собственником общего имущества и несло обязанности по его содержанию, а отдельные
помещения находились в собственности жильцов [7,68].
В США кондоминиумы, как правило, создаются двумя способами. Первый способ сводится к тому, что если дом только возводится, его владелец (застройщик), обычно являющийся частным предпринимателем, регистрирует кондоминиум по окончании строительства и до начала продажи квартир.
Регистрация налагает определенные обязательства, распространяющиеся как на владельца (застройщика), так и непосредственно на условия использования собственности. Каждый последующий покупатель квартиры у владельца (застройщика) автоматически становится членом ассоциации-кондоминиума и соглашается выполнять ее требования (при этом у покупателя нет другого выбора).
Второй способ — владелец уже существующего здания, квартиры в котором уже сданы в аренду жильцам, может зарегистрировать его в качестве кондоминиума. Однако в данном случае возникают некоторые сложности, поскольку необходимо защищать права жильцов, хотя фактический результат будет таким же, как и при первом варианте [4, 20].
Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непроживание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от использования общих элементов имущества или дополнительных рекреационных мощностей не могут являться основанием для освобождения собственника от внесения вклада на вышеуказанные коллективные цели.
Американские штаты установили правило, по которому в случае, если собственник намерен продать, сдать в краткосрочную или долгосрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в краткосрочную или долгосрочную аренду указанную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые другие третьи лица.
Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми
принадлежащими ей квартирами в интересах всех собственников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе оперировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением собраний по выборам совета директоров.
Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов зачастую защищают свои финансовые интересы путем запрещения распоряжения жильем до расчета с объединением [3,334] .
Практически все штаты в США имеют законы о кондоминиумах.
По сути, этот подход, используемый при регулировании кондоминиумов, аналогичен тому, который применяется во многих странах Западной Европы, Эстонии и Болгарии: здание разделяется на отдельные помещения, представляющие собой самостоятельные объекты гражданских прав, и общее имущество.
Законодательство о кондоминиумах в США является весьма прогрессивным. В частности, внутренними документами, регулирующими создание кондоминиума и утверждаемыми девелоперами, вновь создаваемое здание и пространство в нем могут быть разделены по усмотрению девелоперов исходя из коммерческой потребности в последующей продаже или аренде частей строящегося здания.
Следует отметить, что в некоторых штатах США допускается также, чтобы юридическое лицо - ассоциация, состоящая из собственников помещений и управляющая всем зданием, -было собственником общего имущества здания и несло обязанности по его содержанию, а отдельные помещения в здании находились в собственности жильцов [8,12].
Каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев [6,350].
Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах неодинаков, но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым и нежилым помещениям в многоквартирных домах [3,337].
Зарубежный опыт по управлению жилыми домами говорит о необходимости и значимости изменений в РФ в данном направлении. Важно более детально разработать и закрепить в законодательстве РФ нормы, касающиеся правового статуса объединений собственников жилья, видов, состава объектов управления, контроля и ответственности в сфере управления.
Литература
1. Киннунен Х. Управление квартирным акционерным обществом и содержание недвижимости // Недвижимость. - 2002. - №3-4 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: up.mos.ru>tsg/15/15_4.htm
2. Кирсанов С.А. - Зарубежный опыт управления многоквартирными домами // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2011. - №10. - С. 12-23.
3. Крашенников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 с.
4. Кусаинова А.К. Кондоминиум по законодательству Республики Казахстан. - Алматы: Нур-пресс, 2008. - 172 с.
5. Овчарова А.С. - Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву // Журнал российского права. - 2008. - №7. - С. 99-107.
6. Пешин Н.Л. Государственная власть и местное самоуправление в России: проблемы развития конституционно-правовой модели. М.: Статут, 2007. - 461 с.
7. Стрембелев С.В. - О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. - 2006. - №8. - С. 61-71.
8. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. - 143 с.
9. Укко Лаурила Формы собственности, организация управления и финансирование жилья в Финляндии // Недвижимость: экономика, управление. - 2002. -№ 3-4 [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.valnet.rrnm7-127.phtm
10. Финская модель [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.audit-gkh.ru/finskaya-model/
11. Шреккенбах Л. Система управления жилой недвижимостью в Германии [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://Portal-Energo.ru>articles/details/id/758
